上海畅磊装饰工程有限公司诉上海江基服装有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上海市第一中级人民法院

民事判决书

（2016）沪01民终6144号

上诉人（原审被告、反诉原告）上海畅磊建筑装饰工程有限公司。法定代表人***，董事长。委托代理人**，上海市鸿生律师事务所律师。委托代理人***，上海市鸿生律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海江基服装有限公司。法定代表人***，董事长。委托代理人**，上海市昆仑律师事务所律师。上诉人上海畅磊建筑装饰工程有限公司（以下简称畅磊公司）因与被上诉人上海江基服装有限公司（以下简称江基公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2016）沪0116民初241号判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月2日受理后，依法组成合议庭，于同年6月21日公开开庭进行了审理，上诉人之委托代理人***、被上诉人之委托代理人**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明，江基公司（甲方）、畅磊公司（乙方）于2015年3月21日签订了一份《厂房租赁合同》，约定由江基公司将其所有的座落于金山区XX公路XX号厂房内的独立办公楼、车间一楼西面两间面积约为4800平方米和场地中建筑面积约2400平方米的彩钢瓦建筑出租给畅磊公司，租赁期限自2015年5月1日起至2021年4月30日止，年租金人民币（下同）80万元，租金每半年支付一次，提前三十日支付下一期租金，第一期租金支付日期为2015年4月21日。乙方先期交押金7万元，租期结束后，乙方结清各项费用，甲方全额无息将押金退还乙方，乙方如不按时支付租金，逾期支付超过三十日的，则视为乙方违约，甲方有权收回厂房，押金不予退还；双方还约定违约方应向另一方支付违约金，给另一方造成损失的，违约金不足以抵付损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分，违约金为30万元。在合同第2.1条款中，畅磊公司承诺，租赁厂房主要用于从事建筑线条生产加工。……生产使用需符合地方政府的规划管理，符合国家环保卫生、工商税务、社会安全等法律法规的相关规定。合同签订后，江基公司按约交付房屋，畅磊公司按约支付了合同第一年度上半年（2015年5月1日至2015年10月31日）租金40万元及押金7万元。2015年8月19日，江基公司、畅磊公司及XX公路XX号内其他三家承租人签订截污纳管工程付款协议，各方就XX公路XX号厂房截污纳管工程费用承担、施工单位确定、截污纳管执照注册及排污证的权属进行了约定。2015年9月1日，上海XX总公司向江基公司发出书面通知，认为江基公司引进的绝大部分项目属2015版负面清单项目，这些项目属无证违法企业、将会对社会安全、环境保护产生严重危害，故限江基公司在1个月内对驻厂无证非法企业进行清理。江基公司接通知后于同日向驻厂各企业（包括畅磊公司在内）发出通知，限各企业在2015年12月1日前必须申领到生产所需各种证件和证明，否则，江基公司将采取断水断电措施，以期各企业搬离厂区。之后，畅磊公司未能取得生产所需的各项行政前置许可，并将该原因归咎于江基公司，未按合同约定支付合同第一年度下半年租金。江基公司催讨未果，于2015年11月25日向畅磊公司发出律师函，通知畅磊公司单方解除合同，并要求畅磊公司在2015年12月10日搬出涉案厂房，畅磊公司于同年11月26日收到该函。畅磊公司搬离后于2016年1月19日将租赁物钥匙交还江基公司。另查明，在江基公司出租给畅磊公司的租赁物中包含了场地中面积约2400平方米的彩钢瓦建筑物，该建筑未取得行政机关建筑许可，也未取得产权证。江基公司于2016年1月4日诉诸原审法院，请求判令：1、确认江基公司、畅磊公司间的厂房租赁合同已于2015年11月26日解除；2、畅磊公司立即搬离涉案厂房；3、畅磊公司支付江基公司2015年10月15日至同年11月26日的租金88,889元；4、畅磊公司支付江基公司2015年11月27日至2016年1月19日按年租金80万元为基数计算的房屋占有使用费；5、畅磊公司偿付违约金30万元。鉴于畅磊公司在江基公司涉讼后自动搬离，故江基公司自愿撤回第2项诉讼请求。畅磊公司反诉请求：1、解除江基公司、畅磊公司于2015年3月21日签订的《厂房租赁合同》；2、江基公司返还押金7万元；3、江基公司退还向畅磊公司收取的违章建筑房屋租金13.33万元；4、江基公司偿付畅磊公司违约金30万元。原审认为，本案租赁合同标的物中包含了面积约2400平方米彩钢瓦搭建的违章建筑，故该合同中涉及彩钢瓦建筑租赁部分的内容无效。鉴于合同是双方真实意思表示，且上述合同中部分无效并不影响合同其他内容的有效性，故双方应按合同有效部分的内容全面履行各自的权利义务。对于有效租赁部分，畅磊公司应按约支付租金。对于违章建筑物的使用费，法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案租赁物是否属违章建筑，不属于民事法律关系范畴，况且江基公司已将租赁物交付畅磊公司使用，畅磊公司应参照合同租金标准支付实际使用费，故对畅磊公司要求江基公司返还彩钢瓦建筑租金的反诉请求不予支持。对于江基公司、畅磊公司各自的违约金诉请。法院认为，畅磊公司作为承租人，应该对自己想要租赁的厂房进行充分了解，判断厂房附属设施是否符合自己生产经营所需条件，江基公司作为出租人没有义务对房屋条件能否满足承租人的经营活动进行审查，而且“建筑线条生产”并没有被具体列举在环保准入负面清单之中，江基公司无法判断畅磊公司的经营项目是否涵盖在环保准入负面清单之内，双方在合同中也未明确约定房屋必备的设施和条件，江基公司、畅磊公司事后另行达成的截污纳管工程付款协议并不能证实江基公司未按合同约定交付租赁物，且事实上畅磊公司已入驻厂房，故畅磊公司称江基公司存在恶意招租、且未按合同约定交付厂房的抗辩均不能成立，现有证据不足以证实江基公司存在违约行为。相反，畅磊公司虽然在合同中承诺，……生产使用需符合地方政府的规划管理，符合国家环保卫生、工商税务、社会安全等法律法规的相关规定。但畅磊公司却不了解环保准入负面清单的存在，可见畅磊公司在作出经营决策前未了解当地政府的产业政策，明确当地政府明令禁止、限制或者政策扶持、鼓励成立的企业类型，从而决策失误，导致在合同签订后，无法取得生产所需各项行政许可，无法正常生产，无法实现合同目的，进而畅磊公司将责任归咎于江基公司，并拖欠到期租金，畅磊公司违约行为明显。鉴于双方约定的违约金过高，法院采纳畅磊公司的意见对违约金作适当调整，对江基公司主张的违约金酌情予以部分支持，对畅磊公司主张的违约金请求不予支持。江基公司基于畅磊公司的逾期不支付租金的违约行为，行使单方合同解除权于法有据，法院予以确认。江基公司同意退还押金，并要求与畅磊公司欠付的租金一并结算，法院予以照准。据此，为保护当事人合法权益，维护社会正常经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，原审于二〇一六年四月十五日判决：一、上海江基服装有限公司与上海畅磊建筑装饰工程有限公司2015年3月21日签订的厂房租赁合同于2015年11月26日解除；二、上海畅磊建筑装饰工程有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海江基服装有限公司自2015年11月1日起至同年11月26日止的租金和租赁物使用费57,777元；三、上海畅磊建筑装饰工程有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海江基服装有限公司2015年11月27日起至2016年1月19日的租赁物使用费120,000元；四、上海畅磊建筑装饰工程有限公司应于判决生效之日起十日内偿付上海江基服装有限公司违约金30,000元；五、上海江基服装有限公司应于判决生效之日起十日内退还上海畅磊建筑装饰工程有限公司押金70,000元；前述二、三、四、五项相抵，畅磊公司尚应支付江基公司137,777元；六、驳回江基公司的其他诉讼请求；七、驳回畅磊公司的其他反诉请求。一审本案本诉案件受理费减半收取4,444元，由江基公司负担2,630元、畅磊公司负担1,814元。反诉案件受理费减半收取4,417元，由江基公司负担614元、畅磊公司负担3,803元。双方所负之款于判决生效后七日内交纳原审法院。判决后，畅磊公司不服，上诉称，原审适用法律错误，标的房屋中涉及违法建筑部分，被上诉人江基公司并无合法权利，应撤销原判第二、三项，退还上诉人已缴纳部分租金。本案系江基公司违约，租约明确约定租赁目的为从事“建筑线条生产加工”，履行中标的厂房无法办理环评手续以实现合同目的,江基公司通知其不能在特定时限内办理环评将被切断水电“赶出园区”，上诉人未支付租金系行使不安抗辩权。故上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判上诉人支付被上诉人2015年11月1日至26日的租金38,518.5元；2、撤销原判第三项，改判上诉人支付被上诉人2015年11月27日至2016年1月19日的使用费80,000元；3、撤销原判第四项，改判被上诉人支付上诉人违约金30万元；4、撤销原判第七项，改判被上诉人退还上诉人违章建筑租金13.33万元。江基公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人畅磊公司与被上诉人江基公司签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，查租赁标的房屋物中包含了面积约2400平方米彩钢瓦搭建建筑，该部构筑物并无合法批建文件，该合同中涉及彩钢瓦建筑租赁部分的内容不具有法律效力，其余部分双方建立的房屋租赁合同关系应属合法、有效。对于有效租赁部分，承租人畅磊公司应按约支付租金。对于无效租赁部分，其依法比照约定租金标准应支付实际使用费。上诉人一、二坚持主张不支付此部使用费，必须指出，无效租赁关系适用价值返还原则，上诉人实际使用该部标的房屋获取相当利益应予返还；被上诉人实际建造并公开、和平占有彩钢瓦搭建建筑，不仅对构筑物本身享有所有权，且对其享有合法占有（含间接占有）权益，畅磊公司实际使用形成不当得利，应予返还，所谓不支付使用费之请求缺乏法律依据，本院不能采纳。关于环评手续问题，本院注意到，双方租约中畅磊公司承诺“租赁厂房主要用于从事建筑线条生产加工……生产使用需符合地方政府的规划管理，符合国家环保卫生、工商税务、社会安全等法律法规的相关规定”。即符合承诺目的使用标的房屋本为上诉人作为承租人之明示义务而非其它，当然，被上诉人作为出租人应该认为具有（默示）协助办理各项证照之义务，实际履行中，上诉人之环评等手续未能顺利办妥，此部责任被上诉人不具有承担之义务（约定及法定）基础。一、二审期间，上诉人亦始终未能举证被上诉人该部责任承担的事实依据，由之科责被上诉人承担此部违约责任，显然不能成立。而合同履行中，上诉人作为出租人未能按约付租，其所谓不安抗辩权并无事实及法律基础，畅磊公司应承担欠租解约责任，原审于之判断准确，本院应予维持。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人畅磊公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币17,722元，由上诉人上海畅磊建筑装饰工程有限公司负担。本判决为终审判决。

审判长***

审判员**

审判员***

二〇一六年六月二十九日

书记员***

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……