某某、苏州高新文旅集团有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏05民终11452号

上诉人（原审被告）：***。

委托诉讼代理人：汤子高，江苏拙正律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：苏州高新文旅集团有限公司，住所地江苏省苏州高新区科技城秀水桥南太湖大道999号。

法定代表人：余黎康，董事长。

委托诉讼代理人：汪洪，江苏益友天元律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵倩影，江苏益友天元律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人苏州高新文旅集团有限公司（以下简称文旅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2020)苏0505民初3066号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年9月27日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人***上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或在查清事实的基础上依法改判；2.本案上诉费由文旅公司承担。事实和理由：一、一审法院对本案基本事实并未查清。1.文旅公司对涉案房屋是否具有产权并未查清。文旅公司向一审法院提供了一份建设工程规划许可证，但并未提供产权证明文件，不能仅凭一份规划许可证就认定文旅公司为产权人，一审法院对此事实并未查清。2.一审法院对涉案租赁合同的实际承租人未查清。2018年5月3日***与文旅公司签订了《苏州高新区文体中心租赁经营合同》，但实际情况是双方又另行签订了一份《苏州高新区文体中心租赁经营合同》替代了原合同，后续这份合同的实际承租方为***和颜丽君，合同是二人共同签字，***和颜丽君也是依据这份租赁合同向工商部门申请注册成立了苏州梦马餐饮管理咨询有限公司（以下简称梦马公司）。3.一审法院对梦马公司停止经营后交付房屋给文旅公司实际控制的事实未经审查，错误判决***应支付延迟返还房屋的占有使用费。梦马公司于2019年8月31日向文旅公司发函终止营业，且于当天就将店铺钥匙交还给文旅公司周鹏亮经理，并告知文旅公司滞留店铺内的设备及物品可抵扣梦马公司所欠费用，文旅公司已实际控制该店铺。即使计算租金到合同解除之日2019年9月25日，后续也不存在所谓的房屋占有使用费损失。二、文旅公司在租赁合同解除后恶意扩大损失，扩大部分的损失不应由***承担。1.文旅公司收取履约保证金33143元及清场押金5000元，按照租赁合同约定应该优先将履约保证金抵扣欠费，而不是优先罚没保证金，再收取欠费所产生的滞纳金。2.文旅公司在2019年8月31日就已经实际控制梦马公司所租赁商铺的情况下却仍然主张房屋占有使用费，属于文旅公司恶意扩大损失，该部分扩大的损失不应该得到法院支持。三、一审法院准许文旅公司撤回对本案另一债务人颜丽君的诉请，导致对***的责任承担问题适用法律错误。一审诉讼中文旅公司放弃对颜丽君的责任承担，将最终对***的责任承担产生影响。四、***租赁文旅公司店铺时，所租赁的店铺并未进行隔断，水电也未安装到位，后***自行支付约2万元改造到位，该部分隔断及水电到户所产生的损失，文旅公司承诺由其负担，该部分损失应该在***所承担的责任中予以抵扣。

被上诉人文旅公司辩称：一、一审法院事实认定清楚。1.租赁房屋已经取得建设工程规划许可证，涉案租赁合同合法有效，文旅公司是否取得房屋所有权证不影响合同效力。2.租赁合同载明付款义务人为***，文旅公司有权向***主张全部费用。3.***未提交证据反映其将房屋恢复原状并交还房屋，文旅公司催告无果自行于2020年5月11日清空房屋并于2020年11月将房屋恢复原状。二、文旅公司不存在恶意扩大损失的情形，更无义务为***处置资产。1.文旅公司有权根据合同约定直接没收保证金。2.***单方停止经营，文旅公司多次函告***恢复经营，催告无果后于2019年9月24日发函解除合同，行使时间合理，并未恶意拖延时间。***收到函件后，并未按照要求及时处理室内资产将房屋恢复原状交还，更不存在文旅公司保有其钥匙的情形，房屋仍然在***的占有使用下，因而占用损失的扩大完全是***导致。3.尽管合同约定文旅公司有权留置货物以抵偿欠款，但文旅公司并不负有代***处置资产的义务，且文旅公司在解除函件中也明确告知不接受以货物抵债，***应当自行取走货物。4.一审法院裁判的违约责任并未过分高于因此给文旅公司造成的损失。三、文旅公司撤回对颜丽君的起诉系对自身权利的处置，并不违反法律规定，颜丽君与***之间的纠纷应当由其自行处理。四、文旅公司交付的房屋符合使用条件，不存在未隔断、水电未到位情形，一审中***也从未提出存在该问题。综上，一审法院判决正确，请求依法驳回***的上诉请求。

原审原告文旅公司向一审法院起诉请求：1.确认文旅公司与***签署的《苏州高新区文体中心租赁经营合同》及补充协议于2019年9月25日解除，判令***立即向文旅公司付清欠费37342.4元（包括截至2019年9月25日拖欠的租金25228.5元、商场管理费3327.5元、截至2019年8月19日的水费1224元、暂计算至2019年9月6日的电费7562.4元，以上合计37342.4元）；2.判令***支付逾期付款滞纳金（以逾期支付款项为基数，按照每日万分之五的标准计算，暂计算至2020年4月30日，计4668.7元，最终计算至实际支付之日止）；3.判令***补足租赁期间减免的租金29386.86元、支付迟延返还房屋的占用费102748.8元（按解除时当年日租金为标准计算，从2019年10月1日起算，计算至2020年5月12日房屋实际收回之日止），***支付的履约保证金34413元作为违约金由文旅公司没收不再退还。4.判令本案律师费及诉讼费用由***予以承担。后文旅公司变更诉请第1项中电费为至2020年5月11日的结欠电费7585.86元，故诉请第1项合计主张金额为37365.86元。后文旅公司又明确：诉请第3项中***支付的履约保证金33143元作为违约金由文旅公司没收不再退还。另外，***曾向文旅公司缴纳5000元清场押金，文旅公司同意将该笔5000元在诉请金额中予以抵扣。

一审法院认定事实如下：

位于苏州高新区太湖大道绿化地南、浒光运河东侧路东总建筑面积171042.32平方米、14栋、地下1层、地上1至6层不动产的建设单位为苏州高新区文体发展有限公司。2016年11月8日，苏州高新区文体发展有限公司名称变更为苏州高新文体集团有限公司，后又于2018年10月8日名称变更为苏州高新文旅集团有限公司。

2018年5月3日，苏州高新文体集团有限公司（甲方）与***（乙方）签订租赁经营合同，约定：甲方将位于中国江苏省苏州高新区科技城秀水桥南太湖大道999号苏州高新区文体中心铺位交由乙方使用经营，该铺位租赁使用的建筑面积为110平方米。乙方向甲方承诺使用该铺位作为伴饮伴食茶餐厅的商业经营使用，并遵守国家和商场有关管理规定。该铺位经营业态为餐饮。租赁经营期限自2018年5月1日起至2021年4月30日止。乙方计租日起算日为2018年5月1日（若因甲方原因延期开业，计租日以甲方正式对外宣布开业日期为准，合同期限相应自动顺延），若乙方未能在前述计租日起算日前开业经营，则甲方有权要求乙方按照本合同8.6条规定承担违约责任。2018年5月1日即为交付日，乙方必须于交付日前7天办理铺位交接手续，超过上述交付日未接收铺位，仍以该交付日起计算乙方装修免租期。自交付日起，乙方享有2个月的装修免租期，装修免租期自2018年5月1日起至2018年6月30日止。乙方须在交付之日起3天内开始装修，逾期视作乙方违约，甲方有权解除本合同收回铺位。装修免租期内，甲方免收乙方应交铺位租金，但其余如商场管理费、水电等相关实际费用，乙方仍需按约定交付。按甲、乙双方约定，乙方可享有2个月经营免租期，分一个合同年度使用，经营免租期自2018年7月1日起至2018年8月31日止，经营免租期内，甲方免收乙方应交铺位租金，但其余如商场管理费、水电等相关实际费用，乙方仍须按约定交付。乙方铺位租金自2018年5月1日起至2019年4月30日止，每日每平方米租金为人民币4元，即每季度固定租金总计39600元。自2019年5月1日起至2020年4月30日止，每日每平方米租金为人民币4.17元，即每季度固定租金总计41283元。自2020年5月1日起至2021年4月30日止，每日每平方米租金为人民币4.42元，即每季度固定租金总计43758元。乙方应承担租赁使用铺位的商场管理费，商场管理费第一合同年度为15元/月/平方米,第二合同年度为16.5元/月/平方米,第三合同年度为18.15元/月/平方米。乙方需向甲方缴纳履约保证金及清场押金，其中履约保证金金额为33143元（相当于2个月的铺位租金、商场管理费之和），清场押金金额为5000元，合计为38143元。在签署本合同3日内，乙方向甲方一次性缴纳履约保证金及清场押金38143元，如未按时缴纳的，则本合同自动作废。租金及商场管理费按年度调整时履约保证金亦作相应调整，乙方因此调整之日起五个工作日内补足。如因其他原因（包括但不限于被冲抵违约金），履约保证金金额不足时，乙方应在5天内补足差额，否则视为乙方严重违约，甲方将有权解除本合同。租赁经营期满，经甲方确认，乙方无任何违约及没有给甲方或第三方造成损失，则甲方与乙方付清所有费用、将铺位完好无损交还甲方，且双方结清清偿费用后的14个工作日内不计利息退还乙方应退之履约保证金和清场押金。乙方同意按照安装的分表或甲方出示的账册缴清一切与该铺位有关的费用，包括水表、电表及燃气表的安装费和水费、电费、燃气费（若有）等，乙方若在店铺内向甲方申请租用电话，须向甲方缴纳有关费用。第一合同年度乙方应付首季度固定租金及商场管理费为44550元，必须于签约3日内缴纳。甲、乙双方约定，乙方按季度缴纳租金等费用，乙方必须于每季度前一周内向甲方支付下季度的固定租金、商场管理费。水电费等相关实际费用根据实际消耗按月支付。租赁经营期内，若乙方要求提前终止本合同，需提前30天向甲方书面提出申请，经双方确认后执行。租赁经营期内，由于乙方的原因导致提前解除合同，则甲方无需退还乙方已支付的履约保证金，并保留行使其他索赔权利。如未经甲方同意，乙方擅自撤场或停止营业，连续两天未开业或一年内累计7天未开业即构成停止营业。按甲方催告函3天内乙方仍未恢复营业的，甲方有权提前解除本合同。乙方除已交的履约保证金不予退还外，影响甲方赔偿相当于本合同中约定的三个月的租金和商场管理费。若乙方无力支付，乙方同意甲方有权留置在该铺位内的乙方货物及其他物品，不足部分甲方仍有权追索。租赁经营期间，未经甲方书面同意，乙方不得将使用的铺位转包、转租、转借给第三方。在租赁经营期内，乙方若发生拖欠支付每月租金、商场管理费、水费、电费、燃气费、通讯费等费用及未能向甲方按期缴纳或补足履约保证金，按下述方式处理，a.每逾期一天，则应按逾期支付费用的3‰支付滞纳金,逾期支付上述任何款项及逾期支付使用费超过15天的，甲方有权停止有关供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。b.甲方可以在无需预先通知乙方的情况下及时从履约保证金中扣除，并可要求乙方在甲方指定期限内补足所扣除部分。如乙方未能在甲方指定期限内补足所被扣除部分，甲方有权即时解除本经营合同，并收回乙方使用之铺位，并保留行使其他索赔权利。上述补足履约保证金的期限为甲方向乙方出具正式书面通知后五个工作日内。c.乙方自愿同意甲方采取留置乙方放置在租赁商铺或甲方场地中的货物及其他物品（不包括装修），以敦促乙方交清欠款的措施。若乙方仍不能缴清欠款，则乙方自愿同意甲方以甲方认为合适的方式处置该被留置货物及其他物品（不包括装修）以抵偿欠款，若不足抵偿，甲方保留追偿权。发生下列情形时，甲方有权通知乙方解除本合同，并按本合同规定追究乙方的违约责任，a.乙方破坏、损害该商铺主体结构或承重构造，在甲方要求修复的书面通知发出之日起7日内仍未修复的；b.因违法经营被吊销营业执照的;c.破产或因破产进入清算程序的;d.因乙方原因导致商铺经营性设施设备被采取强制措施或强制执行的;e.擅自改变租赁场所用途的;f.除本合同允许的情形外，乙方未经甲方同意进行装修,或对租赁场所的任何已完成的装修部分作拆改、移动或毁损，或对租赁场所做任何改变、增设或改进，且上述情况经甲方书面要求整改仍拒不改正的；g.乙方无授权而擅自经营品牌或丧失授权的;h.法律或本合同其他条款规定视为严重违约的情形。乙方原因导致本合同提前终止的情况下，乙方还应当按未履行完毕的合同期占总租赁期限的比例进行支付免租期（包括装修免租及经营免租）内租金，即应另付金额=所免除的租金金额×未履行完毕的合同期/租期，即所免除的租金金额为“免租期与月租金之乘积”，月租金根据免租期间同阶段的合同租金标准计算。乙方应对在租赁经营期间由于其违约行为而给甲方造成的一切损失（包括但不仅限于本合同中约定的违约责任、使用费、应适用而产生的其他费用、损害赔偿、诉讼或仲裁、律师费用等）承担责任。合同另对税收、甲乙双方责任和义务、法律责任、清场及使用铺位的归还、适用法律及解决争议等事项进行约定。

2018年10月23日，文旅公司（甲方）与***（乙方）、梦马公司（丙方）签订补充协议，约定甲乙双方于2018年5月3日共同签订了商铺租赁合同，约定甲方将其位于苏州市高新区太湖大道999号高新科技城文体中心G104-3号商铺出租给乙方。为履行租赁合同之约定及法律法规规定，乙方已完成工商相关登记，以丙方作为其经营主体。现甲、乙、丙三方经友好协商，就变更租赁合同主体相关事项达成如下协议，以兹共同遵守：一、自本协议生效之日起，租赁合同实际承租方由乙方变更为丙方，由丙方代替乙方享有租赁合同项下全部权利并承担租赁合同项下全部义务（付款义务除外），乙方作为保证方对于丙方履行租赁合同义务承担连带保证责任。乙方租赁合同下承担的付款义务（如：租金、物业费、水电费的支付等）仍由乙方履行。丙方作为保证方，对于乙方的付款义务承担连带保证责任。二、自生效日起，所有涉及商铺费用的支付均以变更后的甲方银行账号信息为准。三、各方确认，1.甲方及物业服务公司无需退还乙方就商铺支付的截至生效日发生的全部租金、物业服务费、能源费等费用。乙方根据租赁合同约定已向甲方及物业服务公司支付的保证金【包括租赁保证金38143元等、预付款项（指至生效日前，乙方已支付但未实际使用的租金、物业服务费、能源费等）】自生效日起自动转为丙方委托乙方支付其作为承租人在租赁合同项下的应付款项，并由甲、丙双方根据租赁合同及本协议的相关约定执行。尽管有上述约定，租赁合同期限届满或终止后，甲方和物业服务公司应将保证金返还给乙方，乙方向甲方返还保证金收据原件。2.自本协议生效日起，乙方按本协议约定将上述相关费用支付给甲方及物业服务公司后，甲方及物业服务公司应按租赁合同约定的收款项目向丙方开具合法的增值税专用发票。四、如因国家法律法规或税务等政府机关要求需要另行签署新的租赁合同的，甲、丙双方同意按租赁合同及本协议约定内容另行签署租赁合同。五、本协议未尽事项依照租赁合同执行。六、本协议为租赁合同的有效组成部分，租赁合同未约定或与本协议相冲突的内容均以本协议约定为准。七、附件（如有）为本协议有效组成部分，与本协议正文具有同等法律效力。八、本协议自甲、乙、丙三方签订之日起生效，一式四份，甲方执两份，乙、丙各执一份，均具有同等法律效力。

2018年11月15日，文旅公司（甲方）与梦马公司（乙方）签订补充协议，约定：甲乙双方于2018年5月3日签订苏州高新区文体中心租赁经营合同。在履约过程中，非因乙方因素造成乙方延期23天进场。现经双方友好协商，对前述苏州高新区文体中心租赁经营合同作相应变更。乙方计租日由2018年5月1日顺延至2018年5月24日，租赁经营期限自2018年5月24日至2021年5月23日止。自交付日期，乙方享有两个月的装修免租期，装修免租期自2018年5月24日起至2018年7月23日止。按甲、乙双方约定乙方可享有两个月经营免租期分一个合同年度使用，经营免租期自2018年7月24日起至2018年9月23日止。2018年5月24日起至2019年5月23日止，每日每平方米租金为人民币4元；自2019年5月24日起至2020年5月23日止，每日每平方米租金为人民币4.17元；自2020年5月24日起至2011年5月23日止，每日每平方米租金为人民币4.42元。自2018年5月24日起至2019年5月23日止，商场管理费为人民币15元/月/平方米；自2019年5月24日起至2020年5月23日止，商场管理费为人民币16.5元/月/平方米;自2020年5月24日起至2021年5月23日止，商场管理费为人民币18.15元/月/平方米。除本补充协议中有修改、变更的内容外，原合同中的其余条款继续有效。

2019年8月31日，梦马公司向文旅公司出具告知函，载明：梦马公司于苏州高新区太湖大道999号科技城文体中心G103-3号开设门店一家，店铺名称为“太子茶餐厅”，租赁合同起始于2018年5月3日，现因经营状况不佳，我司不得不终止营业，特向贵司告知。我司现将位于苏州高新区太湖大道999号科技城文体中心G103-3号铺面交还贵司，铺内现有全套厨房设备（含冰箱4台，两头电炒炉1台，蒸箱1台，煮面炉1台，保温箱1台，制冰机1台，排烟系统1套），用餐桌椅若干，空调设备3台，灭火器3台，电扇5台，灯具以及音响、监控设备若干，部分调料及货架，总计价值约7.6万元人民币，现将该部分物品冲抵我司未结算部分房租及水电等费用。另前期该商铺与北侧一间商铺隔墙所产生的材料加人工费合计4000元人民币，烦请贵司帮助催讨，以上若缴纳贵司费用不足，该部分亦可予以冲抵。特此告知，后期若有问题亦可及时与我司予以沟通联系。

2019年9月24日，江苏益友天元律师事务所向梦马公司、***发送律师函，载明受文旅公司委托特声明如下：1.文旅公司与你方签署的《苏州高新区文体中心租赁经营合同》自2019年9月25日正式解除，限你方于2019年9月30日前将租赁房屋腾空并按照约定标准返还文旅公司。2.现你方收到本律师函后立即向文旅公司支付清所拖欠各项欠费合计37342.4元，并应按照合同约定按照所拖欠费用每一日千分之三的标准向文旅公司支付逾期付款违约金。3.你方支付的履约保证金33143元由文旅公司没收不再退还，并向文旅公司支付三个月的租金和商场管理费作为违约金，同时按照未履行完毕合同期占总租赁期限的比例支付免租期租金29386.86元。4.收函后，如你方仍未按照上述内容履行的，文旅公司保留根据《苏州高新区文体中心租赁经营合同》相关条款约定，依法通过诉讼途径追究你方上述拖欠款项、腾房、占用费用及违约责任等权利。届时，因提起诉讼而导致的额外损失和责任，包括但不限于诉讼费用、律师费用、调查费用、占用费用、腾房及拆除费用等都将由你方予以承担。该邮件于2019年9月25日签收。

2019年11月26日，梦马公司进行注销核准工商登记。注销类别为企业直接申请注销。梦马公司登记住所地为苏州市高新区科技城秀水桥南太湖大道999号（苏州高新区文体中心G103-3号），法定代表人为***，股东为颜丽君和***。根据梦马公司章程显示，公司注册资本为500万元，股东***认缴出资额为300万元，出资时间为2048年6月13日；股东颜丽君认缴出资额为200万元，出资时间为2048年6月13日。

2020年5月8日，文旅公司向***、颜丽君发出告知函，载明：梦马公司与我司于2018年5月3日签订《苏州高新区文体中心租赁经营合同》，约定梦马公司向我司承租苏州高新区文体中心商业G区104-3号房屋。后我司于2020年3月10日向梦马公司发送关于各项欠费支付及铺位收回的告知函一份，截至2020年5月8日，梦马公司仍未按照告知函要求执行。现我司郑重通知你方：我司将于2020年5月11日自行收回房屋，房屋内相关设施设备我司将进行转移储存，因此产生的任何损失均由你方自行承担。特此函告！

2020年5月，文旅公司与江苏益友天元律师事务所就本案签订单项委托代理协议，约定律师代理费10662元。2020年9月14日，江苏益友天元律师事务所向文旅公司出具10662元律师代理费发票。

2020年10月20日，文旅公司（甲方）与颜丽君（乙方）签订和解协议书，载明文旅公司诉***、颜丽君房屋租赁合同纠纷一案，目前正在审理中。三方前期进行过协商，但鉴于与***无法达成和解，因此，文旅公司与颜丽君双方进行协商，就颜丽君的相关事项达成和解如下：文旅公司诉讼请求金额为208559.76元，文旅公司同意在37500元的40%基础上，颜丽君支付15000元给文旅公司作为补偿，以此了结文旅公司与颜丽君的纠纷，文旅公司与***的纠纷由法院继续审理，文旅公司仍然就本案向***主张全部责任，该补偿金额与***无关也不影响***责任承担。文旅公司在收到颜丽君15000元后3个工作日内向一审法院提交撤回对颜丽君诉讼的申请，今后也不再向颜丽君主张。至于文旅公司是否继续追索实际付款人***的法律责任，与颜丽君无关。

一审庭审中，文旅公司陈述：关于诉请第1项，根据租赁合同约定，***拖欠租金、商场管理费、水费、电费，逾期超过一个月，文旅公司有权解除租赁合同。文旅公司通过向***发送解除函，***于2019年9月25日签收该函件，故租赁合同于2019年9月25日解除。因为***一直以房屋内的设备抵扣欠款为由拒绝将设备迁出，更没有将房屋恢复原状后返还，故双方没有办理房屋交接手续，此后涉案房屋由文旅公司于2020年5月11日收回后重新对外出租。文旅公司主张***支付的拖欠租金是2019年8月1日至2019年8月31日期间租金13761元+2019年9月1日至2019年9月25日期间租金11467.50元，合计25228.5元。文旅公司主张***支付的拖欠商场管理费是2019年8月1日至2019年8月31日期间管理费1815元+2019年9月1日至2019年9月25日期间管理费1512.5元，合计3327.5元。文旅公司诉请要求***支付截至2019年8月19日的水费1224元和截至2020年5月11日的电费7585.86元，根据合同6.4条约定，经营过程中产生的能耗费用应当由***自行承担，其中水费欠费周期是从2019年4月18日至2019年8月19日，根据抄表数据显示，共计用量255吨，产生的欠款金额是1224元，抄表数据上有***员工张宗杰以及***本人签字确认；文旅公司对***是独立安装电表，***使用的是预充值电表，现电表反映的余量为负数即表明***是欠付了电费。2020年5月11日，文旅公司自行收房时拍摄，读数是-219.8，根据电表读数反映欠费的数量为-219.8乘以该电表的倍率30，共计产生电费欠款7585.86元。关于诉请第2项，文旅公司明确调整逾期付款滞纳金标准为每日万分之二，以上述逾期支付款项为基数，计算至实际付款之日止。关于诉请第3项，文旅公司诉请要求***补足租赁期间减免的租金29386.86元，文旅公司基于***租赁期间给予了两个月经营免租期和2个月装修免租期，根据合同约定，因***提前导致合同终止的情况下，应当按照未履行完毕的合同期占总租赁期限的比例支付相应的免租期内租金，***履行租赁合同486天，总租赁期限1096天，按照未履行完毕的610天，占总租赁期限的比例，相应的计算补足的金额为610天/1096天×4元（每平米单价）×110平方米×120天免租期=29386.86元；主张自2019年10月1日计算至2020年5月11日期间的房屋占用费，共计224天，按照日租金标准的两倍计算为102748.8元。文旅公司诉请要求将***支付的履约保证金33143元作为违约金不再退还***，根据合同约定，因***违约导致合同提前解除，相应的履约保证金应当予以没收。因为涉案房屋自2019年9月25日解除后，文旅公司于2020年5月11日收回，此后房屋一直处于长期空置状态，给文旅公司造成了高额的经营损失。文旅公司与***交涉由***将房屋复原后返还文旅公司，后因***一直未能进行复原工程，文旅公司自行复原后于2020年9月后将涉案房屋重新出租出去。文旅公司诉请要求***承担律师费10662元，提供的证据为律师费发票及委托代理协议。颜丽君在诉讼中曾与文旅公司达成过相应的和解协议，支付1.5万元给文旅公司作为补偿，但双方明确该金额不影响文旅公司向***主张全部责任，仅仅是对于文旅公司的一项补偿。文旅公司和颜丽君除了本案房屋租赁合同纠纷外，不存在其他经济往来或纠纷，该和解协议具体由法院依法认定。

一审法院认为，依法成立的合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定诚实守信地行使权利、履行义务。本案中，关于诉请第1项，2018年5月3日，高新文体公司与***签订租赁经营合同。2018年10月23日，文旅公司与***、梦马公司签订补充协议。2018年11月15日，文旅公司与梦马公司签订补充协议。各方就租赁涉案房屋事宜达成约定，***承担合同项下的付款义务，梦马公司作为保证方对***的付款义务承担连带保证责任。因***和梦马公司未按约履行付款义务，且在租赁期间请求终止合同，***和梦马公司作为违约方，并无权解除合同。但是鉴于***和梦马公司明确无履行能力，且客观上已经违反合同约定达到解除合同条件，文旅公司向***和梦马公司邮寄送达解除合同通知书，该解除合同通知书邮件于2019年9月25日签收，故上述租赁合同及补充协议于该日解除。因***系合同约定付款义务人，文旅公司主张***支付拖欠的2019年8月1日至2019年9月25日期间租金25228.5元、2019年8月1日至2019年9月25日期间商场管理费3327.5元、截至2019年8月19日水费1224元和截至2020年5月11日电费7585.86元，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。关于诉请第2项，文旅公司主张***支付逾期付款滞纳金，因双方合同约定滞纳金过高，文旅公司自愿调整按照每日万分之二标准计算滞纳金，符合法律规定，根据计算，上述结欠租金25228.5元、商场管理费3327.5元、水费1224元和电费7585.86元自逾期之日至2020年4月30日止的滞纳金合计1867.48元，后续滞纳金中以结欠租金25228.5元、商场管理费3327.5元、水费1224元为基数按照每日万分之二标准自2020年5月1日起计算至***实际给付之日止；以结欠电费7585.86元为基数按照每日万分之二标准自2020年5月11日起计算至***实际给付之日止。关于诉请第3项，文旅公司根据合同约定主张按照未履行完毕的合同期占总租赁期限的比例支付相应的免租期内租金29386.86元及自2019年10月1日计算至2020年5月11日期间按照日租金标准的两倍计算的房屋占用费102748.8元，符合法律规定和双方合同约定，一审法院予以支持。文旅公司诉请要求将***支付的履约保证金33143元作为违约金不再退还***，因为承租人在租赁期间内违约终止合同，应当按照合同约定承担违约责任或者赔偿出租人实际损失，出租人因重新出租的空置期内租金损失在不超过6个月的标准内应当予以考虑，本案中，***和梦马公司违约终止合同，其应当支付文旅公司违约金或者赔偿文旅公司实际损失，现文旅公司主张要求将***支付的履约保证金33143元作为违约金，其实质为主张违约金33143元且同时与***支付的履约保证金进行折抵，该违约金金额符合法律规定，故***应支付文旅公司违约金33143元，该违约金与***向文旅公司支付的履约保证金33143元相折抵。关于文旅公司主张***支付律师费支出损失10662元，因双方合同中约定在***和梦马公司违约时应当承担文旅公司损失中包括律师费，该约定系当事人自行约定且符合法律规定，一审法院予以确认。现文旅公司提供了律师费发票及委托代理协议证实其律师费支出损失，律师费收费标准符合法律规定，一审法院对文旅公司的该项主张予以支持。文旅公司与颜丽君达成和解协议，颜丽君支付1.5万元给文旅公司作为补偿，虽双方明确该金额不影响文旅公司向***主张全部责任，但是文旅公司和颜丽君除了本案房屋租赁合同纠纷外不存在其他经济往来或纠纷，且颜丽君是基于梦马公司作为付款义务连带保证人、颜丽君作为股东承担40%出资比例、梦马公司已经注销导致颜丽君作为股东被起诉等因素考量的情况下，才支付文旅公司该笔1.5万元，实质是履行部分梦马公司的担保责任，故该笔款项应在本案***的付款责任中予以折抵。文旅公司于一审庭审中明确，***曾向文旅公司缴纳5000元清场押金，文旅公司没有退还给***，同意将该笔5000元在诉请金额中予以抵扣，一审法院予以确认。

依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、高新文旅集团有限公司与***于2018年5月3日签订的租赁经营合同、苏州高新文旅集团有限公司与***、苏州梦马餐饮管理咨询有限公司于2018年10月23日签订的补充协议、苏州高新文旅集团有限公司与苏州梦马餐饮管理咨询有限公司于2018年11月15日签订的补充协议于2019年9月25日解除。二、***于判决生效之日起十日内支付苏州高新文旅集团有限公司2019年8月1日至2019年9月25日期间租金25228.5元、2019年8月1日至2019年9月25日期间商场管理费3327.5元、截至2019年8月19日水费1224元和截至2020年5月11日电费7585.86元及上述费用的逾期付款滞纳金（自逾期之日至2020年4月30日止的滞纳金合计1867.48元，后续滞纳金中以结欠租金25228.5元、商场管理费3327.5元、水费1224元为基数按照每日万分之二标准自2020年5月1日起计算至实际给付之日止；以结欠电费7585.86元为基数按照每日万分之二标准自2020年5月11日起计算至实际给付之日止）。该款项中折扣颜丽君代为支付的15000元和***支付的5000元清场押金费用。三、***于判决生效之日起十日内支付苏州高新文旅集团有限公司免租期内租金29386.86元及自2019年10月1日计算至2020年5月11日期间按照日租金标准的两倍计算的房屋占用费102748.8元。四、***于判决生效之日起十日内支付苏州高新文旅集团有限公司违约金33143元，该违约金与***向苏州高新文旅集团有限公司支付的履约保证金33143元相折抵。五、***于判决生效之日起十日内支付苏州高新文旅集团有限公司律师费支出损失10662元。案件受理费4428元，减半收取2214元，由***负担。

二审中，上诉人***提交了以下证据：证据一、《苏州高新区文体中心租赁经营合同》，证明：1.被上诉人提供的租赁合同与上诉人从工商部门调取的租赁合同并不一致，被上诉人在一审提供证据时并未提供租赁合同的全部文本；2.租赁合同中***和颜丽君两个人都签了字，涉案房屋的租赁主体应该为***和颜丽君二人，此二人共同租赁涉案房屋并向虎丘区市场监督管理部门申请注册成立梦马公司。不论后续因梦马公司注销导致***和颜丽君承担责任还是基于二人系房屋租赁合同承租主体的双重理由，一审中被上诉人对颜丽君的撤诉均将导致***在对颜丽君被放弃的范围内的免责。证据二、邮件截屏及附件（2019.8.31），证明：梦马公司经营不善在2019年8月31日终止经营时将告知函发给被上诉人招商部周鹏亮经理，告知函以扫描件并通过邮件附件形式发送给了周鹏亮经理，并在当天将商铺钥匙也一并交给了周鹏亮。证据三、微信截屏及收条，证明：2019年8月31日梦马公司在向被上诉人告知终止经营后，准备将涉案商铺的设备物品搬离并卖给回收二手厨具的人，但被上诉人不容许搬走任何物品，导致上诉人找来的搬离及回收公司的车辆并没有搬走物品，因车辆已经过来，最后上诉人经协商给了400元空驶费并出具了收条，且后续如果搬离或出售可以折抵，但此后经多次联系被上诉人周鹏亮经理均拒绝上诉人搬离物品，并告知此事已按流程提交风控部门，被上诉人要坚持走诉讼路线，不允许私自搬离物品。证据四、视频及图片，证明：2019年8月31日梦马公司终止经营时，被上诉人不让上诉人将店内物品搬离或转卖，上诉人被迫停止搬离。上诉人自己驾驶的车辆驶离文体中心的停车场时，仍然被被上诉人的安保部门人员陈银明拦下要查看车辆，是否有私自带走店铺物品，被上诉人就是在行使留置权，拒绝上诉人搬离而并非上诉人不愿搬离。证据五、邮件截屏及附件（2019年9月22日），证明：因梦马公司终止经营后被上诉人行使留置权，导致店铺物品无法搬离，梦马公司再次发函告知被上诉人物品既然已被留置，那就由被上诉人来进行处置，并将处置物品价款优先抵偿欠款。上述证据共同证明：被上诉人自2019年8月31日起就已实际占有涉案店铺，当天梦马公司终止经营后就将店铺钥匙交还被上诉人周鹏亮经理，而且被上诉人明确不让上诉人搬离物品，以行为表示行使留置权。被上诉人一方面表面上要求梦马公司或上诉人立即搬离店铺物品，暗地里却在行使留置权不让上诉人搬离，要计算高额的房屋占有使用费。在店内物品无法搬离后，钥匙交还被上诉人的同时，梦马公司也告知被上诉人可以自由处置店内物品来抵偿欠债，故被上诉人故意造成房屋占有使用费损失的扩大，不应得到支持。证据六、商铺水电事宜申请及施工费用清单，证明：店铺承租之前未进行隔断，水电也未接到位，因被上诉人要求的开业时间紧迫，导致上诉人自己先行委托第三方施工产生费用损失18419.5元。证据七、邮件截屏，证明：梦马公司终止经营后，对于承租之前的隔断及水电到户产生的费用承担，上诉人再次与被上诉人周鹏亮进行沟通。该组证据共同证明：上诉人承租的店铺在开始承租之前未进行隔断，水电也未安装到位，被上诉人表示这部分由上诉人自己改造，费用由被上诉人来承担，但直至承租结束后被上诉人对这部分费用仍未支付，这部分费用可从上诉人应支付给被上诉人的费用中折抵。

被上诉人文旅公司质证认为：证据一，真实性认可，对上诉人证明目的不认可。首先，该合同文本是上诉人办理工商登记时自行签署的，被上诉人保存的租赁合同文本仅有***签字。其次，《补充协议》已经明确约定***承担全部付款责任，被上诉人有权向***全额主张。第三，该证据不属于新证据，***在一审中也未提供。证据二，真实性认可，但是对于证明目的不认可。函件内容反映上诉人故意将物品遗留在室内导致房屋被占用。被上诉人于2019年9月24日回函告知上诉人不同意停业，且要求上诉人自行取走物品，也未持有上诉人的钥匙。证据三，真实性、关联性均不认可，证明目的不认可。上诉人微信聊天记录不能反映与本案有任何关联，2019年8月31日租赁合同尚未解除，被上诉人基于正常商业管理要求不同意上诉人搬离停止经营。在租赁合同解除后被上诉人一直要求上诉人搬离，上诉人从未联系办理任何手续，一意要以设备抵扣欠费。证据四，真实性认可，证明目的不认可。视频中的人员为第三方新港物业管理人员，因上诉人当天在租赁房屋内进行拆卸，基于正常管理要求对上诉人物品进行核查。视频4分30秒处，该人员与被上诉人电话确认后予以放行，可见被上诉人不存在故意阻拦、留置物品的情形。证据五，真实性认可，证明目的不认可。首先，被上诉人收到函件后，随即于2019年9月24日发送律师函，要求解除租赁合同，并不接受以物品抵债，要求上诉人取走物品。其次，上诉人发函告知室内物品价值高昂，如果损害将向被上诉人索赔，为避免争议，被上诉人并未自行进入租赁房屋对物品进行处置。证据六，证据第38-41页申请书真实性无法确认，被上诉人未收到该份申请文件；证据第42页显示只有工程人员确认，并无被上诉人管理人员确认，且内容也仅针对施工问题，并明确费用由商铺分担，不存在被上诉人需要承担施工费的情况。证据七，真实性确认，证明目的不认可。从邮件内容可以看出，被上诉人并未同意承担费用。此外，上诉人在一审中并未提出该费用问题，二审不应审理。

本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。

本院认为，涉案房屋虽然尚未办理产权证，但文旅公司已提交建设工程规划许可证，证明其为涉案房屋的合法权利人。文旅公司与***签订的《苏州高新区文体中心租赁经营合同》合法有效。二审中***提交的从工商部门调取的《苏州高新区文体中心租赁经营合同》中虽有***、颜丽君两人的签字，但应为办理工商登记时所使用。文旅公司持有的合同文本中仅有***的签字，且2018年10月23日文旅公司与***、梦马公司签订的补充协议，颜丽君也未签字，故***主张颜丽君为共同承租人，本院不予采纳。补充协议约定***为付款义务人，梦马公司对***的付款义务承担连带保证责任。梦马公司已经注销，颜丽君为梦马公司股东之一，故文旅公司一审起诉时将颜丽君作为共同被告，后文旅公司与颜丽君达成和解协议，文旅公司撤回对颜丽君的起诉，属于自行处分权利，并不违反法律规定。梦马公司于2019年8月31日向文旅公司出具告知函，称已终止营业，将部分物品冲抵未结算部分的房租及水电费，但双方对物品冲抵方式并未达成一致，梦马公司的物品仍留存在涉案房屋内，故应视为梦马公司仍在占有使用房屋。文旅公司向***和梦马公司邮寄的解除合同通知书于2019年9月25日被签收，租赁经营合同及补充协议于该日解除。***应当支付拖欠的租金、商场管理费和水电费。关于文旅公司主张的2019年10月1日至2020年5月11日期间按日租金标准计算的房屋占有使用费102748.8元，***认为系文旅公司在合同解除后恶意扩大的损失，对此本院认为，双方对物品冲抵欠付费用事宜并未达成一致，***在合同解除后本应及时搬离，未能搬离的，理应承担房屋占有使用费。但文旅公司主张的房屋占有使用费系按照日租金标准计算，一审判决误写为按照日租金标准的两倍计算，本院予以更正。本案系***一方违约导致合同解除，文旅公司要求***承担相应的违约责任，合法有据，应予支持。关于二审中***主张的改造费用，因无证据证明文旅公司承诺由其负担，故***主张予以抵扣缺乏依据，本院不予支持。

综上，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4428元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判员　周　红

二〇二一年十一月二十六日

书记员　张颖彤

法律文书履行提示

人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：

一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。

二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。

三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。

四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。

五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：

（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；

（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；

（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；

（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；

（五）购买非经营必须车辆；

（六）旅游、度假；

（七）子女就读高收费私立学校；

（八）支付高额保费购买保险理财产品；

（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。

七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。

国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。

八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。