靖江市居安物业管理有限公司与某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

江苏省靖江市人民法院

民事判决书

（2017）苏1282民初3338号

原告：靖江市居安物业管理有限公司，住所地靖江市靖城镇人民南路120号综合楼6楼（1-1轴-2-22轴）。

法定代表人：***，该公司总经理。

委托诉讼代理人：***，该公司员工。

委托诉讼代理人：***，***泰律师事务所律师。

被告:***,女,1973年11月30日出生,汉族,户籍地靖江市，现住靖江市。

委托诉讼代理人：**，被告之妹，女，1977年4月25日出生，住泰兴市。

原告靖江市居安物业管理有限公司与被告***为物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人***、***，被告***及其委托诉讼代理人袁玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：被告立即给付原告2013年4月1日至2017年3月31日的物业服务费计10960元。事实和理由：被告系靖江市长新绿洲会所3-3号（建筑面积为169.14平方米）业主，该小区的建设单位为江苏宏龙房地产开发有限公司（以下简称宏龙公司）。2013年3月31日，宏龙公司与原告签订前期物业服务合同，约定由原告对包括被告房屋在内的住宅小区进行物业管理，物业服务期限自2013年4月1日起至2015年3月31日止，业主按建筑面积向原告交纳物业服务费，住宅物业收费标准为1元/月/平方米，商业物业1.2元/月/平方米，每半年交纳一次。2015年3月26日，因该小区一直未成立业主委员会，故原告又与宏龙公司签订前期物业服务合同，约定物业服务期限自2015年4月1日起至2017年3月31日止，业主按建筑面积向原告交纳物业服务费，住宅物业收费标准为1元/月/平方米，商业物业1.5元/月/平方米，每半年交纳一次。合同签订后，原告依约为被告提供了物业服务，被告欠缴2014年4月1日至2017年3月31日的物业服务费计10960元。此款经原告多次催要，被告至今未缴纳。原告认为，上述前期物业服务合同对包括被告在内的业主具有约束力。原告提供物业服务后，被告作为业主应当支付物业服务费。

被告***辩称：原告所述被告为长新绿洲小区的业主属实，但房产证上登记的具体地址为靖江市科技5区238号长新绿洲1号楼03，建筑面积169.14平方米，房屋性质系住宅，并非商铺，故不应当按照商铺的标准来收取物业费。被告原来有水卡在前任物业处，原告接管后，水卡被前任物业带走，其中费用均被取走，未用于被告的水费开支，给被告造成了损失。窨井盖损坏是小区普遍存在的问题，我家自进住房屋开始，门前的窨井盖就一直是坏的，原告派人来收取物业费的时候，我也和原告工作人员说过，解决好窨井盖的问题才交物业费，但原告工作人员均是一走了之。我家门前从来没有物业人员过来清扫，垃圾也不给我家处理，门口的经常有车辆乱停放，堵住我家出口，我没有享受到原告提供的物业服务。如果原告服务到位，我方同意按一半的标准支付物业费5480元。

针对原告答辩，原告补充陈述：被告的房屋实际系用于商业用途，经营金属材料销售等，应当按照商业物业标准交纳物业费。水卡由前任物业收取，应当向前任物业主张，与我方无关。窨井盖损坏的问题也确实存在，未有业主进行过反映，但物业也进行过更换，以后也会尽量完善。被告家门口的窨井盖系因其铲车过重压坏的。物业对管理区域每天都进行打扫，车辆也不会乱停到我们的管理区域。不同意原告只交一半物业费。

本院认为，原告持有的前期物业服务合同，合法有效，依法对包括被告在内的所有业主具有约束力。原告依约为包括被告房屋在内的小区提供物业服务后，被告有义务给付相关费用。对于给付费用的标准，被告提供的房产证载明房屋性质系住宅，且两份前期物业合同第一章第一条均约定物业类型为住宅，故原告应当按约定的住宅标准对被告收取物业服务费，即1元/月/平方米。被告辩称的窨井盖、车辆停放等问题，其举证不足以证明原告存在根本不履行合同义务或者履行合同存在重大瑕疵而可以免除物业服务费交纳义务的情形，亦不能据此认定应将物业费收费标准降低一半，故对其辩称本院不予支持。至于被告提及水卡中费用的损失，不在本案审理范围中，本院在本案中不予审处。需要指出的是，原告在提供物业服务过程中确存在一定的不足之处，在以后的工作中应当注意加强自身的管理，改进工作方法，提高服务质量，营造和谐的居住氛围。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：

被告***于本判决生效后十日内给付原告靖江市居安物业管理有限公司物业服务费8118.7元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费74元减半收取37元，由原告负担10元，被告负担27元（被告应负担部分原告已交纳，被告在履行判决确定的义务时直接支付给原告）。

本判决为终审判决。

审判员**

二〇一七年六月十六日

书记员**

附录：

中华人民共和国合同法

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

最高人民法院

《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

物业管理条例

第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

中华人民共和国民事诉讼法

第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。