蒋建军、张家口市同益建筑装璜工程有限公司物权确认纠纷二审民事判决书

河北省张家口市中级人民法院

民事判决书

（2018）冀07民终1762号

上诉人（原审原告）：***，男，1982年6月14日出生，回族，住张家口市桥西区。

委托诉讼代理人：韩宝生，***市长青法律服务所法律工作者。

上诉人（原审被告）：张家口市同益建筑装璜工程有限公司。

法定代表人：全晓东，总经理。

委托诉讼代理人：田贵金，法律顾问。

被上诉人（原审被告）：***，男，1966年5月18日出生，汉族，住张家口市桥西区。

委托诉讼代理人：***，张家口市明德法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审被告）：**，男，1977年10月7日出生，汉族，住张家口市桥西区。

被上诉人（原审被告）：***，男，1971年10月13日出生，汉族，住张家口市赤城县。

委托诉讼代理人：孙佳，河北国器律师事务所律师。

上诉人***、张家口市同益建筑装璜工程有限公司（以下简称同益公司）因与被上诉人***、**、***物权确认纠纷一案，不服河北省张家口市桥西区人民法院（2017）冀0703民初1668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人***及其委托诉讼代理人***，同益公司的委托诉讼代理人田贵金，被上诉人***及其委托诉讼代理人***，***的委托诉讼代理人孙佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

*建军上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由同益公司、***、**、***承担。事实与理由：一审判决与其认定的事实不符。一审判决认定***购买涉案房屋及转手买卖的事实错误。一审认定*建军对***、**、***之间转手买卖非善意取得未能举证错误。***已向法庭提交***、**、***之间虚假购房、恶意串通的证据。一审法院适用法律错误。蒋建军已提交充足证据证实其为诉争房屋的真实权利人。最高人民法院印发的《全国民事审判》工作会议纪要第二条第二项规定，在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋、买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位，而已办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。因此，法院应当保护合法占有人的优先权利。

同益公司辩称，对*建军的上诉理由无异议，应支持蒋建军在一审中的诉讼请求。一审判决适用法律错误，*建军系诉争房屋的真正权益人。

乔桂林辩称，*建军与同益公司之间存在恶意串通，相互取证并无证明力。同益公司作为原审被告，蒋建军未追究该公司的违约责任，而是与同益公司串通企图剥夺***对房屋的所有权。蒋建军从同益公司调取大量证据，如***真为房屋所有权人，为何在房屋登记在***名下至今八年有余的时间里，从未找到***主张权利。***在上诉状中应用的法条有误，“…已办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人”，该法条原文是“…恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人”。蒋建军曲解法律条文，有意误导法庭。该法条本强调办理登记的买受人为恶意，但本案中蒋建军无证据证明乔桂林为恶意。按照蒋建军的写法，全部办理登记的买受人权利均不能优先于占有人，法条意见发生了重大改变，有直接误导法庭之嫌。因蒋建军无法证明乔桂林为恶意，该法条并不适用于本案。***购买房屋合同成立时间在前，银行全部贷款业已还清，且合法登记该房屋所有权，应依法认定2010年房产登记后乔桂林为房屋的合法所有权人，后其将房屋过户给**，***帮助其还钱后，**将房屋过户给***等行为，完全合法有效。

***辩称，为了帮助乔桂林赎回房屋，***出了钱，所以成为房屋的所有权人。其他完全不知情，所以不存在串通的情形。

同益公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；***、**、***承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决驳回蒋建军诉讼请求错误。蒋建军系诉争房屋的真正合法买受人和权利人。一审判决认定***购买诉争房屋及转手买卖的事实缺乏证据支持。此房屋已由瓦盆窑村委会给同益公司地顶了工程款，村委会无权出售此房屋。***未向法庭提交同益公司欠其工程款的任何证据。一审判决认定乔桂林、**、***之间转手买卖属善意取得，明显偏袒一方。一审法院适用法律错误。蒋建军已合法占有房屋十四年之久，在此事件内和几次转移诉争房屋，乔桂林、**、***从未向蒋建军及我公司提出异议，法院应保护合法占有人的合法权益。

***辩称，*建军与同益公司之间存在恶意串通，相互取证并无证明力。同益公司作为原审被告，蒋建军未追究该公司的违约责任，而是与同益公司串通企图剥夺***对房屋的所有权。蒋建军从同益公司调取大量证据，如***真为房屋所有权人，为何在房屋登记在***名下至今八年有余的时间里，从未找到***主张权利。***在上诉状中应用的法条有误，“…已办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人”，该法条原文是“…恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人”。蒋建军曲解法律条文，有意误导法庭。该法条本强调办理登记的买受人为恶意，但本案中蒋建军无证据证明乔桂林为恶意。按照蒋建军的写法，全部办理登记的买受人权利均不能优先于占有人，法条意见发生了重大改变，有直接误导法庭之嫌。因蒋建军无法证明乔桂林为恶意，该法条并不适用于本案。***购买房屋合同成立时间在前，银行全部贷款业已还清，且合法登记该房屋所有权，应依法认定2010年房产登记后乔桂林为房屋的合法所有权人，后其将房屋过户给**，***帮助其还钱后，**将房屋过户给***等行为，完全合法有效。

***辩称，为了帮助乔桂林赎回房屋，***出了钱，所以称为房屋的所有权人。其他完全不知情，所以不存在串通的情形。

蒋建军述称，没有新的意见。

*建军向一审法院起诉请求：一、将桥西区北瓦盆窑大街50号1号楼2单元301室楼房确权给蒋建军所有；二、确权后同益公司、***、**、***协助办理过户手续；三、同益公司、***、**、***承担一切诉讼费。

一审法院认定事实：2004年12月1日，*建军作为乙方与作为甲方的同益公司签订《房屋买卖协议书》，协议约定的主要内容为：甲方因在“西寓小区”施工，瓦盆窑村委会因支付不了工程款将该小区1号楼2单元301室楼房抵顶了工程款，由甲方将上述楼房卖给乙方，房屋总价款为146000元。乙方于2004年12月31日前先付130000元，剩余16000元待办理过户手续后一次性付清。甲方保证在2006年12月15日前为乙方办理完过户手续，所涉费用由乙方承担。协议签订后，同益公司于2004年12月31日收到蒋建军购房款146000元，同益公司未按合同约定为蒋建军办理过户手续，蒋建军在上述房屋中居住至今。蒋建军诉称的***、**、***之间的几次转手买卖，不是善意取得，但并未向法庭举证。另查明：2003年12月13日，***与张家口市桥西区瓦盆窑村委会签订《买卖房屋协议》，约定将坐落于张家口市桥西区北瓦盆窑大街50号1号楼2单元301室（即上述楼房）以146781.80元的价格卖给***。其中100000元为银行贷款，由乔桂林与中国银行张家口市西河沿支行签订《个人购房借款合同》。关于本案所争议的房屋，***称因同益公司欠其工程款，故为其分期付款购买房屋以抵顶欠款，并办理银行按揭贷款手续及合法的房屋产权登记手续，同益公司承诺为其交付首付款46781.8元并按时向银行还贷。直到2008年后不再向银行还款，银行向***发出了逾期还款通知后，***还付了49005元银行贷款。2010年1月26日，该房屋登记在***名下。2016年6月17日，***因向**借款，将上述房屋过户至**名下。2016年7月5日，该房屋又登记在***名下，并以该房屋向中国建设银行张家口分行办理贷款抵押。

一审法院认为，本案为物权确认之诉，争议焦点为***、**、***之间的房屋买卖行为是否有效，*建军请求确认物权并办理过户是否有相应的事实及法律依据。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对于第一个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故乔桂林对涉案房屋是否享有处分权，不能成为蒋建军主张涉案房屋买卖合同无效的理由。对于第二个争议焦点，*建军以其为真实权利人请求确认物权，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定“受让人受让不动产或动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任”。本案蒋建军应对***向**、**向***转让房屋不构成善意或存在恶意串通承担举证证明责任，现蒋建军未能举证证明***与**完成涉案房屋物权转移登记之时存在恶意，亦未能举证证明**在完成涉案房屋物权转移登记之时有重大过失，故不能认定**受让涉案房屋时不构成善意，加之涉案房屋尚处于抵押状态，*建军亦不能举证证明银行取得涉案房屋的抵押权不构成善意，且抵押权具有优先受偿的权利，优先于其他物权。基于以上理由，故暂不能将涉案房屋确权在蒋建军名下。综上所述，*建军诉求将桥西区北瓦盆窑大街50号1号楼2单元301室楼房确权其名下并由同益公司、***、***、**协助办理过户手续，根据现行法律及司法解释的有关规定，对其诉求不予支持，依法予以驳回。判决：驳回蒋建军的诉讼请求。案件受理费50元，由***承担。

二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审一致。

本院认为，*建军诉求将桥西区北瓦盆窑大街50号1号楼2单元301室楼房确权给蒋建军，故应提交相应证据证实其为诉争房屋的所有权人。根据《中华人民共和国物权》（以下简称《物权法》）第十六条、第十七条的规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。根据不动产登记簿的记载：2010年1月26日，上述房产登记在***名下；2016年6月17日，上述房产过户至**名下；2016年7月5日至今，上述房屋登记在***名下，并办理了抵押登记。故依据不动产登记簿的记载，该房屋所有权人为***非蒋建军。蒋建军主张***、**、***之间转卖房屋的行为属于无效行为，但未提交充足证据证实，故对该主张不予采信。***主张本人已全额支付购房款，并自2005年1月居住至今，故该房屋所有权应归蒋建军所有。根据《物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”蒋建军仅仅依据签订房屋买卖合同及占有房屋的行为，不足以取得诉争房屋所有权。关于***在上诉状中引用的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条（上诉状中表述为“第二条第二项”）原文应为：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同成立的时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”蒋建军在表述该条时隐去了“恶意办理登记的买受人”中的“恶意”一词，致使表述出现违背法律规定的错误，*建军依据该错误表述不能得到法律的相应支持。同理，同益公司的上诉主张无事实及法律依据，亦不予支持。

综上所述，蒋建军、同益公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由***、张家口市同益建筑装璜工程有限公司各负担25元。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员*洲

审判员***

二〇一八年九月十日

法官助理成诚

书记员喇全新