靖江市居安物业管理有限公司与某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

江苏省靖江市人民法院

民事判决书

（2017）苏1282民初3336号

原告：靖江市居安物业管理有限公司，住所地靖江市靖城镇人民南路120号综合楼6楼（1-1轴-2-22轴）。

法定代表人：***，该公司总经理。

委托诉讼代理人：***，该公司员工。

委托诉讼代理人：***，***泰律师事务所律师。

被告：***,男,1963年1月3日出生,汉族,户籍地靖江市，现住靖江市。

原告靖江市居安物业管理有限公司与被告***为物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人***、***，被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：被告立即给付原告2014年4月1日至2017年3月31日的物业服务费计8684元。事实和理由：被告系靖江市长新绿洲会所3-5号（建筑面积为172.32平方米）业主，该小区的建设单位为江苏宏龙房地产开发有限公司（以下简称宏龙公司）。2013年3月31日，宏龙公司与原告签订前期物业服务合同，约定由原告对包括被告房屋在内的住宅小区进行物业管理，物业服务期限自2013年4月1日起至2015年3月31日止，业主按建筑面积向原告交纳物业服务费，住宅物业收费标准为1元/月/平方米，商业物业1.2元/月/平方米，每半年交纳一次。2015年3月26日，因该小区一直未成立业主委员会，故原告又与宏龙公司签订前期物业服务合同，约定物业服务期限自2015年4月1日起至2017年3月31日止，业主按建筑面积向原告交纳物业服务费，住宅物业收费标准为1元/月/平方米，商业物业1.5元/月/平方米，每半年交纳一次。合同签订后，原告依约为被告提供了物业服务，被告欠缴2014年4月1日至2017年3月31日的物业服务费计11166元。此款经原告多次催要，被告至今未缴纳。原告认为，上述前期物业服务合同对包括被告在内的业主具有约束力。原告提供物业服务后，被告作为业主应当支付物业服务费。

被告***辩称：原告所述被告为长新绿洲小区的业主属实，但房产证上登记的具体地址为靖江市科技5区238号长新绿洲1号楼05，建筑面积172.32平方米，房屋性质系住宅，并非商铺，故不应当按照商铺的标准来收取物业费。原告在进驻被告所在的小区物业服务时曾向业主承诺其收取的物业费不会高于前任物业公司的收费标准，对接管物业过程中给业主带来的一切损失由原告承担。被告原来有水卡在前任物业处，原告接管后，水卡被前任物业带走，其中的800元费用均被取走，未用于被告的水费开支，给被告造成了损失，且被告向前任物业交纳的物业费标准为960元/年，故原告应当遵守其承诺，按960元/年的标准收取物业费，并在物业费中扣除800元冲抵被告的损失。长新绿洲房屋四周的景观灯带已经有部分散落，存在安全隐患，业主向原告反映，但原告并未进行处理。我家房屋门前的窨井盖有四、五个或坏或塞，2016年7月9日，我妻子***还因窨井盖损坏而踩到窨井里将肋骨摔断，至靖江市人民医院进行了治疗。我家房屋漏水的问题被告也未解决，但被告不强求原告，可以自己想办法解决好。被告并未享受到原告提供的物业服务，垃圾均自行处理。被告在2014年、2015年每年的六、七月份，向原告共交纳过两次物业费，每次一千五、六百元，均有收据，但被告仅能找到一张收据，还有一张未保留。现原告同意按960元/年的标准交纳后两年的物业费，且要求扣除被告的损失800元。

针对被告答辩，原告补充陈述：被告的房屋实际系用于商业用途，经营废品回收，应当按照商业物业标准交纳物业费。原告从未向被告进行过任何承诺，水卡由前任物业收取，应当向前任物业主张，与我方无关。被告所述的景观灯带的问题是存在的，未有业主向物业进行过反映，物业也派人员进行了捆绑，但并不在物业服务的范围，应由城市建设管理部门进行处理。窨井盖损坏的问题也确实存在，亦未有业主进行过反映，但物业也进行过更换，对下水道也进行过疏通。被告家门口的窨井盖系其收废铁的车辆压坏的，即使更换了，被告家也会频频压坏。被告妻子是否系窨井盖原因摔伤不能确定，与本案无关。不同意被告按960元/年的标准交纳物业费，不同意赔偿被告的损失800元。被告能提供收据的一年的物业费同意在原告主张的物业费中予以扣除。

本院认为，原告持有的前期物业服务合同，合法有效，依法对包括被告在内的所有业主具有约束力。原告依约为包括被告房屋在内的小区提供物业服务后，被告有义务给付相关费用。对于给付费用的标准，被告提供的房产证载明房屋性质系住宅，且两份前期物业合同第一章第一条均约定物业类型为住宅，故原告应当按约定的住宅标准对被告收取物业服务费，即1元/月/平方米。被告辩称原告向其承诺收费不高于前任物业收费标准且愿意赔偿被告损失，原告予以否认，被告未能举证予以证实，故本院对此不予采信。被告称，小区景观灯物业未进行管理，窨井盖物业未及时更换等，其提供的证据不足以证明原告存在根本不履行合同义务或者履行合同存在重大瑕疵而可以免除物业服务费交纳义务的情形，故本院不予支持。对被告能提供交费票据的当年物业费，理应不再承担，同时原告要健全财务制度，加强管理，杜绝类似情况发生。至于被告提及的其妻子摔伤的损失，不在本案审理范围中，本院在本案中不予审处。需要指出的是，原告在提供物业服务过程中确存在一定的不足之处，在以后的工作中应当注意加强自身的管理，改进工作方法，提高服务质量，营造和谐的居住氛围。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：

被告***于本判决生效后十日内给付原告靖江市居安物业管理有限公司物业服务费6203.5元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费80元减半收取40元，由原告负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判员**

二〇一七年六月十六日

书记员**

附录：

中华人民共和国合同法

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

最高人民法院

《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

物业管理条例

第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

中华人民共和国民事诉讼法

第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。