泰兴市华扬建筑装饰工程有限公司与江苏民生建设有限公司、***、泰兴市天润建筑安装有限公司借款合同纠纷执行裁定书

江苏省泰州市中级人民法院

执 行 裁 定 书

(2019)苏12执复131号

复议申请人（利害关系人）：泰兴市华扬建筑装饰工程有限公司，住所地泰兴市济川街道济川路12号。

法定代表人：张俊，总经理。

申请执行人：江苏民生建设有限公司，住所地泰兴市济川街道济川南路169号。

法定代表人：封同生，董事长。

被执行人：泰兴市天润建筑安装有限公司，住所地泰兴市济川街道济川路12号。

法定代表人：***，董事长。

被执行人：***，男，汉族。

复议申请人泰兴市华扬建筑装饰工程有限公司（以下简称华扬公司）不服江苏省泰兴市人民法院（以下简称泰兴法院）（2019）苏1283执异56号执行裁定，向本院申请复议。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

泰兴法院经审查查明，中国建设银行股份有限公司泰兴支行（以下简称泰兴建行）与泰兴市天润建筑安装有限公司（以下简称天润公司）、江苏民生建设有限公司（以下简称民生公司）、***金融借款合同纠纷一案，泰兴法院于2017年10月26日作出(2017)苏1283民初1021号民事调解书：一、泰兴建行与天润公司一致确认截止2017年10月23日，天润公司尚欠泰兴建行借款本金900万元、利息及罚息421587.66元，合计9421587.66元。此款天润公司保证于本调解书生效之日起三日内偿还泰兴建行。二、天润公司于本调解书生效之日起三日内给付泰兴建行诉前案件受理费5000元、诉前保全担保费13000元、律师代理费100000元。三、民生公司、***对本调解书第一项、第二项中天润公司的还款义务承担连带清偿责任。四、民生公司、***偿还上述相应款项及案件受理费、保全费等费用后有权向天润公司及其他担保人追偿。五、民生公司代为偿还本调解书第一项、第二项中所有款项后，有权要求泰兴建行于收到上述款项三日内申请解除在本案中对天润公司、***所涉财产采取的保全措施。案件受理费75591元，减半收取37795.5元，保全费5000元，合计42795.5元，由天润公司、民生公司、***承担连带责任。民生公司在代为履行上述还款义务后向天润公司、***追偿，该公司于2018年1月8日向泰兴法院申请执行。执行过程中，该院于2018年3月6日作出（2018）苏1283执113号之一执行裁定：查封被执行人天润公司名下位于泰兴市济川街道济川路12号的房产，查封期限为三年。查封被执行人天润公司名下位于泰兴市××川街道××路西侧××号的房产，查封期限为三年。查封被执行人天润公司名下位于泰兴市××商住楼南2的房产，查封期限为三年。该院于2018年7月27日作出（2018）苏1283执113号之二执行裁定：一、拍卖被执行人天润公司名下位于泰兴市济川街道济川路12号的房产（不动产权证号：00081884）及附属物。二、拍卖被执行人天润公司名下位于泰兴市××川街道××路西侧××号的房产（不动产权证号：00081885）及附属物。三、拍卖被执行人天润公司名下位于泰兴市××商住楼南2的房产（不动产权证号：00089549）及附属物。该院于2019年5月16日作出（2018）苏1283执113号之五执行裁定：一、涤除江苏省苏辰建设投资顾问有限公司泰州分公司对被执行人天润公司位于泰兴市济川路12号北侧办公楼一层东享有的租赁权。二、涤除泰兴市木子烟酒经营部对被执行人天润公司位于泰兴市济川路12号办公楼一楼西两间享有的租赁权。三、涤除泰州市云起堂文化传媒有限公司对被执行人天润公司位于泰兴市济川路12号办公楼二楼整层享有的租赁权。四、涤除新视线窗帘店对被执行人天润公司位于泰兴市济川路12号综合楼一层南一间半及二楼整层享有的租赁权。五、涤除洪亚平（泰兴市鑫雅茶叶店）对被执行人天润公司名下位于泰兴市济川路12号综合楼一层中间两间门面房享有的租赁权。六、涤除殷胜利（新红油漆店）对被执行人天润公司名下位于泰兴市济川路12号综合楼一层门面左侧两间享有的租赁权。七、涤除江苏博诚律师事务所对被执行人天润公司名下位于泰兴市济川路12号综合楼四层享有的租赁权。八、涤除泰兴市华扬建筑装饰工程有限公司对被执行人天润公司名下位于泰兴市济川路12号综合楼五层享有的租赁权。九、涤除泰兴市鼎新建设工程有限公司对被执行人天润公司名下位于泰兴市济川路12号综合楼三层享有的租赁权。上述第三人均限于裁定书生效之日起十五日内迁出各自所占有的房屋。

泰兴法院另查明，上述房地产已于2015年1月22日在泰兴市不动产登记中心登记抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司泰兴支行（以下简称泰兴工行）；2017年6月26日，工行江苏分行将泰兴工行对被执行人天润公司享有的债权转让给中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司。2018年2月1日，中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司向泰兴法院提出诉讼，泰兴法院依法作出（2018）苏1283民初1437号民事判决书，判决主文第四条：天润公司不履行还款义务时，中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司有权以天润公司位于泰兴市××镇××房产及土地[房屋所有权证：泰房权证泰兴字第××号、泰房权证泰兴字第××号，土地使用权证:泰国用（2015）第633号]折价或者以拍卖、变卖该房产及土地的价款优先受偿。现该民事判决书已经生效，2018年11月13日，中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司向泰兴申请执行，执行案号为（2018）苏1283执3913号。在执行过程中，2019年1月11日，中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司将债权转让给宁波海广资产管理有限公司，2019年3月19日宁波海广资产管理有限公司申请变更（2018）苏1283执3913号执行案件申请执行人为宁波海广资产管理有限公司，泰兴法院于2019年5月12日裁定变更（2018）苏1283执3913号执行案件申请执行人为宁波海广资产管理有限公司。抵押权人宁波海广资产管理有限公司以租赁权的存在影响其抵押权实现为由，申请涤除案涉房屋的租赁权。

审查过程中，华扬公司提供其与天润公司签订的《房屋租赁合同》，约定：天润公司将位于泰兴市济川街道济川路12号综合楼五层租赁给华扬公司使用，租赁期限自2017年4月15日起至2020年4月14日，租金每年35000元，租金已支付至2019年4月14日。

华扬公司向泰兴法院提出异议称，法院不应涤除异议人对天润公司名下位于济川路12号综合楼五层享有的租赁权。法院在执行民生公司与天润公司、***金融借款合同纠纷一案中，因天润公司隐瞒了异议人将租赁的房屋于2015年1月22日办理了抵押登记，现法院作出裁定涤除异议人的承租权，异议人的租赁期至2020年4月14日，异议人还在承租期内，法院要求异议人在15天内搬出该房屋，显然异议人在这么短的时间内无法做到。天润公司将租赁房屋抵押给民生公司，天润公司及民生公司未及时告之异议人，给异议人造成很大的经济损失，异议人的损失由民生公司及天润公司赔偿。

泰兴法院认为，发生法律效力的民事判决、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。本案(2017)苏1283民初1021号民事调解书已发生法律效力，民生公司在代为履行还款义务后，有权向天润公司、***追偿。民生公司申请执行后，法院对被执行人天润公司的财产采取拍卖等强制执行措施，符合法律规定。抵押登记具有公示公信效力。房屋出租人负有向承租人告知房屋抵押情况的义务。《中华人民共和国物权法》第一百九十条明确规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，法院有权将涉案房屋上的租赁权涤除后再依法拍卖。本案中，华扬公司提供的其与天润公司《房屋租赁合同》签订时间应为2017年，但泰兴工行与天润公司于2015年1月22日办理了涉案房产的抵押登记，因此，应当认定涉案房屋为先抵押后租赁。现宁波海广资产管理有限公司作为债权人和抵押权人申请执行，法院执行中裁定拍卖涉案房屋，并涤除华扬公司的租赁权，符合法律规定，华扬公司提出的执行异议请求不能成立，不予支持。泰兴法院作出（2019）苏1283执异56号执行裁定，驳回华扬公司的异议请求。

华扬公司不服上述裁定，向本院申请复议称，根据泰兴市人民法院(2019)苏1283执异56号执行裁定书，査明该房产已于2015年1月22日在泰兴市不动产登记中心登记抵押，抵押权人为宁波海广资产管理有限公司，而不是民生公司，故民生公司不能作为该执行的申请执行人。抵押登记具有公示公信效力，房屋出租人负有向承租人告知房屋抵押情况的义务。《中华人民共和国物权法》第一百九十条明确规定抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。但在本案中，异议人与天润公司的租赁关系在2012年4月份前就已建立(详见租赁合同)。另该房地产于2015年1月22日在泰兴市不动产登记中心登记抵押时，抵押人未书面告知承租人该财产已抵押，故本案是租赁在前，抵押在后，不属于上述情形，故不应该涤除异议人对天润公司名下位于济川路12号综合楼五层享有的租赁权。请求撤销泰兴市人民法院(2019)苏1283执异56号执行裁定。

本院认为，《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定，法院有权将涉案房屋上的租赁权涤除后再依法拍卖。本案涉案房屋，泰兴工行于2015年1月22日在泰兴市不动产登记中心登记抵押，复议申请人华扬公司向执行法院提供的其与天润公司《房屋租赁合同》签订时间为2017年，其主张的租赁合同订立时间在涉案房屋设立抵押登记之后，其应承担所租赁标的物被处分给其造成的不利法律后果，故复议申请人华扬公司所主张的租赁关系不得对抗在先成立的房屋抵押权，亦不能对抗法院对涉案房屋的执行。华扬公司复议期间提交的一份2012年4月签订的租赁协议，该协议租赁期限仅为一年，仅凭该协议不能证明其所称租赁关系在2012年4月份前就已建立之主张成立。

(2017)苏1283民初1021号调解书生效后，民生公司在代为履行调解书确定的还款义务后，按照上述判决第四项，有权向天润公司、***追偿，其作为案件的申请执行人的主体资格符合法律规定，因该案采取的查封执行措施在先，以该执行案件的申请执行人民生公司作为财产处置的申请方亦符合法律规定。

综上，复议申请人华扬公司的复议理由及请求，没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：

驳回泰兴市华扬建筑装饰工程有限公司的复议申请，维持江苏省泰兴市人民法院（2019）苏1283执异56号执行裁定。

本裁定为终审裁定。

审 判 长　孙金录

审 判 员　潘贻杰

审 判 员　陈海涛

二〇一九年十二月二十七日

法官助理　王书鹏

书 记 员　张　伟