***与***、***租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省广州市黄埔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0112民初12824号 原告（被反诉人）：***，男，1982年11月21日出生，汉族，住广州市黄埔区。 委托代理人：***、陈美娟，广东洛亚律师事务所律师。 被告：***，男，1957年7月25日出生，汉族，住广州市黄埔区。 被告（反诉人）：***，男，1984年10月22日出生，汉族，住址同上。 委托代理人：***，广东厚载律师事务所律师。 第三人：上海升龙投资集团有限公司，住所地上海市闵行区。 法定代表人：林亿，董事长。 委托代理人：**，女，1982年6月6日出生，汉族，住广州市天河区，系第三人的工作人员。 原告***诉被告***、***以及第三人上海升龙投资集团有限公司（以下简称升龙公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月30日以简易程序立案后，因受新型冠状病毒疫情影响，无法在三个月内审结，故依法裁定转为适用普通程序进行审理，由审判员***担任审判长、和人民陪审员***、***组成合议庭在2020年4月27日公开开庭进行审理。被告***在答辩期提起反诉，本院决定合并审理。原告***以及委托代理人***，被告***及其委托代理人***、被告***到庭参加诉讼。第三人经本院依法传票传唤，无正当理由没有到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即退还原告保证金6千元；2.判令两被告向原告支付征收店铺所得的一次性停产停业补偿116656.68元（70元/平方米×138.877平方米×12）；3.判令两被告向原告赔偿因此造成的店铺物品损失1万元；4.判令本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告与与***在2015年10月28日签订《商铺租赁合同》以及《商铺转让协议》，承租广州市黄埔区**大道中115号103房，租金为3200元/月，房屋押金为6000元，租期自2015年11月1日至2020年12月31日止，原告支付转让费10万元。租赁期间，原告依约缴纳租金并办理营业执照。后涉案商铺被纳入“三旧改造”的范围，被告隐瞒上述事实，在收取了原告所经营的商铺补偿款后拒不交付原告，并且造成原告商铺财产损失，故诉至法院。 ***答辩称，原告拖欠租金在先，构成根本违约，涉案租赁合同在2019年7月8日已经解除，原告无权要求取回保证金。涉案租赁合同解除时，涉案商铺尚未被征拆。***在2019年10月12日才签署《拆迁安置补偿协议》，涉案商铺仍可以正常经营，不存在停产停业损失。原告所租赁的商铺面积为52.1643平方米，原告主张按照70元/平方米/月的单价，计算138.877平方米共计12个月的经营损失，无事实与法律依据。合同解除后，我方已给予原告充分的时间办理店内物品，原告亦已自行处理完毕，我方并未造成原告的损失。综上，请法院驳回原告全部诉讼请求。 ***答辩称，涉案房屋是登记在本人名下的宅基地房屋，涉案租赁合同是原告与本人儿子***所签订的，租金亦由***收取，本人不清楚事情来由。涉案房屋被纳入“三旧改造”范围，本人作为房屋登记人前述了相关征收协议。 升龙公司答辩称，2019年7月，原广州市黄埔区九龙镇**村经济联合社（以下简称**联社）通过广州公共资源交易中心选定升龙公司与瑞景房地产开发（东莞）有限公司（以下简称瑞景公司）为**旧村改造项目合作企业并签订《广州市黄埔区九龙镇**村旧村改造项目合作框架协议》（以下简称框架协议）。原被告之间的纠纷发生在2019年5月，在我司参与**改造之前。根据框架协议，**联社负责协助开展动迁工作，协助项目合资公司与被补偿人签订补偿安置协议。框架协议约定升龙公司与瑞景公司通过自身或合资公司承担**旧村改造项目涉及的拆迁安置、建设开发、经营管理等所需的成本和费用。据了解，合资公司已根据**联社的指示向被告代为支付完毕全部补偿款，***公司与补偿款的分配无关，项目合资公司亦未与被告签订任何补偿协议。 ***提起反诉请求如下：1.判令***向***支付2019年5月及2019年6月所拖欠租金共计人民币6400元及逾期支付的利息（利息以上述款额6400元为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2019年5月5日起计算至2019年8月19日及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部款项清偿完毕时止）；2.判令***向***返还2019年1月至2019年10月的房屋税费共计人民币987.56元；3.判令被反诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：反诉人与被反诉人于2015年10月28日签订《商铺租赁合同》，租金为3200元/月。被反诉人自2019年5月起拖欠租金至合同解除之日（2019年7月8日），而且未按约定缴纳房屋税费，故诉至法院。 ***就反诉答辩如下：反诉人自愿免除被反诉人2019年5月以及6月的租金，不存在欠租金的情形。关于房屋税费的问题，应根据原告经营的时间来计算。根据被告的答辩，双方的租赁合同在2019年7月8日是否已解除，未得出一致的意见。请求法院驳回反诉人的全部反诉请求。 经审理查明以下事实：1997年1月31日，原增城市镇龙镇国土管理所向***颁发（增）集建（1993）字第0095116号集体土地建设用地使用证以及（增）集建（1993）字第0095103号集体土地建设用地使用证。后来***成为***的继子。 2015年10月28日，***（乙方）与***（甲方）签订商铺转让协议。双方约定“甲方将位于广州市黄埔区九龙镇**大道中115号103铺经营权及部分设备转让乙方。重新签订给予乙方经营期限为5年（2015年11月1日至2020年12月31日）……兹甲乙双方协议，本铺经营权和以上设备的转让费为人民币拾万元整，一次性付清。房租和相关经营场所使用，以租赁合同为准。”同日，***（甲方）与***（乙方）签订《商铺租赁合同》，双方约定甲方同意将位于广州市黄埔区九龙镇**大道中115号103房出租给乙方，租赁期限为5年，自2015年11月1日至2020年12月31日；租金为3200元/月，每年收取10个月租金；乙方缴纳6000元房屋使用保证金，待合同期满并付清应缴纳的所有费用后，甲方全额退还保证金；房屋租赁期间所发生一切费用（包括房屋租赁税）由乙方负责。双方另约定“本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除：1.租赁期届满；2.因乙方过错严重造成房屋毁损的；3.出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的；4.政府强制征收或拆除该房屋的；5.乙方延迟交付房租超过10天的”，“承租期内，若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同，甲方应提前半个月通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用房屋，甲方不承担由此造成的任何损失，但甲方必须负责退还乙方已交房租但未使用完时间的租金”。租赁合同签订后，***向***支付10万元以及6000元保证金。***与***办理房屋租赁登记备案证明。 2019年1月，中新广州知识城征拆安置工作指挥部征地拆迁安置办公室发布《关于加快知识城**村下坊第一、二、三经济社的收地通知》，广州市黄埔区九龙镇人民政府发布《九龙镇人民政府关于**村下坊村社已征地范围的征地通知》，要求相关村社在2019年3月1日前清理农作物、鱼塘以及迁坟。交付土地。3月5日，**联社发布公告：“根据《九龙镇人民政府关于**村下坊社已征地范围的收地通知》（穗府九龙府【2019】20号）及《关于价款知识城**村下坊第一、二、三经济社的征地通知》（穗知征拆指办【2019】5号）的要求，现要求下坊第一、二、三经济社已征土地范围内的所有经营场所须于2019年3月15日前停止营业，房屋业主与经营户须于2019年3月31日前自行解除租赁关系……鉴于**村正在开展旧村改造工作，下坊第一、二、三经济社征地范围内的所有房屋××旧村改造拆迁安置补偿标准进行补偿，具体补偿标准可向**村经济联合社咨询。” 1月25日，原告向被告提交营业执照以及身份资料；次日，***在微信中表示：“什么方案都没说，我不敢帮你们提交，等你们过完年回来再说，大部分商家都没交！都说过完年回来再看情况！”原告表示：“好的，**你！”2月28日，原告在***催收3月份的房租时回复：“二月份是因为突然冒出来拆迁的事情，情况不明没办法。”5月4日，原告询问***：“现在店铺那边整条街都已经被围闭了，马上还要装门禁，这种情况下我们根本没办法继续经营下去了。那现在我们要怎么办？”***回复：“看你们意见，你们跟老司机他们都不做了，我们就叫开发商丈量，尽快签字拿补偿款让你们搬迁，猫头鹰和公寓都没所谓了，看老司机什么意见！这个月就不会收你们房租的！”6月11日，原告在微信中确认已经搬离商铺内的大部分物品，只留下少部分物品布置店面。7月8日，***要求原告交纳5、6月租金并清空商铺内物品，但原告至9月27日仍未完全清空，至今未交纳5、6月的租金。 7月12日，**联社（甲方）与升龙公司（乙方）、瑞景公司（乙方）在签订框架协议。根据框架协议，甲乙双方共同出资成立合资公司，对位于黄埔区九龙镇**村（不含***一、二社）范围内994.66万平方米的范围进行旧村全面更新改造；甲方负责协助项目合资公司与被补偿人签订补偿安置协议，乙方负责承担项目所有建设开发、经营管理等成本和费用。7月30日，**村旧村改造项目部以及广州市黄埔区九龙镇**村下三经济合作社（以下简称下三合作社）对***名下地址为**大道中15号进行测量，其中测定原告所承租的铺面补偿面积为52.1643平方米。10月12日，***与**联社签订《黄埔区九龙镇**村旧村改造拆迁安置补偿协议》（以下简称安置补偿协议）和补充协议，其中营业损失补偿款为667112.74元。11月6日，***交纳115号103房2019年1月至10月的税费共计987.56元。 另查，广州开发区重点项目工作办公室、广州开发区国土资源和规划局、广州市黄埔区国土资源和规划局于2019年1月14日颁布《广州市黄埔区九龙片区集体所有土地征收补偿指导意见（试行）》（以下简称补偿指导意见）。该意见第十二条规定：“有合法经营手续的各种经营性场所（含经营性场地和房屋），因征收造成停产停业的可给予停产停业补偿。补偿时间……原则上为3至12个月。……（二）经营性房屋根据不同经营性质予以分类补偿，参考如下标准：1.用于商业或服务业的，首层为70元/平方米/月……”。另《广州市黄埔区龙湖街**村旧村改造安置补偿方案》（以下简称**补偿方案）第二部分第五条第2款规定：“在2019年1月1日前已办理合法、有效的工商登记手续、目前持续合法经营的九龙大道西侧商业房屋（具体房屋范围见附件三），可根据工商登记的经营面积按以下标准计算并给予一次性经营损失补偿，该补偿已包含装修费、搬迁费等，不再另做补偿。”该条款下表注明参考补偿指导意见，确定商业补偿标准为首层70元/平方米/月、房屋补偿时间为12个月。 以上事实，有商铺租赁合同、商铺转让协议、房屋租赁登记备案证明、税收缴纳书、收据、临时经营场所使用证明、营业执照、转账记录、框架协议、征收补偿意见、公告、微信聊天记录、短信聊天记录、《集体土地建设用地使用证》、**补偿方案、安置补偿协议、补充协议以及当事人庭审***证，以上证据经庭审质证，本院予以采信。 本案争议焦点在于租赁合同的效力以及停产停业补偿的性质与归属。本院观点如下： 关于租赁合同的效力。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”该司法解释第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”***作为租赁合同的出租方，应提供证据证实涉案房屋已办理上述法律以及司法解释所规定需要办理的证件、手续。但截至庭审结束，***未能提供上述证件、手续，本院依法认定租赁合同无效。 关于租赁合同无效的后果。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十三条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”虽然租赁合同无效，但原告与***就租赁合同的无效后果过错相当，合同所约定的租金、期限以及责任是双方当事人意思表示，本院确定按照双方约定予以定责。因***已按照约定交付涉案房屋，原告已办理营业执照并实际经营，本院确定参照租赁合同约定的32000元/年为场地使用费。原告至2019年9月27日仍占用涉案房屋，依约应缴纳搬离前产生的场地使用费，原告迟延缴纳期间的使用费，已违反双方约定。现***主张在2019年7月8日收回涉案房屋并要求原告支付5、6月份的场地使用费，是对自身权利的处分，合法有效。原告已经缴纳2019年1月至4月的场地使用费12800元，仍需支付***两个月场地使用费3200元（32000元/年÷12×6-12800元）。租赁合同并未约定逾期利息，本院不予支持。因合同无效，***亦应向原告返还保证金6000元。原告在租赁合同中承诺承担案涉房屋的房屋租赁税，而***已代为缴纳房屋租赁税以及因为原告迟延缴纳的而产生的滞纳金共计987.56元，原告亦应予以返还。 关于停产停业补偿款的性质与归属。在租赁合同有效以及出租人无法继续履行合同的情况下，承租人有权举证并主张预期损失。合同法第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因开展**旧村改造项目，**联社以及下三合作社等集体经济组织作为土地的所有人要求组织成员返还土地并交付房屋，导致相关商铺无法继续使用而产生预期损失。根据框架协议以及**补偿方案，升龙公司与瑞景公司需按照**补偿方案向房屋所有人支付了停产停业损失补偿费用；而按照合同相对性原则，因违约而产生的预期损失应由违约方即出租方承担，升龙公司与瑞景公司代为实际支付的行为并非基于与承租人的合同关系或者物权关系，承租人不能依据升龙公司的行为主张与其存在直接的法律关系。***并非商铺的实际经营者，其代为收取的43818.01元（52.1643平方米×70元/月/平方米×12个月）停产停业补偿应退还原告。 在本案中，虽然***因涉案村社进行改造而无法继续向原告提供商铺，但因原告与***对于造成租赁合同无效存在相等过错，而且双方约定“承租期内，若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同，甲方应提前半个月通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用房屋，甲方不承担由此造成的任何损失”，故原告无权要求***支付预期损失。对于原告主张的43818.01元以外的停产停业补偿72838.67元（116656.68元-43818.01元），因与租赁合同约定相悖，且未提交证据证实升龙公司业已补偿该睡，故本院不予支持。对于原告主张的1万元财产损失，因其并未提交证据证实其存在上述损失以及相关损失因两被告违约或侵权所致，亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下： 一、确认原告***与被告***在2015年10月28日签订的广州市黄埔区九龙镇**大道中115号103房的《商铺租赁合同》无效； 二、被告***返还原告***保证金6000元； 三、被告***返还原告***一次性停产停业补偿费43818.01元； 四、原告***支付被告***2019年5月以及6月租金3200元； 五、原告***返还被告***税费987.56元； 六、驳回原告***的其他诉讼请求； 七、驳回被告***的其他反诉请求。 上述义务人应在本判决生效之日起三日内履行，如未履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费2953元，原告***负担1844元，被告***负担134元，被告***负担975元。反诉受理费25元，原告***负担14元，被告***负担11元。原告已预缴1477元，仍需补缴381元。上述缴费义务人应在本判决生效之日起三日内向本院缴纳上述费用。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二〇年五月二十九日 法官助理*** 书记员禤培欣