某某与某某、抚顺市悦友房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

辽宁省抚顺市东洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）辽0403民初1201号 原告：**，女，汉族，身份证住址为沈阳市和平区。 委托代理人：***，辽宁晨星律师事务所律师。 被告：于淑坤，女，汉族，身份证住址为抚顺市东洲区。 被告：抚顺市悦友房地产开发有限责任公司，住所，抚顺市东洲区绥阳路29号楼4**101号。 法定代表人：**财，该公司总经理。 委托代理人：于**，该公司员工。 原告**与被告于淑坤、抚顺市悦友房地产开发有限责任公司（以下简称悦友地产）案外人执行异议之诉一案，本院于2022年7月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**的委托代理人***、被告于淑坤、被告悦友地产的委托代理人于**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、撤销（2022）辽0403执异25号裁定书，恢复对抚顺市东洲区××街××号楼××**××号房屋的执行，总房价180931元；二、诉讼费由被告承担。事实与理由：一、在本案查封之前，于淑坤未与悦友地产签署合法有效的书面买卖合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。该办法第十六条的内容为：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。 首先，于淑坤至今未与悦友公司签订书面的房屋买卖合同，其只提供了悦友公司单方出具的结算单，住所上述办法第十六条规定，该结算单不能视为合法有效的房屋买卖合同。《执行异议司法解释》第二十九条第（一）**所以将“在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同”作为排除执行的条件之一，是因为合同一方是房地产开发企业，相比一般民事主体有更严格的监管制度，更有利于保护买房人合法权益。原则上都签订有规范的商品房销售合同，以方便办理销售合同备案、网签或者预登记手续。本案中，仅依据《结算单》还无法办理销售合同备案、网签等手续，显然不是规范的商品房买卖合同。 其次，该结算单是由悦友公司单方出具，悦友公司是本案利害关系人，是本案执行案件当中的被执行人。其单方制作的结算单，无法证明其主张的事实。 再次，《东洲区房屋征收安置协议书》并未约定于淑坤回迁安置的具体房屋，且该协议书第三条约定，于淑坤在选房后，应持该协议书与悦友公司签订商品房购房合同。协议书中还约定，待于淑坤选定具体房源、户型后重新按照公式计算征收房屋购房总金额，重新签订征收协议。而于淑坤在回迁安置的过程中，既未与悦友公司签订购房合同，亦未与东洲区房屋征收与补偿管理办公室签订新的征收协议，于淑坤未尽到基本注意义务，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条保护的无过错买受人物权期待权的条件。 二、在本案查封之前，于淑坤并未合法占有该房屋。 原告于2018年4月18日向抚顺市东洲区人民法院申请财产保全，人民法院对案涉房屋进行查封，于淑坤提供的证据不能证明在此之前，其对案涉房屋合法占有使用，故于淑坤的执行异议申请，于法无据。 综上，于淑坤未与悦友公司签定合法有效的房屋买卖合同，且在原告查封案涉房屋前，其未合法占有案涉房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的保护房屋买受人的条件。在保护房屋消费者的物权期待权，赋予买房人物权期待权以排除执行的效力，但同时也应当保护申请执行人的合法权益。对于条文中所设置的可以排除执行的条件应从严掌握。故请求人民法院支持原告的诉讼请求，恢复本案执行，以保护原告的合法债权。 被告于淑坤辩称：不同意原告的诉讼请求。我是东洲区政府动迁的，2017年7月份东洲区政府给我们老房子动迁，给我提供的房源，房源信息贴在我们门前，我们选的雅居小区选的X号楼X**XXX号。当时选这个房子，开发商给我结算单，我们有政府的合同。2019年3月份我入住的，我交的暖气费、**、水费、电费还有政府给我们找的余额。 被告悦友地产辩称：不同意原告的诉讼请求。据我们了解，于淑坤与我公司签订合同后，原告才对这个房子有异议，申请执行。第一次好像于淑坤胜诉了，具体什么事情我们不了解。原告称没有东洲区房屋征收安置协议书，于淑坤有。 经审理查明，**与悦友地产民间借贷纠纷一案，我院于2018年3月20日作出（2017）辽0403民初2023号民事判决。主要判决内容为：一、原告以任雨名义与悦友地产签订的借款合同有效；二、悦友地产给付**借款利息749850元，等等。宣判后，**不服提出上诉。抚顺市中级人民法院于2018年8月14日作出（2018）辽04民终1015号民事判决。主要判决内容为：一、维持我院（2017）辽0403民初2023号民事判决第一项；二、撤销我院（2017）辽0403民初2023号民事判决第二项、第三项；三、悦友地产给付**借款利息（1、2013年5月18日至2017年5月3日，以2925000元为本金计算利息，利率按照中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍计算；2、2017年5月4日至2018年2月4日，以1635000元为本金计算利息，利率按照中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍计算，扣除悦友地产已经支付的345000元），等等。该判决发生法律效力后，**向我院申请强制执行。 此前，我院根据**的申请，于2018年4月18日作出（2017）辽0403民初2023号民事裁定，查封了悦友公司名下价值300万元的房产；2018年4月19日，我院作出（2018）辽0403执保8号执行裁定，将悦友地产位于东洲区××街××号楼××**××共计15套房屋予以查封二年；2020年3月31日，我院作出（2020）辽0403执298号之一民事裁定，对上述房屋予以查封延续。后于淑坤作为案外人向本院提出书面异议。本院于2022年6月29日作出（2022）辽0403执异25号执行裁定，裁定内容为：中止对抚顺市东洲区虎台街X号楼（XX号）X**XXX号（建筑面积62.39平方米）房屋的执行。原告**因此来院诉讼。 另查明，于淑坤原有房屋两处，分别位于东洲区××街××号楼××号及东洲区××街××号楼××号，建筑面积分别为28.42平方米及26.22平方米。2017年7月，于淑坤因上述两处房屋，与东洲区房屋征收与补偿管理办公室签订了《房屋征收安置协议书》；于淑坤依据协议书选择了东洲区政府提供的回迁安置房源，即被告悦友公司开发的虎台雅居小区楼房一处，具体坐落为该小区XX号楼X**XXX号（X号楼X**XXX号）。于淑坤向该小区的物业管理部门交纳了案涉房屋的物业费、电费、取暖费、门禁及残土清运费、拆改保证金等费用。悦友公司向于淑坤出具了房屋回迁安置结算单并将差价款18029元退还给于淑坤。于淑坤取得案涉房屋钥匙，并在该房屋居住。 本院所确认的上述事实，有原、被告陈述、（2022）辽0403执异25号执行裁定书、（2017）辽0403民初2023号民事裁定书、民事判决书等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证及本院审查，可以采信。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告于淑坤以自己名下的两处房屋，与东洲区房屋征收管理办公室签订《房屋征收安置协议书》，后依据该协议书在政府统一招标采购房源中选定了被告悦友公司开发的楼盘；被告悦友公司向被告于淑坤出具了房屋回迁结算单；被告于淑坤根据此结算单确定了该楼盘的具体房号并得到了房间钥匙，又交纳了相关的费用且实际入住。尽管被告于淑坤至今未与被告悦友地产签订书面的房屋买卖合同且其名下尚有两处房屋，但此两处房屋已被政府征收。被告于淑坤现仅有被告悦友公司开发的虎台雅居小区XX号楼X**XX号（X号楼X**XXX号）一处房屋，该处房屋即由上述东洲区××街××号楼××号及东洲区××街××号楼××号两处房屋“置换”而来。上述两处房屋已不再由被告于淑坤实际拥有。原告**未向本院提供证据证明，本院（2022）辽0403执异25号执行裁定书中确定的“中止对抚顺市东洲区XX街XX号楼（XX号楼）X**XXX号（建筑面积62.39平方米）房屋的执行”存在错误。故本院对于原告的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告**的诉讼请求。 案件受理费3919元，原告已预交，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二二年十一月十六日 书记员　　庞　博