中山市盈品房地产实业有限公司、某某与巴洛克木业（中山）有限公司房屋租赁合同纠纷二审判决书

广东省中山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤20民终5681号

上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市盈品房地产实业有限公司，住所地广东省中山市东升镇高沙大道**第**首层第一卡，统一社会信用代码91442000MA51UKKH17。

法定代表人：***，总经理。

上诉人（原审被告）：***，男，1981年7月18日出生，汉族，住广东省雷州市。

上列两上诉人共同的委托诉讼代理人：包小娟，广东南亨律师事务所律师。

上列两上诉人共同的委托诉讼代理人：叶欣仪，广东南亨律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：巴洛克木业（中山）有限公司，，住所地广东省中山市港口镇穗安工业区统一社会信用代码91442000787935415W。

法定代表人：姜瑞华。

委托诉讼代理人：霍奇，北京市京师（中山）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李英，北京市京师（中山）律师事务所实习律师。

上诉人中山市盈品房地产实业有限公司（以下简称盈品公司）、***因与被上诉人巴洛克木业（中山）有限公司（以下简称巴洛克公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初13336号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

盈品公司、***上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。事实与理由：一、关于案涉《房屋租赁合同》效力问题。一审法院对事实认定不清，上诉人已经向被上诉人出示了房屋租赁权限证明材料，房屋具有合法租赁权限来源，上诉人有权转租。另外，被上诉人在签署合同时即已经知晓场地需进行消防报建，其之后又以未消防报建为由主张合同无效，其明显存在过错。案涉《房屋租赁合同》于2018年12月25日签订，租赁期限自2018年12月26日起至2021年1月31日止，被上诉人在使用该租赁物长达一年半之久后，在剩余半年即合同到期的情形下，以各种理由要求解除合同，显然不合常理。被上诉人存在明显的违约情形。退一步，若案涉《房屋租赁合同》被认定无效，但《房屋租赁合同》第九条明确约定：“在合同签订之日180日内，向乙方提供租赁物消防合格、环评合格的资质文件。”由此可知，被上诉人在承租该场地时已经知晓该场地需要进行消防和环评申报，场地并未取得环保和消防审批许可，但被上诉人依然承租，其主观上存在明显过错。之后被上诉人又以场地未消防报建为由主张合同无效，其行为明显存在恶意情形，且其自身行为即已经存在过错，其应当自行承担违约及过错责任。故一审法院要求上诉人全额退还租赁保证金给被上诉人没有法律依据，应当予以改判。二、关于上诉人要求被上诉人赔偿两个月房租的问题。一审法院对本案事实查明不清，证据不足。本案中，被上诉人因经营不善，单方面提出解除《房屋租赁合同》，并非上诉人原因导致合同无法继续履行，被上诉人的行为存在明显违约。故上诉人按照合同约定要求被上诉人赔偿两个月的房租合计36万元(18万元×2)有法律依据，应当支持。被上诉人未提前三个月告知上诉人解除合同，单方面搬离场地，其主观过错明显，应当承担责任。根据《房屋租赁合同》第4条的约定，任何一方提早解除合同，双方需提前三个月书面通知对方，并征得对方同意，不算违约，乙方违约甲方不退还乙方保证金，并赔偿甲方二个月房租。因此，被上诉人巴洛克公司应当赔偿上诉人盈品公司两个月的房租。三、关于巴洛克公司主张搬迁损失的问题。一审法院认定事实错误，案涉纠纷的引起系被上诉人单方解除合同造成的，被上诉人未提前三个月告知上诉人解除合同，单方面搬离场地，其主观过错明显，故被上诉人搬迁损失不应支持。四、关于上诉人提起的场地修复评估费862695元问题。被上诉人向上诉人发出《仓库柱子和地面修复方案》中确认在使用过程中造成了涉案厂房的毁损，因此上诉人厂房的修复费用应当由被上诉人承担，一审法院对该事实已查明。但是对于修复费用双方未能达成一致意见，因此，上诉人于2020年10月份已向一审法院递交《鉴定(评估)申请书》，要求对案涉厂房毁损面积及毁损程度，修复费用进行鉴定，但一审法院枉顾上诉人提出的鉴定申请，未委托有资质的鉴定机构进行委托鉴定，反而认定上诉人举证不能，从而采信了被上诉人单方委托的修复方案，该修复方案与上诉人提供的修复方案金额差距颇大。故请求二审法院予以纠正，并委托有资质的鉴定机构对厂房修复费用进行司法鉴定。五、关于免租期间租金损失及中介费用损失的问题。本案中，被上诉人因经营不善，单方面提出解除《房屋租赁合同》，并非上诉人原因导致合同无法继续履行，被上诉人的行为存在明显违约。根据《房屋租赁合同》第二条约定，如乙方原因违约，乙方在负责赔偿其他责任的同时，还应赔偿装修期内的全部租金和全部中介费。上诉人已提供了相应的转账支付凭证及收据证实该中介费的合理产生，在案涉《房屋租赁合同》上亦标明存在中介费用，故上诉人要求免租期间租金损失及中介费用损失的问题于法有据，且证据充分，应当予以支持。六、关于上诉人主张的增值税发票税款损失的问题。由于上诉人已经缴纳了2020年2月至2021年1月的租金的税款109028.57元，但被上诉人只支付了2020年2月至2020年7月期间的租金，故上诉人有权要求被上诉人承担税款109028.57元的一半于法有据，应当予以支持。七、关于上诉人***的责任承担问题。被上诉人的行为存在明显违约，上诉人不存在任何过错。退一步，即使法院认定涉案《房屋租赁合同》无效，则上诉人***与被上诉人之间的保证合同作为从合同亦自始无效，并且，无任何证据证明上诉人***存在任何过错，故***对本案不应承担连带赔偿责任。

巴洛克公司答辩称，一、上诉人用于出租的租赁物是未经批准建设的临时建筑，故双方签署的《房屋租赁合同》系无效合同。上诉人是缔约过错方，无权向被上诉人主张赔偿，且上诉人应当向被上诉人返还租赁保证金。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”上诉人向被上诉人作出虚假保证，系缔约过错方，应当赔偿被上诉人的损失。另外，租赁保证金是被上诉人向上诉人缴纳的保证金，案涉合同无效后，上诉人理应返还该保证金。二、上诉人主张的场地修复费用未经有资质的专业机构评估鉴定，不能作为赔偿依据，被上诉人对其主张的损失金额和修复方案均持有异议。1.案涉租赁物地面铺设的水泥没有放置钢筋，导致地面承重每平米不足3000公斤。按照双方签署的租赁合同第三条第3款约定，甲方出租的房屋可载重3000公斤，但是，上诉人提供的租赁物不符合约定。。地面出现裂缝并非被上诉人故意损坏而是地面不符合使用要求、承重不足导致出现裂缝，再加之有部分裂缝系伸缩缝，不属于被上诉人修复范围，因而，被上诉人坚决不同意上诉人的修复方案。2.被上诉人委托专业人士现场查看，其修复方案的预估报价为20万元，但是上诉人不同意该修复方案，双方无法就修复方案达成一致。在一审中，上诉人曾经申请鉴定，但双方不能就鉴定范围达成一致。3.被上诉人不同意上诉人在上诉状中提出的鉴定要求，案涉租赁物早在2020年9月就归还了梁某辉，梁某辉早已经将其另行出租并使用，至本案二审时，已经另行出租长达一年的时间，案涉租赁物已经不是被上诉人交付时的状态，已经不具备鉴定的基础，被上诉人不同意按现状进行鉴定。三、上诉人未能提交中介费租赁合同、中介费用发票，其提交的微信转账记录也不能证明钱款性质以及产生费用的合理事由，其主张中介费损失赔偿证据不充分。四、上诉人因开具发票而依法纳税产生的税费，不能被称之为损失，而是上诉人的法定义务，无权向被上诉人主张赔偿，并且，被上诉人已经按照约定支付了相应的税金，根据双方签署的租赁合同第一条第16款，12个月租金不含税价为216万元，含税价为228.96万元，被上诉人应支付的税款为12.96万元，被上诉人已经全额支付（详见被上诉人一审“反诉证据目录”第1页）。另外，在一审尚未结束时，被上诉人已经配合上诉人办理了“红字发票”，俗称“冲红”，其缴纳的税金完全可以按照税务的规定冲减，其主张被上诉人赔偿，完全没有理据。五、上诉人明知案涉租赁物没有办理报批手续，仍向被上诉人谎称有报批手续，其在一审庭审中仍向法庭声称有报批文件。被上诉人在签署合同的最初没有能力辨别真伪，受上诉人蒙蔽，误认为中山市小榄工业大道南26号就是28号，以为案涉租赁物已经报建，后因其迟迟不能提供消防文件，才使得被上诉人产生怀疑。被上诉人系木地板加工企业，为仓储产品购买了高额的火灾险，若没有消防相关文件，如果发生火灾，保险公司将拒绝赔偿。在签署《租赁合同》之前，被上诉人已经明确向上诉人告知，并要求上诉人提供消防相关文件，上诉人称相关文件正在办理，向被上诉人作出了180天内提供相关文件的承诺。然而，事实证明，上诉人说了谎，一个未经批准的临时建筑根本不可能获得消防安全文件。被上诉人迫于生产安全的需要，不得以搬离案涉租赁物。上诉人应当对其过错行为承担责任，应当赔偿被上诉人搬迁费用。***系上诉人的法定代表人，其在签署合同过程中故意虚假陈述，并自愿担保，其明显具有过错，应当承担连带责任。综上所述，一审认定事实及适用法律正确，恳请驳回上诉人全部上诉请求，维持一审原判。

巴洛克公司向一审法院起诉请求：1.请求确认巴洛克公司与盈品公司签署的《房屋租赁合同》无效；2.请求判决盈品公司返还租赁保证金36万元；3.请求判决盈品公司原样返还所扣留的财产；4.请求判决盈品公司赔偿巴洛克公司搬迁损失130900元；5.请求判决***对盈品公司的上述各项债务承担连带清偿责任。诉讼过程中，巴洛克公司撤回了第3项诉讼请求。

盈品公司提出反诉请求：1.判令巴洛克公司向盈品公司支付提前解除租赁合同的违约金36万元（18万元×2）；2.判令巴洛克公司赔偿盈品公司因盈品公司已开具的企业所得税发票损失54000元；3.判令巴洛克公司支付盈品公司代为进行场地维修而产生的场地修复评估费用862695元；4.判令巴洛克公司向盈品公司支付水电费13391元；5.判令巴洛克公司赔偿盈品公司中介费用损失14万元；6.判令巴洛克公司向盈品公司支付未完整履行合同而导致巴洛克公司多享受免租期部分的租金损失48000元；7.判令巴洛克公司向盈品公司支付租赁房屋的空置费用54万元。

一审法院认定事实：2018年12月25日，盈品公司（甲方）与巴洛克公司（乙方）经中介介绍，签订《房屋租赁合同》，内容载明如下：第一条约定，乙方承租甲方位于中山市小榄镇工业大道南28号仓库用作仓储地板产品及原材料，合同期限三年，自2018年12月26日起至2021年1月31日止；装修期35天，2019年2月1日起租，装修期内只免租金；保证金36万元，每月租金18万元，出具增值税专用发票（可按5%税率抵扣）；电费及损耗为0.80元/度、综合服务费（变压器维修、保养、公共照明、变压器电路电损）0.70元/度，水费5元/吨，水损耗及管道维护费10%；12个月租金216万元（不含税价），含税价228.96万元，每年支付一次租金，两个月保证金36万元，甲方出具收据。第二条约定，合同签订之日起三个工作日乙方向甲方支付半年租金108万元，甲方在收到租金的三日内向乙方提供一年租金（含税价）的增值税专用发票，乙方收到发票后的三日内向甲方支付剩余半年租金108万元和仓库保证金36万元和一年租金税费；乙方按照约定缴清保证金和租金后，甲方须支付中介费用给介绍方，介绍费用为房屋的首月租金，如乙方原因违约，乙方在负责赔偿其他责任的同时，还应赔偿装修期内的全部租金和全部中介费用给甲方；合同期届满，经甲方确认乙方无违反本合同约定使用出租房或损坏出租房等情况并缴清租金及一切费用之后十天内，甲方将保证金全额无息退还乙方；若乙方拖欠租金或其他费用达一个月，则视为乙方违约，甲方可单方面解除合同并没收乙方缴纳的履约押金。第三条约定，甲方将房屋宿舍现有的装修、路、墙、保安室、大门及配套设施提供乙方使用，乙方在退租时保证房屋及配套完好安全的情况下退还给甲方；甲方出租的房屋可载重3000公斤/平方米，如乙方超载使用所造成的后果由乙方全部承担。乙方生产经营的设施、设备重量不能超过出租房屋正常的承载重量，切勿摆放大量机器及产生震动的机器，不当或不合理使用出租房及其内部设施出现损坏或发生故障所引起的一切连带责任均由乙方负全责并及时维修和赔偿，乙方拒不维修，可由甲方代为维修，维修费用由乙方承担；乙方在租赁期限内应爱护租赁物，因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担。第四条约定，在合同期内，乙方以任何理由拖欠房租、水电费均视为违约，乙方违约甲方不退还乙方保证金，并赔偿甲方二个月房租；如任何一方提早解除合同，双方需提前三个月书面通知对方，并征得对方同意，不算违约，如果一提出解约，并获得对方同意，则需立即退还相应未使用租金。第九条约定，甲方保证租赁物证照齐全，符合乙方租赁用途的使用要求；甲方保证系租赁物的唯一合法所有权人，有权处分、出租本合同项下房产；甲方承诺自本合同签订之日起180天内，向乙方提供租赁物消防合格、环评合格的资质文件；无论是否在前述约定期限内，若因甲方证照不齐全或者消防不合格或者环评不合格，导致乙方不能在合同期内正常、合规使用租赁物，则乙方有权单方解除本合同，甲方除按照第四条的约定赔偿外，还须承担乙方的搬迁损失和费用；如甲方违反前述约定，则乙方有权提起诉讼，产生的诉讼费、律师费、鉴定费等费用均由甲方承担。第十条约定，保证人***自愿为本合同项下甲方义务提供连带责任担保，甲方不能履行合同导致对乙方产生违约债务和应返还的款项时，保证人承担连带清偿责任，保证期八年，自本合同签订之日开始计算。合同还对其他事项进行了约定。盈品公司与巴洛克公司在合同上分别盖章确认，***在第十条约定内容处签名，并注明“同意担保”。《房屋租赁合同》签订时，盈品公司提供了三份授权证明给巴洛克公司。据授权证明记载，中山市泰丰企业管理有限公司证明黎某文承租其公司位于中山市小榄镇工业大道南28号的土地用于建设并经营工业生产/物流仓储，租期至2024年2月29日，其同意黎某文转租；黎某文证明，其将位于中山市小榄镇工业大道南28号土地租赁给梁某辉，土地用于建设经营物流仓储，其同意梁某辉将建好的厂房仓库转租或分租给第三方，租赁期限不能超过2024年2月29日；梁某辉证明，其将位于中山市小榄镇工业大道南**号A2区仓库租赁给盈品公司，其同意盈品公司再次转租前述租赁物，租赁期限不能超过2024年1月1日。

合同签订后，巴洛克公司支付了盈品公司保证金36万元及2019年2月至2020年1月期间的租金（含税）228.96万元。2020年1月15日，盈品公司（甲方）与巴洛克公司（乙方）签署《房屋租赁合同补充协议》，约定：1.租金支付方式由年付修改为季付，乙方每季度支付一次租金，提前一个月支付，每季度租金到期日的前一个自然月的1日支付下一个季度的租金。2020年度按照不含税的金额，每季度54万元支付租金。2020年度结束后，继续租赁的租金按照含税金额支付，即按照原合同约定的含税年租金，计算每季度应当支付的含税金额，支付方式不变，甲方必须于支付期限届满前七个工作日向乙方送达等额增值税专用发票，否则付款时间相应顺延。2.鉴于甲方已经将2020年度的租赁税发票（票面金额228.96万元）开具给乙方，乙方同意按照原合同约定承担税金，在本协议签订后三个工作日内，乙方支付给甲方2020年度的税金12.96万元，并同时支付2020年2月、3月、4月的季度租金54万元。3.本协议签订后，原合同与本协议约定发生冲突的，按照本协议约定执行，本协议未尽事宜，以原合同约定为准，原合同其他条款不做修改，本协议自签订之日起生效。4.担保人***同意本协议对原合同的修改。盈品公司、巴洛克公司盖章确认，***作为盈品公司的代表人签名。

2020年1月7日，盈品公司开具2020年2月至2021年1月租金的增值税发票给巴洛克公司，票面金额为2289600元，其中含增值税税款109028.57元，此外，盈品公司还为此缴纳了城市维护建设税、教育费附加、、地方教育附加合计545142元。2020年1月16日，巴洛克公司转账支付盈品公司669600元，双方确认该款项中包含有2020年全年的增值税税款12.96万元及一个季度的租金54万元。此后，巴洛克公司支付盈品公司租金至2020年7月31日。

2020年7月23日，巴洛克公司以微信方式向盈品公司发出《解除经营租赁合同通知书》，主张因租赁物证照不齐全且未在约定期限内办理相关证照，出于安全使用原因，决定于2020年7月25日解除《房屋租赁合同》及相关补充协议，通知书送达之日起生效，并要求盈品公司办理租赁物交接手续等。当日，巴洛克公司在搬迁过程中与盈品公司发生纠纷，盈品公司扣留了巴洛克公司部分财产。

2020年7月24日，盈品公司发送水电收费通知单给巴洛克公司的员工，水电收费通知单上列明2019年12月至2020年7月水电费合计13391元，巴洛克公司员工回复“贵司的水电费用正在安排”。2020年7月27日，盈品公司复函给巴洛克公司，主张巴洛克公司提前单方解除租赁合同的行为构成违约，巴洛克公司未妥善使用租赁物，造成租赁物毁损严重，要求巴洛克公司在7月31日前将租赁物的毁损、破坏部分予以修复并恢复原状，若巴洛克公司逾期修复或者拒绝修复，盈品公司将聘请第三方施工机构进行修复，所产生的一切费用，盈品公司将向巴洛克公司追偿，并要求巴洛克公司在收到复函后3日内按照合同约定及水电表单尽快支付未缴纳的1月份至7月份的水电费用。此后，盈品公司又多次发函和在微信中要求巴洛克公司修复毁损场地。在双方沟通过程中，巴洛克公司发送《仓库柱子和地面修复方案》一份给盈品公司，《仓库柱子和地面修复方案》载明修复项目包括“画线、切割混凝土地面、打地面、平整场地、C30号混凝土回填、表面收光、切割伸缩缝、支撑、打柱头地面、焊接DN125镀锌管、柱头地面回填加固、打磨刷油漆、验收、消防箱更换、更换玻璃”共计15项，修复金额合计20万元（含税），并附有损坏柱子图片及现场图片。盈品公司不同意此修复方案，并发送《仓库柱子和地面修复方案》一份给巴洛克公司。该修复方案需要修复的项目与巴洛克公司发送的修复方案的项目一致，但对需要修复的数量及金额计算不一致，预算总价为862695元（含税）。因双方无法达成一致意见，巴洛克公司未对使用毁损的场地进行实际修复。2020年9月29日，盈品公司将扣留的财产返还给了巴洛克公司。

巴洛克公司主张其为搬迁支出搬迁费用130900元。据巴洛克公司提供的对账单、银行转账记录及增值税票据显示，巴洛克公司支付广州市杭海物流有限公司此次运输费用合计130900元。

盈品公司主张巴洛克公司搬迁后，涉案租赁厂房空置2个月，2个月后其将租赁厂房退回给上家，上家已经将厂房中的1000平方米租赁给他人使用，为此提供《房屋租赁解除协议》。协议载明，盈品公司与梁某辉于2020年9月28日解除《租赁协议》，盈品公司应当将位于中山市小榄镇工业大道南**号的租赁厂房的现场场地修复，并承担相关场地修复费用；盈品公司在原合同签署后向梁某辉提前支付了2020年12月及2021年12月的2个月租金，现把这两个月的租金作为免租期以及盈品公司承租此厂房的中介费的方式赠予梁某辉。

盈品公司主张其为与巴洛克公司的租赁合同关系支付中介费用14万元。据盈品公司提供的付款承诺函内容载明，中山市华宇房地产经纪有限公司代理中山市小榄镇小榄工业大道南**号盈品房地产实业，于2018年12月25日成交，应得佣金14万元，承诺方承诺于2019年1月10日前付清给中山市华宇房地产经纪有限公司。承诺方处为“陈某勤”字样的签名；收据及转账记录显示，2019年1月9日，盈品公司向罗某转账14万元，罗某并出具收据确认收到中介服务费14万元。

诉讼中，盈品公司申请对涉案租赁厂房内地面、各项毁损物品及设施的毁损数量及面积进行鉴定，并申请评估修复费用，但此后又撤回了鉴定及评估申请,并在庭审中明确按照其发送给巴洛克公司的《仓库柱子和地面修复方案》来确定其损失。两次庭审后，盈品公司又申请司法鉴定及评估。

另查明，位于中山市小榄镇工业大道**房产登记的所有权人为中山市泰丰企业管理有限公司，不动产权证号为粤（2017）中山市不动产权第0209601号，登记的建筑面积为11756.96平方米，包括车库2251平方米、宿舍9505.96平方米，规划用途为工业。巴洛克公司、盈品公司确认涉案租赁仓库厂房是在前述不动产用地图上标注为“小公园”的土地上搭建的厂房，未办理报建、规划等合法手续，也至今未办理消防合格、环评合格手续。据中山市小榄镇宝丰社区居民委员会证明，前述房产现新编地址为中山市小榄镇工业大道南28号。

一审法院认为，关于合同效力问题。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案租赁厂房至今未取得建设工程规划许可证或者有合法的建设手续，巴洛克公司与盈品公司所签订的租赁合同为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，不存在解除的问题；合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，巴洛克公司要求确认租赁合同无效及返还租赁保证金36万元的诉请有理，一审法院予以支持；盈品公司反诉巴洛克公司支付提前解除合同的违约金36万元及空置费用54万元的诉请无理，一审法院不予支持。

关于巴洛克公司主张搬迁损失的问题。巴洛克公司在合同终止后需要搬迁是事实，且其主张的搬迁费用，有对账单、银行转账记录、增值税票据为证，盈品公司虽提出异议，但未提供反驳证据证实该费用产生不真实，故对巴洛克公司主张的搬迁费用130900元予以认定。涉案租赁厂房未办理建设规划许可导致租赁合同无效，盈品公司作为出租人应对巴洛克公司因此受到的损失承担赔偿责任，但同时巴洛克公司作为承租人对租赁厂房的状况亦有审慎的注意义务，但其在承租时疏于注意，其对合同无效造成的损失亦需承担一定的责任。综合案情，一审法院酌定巴洛克公司的上述搬迁费用130900元由盈品公司承担70%的责任，即盈品公司赔偿巴洛克公司搬迁损失91630元，剩余的搬迁费用39270元由巴洛克公司自行承担。

关于盈品公司反诉主张的场地修复评估费用862695元的问题。巴洛克公司在发送给盈品公司的《仓库柱子和地面修复方案》中确认在使用过程中造成了涉案租赁厂房的毁损，因此，盈品公司要求巴洛克公司赔偿场地维修费用的主张，理据充分，予以支持。但关于其主张的维修费用862695元，盈品公司未举证证明，盈品公司应承担举证不能的不利后果。但鉴于巴洛克公司在《仓库柱子和地面修复方案》中认可修复费用20万元，因此，一审法院认定由巴洛克公司赔偿盈品公司场地修复费用20万元。

关于盈品公司主张的水电费用13391元的问题。在巴洛克公司发出《解除经营租赁合同通知书》次日，盈品公司即发送水电收费通知单给巴洛克公司，列明水电费13391元，巴洛克公司员工复函“贵司的水电费用正在安排”，未对金额提出异议。现巴洛克公司虽对金额不予确认，但其确认尚欠盈品公司水电费的事实，巴洛克公司又未提出反驳证据，因此，一审法院对盈品公司主张水电费用13391元予以认定，巴洛克公司应向盈品公司支付水电费用13391元。

关于盈品公司主张增值税发票税款损失的问题。盈品公司主张其已经缴纳了2020年2月至2021年1月租金的税款109028.57元，但巴洛克公司实际只支付了2020年2月至2020年7月期间的租金，故要求巴洛克公司应承担税款109028.57元的一半，即54000元。据《房屋租赁合同补充协议》及双方陈述，巴洛克公司已实际支付盈品公司2020年2月至2021年1月租金的税款12.96万元，故盈品公司再主张巴洛克公司承担该期间的增值税税款损失，无事实和法律依据，不予支持。

关于盈品公司主张巴洛克公司违约应赔偿其免租期间租金损失的问题。首先，涉案租赁厂房未办理建设规划手续，导致合同无效，巴洛克公司不构成提前解除合同的违约，故盈品公司主张巴洛克公司违约并进而承担免租期内租金损失的诉请，无事实和法律依据，一审法院不予支持。其次，巴洛克公司与盈品公司签订的租赁合同虽为无效合同，但双方在租赁合同内约定的免租期系盈品公司对租赁期间占有涉案租赁厂房利益的处分或放弃，该项约定属于双方当事人意思自治范畴，仍应当约束合同当事人，免租期的约定不应受租赁合同效力的影响，故盈品公司要求巴洛克公司赔偿免租期内的占有使用费，亦无依据。最后，盈品公司作为涉案租赁厂房的转租者，其已从上家享受了免租期待遇，其主张巴洛克公司承担免租期内的租金，有悖公平原则，故一审法院不予支持。

关于盈品公司主张中介费用损失的问题。盈品公司提供的付款承诺函上载明是中山市华宇房地产经纪有限公司代理了涉案租赁合同，但提供的收据及转账记录上是“罗某”收款，盈品公司未提供证据证明罗某与中山市华宇房地产经纪有限公司的关系，亦未提供中山市华宇房地产经纪有限公司确认收款的凭证，故其提供的上述证据不足以证实其为与巴洛克公司之间的租赁合同关系支付中介费用14万元，故盈品公司主张巴洛克公司赔偿其中介费用损失14万元的诉请，理据不足，一审法院不予支持。

关于***的责任承担问题。巴洛克公司与盈品公司签订的房屋租赁合同无效，则***与巴洛克公司之间的保证合同作为从合同，亦自始无效。但***作为盈品公司的法定代表人，其应明知盈品公司出租的涉案租赁厂房未办理报建规划合法手续仍为盈品公司履行合同提供担保，***具有过错，应承担赔偿责任。根据《中华人民共和国担保法》第五条第二款：“担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条：“主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一”，一审法院酌定***应当在盈品公司不能清偿本案债务部分的30％范围内对巴洛克公司承担连带赔偿责任，***在承担责任后有权向盈品公司追偿。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条第二款、第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条、第四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认巴洛克公司与盈品公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、盈品公司于判决书发生法律效力之日起七日内向巴洛克公司返还租赁保证金36万元及赔偿搬迁损失91630元；三、***对上述第二项判决由盈品公司承担的债务在不能清偿部分的30％范围内承担连带赔偿责任，***承担清偿责任后，有权向盈品公司追偿；四、巴洛克公司于判决发生法律效力之日起七日内向盈品公司赔偿租赁厂房的修复费用20万元；五、巴洛克公司于判决发生法律效力之日起七日内向盈品公司支付水电费用13391元；六、驳回巴洛克公司的其他诉讼请求；七、驳回盈品公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13988元，诉讼保全申请费5000元，合计18988元，由巴洛克公司负担9494元，盈品公司负担9494元，并直接向巴洛克公司支付；反诉案件受理费减半收取计11472元，由盈品公司负担9752元，巴洛克公司负担1720元，并直接向盈品公司支付。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷，巴洛克公司系台港澳法人独资企业，依照相关规定，本案是一方当事人为外商独资企业的民商事案件。本案的争议焦点是涉案租赁合同效力的认定及双方的责任承担问题。

关于合同效力问题。涉案租赁厂房至今未取得建设工程规划许可证或者有合法的建设手续，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认定巴洛克公司与盈品公司所签订的租赁合同为无效合同正确，本院予以维持。至于盈品公司所提巴洛克公司明知租赁物现状仍承租、双方自愿签订合同并非涉案租赁合同有效的理由，其抗辩意见本院不予采信。一审法院认定合同无效后判令巴洛克公司向盈品公司返还租赁保证金36万元并无不妥，本院予以维持；盈品公司反诉请求巴洛克公司支付提前解除合同的违约金36万元及空置费用54万元的诉请缺乏理据，一审法院驳回其诉求正确。

关于巴洛克公司搬迁损失130900元的责任承担比例问题。本案中，涉案租赁厂房未办理建设规划许可导致租赁合同无效，盈品公司作为出租人对合同无效造成的损失具有过错，但巴洛克公司作为承租人对租赁厂房的状况亦有审慎的注意义务，其在承租厂房时疏于注意，其对合同无效造成的损失亦需承担一定的责任。一审法院综合本案具体情况酌情认定双方按三七开的比例承担赔偿责任并无不妥，本院予以维持。

关于盈品公司反诉主张的场地修复费用的认定问题。盈品公司主张场地维修费用862695元，对此其应承担举证责任。为证明具体的场地修复费用损失，盈品公司在一审期间申请对涉案租赁物的修复费用损失进行司法鉴定，后又以鉴定时间周期长为由撤回鉴定，其应承担举证不能的不利后果，故对其主张的修复费用损失本院不予支持。鉴于巴洛克公司在《仓库柱子和地面修复方案》中认可修复费用20万元，属于对其不利事实的自认，一审法院据此认定由巴洛克公司赔偿盈品公司场地修复费用20万元并无不妥，本院予以维持。至于盈品公司二审期间再次申请对涉案租赁物的修复费用损失进行司法鉴定的问题，本院认为，盈品公司在一审诉讼中已自愿放弃司法鉴定申请，现其在放弃鉴定权利后又重新申请鉴定，于法无据，本院不予准许。

关于盈品公司主张增值税发票税款损失的问题。盈品公司主张其已经缴纳了2020年2月至2021年1月租金的税款109028.57元，但巴洛克公司实际只支付了2020年2月至2020年7月期间的租金，故要求巴洛克公司应承担税款109028.57元的一半，即54000元。经查，巴洛克公司已举证证明其实际支付盈品公司2020年2月至2021年1月租金的税款129600元，故盈品公司再主张巴洛克公司承担该期间的增值税税款损失，无事实和法律依据，本院不予支持。

关于盈品公司主张巴洛克公司违约应赔偿其免租期间租金损失的问题。经查，巴洛克公司与盈品公司签订的租赁合同虽为无效合同，但双方在租赁合同内约定的免租期系盈品公司对租赁期间占有涉案租赁厂房利益的处分或放弃，该项约定属于双方当事人意思自治范畴，仍应当约束合同当事人，免租期的约定不应受租赁合同效力的影响，故盈品公司要求巴洛克公司赔偿免租期内的占有使用费，缺乏合同依据。此外，盈品公司作为涉案租赁厂房的转租者，其已从上一手租户处享受了免租期待遇，其主张巴洛克公司承担免租期内的租金，有悖公平原则，故本院不予支持。

关于盈品公司主张中介费用损失的问题。首先，中介费不属于为履行涉案租赁合同所支出的必要、合理的费用；其次，盈品公司提供的收据及转账记录反映“罗某”收款，盈品公司未提供证据证明罗某与中山市华宇房地产经纪有限公司的关系，亦未提供中山市华宇房地产经纪有限公司确认收款的凭证，故其主张产生14万元中介费用损失，理据不足，一审法院驳回其相应请求正确，本院予以维持。

关于***的责任承担问题。巴洛克公司与盈品公司签订的主合同即房屋租赁合同无效，则***与巴洛克公司之间的保证合同作为从合同，亦自始无效。但***作为盈品公司的法定代表人，其应明知盈品公司出租的涉案租赁厂房未办理报建规划合法手续仍为盈品公司履行合同提供担保，***具有过错，应承担赔偿责任。一审法院根据本案的具体情况酌定***在盈品公司不能清偿本案债务部分的30％范围内对巴洛克公司承担连带赔偿责任，并无不当，本院予以维持。

综上所述，上诉人盈品公司、***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费24851元（上诉人中山市盈品房地产实业有限公司、***已预交），由上诉人中山市盈品房地产实业有限公司、***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　胡怡静

审判员　　刘　通

审判员　　张　荣

二〇二一年十月二十五日

书记员　　林烨颖