南通仁德装饰幕墙工程有限公司、**确认合同效力纠纷民事二审民事判决书

江苏省南通市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏06民终5853号

上诉人（原审原告）：南通仁德装饰幕墙工程有限公司，住所地如东县掘港镇南市居委会。

法定代表人：陆小建，该公司董事长。

被上诉人（原审被告）：**，男，1967年4月2日出生，住江苏省如东县。

上诉人南通仁德装饰幕墙工程有限公司（以下简称仁德公司）因与被上诉人**确认合同效力纠纷一案，不服如东县人民法院（2021）苏0623民初3543号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

仁德公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一审认定**通过清理缴清了所有规费与罚款与事实不符。**缴纳的是违规建房、违规转让土地的罚款，并未依法补交土地出让金，侵害了国家利益。一审适用法律错误。

**辩称，一审认定是事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

仁德公司向一审法院起诉请求：请求确认其公司与**间转让国有土地使用权的行为无效。

一审法院认定事实：1996年1月，如东县土地管理局（甲方）与如东县南市装饰配套公司（乙方）签订国有土地使用权出让合同一份，面积合计1733.3平米；1996年11月，如东县土地管理局（甲方）与如东县锡仁装饰配套有限责任公司（乙方）签订国有土地使用权出让合同一份，面积合计1800平方米。两份合同均约定：乙方根据本合同受让的土地使用权在使用年限内依照有关规定可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动；本合同项下的土地使用权出让年限为五十年，自领取该地块的国有土地使用证之日起算；本合同项下的出让地块，按照批准的总体规划分别是综合用地和生产、生活用地；用地者在用地红线图内兴建建筑应按照如东县经济开发区管委会及如东县城乡建设委员会确定的规划及建筑要求进行。同时，乙方以办公综合楼和职工宿舍建筑项目的名称向县土地资产管理所进行了申报。如东县土地管理局分别发文，对原告公司建设用地予以批复。如东县土地资产管理所分别办理了国家建设征用土地审批。如东县经济开发区管委会分别作出了同意原告公司进区兴建公司总部和扩建生产、生活用房的项目批复。此后，仁德公司在上述地块未开工建设。

2000年11月10日，如东县锡仁装饰配套有限责任公司与**等人达成土地使用权转让的协议，如东县锡仁装饰配套有限责任公司转让给**土地使用权面积150平米，**给如东县锡仁装饰配套有限责任公司45000元，2001年**在该转让土地上建房，2003年5月20日，如东县锡仁装饰配套有限责任公司与**签订国有土地使用权转让合同。**于2003年6月16日领取了国有土地使用证。

2021年5月8日，仁德公司对**坐落于掘港镇青园南路国有建设用地使用权提出异议登记。仁德公司提起诉讼。

2021年10月8日，仁德公司向一审法院提出申请，增加诉讼请求，要求**返还国有土地使用权151.38平方米。

一审另查明，如东县南市装饰配套公司成立于1991年4月，法定代表人为陆锡仁，1996年5月注销后，重新组建如东县锡仁装饰配套有限责任公司，2004年2月变更为南通仁德装饰幕墙工程有限公司，2012年4月法定代表人变更为陆小建。

一审法院认为，对于合同效力的认定应依据行为人是否具有相应的民事行为能力，意思表示是否真实，是否存在违反法律、行政法规的强制性规定或者公序良俗等综合判定。具体到本案中，双方的争议焦点在于转让土地使用权是否违反了法律、行政法规的强制性规定。仁德公司认为，转让土地使用权时，其未取得土地使用权证书，并且违反的出让合同中对土地用途的约定，也未达到开发投资总额的25%的规定，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日通过）第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”和第三十八条第一项规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；”认定双方之间的土地使用权转让合同无效。**认为，上述法规并不属于效力性强制性规定，即不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，双方之间的土地使用权转让合同有效。对此，一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第一条：“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。”之规定就宣示了该法的立法目的，从目的解释角度出发，该法第三十八条、第三十九条的规定无非系为了让作为转让客体的房地产（房屋所有权和其占用范围内的土地使用权）必须权属明确、没有争议，因此，仁德公司在转让土地使用权时未取得土地使用权证书的行为系无权处分行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，故彼时，双方之间的土地转让合同效力待定；此时，在仁德公司起诉前**已于2003年6月16日领取了国有土地使用证，也即如东县人民政府已批准转让行为，故一审法院应当认定双方之间的土地转让合同有效。根据合同效力与物权变动区分原则，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有规定约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，不导致双方之间的转让合同无效。仁德公司在本案庭审结束后申请增加诉讼请求，仁德公司没有在法律规定的期限内提出，本案中不予理涉,仁德公司可另行依法主张权利。据此，依照最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，判决：驳回南通仁德装饰幕墙工程有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由南通仁德装饰幕墙工程有限公司负担。

二审中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理，对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案二审争议焦点为：案涉土地使用权转让合同的效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条属于管理性规定，不影响转让行为的效力，仁德公司以其公司向**转让未取得权属证书的土地使用权、未完成法定的投资开发比例为由主张合同无效于法无据。**改变土地用途时，可依法向相关部门申请变更土地用途，与土地使用权的转让行为效力无涉。如东县国土资源局向**颁发国有土地使用权证时，已对土地用途重新确认，可见其变更土地用途行为得到主管部门的批准。仁德公司主张转让行为无效，缺乏法律依据，本院不予支持。关于仁德公司提出的**是否缴纳所有规费、罚款以及土地出让金等理由，与合同效力认定无涉，本院不予理涉。

综上，仁德公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人南通仁德装饰幕墙工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　杨　盛

审判员　张峥嵘

审判员　吕　敏

二〇二二年三月七日

书记员　王志佳