常州乾德企业管理咨询有限公司与江苏凯祺电器有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省常州市新北区人民法院

民事判决书

（2018）苏0411民初1352号

原告：常州乾德企业管理咨询有限公司，住所地常州市新北区，统一社会信用代码91320411MA1P1LM8XQ。

法定代表人：***，该公司总经理。

委托诉讼代理人：***，江苏尚朴律师事务所律师。

被告：江苏凯祺电器有限公司，住所地常州市新北区，统一社会信用代码91320411137521210F。

法定代表人：顾云红，该公司董事长。

委托诉讼代理人：**，江苏金牌律师事务所律师。

原告常州乾德企业管理咨询有限公司（以下简称“乾德公司”）诉被告江苏凯祺电器有限公司（以下简称“凯祺公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月26日立案受理后，由审判员***适用简易程序，于2018年5月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人***、被告的委托代理人**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：原、被告于2017年8月28日签订《厂房租赁合同》一份，约定，被告将其所有的常州市新北区清江路28号一期厂区三楼的部分厂房出租给原告使用，合同签订后，原告为履行合同，向被告支付了相应的租金、保证金，购买了相应的保险，并与案外人订立了装修合同。但是，被告突然于2017年9月18日向原告发出书面通知，要求解除合同。经多次协商未果，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求：一、判令双方继续履行《厂房租赁合同》，租金自甲方可以实际使用之日开始起算；二、赔偿原告各项经济损失198923元（详见清单）；三、本案诉讼费由被告承担。

被告答辩称：双方合同已于2017年12月18日解除，不存在继续履行合同的情形。被告行使的是任意解除权，无任何违约行为，无需承担任何赔偿责任。故请求驳回原告的全部诉讼请求。

经审理查明：2017年8月28日，原、被告之间签订《厂房租赁合同》一份，约定，被告将位于常州市新北区清江路28号一期厂区三楼的部分厂房出租给原告，作为办公用途使用，总面积约490平方米；租赁期限3年，自2017年9月25日至2020年9月24日；租金为55000元每年，原告另行支付被告保证金10000元；租赁期间，如被告需提前终止合同，必须提前3个月通知原告。双方协商一致解除合同，被告必须支付原告违约金为一个月的租金；如原告需要提前终止合同，必须提前三个月通知被告。双方协商一致解除合同的，原告必须支付被告违约金为一个月的租金。

2017年8月29日，原告通过现金转账方式支付被告37500元（半年房租27500元+保证金10000元）。2017年8月30日，原告为案涉厂房购买财产保险一份，保险金额为250万元，保险费为2500元。

2017年9月18日，被告向原告发出《解除租赁合同通知书》一份，载明，2017年8月，贵司与我司签订了一份《厂房租赁合同》，约定，由贵司承租位于本市新北区清江路28号一期厂区三楼的部分厂房，租赁期限自2017年9月25日至2020年9月24日。现我司根据上述合同第6.2条约定，正式通知贵司：上述《厂房租赁合同》于2017年12月18日解除，我司愿意按照合同约定承担相应的违约责任。

2017年9月25日，原告向被告发出《通知》一份，载明，2017年8月，贵司与我司签订了一份《厂房租赁合同》，贵司于2017年9月单方违法违约，要承担我司经济损失，我司将依约履约。2018年1月4日，原告又向被告发出《通知》一份，载明，2017年8月28日，你司与我司签订了一份《厂房租赁合同》。现我司要求你司继续履行合同，不得阻扰我司正常的使用。因为你司的行为导致我司的不能正常使用及非法进入我司承租区域，要赔偿我司损失。租金支付按我司实际正常使用日起计算，前面已付租金没能使用，须退还我司。

另查明：庭审中，原告为证明第二项诉讼请求中第三项损失，向本院提交落款时间为2017年9月16日，甲方签字为“***”，乙方签字为“**”的《装修工程协议》一份及落款时间为2017年9月16日的收条一份。其中，协议载明，工程装修总价款为4.6万元，工期为38天，签订协议后预付工程款2.3万元，油漆工进场施工后，预付工程款2万元，余款3000元工程完工后一个月内付清。收条载明，今收到工程预付款（***）2.3万元。嗣后，原告称只退回8000元，余款1.5万元未予以退回。原告为证明第四项损失，向本院提交尾号为“1155”、“1156”的送货单两张及凯凯吊顶批发总汇名片一张，“1156”号送货单背面载明，客户定金预付1000元，因违约扣除500元。原告为证明第五、六项损失，向本院提交装修清单一份，载明，***为500元，装修材料运费3623元。原告为证明第七项损失，向本院提交落款时间为2017年11月20日，甲方盖章为“常州伊凡酒店管理有限公司”的《协议书》、证明及收条各一份，租金5万元每年，租期为3年（2017年11月28日至2020年11月28日），损失的具体计算方式为：（50000元/360天/126平方米-55000元/360天/490平方米）*490平方米*360天=139356元。庭审中，被告陈述称，其同意退还保险费2500元，但租金只同意退还2017年12月18日之后的租金。

再查明：对于合同解除权的约定问题。原告认为，合同6.2条未约定被告的单方解除权，合同解除必须双方协商一致。被告则认为，合同约定了单方解除权，解除后需要承担的违约责任为一个月的房租。

上述事实，有原告提交的厂房租赁合同及收据、解除合同通知书、交还租赁房屋的通知、财产综合保险保险单、特别约定清单及发票、装修工程协议及收条、送货单及名片、装修清单、租赁协议书、收条及证明等证据以及原、被告双方在庭审中陈述和自认附卷佐证。

本院认为：对于合同是否已经解除的问题。经审查，双方合同第6.2条约定了双方在租赁期间提前终止合同的权利，但必须提前3个月通知对方。该约定系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院依法予以确认。现被告在租赁期间的2017年9月18日向原告发出通知，要求3个月之后的2017年12月18日解除双方的合同，该通知内容符合双方合同的约定，故本院确认案涉厂房租赁合同已于2017年12月18日解除。

对于租金的返还问题。经审查，解除通知的时间早于合同约定的租金起算时间（2017年9月25日），必然导致原告无法有效、稳定地安排经营活动，故本院确认被告全额返还已支付的租金27500元。对于保证金1万元，被告应当予以返还。对于保险费2500元，庭审中，被告同意承担，本院依法予以确认。对于装修预付款15000元，因原告提供的证据顶多能证明付款情况，不能证明合同实际履行、结算及费用最终承担的情况，故原告主张该损失的证据不够充分，本院不予支持。对于装修材料违约金500元，经审查，送货单上载明的送货时间在被告发出解除通知之前，具有合理性，本院予以支持。对于***500元及装修材料运费3623元，原告仅提供了装修工人出具的费用清单一份，该清单属于证人证言性质，在证人未到庭作证的情况下，无法核实其内容的真实性，且清单上载明的时间均在被告发出解除通知之后，原告在收到对方的解除通知后，有义务及时停止装修，以避免损失的扩大，否则，扩大损失应由其自行承担，故本院对原告主张的该两项损失不予支持。对于过渡费用问题，原告以前后两份租赁合同折算出的每平方米的租金单价差、案涉厂房的面积作为基础，计算出一年的过渡费用损失缺乏依据，本院不予支持，主要理由为：第一，从前后两份合同的年租金来看，前一份合同的租金为55000元每年，后一份合同的租金为50000元每年，租金水平相当，差异较小；第二，前后两份合同涉及的租赁物位置、地段不完全相同，意味着其潜在的商业价值也不完全一样。后一份租赁合同，虽然单纯从面积上看，比前一份合同小，但单位面积租金较高，意味着商业价值也较大，对原告整体的经营活动并不会带来实质性影响；第三，原告能够签署后一份合同，表明该替代性租赁物本身也是能满足原告正常经营所需的，租金单价及面积的差异并必然导致原告的损失。

对于违约金问题。双方仅约定了协商一致解除合同的违约金为一个月租金，未约定被告单方解除合同的违约责任。结合本案的实际情况，本院酌定为3个月的租金，即13750元（55000元/年/12个月*3）。

关于诉讼费，应当按照谁败诉谁承担诉讼费的原则承担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：

一、确认原、被告双方于2017年8月28日签订的《厂房租赁合同》已于2017年12月18日解除；

二、被告于本判决生效之日起十日内返还原告租金2.75万元、保证金1万元，共计3.75万元。

三、被告于本判决生效之日起十日内赔偿原告保险费2500元、购买装修材料产生的违约损失500元、解除合同的违约金13750元，合计16750元。

四、驳回原告在本案中的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取2140元，由原告负担1556元，由被告负担584元。（该款原告已预交，原告同意由被告负担的部分，由被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告，本院不再退还。）

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。

审判员***

二〇一八年五月十八日

书记员常晓红