某某、某某等房屋买卖合同纠纷民事再审民事判决书

贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0302民再13号 原审原告：**，男，1970年10月28日生，穿青人，住贵州省遵义市红花岗区。 原审被告：***，女，1965年1月23日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：***（系***之子），住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：**，贵州聚联律师事务所律师。 被告：***，女，1969年12月5日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 被告：杨赟，女，1993年5月5日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 被告：***，男，1939年7月14日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 被告：贺正淑，女，1940年1月17日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 前三被告委托诉讼代理人：***（系杨赟之母），住贵州省遵义市红花岗区。 被告：遵义市投资（集团）有限责任公司，住所地贵州省遵义市汇川区上海路遵投大厦，统一社会信用代码：91520300745725989G。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，系公司员工。 原审原告**与原审被告***房屋买卖合同纠纷一案，本院（2019）黔0302民初6099号民事判决已发生法律效力，经本院审判委员会讨论决定，于2021年8月4日作出（2021）黔0302民监41号民事裁定，再审本案。现依法组成合议庭，追加被告***、杨赟、***、贺正淑、遵义市投资集团有限责任公司参加诉讼。公开开庭审理了本案。原审原告**、原审被告***及其委托诉讼代理人***、**、被告***本人及作为被告杨赟、***、贺正淑的委托诉讼代理人、遵义市投资（集团）有限责任公司的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原审原告**称，原告于2009年11月24日与被告签订《房屋买卖合同》，约定：1、由被告将位于遵义市红花岗区户房屋出售给原告，房屋面积为145㎡，房屋成交价为244998元，原告于双方签订《房屋买卖合同》时即2009年11月24日向被告支付购房款150000元，剩余尾款95000元于被告为原告办理完毕产权手续后支付。2、办理产权变更时所发生的相关税费由被告承担。3、房屋面积以房管局相关部门确定数为准、单价1700元每平方米，房屋成交价据实结算，相互找补。4、被告在签订《房屋买卖协议》后，收到原告支付的第一次付款150000元之日将标的物交给原告使用。同时还约定了违约责任等。合同签订后，原告于2009年12月5日向被告支付了购房款150000元，被告交付了房屋，原告装修并入住至今。但被告至今未协助原告办理房屋过户手续，原告催促未果，诉至本院。 被告***再审时辩称，2009年原告夫妇购买了争议房屋，当时房子已经修建好了，但是一直没有交房，双方通过原告找的中介按1700元左右的单价出售给原告，房价不到30万元，原告首付15万元，尾款至今未付，原告好久得到的房子我们也不清楚，拆迁办并未通知我就直接交给原告了，原告住了一段时间就租给别人了。我现在想的就是与原告将此事协商好，房子从2009年至今十多年了，原告的尾款至今未付，房子也未过户，房屋既然未移交，之前首付的15万元我可以双倍赔偿给原告，诉讼费也由我承担；我们交易只成交了一半，我们也收取了一半的费用，剩余的一半以现在的房价计算。如果法院支持原告的第一项诉讼请求。协助过户的义务应由遵义市投资集团有限责任公司履行。另外，原告主张的税费目前尚未实际发生。在本案中不应处理，应待实际产生之后再主张。 被告***、杨赟、***、贺正淑再审时辩称，这是原告与***之间的协议，***与***的房子在20多年前就已经卖给***了，***与**之间的协议我们并不知情，***已经过世8年了。 被告遵义市投资（集团）有限责任公司再审时辩称，只要其他当事人协商一致，我公司可以协助办理产权。 原审原告**向本院起诉请求：1、请求人民法院确认原被告之间签订的《房屋买卖合同》具有法律效力；2、请求人民法院判令被告继续履行合同规定义务，即配合原告办理过户手续并承担相关税费。3、请求人民法院判令被告承担本案诉讼费用。 本院原审认定案件事实：2002年12月26日，被告（乙方）与案外人***、***（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将住房一套58㎡产权房卖给乙方，房屋价款为35000元，在签订合同时由乙方支付甲方10000元，余款25000元，在甲方交付《房屋产权证》、《上市许可证》给乙方时由乙方支付给甲方。合同签订后，被告于2004年4月28日向案外人***支付购房款10000元，于2004年5月28日向案外人***支付购房款25000元，但双方未办理过户登记手续。2004年8月17日，被告***、案外人***（乙方）与案外人遵义市城市建设投资经营有限公司（甲方）签订《遵义市万**路片区改造房屋拆迁安置补偿协议书》，约定由于遵义市万**路片区实施旧城改造工程，涉及乙方房屋（即房屋所有权人为***位于红花岗区的房屋一套和房屋所有权人为***位于红花岗区的房屋一套）需拆迁，甲方以产权调换的方式在万**路***小区安置乙方住宅房一套，建筑面积为140.99㎡。具体位置为。2004年10月16日，被告出具承诺书，载明：我位于万**路××楼××及××号房屋两套。现将两套房屋还为一套，如有产权纠纷，由我自行负责，与政府和万**路拆迁处无关。2009年12月4日，万**路片区改造工程项目部拆迁安置处向市城投物业公司发出交房通知，告知***还房户***已办理完毕的结算手续，请物业公司按规定办理入住手续。原告于2009年11月24日与被告签订《房屋买卖合同》，约定：1、由被告将位于遵义市红花岗区户房屋出售给原告，房屋面积为145㎡，房屋成交价为244998元，原告于双方签订《房屋买卖合同》时即2009年11月24日向被告支付购房款150000元，剩余尾款95000元于被告为原告办理完毕产权手续后支付。2、办理产权变更时所发生的相关税费由被告承担。3、房屋面积以房管局相关部门确定数为准、单价1700元每平方米，房屋成交价据实结算，相互找补。4、被告在签订《房屋买卖协议》后，收到原告支付的第一次付款150000元之日将标的物交给原告使用。同时还约定了违约责任等。合同签订后，原告于2009年12月5日向被告支付了购房款150000元。后被告交付了涉案房屋给原告，原告已装修入住，但被告至今未协助原告办理房屋过户手续，原告催促未果，诉至本院。 本院经审查后认为原告要求被告协助办理过户登记手续的诉讼请求目前无法支持，遂询问原告若该房屋目前尚不能办理过户登记，其是否变更诉讼请求，要求被告承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿，但原告明确表示不予变更，因原告**其工作繁忙无法到本院制作询问笔录，故为减轻原告的诉累，本院向其作了电话录音笔录予以入卷。 本院原审认为，原告与被告于2009年11月24日签订的《房屋买卖合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，且系双方当事人真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，对原告要求确认该《房屋买卖合同》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告协助办理房屋过户登记手续的诉讼请求，本院认为，原告向被告交付了首期购房款150000元，被告亦将房屋交付给了原告，原告对该房屋装修后已实际搬入居住，按合同约定被告应协助原告办理房屋过户登记手续，但被告目前尚未办理涉案房屋的产权登记手续，而房屋所有权取得应遵循物权公示原则，即物权登记，故被告尚未取得涉案房屋的所有权，且根据庭审调查，案涉房屋尚可能存在其他权利人，因此被告出卖房屋给原告的行为构成无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，因本案被告尚未取得涉案房屋的所有权，涉案房屋的所有权无法转移至原告，故对原告要求被告协助办理过户登记手续并承担相关税费的诉讼请求本院不予支持，但原告可依据双方签订的《房屋买卖合同》要求被告承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。 本院原审判决：一、原告**与被告***于2009年11月24日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、驳回原告的其他诉讼请求。 本院再审认定案件事实与原审查明事实一致。 庭审中，双方确认交易的遵义市红花岗区房屋。该房屋于2019年3月19日初始登记在被告遵义市投资（集团）有限责任公司（***市城市建设投资经营有限公司）名下，不动产权证：黔（2019）遵义市不动产权第0××5号，载明坐落于遵义市红花岗区，建筑面积为145.96㎡。2019年5月10日，原告**与其妻***以***不配合办理产权为由，向被告遵义市投资（集团）有限责任公司申请暂停办理该套房屋的产权证。 另，被告***在庭审时**还房实际使用面积多了0.96㎡，另有20㎡赠送面积未计入产权面积，同时表示本案中仅作**，保留其诉讼权利，故本案未作审理。 本院再审认为，本案系再审案件，原判决已于2019年发生法律效力，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第五条“民法典施行前已经终审的案件，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用民法典的规定”的规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。 原告**与被告***签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同。原审已予以支持，本案予以维持。 对于原告请求被告配合原告办理过户手续。案涉房屋由拆迁还房取得，被拆迁房屋其中部分为***与***出售给被告***，但办理产权属转移登记的义务***与***未履行。之后，被告***、***与遵义市城市建设投资经营有限公司签订《遵义市万**路片区改造房屋拆迁安置补偿协议书》，则案涉还房的合同权利为***与***享有。2009年11月24日，被告***以其个人的名义与原告**签订房屋买卖协议，将案涉房屋卖给**，协议签订后**按约支付了部分购房款，也取得还房，并实际管理使用至今十余年。***与**的房屋买卖协议成立后，***向**转让案涉房屋的同时，***就案涉房屋享有的权利和应履行的义务也一并转让给**。对于被告***辩称双方均未完全履行合同义务，原告并未取得案涉房屋，并认可承担合同违约责任。由于合同约定原告在支付首期购房款150000元后，剩余尾款95000元于被告为原告办理完毕产权手续后支付。但产权手续至今未能办理。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”及第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”的规定，本案原告负有支付购房款的义务，被告***负有交付房屋及协助办理产权过户的义务，双方已约定办理产权过户为先履行合同义务，在案涉房屋尚未办理产权过户时，原告**享有拒绝支付购房尾款的权利。故原告**未支付剩余尾款并未违约。结合案涉房屋已由原告**实际管理使用至今的事实，被告***认为原告**未取得案涉房屋的辩解理由不能成立，本院不予采信。现案涉房屋登记在被告遵义市投资（集团）有限责任公司名下，遵义市投资（集团）有限责任公司对协助办理房屋产权登记事宜并无异议。被告***及***其他法定继承人虽然不是涉案房屋的实际出卖人，但是对将被拆迁房屋转让给***的事实认可，在***过世后，其法定继承人对案涉房屋仍有义务协助实际购房人办理相关产权变更登记。为此，现办理房产权属转移登记的条件已经成就，**是案涉房屋的实际所有人，被告遵义市投资（集团）有限责任公司、***、杨赟、***、贺正淑对协助***办理房产权属登记过户的义务应向房屋的实际所有人**履行。因案涉房屋经多次转让，又系拆迁还房，原则上应当依次办理房屋所有权登记过户手续，但效率便捷方面考虑，可由遵义市投资（集团）有限责任公司直接将涉案房屋产权登记至**名下，则遵义市投资（集团）有限责任公司、***、***、杨赟、***、贺正淑均有协助原告**办理房产权属转移登记的义务。 对于原告请求被告承担相关税费。虽然原告与被告***约定在办理产权变更时所发生的相关税费由被告***承担，但案涉房屋在交付十年后于2019年才具备办理产权及转移登记的条件，相关手续办理情况较为复杂，现该税费未实际产生，且具体金额并不明确，故本案对原告这一请求不予支持，原告可待相关税费实际产生后另行主张权利。综上，本院原审案件认定事实清楚，但适用法律不当，应予以纠正。 综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，并依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第四百零七条第二款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第五条之规定，判决如下： 维持本院（2019）0302民初6099号民事判决第一项； 撤销本院（2019）0302民初6099号民事判决第二项； 变更本院（2019）0302民初6099号民事判决第二项为：由被告遵义市投资（集团）有限责任公司、***、***、杨赟、***、贺正淑在本判决生效后十日内协助将遵义市红花岗区房屋（不动产权证：黔（2019）遵义市不动产权第0××5号）的权属转移登记至原告**名下； 驳回原告**的其他诉讼请求。 原审案件受理费5900元，由原审被告***负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二二年二月二十三日 法官　助理　　马　倢 书　记　员　　李　玲