某某与佛山源海发展有限公司、佛山市某某身服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案民事二审判决书

广东省佛山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤06民终722号

上诉人（原审被告）：***，男，汉族，住重庆市。

委托诉讼代理人：徐景杰，广东诺臣律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：佛山源海发展有限公司，住所地广东省佛山市。

法定代表人：列某1。

委托诉讼代理人：陈佳娜，广东至高律师事务所律师。

委托诉讼代理人：何红斌，广东至高律师事务所律师。

原审被告：佛山市***身服务有限公司，住所地广东省佛山市。

法定代表人：***。

上诉人***因与被上诉人佛山源海发展有限公司（以下简称源海公司）、原审被告佛山市***身服务有限公司（以下简称奥健公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初9674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项、第六项、第七项判决；2.判决由源海公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，***个人财产未与奥健公司财产发生混同，不应对奥健公司债务承担连带责任。（一）***没有参与公司经营，与本案无关。公司法要求一人有限公司股东对公司债务承担连带责任的目的是防止一人有限公司股东利用其对公司的绝对控制权，侵占、转移公司财产，影响公司偿债能力。证明股东个人财产与公司财产没有发生混同，一般以经审计的公司财务账册来判断。但本案中，***没有实际控制公司，无法提供经审计的财务账册，但提供了多份证据证明其没有实际参与奥健公司的经营，没有实际行使股东的权力，对奥健公司没有任何控制力，可以推断出***与公司财产不可能发生混同。（二）***于2019年12月30日才因被骗受让奥健公司股权，而奥健公司于2020年1月份即停止经营，时间都不超过一个月，不是正常的股权转让，***受让该股权并不是继续经营奥健公司。（三）***提供的微信聊天记录，能够证明***只是挂名，且未实际接收公司，原股东继续控制公司。一审法院对微信聊天记录证据的真实性不予认定是错误的。微信聊天记录作为电子数据，且***能够提供原始数据供核对，应当认定其真实性。该份证据能够充分证明股权转让后，原股东继续控制公司，***没有参与公司经营，公司财产不可能与***的财产发生混同。（四）***提供了一份民事判决书，虽未提交完整的复印件，但提供了原件核对，应当认定该份证据的真实性。该份证据也证明，股权转让后，原股东继续控制奥健公司，未将公司移交给***。（五）一审法院未对***提交的奥健公司银行流水证据进行认定，该份银行流水充分证明了公司与***之间没有发生财产往来，也证明了奥健公司自2020年1月实际已经停止经营。（六）原股东以1元价格转让公司股权，在该公司还在正常经营且具有一定财产(存放在场地的健身设备）的情况下是不符合常理的。原股东在与***签订该份股权转让协议的同时，还让***签订了一份转让价款100万元的转让合同，并注明实际履行以该份合同为准，其从未要求***履行，就是防范***以1元价格的转让合同向其主张接收公司。原股东转让股权其真实目的并不是转让股权，也未实际移交公司控制权。直至2020年5月，在源海公司提起诉讼后，才在***报警及登报挂失公章、营业执照后才将公司材料移交给***。综上，***提供了充分证据证明了其未实际参与公司经营、对公司没有任何控制力，***个人财产未与公司财产发生混同。一审法院认为***未实际参与公司经营与证明财产是否混同没有关联是错误的。另外，财产是否混同是一个事实问题，不会因为***自行签订股权转让协议而成立。***在明知挂名的情况下仍签订股权转让合同，只是对其承担股东出资责任的认可，是否对公司债务承担连带责任还是应以财产是否混同来判断。二、源海公司隐瞒场地已经清空的事实，不应再另行主张场地占用费用。2020年5月18日，源海公司分别通过邮寄及现场张贴通知告知奥健公司清空场地，要求在2020年5月22日前清空。经***于9月现场查看及周边询问，该场地在5月份已经清空，且该场地也已经另行出租给其他人。因此，源海公司主张的场地占用费不符合事实。三、源海公司在一审诉讼请求中并未要求***承担清空房屋、迁出公司登记的责任，一审法院超出源海公司诉讼请求，要求***承担迁出公司登记的责任违反法律规定，应予以撤销。四、本案诉讼费分担不合理。源海公司不合理提出诉讼请求，要求高额赔偿，导致产生高额诉讼费用。该部分诉讼费用应由源海公司承担。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，应当予以纠正，请求二审法院撤销一审判决。

源海公司辩称，一、***主张其并非奥健公司的实际股东，其应当另寻法律途径解决。源海公司根据工商登记对外公示的信息，认定***为奥健公司唯一的股东，要求***承担连带责任，具有事实与法律依据。二、关于场地情况问题，经代理人庭前与当事人核实，源海公司与案外人于2020年11月27日签订新的租赁合同，起租时间为2021年3月1日。

奥健公司未发表答辩意见。

源海公司向一审法院起诉请求：1.解除编号为YHZL-2××7-0×6-1的《佛山市某某租赁合同》；2.奥健公司向源海公司支付2019年7月的租金差额5577.6元、2019年8月的租金差额5577.6元及2019年9月1日至法院判决《佛山市某某租赁合同》解除之日止的租金（按35457.6元/月计算，暂计算至2020年3月31日为248203.2元）；3.奥健公司向源海公司支付自法院判决《佛山市某某租赁合同》解除之日起至实际交还房屋之日止的占有使用费（按35457.6元/月计算）；4.奥健公司向源海公司支付违约金268920元；5.确认租赁保证金89640元归源海公司所有；6.奥健公司立即腾空租赁房屋，并将工商注册登记迁出租赁房屋，向源海公司交还位于佛山市禅城区×××××××××××××、6号的房产，如奥健公司未能在限定期限内腾空的，则每月按照租赁保证金89640元的标准支付继续占用的使用费至腾空之日止；7.***对奥健公司上述第二至四项的债务承担连带清偿责任；8.本案的诉讼费由奥健公司、***承担。

一审法院认定事实：2017年6月28日，源海公司（甲方）与奥健公司（乙方）签订《佛山市某某租赁合同》（编号：YHZL-2××7-0×6-1），主要约定：一、租赁单元1、甲乙双方同意，由甲方按本合同约定的条件将座落于佛山市禅城区×××××××××××××、6号出租给乙方作商铺用途。2、租赁单元的计租建筑面积为1992平方米。二、租赁期及免租期1、本合同租赁期为120个月，自2017年7月1日至2027年6月30日止（含免租期）。甲方应于租赁期开始日前按本合同约定将租赁单元交付乙方使用。2、本合同租赁期内乙方享有12个月的免租期。3、免租期内乙方无需向甲方支付租赁单元的租金及物业服务费，仍应依约缴付使用室内空调等产生的水电费及其他费用。三、租金及税费1、本合同租赁期内乙方承租租赁单元的租金按本合同第一条第2款规定的租赁单元的计租建筑面积计算，具体如下：

租赁期限

单价

（元/月/㎡）

总金额

（元/月）

总金额

（元/年）

2017.7.1-2018.6.30

免租期

2018.7.1-2019.6.30

15

29880

358560

2019.7.1-2021.6.30

17.8

35457.6

425491.2

2021.7.1-2023.6.30

20.82

41473.44

497681.28

2023.7.1-2025.6.30

24.09

47987.28

575847.36

2025.7.1-2027.6.30

27.62

55019.04

660228.48

2、乙方应于本合同签订之日支付免租期后的首月租金，之后的租金按自然月以支票或转账方式支付，乙方应于每月七日前支付当月租金。如本合同租赁期的首月或尾月租期不足一个月的，则乙方应按该月的实际租赁天数支付租金。六、保证金乙方应于本合同签订当日一次性向甲方交纳租赁保证金89640元，作为履行本合同的担保。3、本合同租赁期满或本合同提前终止，在乙方按本合同第十条第5款规定将租赁单元交还（包括但不限于搬离并将工商注册及其他注册、登记等迁出租赁单元）甲方之日起十个工作日内，甲方应将租赁保证金无息退还乙方。十、续租及租赁单元的交还3、本合同租赁期满且乙方不续租或本合同提前终止的，乙方应于本合同租赁期满之日将其在租赁单元内的可移动财物全部搬出，未搬出的财物，视为乙方放弃其所有权及其他所有权益，甲方可自行处置该等财物。乙方应在搬离的30日内，将工商注册及其他注册、登记等迁出租赁单元，否则，乙方仍应按本合同第六条第1款规定的保证金标准向甲方支付占用费，并按物业服务合同的规定向广场物业服务企业支付其占用租赁单元期间的物业服务费及水费、电费等其他费用，直至乙方将工商注册及其他注册等迁出租赁单元为止。十一、违约责任6、乙方逾期支付租金或本合同规定的其他款项的，每逾期一日，乙方应按应付未付款金额的0.2%向甲方支付违约金。乙方逾期15日仍不全部支付应付款项的，在甲方发出催款通知后5日内乙方仍不支付全部应付款项，甲方有权停止向租赁单元供应水、电、中央空调及相关服务，由此给乙方和任何第三人造成的损失由乙方承担。乙方逾期30日仍不全部支付应付款项的，甲方有权解除合同，收回租赁单元，没收租赁保证金，向乙方追讨应付款项，乙方同时应向甲方支付相当于本合同第六条第1款租赁保证金的三倍的违约金，并承担因此给甲方造成的其他损失。7、乙方不按本合同规定的时间交还租赁单元（包括但不限于搬离并将工商注册及其他注册、登记等迁出租赁单元）的，乙方每月应按本合同第六条第1款租赁保证金的标准向甲方支付其占用租赁单元期间的租金。

2017年8月3日，源海公司出具收据，确认收到奥健公司支付的租赁保证金89640元。

据奥健公司的银行流水反映，奥健公司于2019年1月、2月、4月、6月、7月、10月、11月、12月分别向源海公司支付29880元、29800元、29960元、29880元、29880元、29880元、29880元、29880元。

诉讼中，一审法院依职权向佛山市禅城区××监督管理局调查询问，该局作出回复，确认奥健公司登记住所为佛山市禅城区×××××××××××××内自编之一；由于没有新地址及住所证明材料用以登记为该公司住所，公司登记事项不齐全，故无法进行登记。

2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月24日，广东省防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作领导小组办公室发布防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情一级响应16条措施，其中第三条规定“严防疫情传播。实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，立即停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动”。2020年2月24日，广东省由重大突发公共卫生事件省级一级响应调整至二级响应。

另查明一：佛山市禅城区×××××××××××××、6号的产权人系源海公司。

另查明二：奥健公司系有限责任公司（自然人独资），法定代表人为***，股东为***一人，于2019年12月31日变更股东为***，公司的注册地址位于佛山市禅城区×××××××××××××内自编之一。

另查明三：一审法院于2020年5月12日送达源海公司起诉状及证据副本给奥健公司、***。

一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。源海公司与奥健公司签订的《佛山市某某租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应依照上述合同约定全面善意履行各自的义务。

关于源海公司主张解除合同的诉请。涉案合同第十一条第6款约定，乙方逾期30日仍不全部支付应付款项的，甲方有权解除合同，收回租赁单元。因奥健公司至今仍拖欠租金未付，源海公司主张解除双方之间的合同，合理有据，一审法院依法予以支持。因无证据证明源海公司在起诉前发出解除合同的通知，一审法院认定源海公司起诉状送达奥健公司之日即2020年5月12日合同解除。

关于源海公司主张奥健公司支付租金的诉请。源海公司主张奥健公司拖欠2019年7月、8月的租金差额及2019年9月1日至解除合同之日止的租金，奥健公司抗辩认为其交租金至2019年12月，对源海公司主张的欠租期间有异议。根据奥健公司的银行流水反映，确有支付至2019年12月的记录，但其中2019年3月、5月、8月、9月是没有支付租金的记录，且自2019年7月起未按合同约定足额支付租金，故奥健公司的抗辩无理，一审法院不予采纳。根据合同约定及上述银行流水反映，奥健公司确存在拖欠租金的事实，故奥健公司应向源海公司支付2019年7月的租金差额5577.6元（35457.6元-29880元）、2019年8月的租金差额5577.6元（35457.6元-29880元）及2019年9月1日起至2020年5月12日止的租金297386.32元（35457.6元/月×8个月+35457.6元/月÷31×12天）。诉讼中，***提出因新冠疫情导致奥健公司无法对外正常经营，应减免相应租金的抗辩意见。2020年2月初即农历春节假期结束之际，因新冠疫情发生，政府采取相应的防控措施，对健身房等该类可能会存在人员聚集、室内空气不流通等企业的经营确有一定的影响。由此，一审法院酌定奥健公司无需支付2020年2月整月、3月半个月的租金，即在上述拖欠租金中扣减53186.4元（35457.6元/月×1.5个月），奥健公司仍需支付租金255355.12元（5577.6元+5577.6元+297386.32元-53186.4元）。

关于源海公司主张奥健公司腾空并交还涉案房屋的诉请。如上所述，涉案合同已予以解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，奥健公司继续占有使用涉案物业缺乏法律依据，故一审法院对源海公司该项主张依法予以支持。

关于源海公司主张奥健公司支付占有使用费的诉请。因合同解除后，奥健公司未搬离涉案房屋，仍占有使用该房屋，源海公司有权主张计收占有使用费至奥健公司实际交还房屋之日止。因此，参照合同的租金标准，即35457.6元/月，奥健公司应向源海公司支付自2020年5月13日至实际交还房屋之日止的占有使用费。

关于源海公司主张没收租赁保证金的诉请。涉案租赁合同第十一条第6点约定，如乙方逾期30日仍不全部支付应付款项的，甲方有权解除合同，收回租赁单元，没收租赁保证金，向乙方追讨应付款项等。因奥健公司拖欠租金未支付，怠于履行合同义务，源海公司有权向奥健公司没收租赁保证金。故一审法院确认涉案合同项下的保证金89640元归源海公司所有，对源海公司的该项诉请依法予以支持。

关于源海公司主张奥健公司支付违约金的诉请。源海公司在主张没收租赁保证金的同时要求奥健公司支付三倍租赁保证金的违约金。上述租赁保证金已弥补源海公司的损失，再要求奥健公司承担三倍租赁保证金的违约金并不合理，且源海公司无证据证明产生其他的损失，故一审法院对源海公司的该项主张不予支持。

关于***的责任承担。源海公司主张因奥健公司属一人有限责任公司，***作为股东应对奥健公司承担的租金、占有使用费、违约金承担连带清偿责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。依此规定，一人公司股东免除责任的条件是须证明公司的财产独立于股东自己的财产。***未能提交证据证明奥健公司的财产独立于其个人财产。因此，***应当对奥健公司的上述租金、占有使用费的债务承担连带责任。因源海公司主张奥健公司承担违约金的诉请未获支持，故***无需对此承担连带清偿责任。至于***抗辩认为其于2019年12月30日受让股权，也没有实际参与奥健公司的经营，不应对公司的债务承担责任。***何时受让公司股权，并不能以此对抗债权人。而***是否实际参与公司经营，不属本案审理的范围。故，一审法院对***的该项抗辩意见不予采纳。

关于源海公司主张奥健公司迁出工商注册登记的诉请。根据租赁合同的约定，奥健公司应在搬离后将工商注册登记迁出涉案房屋。虽佛山市禅城区××监督管理局回复称因没有新地址及住所证明材料用以登记为公司的住所，故无法进行登记，但并不影响奥健公司迁出原有登记注册的地址。因奥健公司未履行该项合同义务，源海公司主张奥健公司根据合同约定将奥健公司在工商部门登记的营业地址迁出涉案房屋，合法有据，一审法院予以支持。因***系奥健公司的法定代表人，故该项义务由***实际履行。至于源海公司主张的奥健公司逾期迁出工商注册登记地址的违约责任，因源海公司已没收租赁保证金，弥补其损失，亦未举证证明其他实际损失，一审法院对该项主张不予支持。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认源海公司与奥健公司于2017年6月28日签订《佛山市某某租赁合同》（编号：YHZL-2××7-0×6-1）于2020年5月12日解除；二、奥健公司于判决发生法律效力之日起十日内向源海公司支付租金255355.12元；三、奥健公司于判决发生法律效力之日起十日内将位于佛山市禅城区×××××××××××××、6号的房屋腾空并交还给源海公司；四、奥健公司于判决发生法律效力之日起十日内向源海公司支付占有使用费（参照35457.6元/月的标准，自2020年5月13日计算至实际交还上述第三项的房屋之日止）；五、确认《佛山市某某租赁合同》（编号：YHZL-2××7-0×6-1）项下的租赁保证金89640元归源海公司所有；六、***于判决生效之日起十日内将***负责经营的佛山市***身服务有限公司经营场所登记为佛山市禅城区×××××××××××××内自编之一之事项向工商行政机关申请注销或变更；七、***对奥健公司的上述第二项、第四项债务承担连带责任；八、驳回源海公司的其他诉讼请求。如奥健公司未按判决指定的期间履行指定的行为，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由奥健公司承担；如奥健公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取21869元，由源海公司负担1312元，奥健公司负担20557元，***承担连带责任。

二审期间，源海公司向本院提交租赁合同一份，拟证明其与案外人于2020年11月27日签订的租赁合同。经质证，***对该证据的真实性无异议。奥健公司未发表质证意见。

奥健公司、***未向本院提交新证据。

经审查,源海公司提交的证据有原件核对,该证据反映其在2020年11月27日已将涉案房屋出租予案外人，对该事实本院予以确认。

经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，2020年11月27日，源海公司将涉案房屋出租予案外人佛山市某某有限公司。

本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。围绕着***的上诉请求，二审审查的焦点为：***应否就奥健公司需向源海公司支付的租金、占有使用费承担连带责任；***应否承担办理奥健公司的申请注销或变更手续义务。

***上诉主张，其没有控制奥健公司，没有参与该公司的经营，行使股东权利，不能认定其与奥健公司的财产发生混同，涉案房屋于2020年5月已清空，源海公司要求奥健公司继续支付占有使用费不符合事实，源海公司未主张***承担办理奥健公司的申请注销或变更手续之义务，法院不应判令其承担该项责任,诉讼费负担也不合理,应予以调整。经审查，本院认为，源海公司与奥健公司签订的《佛山市某某租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法对各方具有约束力。奥健公司在履行合同过程中，未依约缴纳租金，违反合同之约定，构成根本违约，源海公司据此主张解除合同，没收奥健公司缴纳的租赁保证金，支付欠付的租金及至搬离之日止的占有使用费正当合法。一审法院根据双方合同约定，奥健公司租金支付情况，结合新冠疫情的影响，判令奥健公司应向源海公司支付截止至2020年5月12日的租金为255355.12元，以及从2020年5月13日起至腾空涉案房屋之日止的占有使用费正确合法，本院予以维持。有关理由一审法院已作详细论析，本院予以认可不再赘述。因二审期间，源海公司在2020年11月27日已将涉案房屋出租予案外人佛山市某某有限公司，故奥健公司无需再履行一审判决第三项确认的腾空义务，但对于占有使用费计算截止问题，奥健公司、***本案中并无证据证明其清空涉案房屋并交还予源海公司的具体时间，源海公司存在怠于接收涉案房屋之行为，导致其损失扩大，故此本院认定奥健公司应参照原租金标准即35457.6元/月的标准，自2020年5月13日向源海公司支付占有使用费至2020年11月27日为止，合计为230474.4元（35457.6元/月×6个月+35457.6元/月÷30天×15天）。***上诉主张自2020年5月13日已清空涉案房屋，不应再支付其后的占有使用费缺乏依据，本院不予采纳。奥健公司为一人有限公司，***为该公司的股东，***本案中之举证不足以证实证明奥健公司的财产独立于其个人财产，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”一审法院判令其对奥健公司应向源海公司支付的租金、占有使用费承担连带清偿责任合法有据，本院予以维持。***上诉提出的其未参与公司经营、低价受让公司股权不合理，原股东实际控制公司等事由不构成其合法免责事由，对此本院不予采纳。至于***对内是否与案外人之间就奥健公司股权转让、经营期间所负债务存在约定，亦不影响其本案责任承担认定。案涉《佛山市某某租赁合同》解除后，源海公司诉请将奥健公司工商注册营业地址迁出涉案房屋合法有据，鉴于奥健公司为一人有限责任公司，***为该公司法定代表人，该项具体迁出事宜由***实际履行，一审法院判令由***承担该项义务并无不当，本院予以维持。对于奥健公司、***一审诉讼费负担问题，依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额……”一审法院根据本案具体情况，确认各方案件受理费负担比例亦无不当，***上诉主张予以调整，本院不予采纳。

综上，***的上诉请求不成立，应予以驳回，但因二审出现新的事实，本院予以改判，一审判决不属于错误裁判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初9674号民事判决第一项、第二项、第五项、第六项、第七项；

二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初9674号民事判决第三项、第八项；

三、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初9674号民事判决第四项为：上诉人佛山市***身服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人佛山源海发展有限公司支付占有使用费230474.4元；

四、驳回被上诉人佛山源海发展有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费5130元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　耿　翔

审 判 员　　翁丰好

审 判 员　　姜欣欣

二〇二一年二月二十五日

法官助理　　杨全欣

书 记 员　　周英洋