河南四建集团股份有限公司与***、***执行程序中的异议之诉一审民事判决书

河南省南阳市宛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2023）豫1302民初4853号 原告（申请执行人）：河南四建集团股份有限公司，住所地河南省开封市*****36号。 统一社会信用代码：91410000170660941L。 法定代表人：***，任董事长职务。 委托诉讼代理人：***，河南九多律师事务所律师，特别授权。 被告（案外人）：***，女，汉族，1954年6月14日出生，户籍地郑州市金水区。 被告（案外人）：***，男，汉族，1943年2月8日出生，户籍地南阳市宛城区。 二被告共同委托诉讼代理人：赵秭，河南雷雨律师事务所律师，特别授权。 第三人（被执行人）：南阳市中盛房地产开发有限公司，住所地河南省南阳市梅溪国际大酒店16楼。 统一社会信用代码：91411300668872167B。 法定代表人：***。 原告河南四建集团股份有限公司诉被告***、***、第三人南阳市中盛房地产开发有限责任公司申请执行人异议之诉纠纷一案，本院立案后，在法律规定的时间内向当事人送达了起诉状副本、举证通知书、应诉通知书、传票等法律文书，并依法适用普通程序，于2023年8月1日公开开庭进行了审理。原告河南四建集团股份有限公司的委托诉讼代理人***，被告***、***的共同委托诉讼代理人赵秭到庭参加诉讼，第三人南阳市中盛房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告河南四建集团股份有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法撤销南阳市宛城区人民法院（2023）豫1302执异144号执行裁定书；依法强制执行第三人名下的中盛南都领御1Ｂ号楼1**2902室房屋并由原告受偿。二、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告认为，宛城区人民法院出具的（2023）豫1302执异144号执行裁定书认定事实不清、适用法律错误，应当予以撤销。一、二被告并非案涉房屋的权利人，并无申请执行异议的主体资格。被告***、***向宛城区法院申请执行异议时，自称为南阳市××号楼××**××室的所有人，南阳市宛城法院于2023年6月15日出具（2023）豫1302执异144号执行裁定书，认定二被告为案涉房屋的所有人，并裁定中止对案涉房屋的执行。但在2022年，案外人**同样自称为南阳市××号楼××**××室的所有人，向宛城区人民法院提起了案外人执行异议之诉，宛城区人民法院于2023年2月16日出具了（2022）豫1302民初9435号民事判决书，其中认定***于2016年11月17日将案涉房屋出卖给了**，并就《购房协议》办理了公证，一审过程中，法院电话联系了***，*****已将房屋卖给**。后**提起的案外人执行异议之诉经二审，南阳市中级人民法院于2023年4月23日出具的（2023）豫13民终1463号民事判决书中，也认定了这一事实。故在***、***已将案涉房屋出卖的情况下，已非案涉房屋的权利人，与案涉房屋没有任何利益关系，不是本案的当事人或利害关系人，并无申请执行异议的主体资格，无权对本案提出执行异议。二、被告对案涉房屋没有真实合法的权利，（2023）豫1302执异144号执行裁定书适用法律错误，应当予以撤销。经南阳市中级人民法院审理确认了河南四建集团股份有限公司对南阳市中盛南都领御小区1＃、3＃建设项目工程享有优先受偿权，要排除四建公司的对案涉房屋的执行，应当严格审查异议申请人是否符合法律规定。此裁定根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，支持了二被告的申请，属于适用法律错误，具体如下：1、二被告情况不符合上述异议复议规定第（二）款情形二被告在案涉房屋被查封前，已经将房屋出卖给了**，即房屋被**占有，根本不存在二被告的合法占有。因此，二被告不符合此裁定引用的第二十八条第（二）款的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件。2、二被告并未实际向中盛公司支付房屋价款，该房屋基于以物抵债性质或者欺诈性质签订的网签合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）款情形，二被告的女儿是***，而***与中盛公司及其实控人***有大量且多笔的民间借贷，因此，***夫妻不可能再向中盛公司实际购买房屋（***无法提供银行转账流水）。另外，在另案**提的异议之中，中盛公司也提交一份材料，说明***并未支付房款。根据以上事实，可以判断***夫妻并非真实的房屋买受人，而是以物抵债性质获得的网签手续。有根据相关法律法规精神，以物抵债本质还是债权，并不能比其他债权优先受偿，***异议并不能对抗执行。3、原告具有案涉房产的优先受偿权，二被告的异议不应对抗建设工程优先受偿权根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十七条规定，二被告的异议不应得到支持。三、执行局下达（2023）豫1302执异144号执行裁定书有明显异常现象，宛城区法院执行局执行中受理的执行异议一般一个月也难以下达裁定，但本案从被告的异议申请提出到6月15日下达裁定仅用了三天时间，明显可见下达裁定心情之急迫。请求法庭考虑到此异常现象，**判决。综上所述，二被告既不是案涉房屋的权利人，也不具有真实合法的权利，更不足以排除四建公司的建筑工程优先受偿权，请求人民法院依法支持原告诉讼请求。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为：请求继续执行第三人名下中盛南都领御1Ｂ号楼1**2902室房屋，并由原告受偿。 被告***、***辩称，一、答辩人与案外人**解除《购房协议书》，享有案涉房屋的权利，是适格的申请执行异议的权利主体。案外人**起诉的执行异议之诉案件判决（9435号）生效后，案外人**要求答辩人退款。经协商，双方签订《退房协议书》约定“一、乙方向甲方出售的房屋，位于独山大道以东，***以南，区间道以北，中盛南都领域1Ｂ幢××**××层××号房，因被南阳市宛城区法院查封，导致双方无法继续履行《购房协议书》内容，因此甲乙双方解除于2016年11月17日签订的《购房协议书》。二、本协议签订之日，乙方一次性向甲方退还购房款400000.00元，并暂赔偿甲方损失100000.00元、诉讼费及律师费50000.00元。以上共计550000.00元，协议签订之日一次性支付。协议签订后，答辩人已经履行《退房协议书》向**履行了55万元支付义务，答辩人与**的买卖关系解除，双方的权利义务恢复至签订转让协议前的状态，答辩人作为《商品房买卖合同》的购买方，享有提起案外人执行异议的权利。二、答辩人作为案涉房屋的买受人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。第一，答辩人与第三人中盛公司签订《商品房买卖合同》有效且在查封之前。2015年10月27日答辩人与第三人南阳市中盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》约定“房屋坐落：宛城区***以南，独山大道以东、区间路以北1Ｂ号楼××**××层××，建筑面积126.15ｍ2，总价695750元。”该合同于2015年10月27日网签至答辩人名下，该合同是答辩人与第三人中盛公司的真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。宛城区法院查封该房屋的时间为2022年8月4日，晚于合同签订日。第二，答辩人已经支付了全部购房款且已经占有使用。2015年10月27日第三人中盛公司给答辩人***出具《收据》“交款单位：***，人民币：柒拾万零玖仟伍佰元整￥709500，收款事由：房款＜1Ｂ-1-2902＞。”双方签订《商品房买卖合同》“第六条付款方式及期限。1、一次性付款约定金额695750元，付款方式：现金，约定付款时间，2015-10-27，交纳比例：100%。答辩人已经履行了全部购房款的支付义务。合同签订后，第三人中盛公司交付了案涉房屋，答辩人并向第三人缴纳了燃气初装费、有线电视入网费、物业费、装修垃圾费等涉及房屋的费用。故答辩人实际占有使用了房屋。第三，案涉房屋系答辩人用于居住，名下无其他用于居住的房屋。经南阳市不动产部门查询，答辩人名下仅有案涉唯一住房，不具有其他住房。三、答辩人系1Ｂ号楼××**××层××的实际购房人，是实际意义上的商品房消费者，其***当然能够对抗建设工程价款优先权。原告诉状所列答辩人女儿***与中盛公司是否存在借贷关系与答辩人无关，更与本案无关。根据我方提交证据能够证实答辩人在中盛公司的购房事实。答辩人实际已交付全额房款并取得了网签合同和房款收据，中盛公司在另案中说明答辩人并未支付房款不符合常理也不符合客观事实。原告推测答辩人取得该房屋系以房抵债并无证据证明也无事实依据，即使答辩人系以房抵债性质取得该房屋物权，根据《河南高院执行裁决庭涉不动产异议之诉案件审理的若干问题（2023）》第24条［消费者身份的认定］如果案外人系通过“以物抵债”的方式取得房屋，但该房屋系其唯一住房，该案外人也可视为商品房消费者。其顺位也优先于工程价款优先受偿权。综上所述，（2023）豫1302执异144号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确。答辩人系房屋的权利人，具有申请执行异议的权利。且符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议规定》第二十四条、第二十九条的规定，能够排除案涉房屋的执行。原告的诉讼请求不能成立，故请求驳回原告的诉讼请求。 第三人南阳市中盛房地产开发有限责任公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证等权利。 原告河南四建集团股份有限公司向本院提交如下证据： 第一组证据：南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初5972号民事判决书，南阳市中级人民法院（2020）豫13民再178号民事判决书，共两份。 证明事实：1、南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初5972号民事判决书，确认四建公司与中盛房地产双方于2014年11月17日签订的抵偿工程款“协议书”有效；四建公司对所承建的“中盛·南都领御小区1#、3#建设项目工程房屋享有优先受偿权。中盛房地产于判决生效展十日内立即支付四建公司工程款19,110,980.17元并自2018年5月9日起按照同期人民银行贷款利率支付利息至工程款全部付清之日止；2、南阳市中级人民法院（2020）豫13民再178号民事判决书，维持南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初5972号民事判决书。”该判决已经生效。 第二组证据：南阳市宛城区人民法院（2021）豫1302执340号执行裁定书及查封公告，共一份。 证明事实：因中盛房地产未在限定期限履行义务2022年7月29日，南阳市宛城区人民法院对南阳市中盛南都领域1号楼（预售证号2015007）商业107、207人307，住宅××号楼××**××号的房产进行查封，查封期限为三年，查封期间，禁止买卖、过户、转让、赠与、损毁上述房产，违者将依法追究法律责任。并于2022年7月29日进行了公告。 第三组证据：南阳市宛城区人民法院（2022）豫1302民初9435号民事判决书，南阳市中级人民法院（2023）豫13民终1463号民事判决书，共两份。 证明事实：1、2022年12月9日，**称自己于2015年10月在***、***处购买了××号楼××**××室房屋，并于2018年5月对该房屋进行装修并实际入住，并以自己是该房屋的实际权利人为***城区人民法院提起案外人执行异议之诉，南阳市宛城区人民法院（2022）豫1302民初9435号民事判决书，判决不得执行××号楼××**××室房屋。2、南阳市中级人民法院（2023）豫13民终1463号民事判决书，判决撤销（2022）豫1302民初9435号民事判决书，驳回了**的诉讼请求，该判决已经生效。 第四组证据：南阳市宛城区人民法院（2023）豫1302执异144号执行裁定书，共一份。 证明事实：该裁定书根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，认为***享有××号楼××**××室房产的实体权利，裁定中止对××号楼××**××室房产的执行。该裁定书出现明显错误：1、根据第三组证据可以印证，***已将案涉房屋出卖给**，不再是案涉房屋的权利人，并无申请执行异议的主体资格。2、***在案涉房屋被查封前，已经将房屋出卖给了**，即房屋被**占有，不存在合法占有。因此，***不符合第二十八条的规定，无法中止四建公司对××号楼××**××室房产的执行。 第五组证据：情况说明，共一份。（为复印件） 证明事实：2023年3月3日，中盛房地产对中盛·南都领御××号楼××**××房屋情况作出说明，证明***并未实际向中盛公司支付房屋价款。因此，***不符合第二十八条的规定。 被告***、***对原告河南四建集团股份有限公司提交证据发表如下质证意见： 对证据一、二、三无异议。对第四组证据证明方向有异议，***与**已经签订退房书，买卖关系已经解除。双方的权利义务已经恢复至签订转让协议之前的状态。***作为商品房买卖的购买方，享有提出执行异议的权利。对第五组证据有异议，该情况说明没有单位负责人以及制作证明材料人员的签名或**。中盛公司作为第三人与本案有利害关系，该证据不能被采纳。 被告***、***向本院提交如下证据： 第一组证据：1一1：（2022）豫1302民初9435号民事判决书；1一2：（2023）豫13民终1463号民事判决书。 证明目的：2016年11月17日，被告***、***与案外人**签订《购房协议书》并在南阳市××号公证。约定将南阳市中盛××号楼××**××室房屋（备案合同编码15864339）以购房价为50万元出售。案外人**支付给被告***40万元购房款，并持续占有使用房屋。经河南四建集团股份有限公司申请，2022年8月案涉房屋被宛城区法院查封，**提起执行异议之诉宛城法院作出9435号民事判决，判令“不得执行位于南阳市中盛××号楼××**××室房屋。”河南四建集团不服提出上诉，南阳市中院作出1463号民事判决书，判令“撤销河南省南阳市宛城区人民法院（2022）豫1302民初9435号民事判决书，驳回**的诉讼请求。” 第二组证据：2-1：退房协议书，2-2：退房款转账记录，2-3：商品房买卖合同，2-4：***、**证人证言。 证明目的：1、案外人**起诉的执行异议之诉案件判决（9435号）生效后，案外人**要求被告退款。经协商，双方签订《退房协议书》约定因被告出售给**的位于中盛南都领域1Ｂ幢××**××层××号房被宛城法院查封，导致双方无法继续履行《购房协议书》内容，因此甲乙双方解除于2016年11月17日签订的《购房协议书》，被告退还**购房款40万元，赔偿损失10万元、诉讼费及律师费50000元，共计55万元。2、被告已经履行《退房协议书》向**履行了55万元支付义务。3、被告依据与南阳市中盛房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》申请排除对案涉房屋的执行，是适格的诉讼主体。 第三组证据：3-1：购房款收据，3-2：燃气初装费收据、有线电视入网费收据、物业费收据装修垃圾费收据。 证明目的：被告向第三人中盛公司支付购房款709,500元。被告实际占有使用了案涉房屋，并向第三人缴纳了燃气初装有线电视入网费、物业费、装修垃圾费等费用。 第四组证据：4-1：二被告不动产登记信息查询两份 证明目的：二被告名下仅有案涉唯一住房，不具有其他住房。 原告河南四建集团股份有限公司对被告***、***提交证据发表如下质证意见：对第一组证据真实性无异议，但对证明目的有异议。该两份判决书证明了房屋在查封时的占有状态为**占有，并非被告***夫妻占有。因此***夫妻并不符合执行异议复议第28条第二款的规定。对第二组证据的2-1、2-2合法性有异议，根据法律规定，房屋被查封后不得转让、赠与，改变其占有状态而双方签订的退房协议明显是为了变更房屋的使用权、占有权和所有权。具有违法性，不应当得到采信。对2-3商品房买卖合同真实性无异议，但是该房屋已经于2015年10月卖给了**，被告***夫妻已经对案涉房屋没有权利。2-4，因证人未出庭不予质证。对证据三购房款、收据真实性有异议。中盛房地产在2015年期间经营混乱，并且中盛房地产已经明确出具证明没有收到二被告的购房款。并且二被告没有提交购房款的银行转账流水，不符合一般交易习惯。对第三组证据的3-2装修费收据、物业费收据、燃气初装费收据真实性有异议。我注意到被告提交的装修押金产生在2016年的12月13日，而案涉房屋在2016年11月已经出售，明显的与事实不符。并且该组证据仅能证明被告夫妻曾经占有该房屋，但是在查封时并未占有该房屋。对证据四真实性无异议，但对其证明目的不认可。案涉房屋在2016年11月已经出售，已经充分证明被告以物抵债获得的案涉房屋并非为了居住，而是为了实现债权。这一点从被告高价买低价卖中可以看出。 对于原、被告双方无异议的证据本院予以采信，对双方有异议的证据，本院在评理部分予以评析。 根据原、被告的**、举证、质证、本院认证及庭审调查，本院确认以下事实： 河南四建集团股份有限公司与南阳市中盛房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2019年9月20日作出（2018）豫1302民初5972号民事判决书，判决：一、确认原被告双方于2014年11月17日签订的抵偿工程款“协议书”有效；原告对所承建的“中盛．南都领御”小区1＃、3＃建设项目工程房屋享有优先受偿权。二、被告南阳市中盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内立即支付原告河南四建股份有限公司工程款19110980.17元，并自2018年5月9日起按照同期人民银行贷款利率支付利息至工程款全部付清之日止；三、驳回***要求以第三人名义参加诉讼的请求。***不服一审判决，向南阳市中级人民法院提起上诉。南阳市中级人民法院于2020年4月20日作出（2019）豫13民终7130号民事判决书，判决：一、维持河南省南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初5972号民事判决第二项；二、撤销河南省南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初5972号民事判决第一项、第三项；三、河南四建股份有限公司与南阳市中盛房地产开发有限公司于2014年11月17日签订的抵偿工程款“协议书”有效；四、驳回河南四建股份有限公司对所承建的“中盛．南都领御”小区1＃、3＃建设项目工程享有优先受偿权的诉讼请求。河南四建集团股份有限公司不服二审判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2020年10月20日作出（2020）豫民申4109号民事裁定书，裁定：一、指令河南省南阳市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。南阳市中级人民法院依法另行组成合议庭，于2020年12月27日作出（2020）豫13民再178号民事判决书，判决：一、撤销本院（2019）豫13民终7130号民事判决；二、维持南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初5972号民事判决。判决书生效后，南阳市中盛房地产开发有限公司未按期履行判决书确定的义务，河南四建集团股份有限公司申请法院强制执行。执行案号：（2021）豫1302执340号。进入执行程序后，本院于2022年7月29日作出（2021）豫1302执340号执行裁定书并于2022年8月4日作出（2021）豫1302执340号协助执行通知书，查封被执行人南阳市中盛南都领御1Ａ号楼107、207（预售证号2015025），1Ａ号楼307（合同号：15870859），1Ｂ号楼1**2902号（合同号：15864339）房产，查封期限三年。在执行过程中，案外人***、***对南阳市××号楼××**××室（合同号：15864339）的房产提出异议，本院执行部门经审查于2023年6月15日作出（2023）豫1302执异144号执行裁定书，裁定中止对位于南阳市××号楼××**××室（合同号：15864339）房产的执行。裁定作出后，河南四建集团股份有限公司对该裁定书不服，提起本案申请执行人异议之诉。 另查明，2022年，**曾以案外人的身份对案涉房屋提起案外人执行异议之诉，本院于2023年2月16日作出（2022）豫1302民初9435号民事判决书，判决：不得执行位于南阳市中盛××号楼××**××室房屋（备案合同编号15864339）。案件受理费10757.50元，由原告**负担。本院（2022）豫1302执异324号执行裁定书于本判决生效时自动失效。河南四建集团股份有限公司对一审判决不服，提起上诉。南阳市中级人民法院经审理于2023年4月23日作出（2023）豫13民终1463号民事判决书，判决：一、撤销河南省南阳市宛城区人民法院（2022）豫1302民初9435号民事判决；二、驳回**的诉讼请求。本案一审案件受理费10757.50元、二审案件受理费10757.50元，共计21515.00元，由**负担。 生效判决认定的事实有：……2016年11月17日，***、***与**签订了《购房协议书》，**为见证人，该《购房协议书》办理了公证，当日，南阳市汉都公证处出具（2016）南市证民字第2552号公证书。《购房协议书》约定***、***将案涉房屋以50万元的价款转让给**，首付肆拾万元人民币，余额为壹拾万元人民币，买方在该房屋产权过户的同时一次性付清剩余尾款。当日**通过证人**62284880979533827973账号向***6228490978001977177账号支付购房款40万元，***出具收条：今收到**、**中盛××号楼××**××室房屋，备案合同编号（15864339）肆拾万元整。***也向**交付了房屋。**提交的物业费收据显示2016年的物业费以***名义缴纳。2018年5月28日，**开始以自己名义向中盛物业公司缴纳电梯运料费、物业费，对案涉房屋装修并实际入住至今，并向所在的物业公司及业主委员会缴纳水电费、生活垃圾处理费等。2022年8月4日本院查封案涉房产，**向本院执行部门提出执行异议，本院于2022年11月29日作出（2022）豫1302执异324号执行裁定，驳回原告的异议请求。**不服，提起案外人执行异议之诉。在案件审理过程中，本院电话联系公证书上所载的见证人**，**对通过其介绍由**购买***的案涉房屋的情况予以认可，并和买卖双方到银行办理了40万元的付款手续。四、***与案涉房屋的关系。在案件审理过程中，本院电话联系了案外人***（电话号码×****），*****冬天在海南居住，案涉房屋系从南阳市中盛房地产开发有限公司购买，当时其子女在宛城区红泥湾镇开发房屋，购房款从红泥湾项目财务部门拿的，因次年家中有急事，卖给了**，因尚未办证，**通过**银行卡支付购房款40万元，下欠10万元房款双方约定待案涉房屋过户至**名下时支付。 再查明，***、***于2015年10月27日与南阳市中盛房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定购买南阳市中盛房地产开发有限公司开发的位于南阳市中盛××号楼××**××室房屋，房屋面积为126.5平方米，合同约定房屋价款695750元整。同日，南阳市中盛房地产开发有限公司向***出具ＮＯ.0704111收据，收据中载明“交款单位***，人民币（大写）柒拾万零玖仟伍佰元整¥709500，收款事由房款（1Ｂ-1-2902）”，该收据编号上方有备注“转”，收据左下方有“注：原名***”字样。2016年12月13日，***向南阳市中盛房地产开发有限公司支付燃气初装费，有线电视入网费、暖气初装费、代收契税费、物业费等费用，并由南阳市中盛房地产开发有限公司向***出具收据。 2023年5月21日，**作为甲方与乙方***、***签订退房协议书，内容为：甲乙双方因乙方向甲方转让房屋一事，在自愿公平、协商一致基础上达成以下协议，供双方共同遵守执行：一、乙方向甲方出售的房屋，位于独山大道以东，***以南，区间道以北，中盛南都领域1Ｂ幢××**××层××号房，因被南阳市宛城区法院查封，导致双方无法继续履行《购房协议书》内容，因此甲乙双方解除于2016年11月17日签订的《购房协议书》。二、本协议签订之日，乙方一次性向甲方退还购房款400000.00元，并暂赔偿甲方损失100000.00元、诉讼费及律师费50000.00元。以上共计550000.00元，协议签订之日一次性支付。三、本协议自双方签字并乙方收到甲方款项后生效。2023年5月22日，***向**转账6笔共计550000元。 2023年7月13日，经南阳市不动产登记服务中心查询，被告***、***名下除备案登记的案涉房屋外无其他房产。 庭审中，被告***、***自认与***系父母子女关系。 本院认为，本案系申请执行人异议之诉，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”具体到本案，应审查被告***、***对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 河南四建集团股份有限公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，按照权利顺位，被告***、***需证明其对案涉房屋享有商品房消费者***的情况下才能够排除案涉房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020年修正）》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述规定赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权等优先权，也应优先保护消费者的物权期待权和居住权。而所谓消费者，是与经营者相对的概念，为生活消费需要购买商品房的消费者是上述规定中的消费者，非因基本生活需要而购买商品房的，不属于上述规定所称的消费者。根据本案查明的事实，被告***、***于2016年便将案涉房屋出售给**，由**占有、使用，截至本院查封时现场查看，案涉房屋仍由**居住。故虽然被告***、***名下未登记其他用于居住的住房，但其购买案涉房屋一年后便出售他人居住至今的事实足以证明案涉房屋并非用于其居住生活使用。且被告***、***仅提供了南阳市中盛房地产开发有限公司的收款收据已主张现金支付全部购房款，根据***在**案外人异议之诉案件中关于“案涉房屋系从南阳市中盛房地产开发有限公司购买，当时其子女在宛城区红泥湾镇开发房屋，购房款从红泥湾项目财务部门拿的”的**，被告***、***在本案中并未提供该项目部有该笔出账记录的财务会计账簿等相关证据予以佐证。故被告***、***所举证据不足以证明其已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 根据本案已经查明的事实，***、***2015年10月27日与南阳市中盛房地产开发有限公司签订商品房买卖合同后，于2016年11月17日将案涉房屋以500,000元的价款转让给**，并将案涉房屋交付给**占有使用，且自2018年5月起，**开始以自己名义向中盛物业公司缴纳电梯运料费、物业费，并向所在的物业公司及业主委员会缴纳水电费、生活垃圾处理费等。即在本院查封案涉房屋之前，***、***已将案涉房屋出售给**，案外人***、***已不是案涉房屋的权利人，无权提起本案异议之诉。***、***与**签订的退房协议书，在本院查封案涉房产之后，不产生物权变动的效果，亦不能改变案涉房屋之前的实际占有使用情况。 综上所述，被告***、***所提供的证据不足以证明其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，不能对抗原告河南四建集团股份有限公司对案涉房屋享有的建设工程价款优先受偿权，故原告河南四建集团股份有限公司提出的本案应准许执行案涉房屋的主张成立，本院予以支持。关于原告河南四建集团股份有限公司提出的案涉房屋由原告受偿的主张，不属于本案异议之诉的审理范围，本院不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下： 准许执行位于南阳市中盛××号楼××**××室房屋（备案合同编号15864339）。 案件受理费10,895元，由被告***、***负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二三年十月十日 法官　助理　　高　烨 书　记　员　　*** 1