原告***、**与被告***房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

湖南省永州市冷水滩区人民法院

民事判决书

（2015）永冷民初字第147号

原告:***。

原告：尹娟。

二原告共同委托诉讼代理人：***，湖南新星律师事务所律师，代理权限为特别授权。

二原告共同委托诉讼代理人：潘持家，湖南新星律师事务所律师，代理权限为一般代理。

被告：唐爱军。

委托诉讼代理人：***，湖南正赢律师事务所律师，代理权限为一般代理。

第三人：湖南省滴水不漏实业有限公司，住所地湖南省长沙市经济技术开发区东十一路9号、枫树路316号长沙物丰科技实业有限公司综合楼。

法定代表人：***。

原告***、尹娟与被告***房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月7日立案后，因湖南省滴水不漏实业有限公司（以下简称滴水不漏公司）与本案有利害关系，故依法追加该公司为第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，于2015年3月9日、2015年12月14日公开开庭审理了本案。原告尹娟及原告***、**的共同委托代理人潘持家、***，被告*爱民及其委托代理人***到庭参加诉讼。第三人滴水不漏公司经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***、尹娟向本院提起诉讼请求：1、依法判令被告继续履行与原告签订的《香樟苑小区商品房买卖合同》；2、依法判令被告于2015年3月31日前为原告办理***第5栋1单元202号住宅及第1号车库的房屋所有权证及土地使用证；3、被告承担本案财产保全及诉讼费用。事实和理由：原告与被告*爱军于2010年7月31日签订《香樟苑小区商品房买卖合同》，合同约定被告将***小区5栋1单元202号商品房及第1号车库出卖给原告，其中住宅商品房价格为127833元，第1号车库价格为50000元。另外约定门面以出租的形式租给原告，每月600元。原告按约定已经分三次付款110000元，租金交至2014年4月份。现原告要求一次性将所剩房款及车库款67833元一次性付给被告，但被告以各种理由拒不履行合同约定。

被告***辩称，双方合同约定原告须在2011年6月30日前付清总房款共计127833元，但原告至2014年9月5日才共付110000元；答辩人所售房屋共42套，已办好41套证，未将原告的房屋办好证的原因是原告没有交纳全额房款和办证的税费；答辩人将1号车库出售给原告的条件是原告在2012年12月底前一次性交清房款和车库款，但原告至今未交清房款，答辩人不可能再将该车库出售给原告；对1号车库，答辩人与原告之间只有租赁关系，合同有效期为一年，到期后原告以不在家为由拒绝续签合同，答辩人有权收回车库使用权。综上，答辩人请求法院依法驳回原告诉请。

原告***、**在举证期限内向本院提交了如下证据：证据一、***小区商品房买卖合同，拟证实原、被告之间的房屋买卖合同合法有效；证据二、门面租赁合同，拟证实原告一直占有、使用车库，并约定了车库的归属条件；证据三、房屋款及车库租金的收条、银行转账凭证共计15份，拟证实原告一直按合同约定向被告支付房款及车库款，不存在终止合同的事由。

被告***对二原告提交证据一、二、三的真实性均无异议。

被告***在举证期限内向本院提交了如下证据：证据一、房屋买卖合同书，拟证实原告没有按合同的约定履行付款义务；证据二、承诺书，拟证实原告没有按合同约定及时付款，为此做出承诺也没有兑现；证据三、欠条，证明内容同证据二；证据四、门面租赁合同，拟证实对于原告诉请的1号车库原、被告间是租赁关系而不是买卖关系，双方只签订了一年的合同，但原告一直在使用车库没有付款；证据五、公告，拟证实被告向原告催收房款以便办理房产证；证据六、授权委托书一份，拟证实双方的房屋买卖合同真实有效；证据七、房产总证、规划建设审批、购销合同、建筑施工合同，拟证实该宗土地是滴水不漏公司取得土地开发权，将其中部分土地（684.2平方）卖给被告，由被告开发建设，并授权被告将其开发的房子出售。

原告***、**对被告唐爱军提交证据的质证意见为：对证据一的真实性无异议，但只能证明合同有效，不能证实原告违约；对证据二的真实性无异议，但原告根据双方协商的意见一直在付利息给被告，视为按承诺履行合同；证据三只能证明原告一直在履行支付房款义务；证据四实际上是买卖合同，原告一直在履行车库买卖合同的义务；证据五是被告单方的意思，不是双方协商的结果；对证据六无异议；对证据七中的房产总证、规划建设审批单无异议，对建设施工合同、购销合同的真实性有异议。

经庭审质证，本院对原、被告双方提交的证据作如下认证：原告证据一、二、三，被告对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证；原告对被告证据一至六以及证据七中的房产总证、规划建设审批单的真实性均无异议，可做为认定本案相关事实的依据，应确认为有效证据；证据七中的建设施工合同、购销合同无原件相核对，且与本案争执的焦点无直接关联，故不予确认为有效证据。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月31日，原告尹娟、***（乙方）与被告*爱军（甲方）签订了一份《香樟苑小区商品房买卖合同》，合同约定的主要内容为：1、乙方购买的商品房位于永州市××凤凰北路香樟苑小区，为该小区第五栋一单元202号住宅，建筑面积为135.13平方米，每平方米单价为946元，总额为127833元，上述房款不包括办理房产证、土地分户、水电入户费用，其费用由乙方承担；2、付款方式及期限为：2010年10月1日前付50000元，2010年12月30日前付30000元，2011年6月30日前付42833元，留房款5000元在款交清后一年内办理好房产证时由乙方支付给甲方；3、甲方应在2010年10月1日前将符合本合同约定的商品房交付给乙方使用，乙方所购房产，甲方为乙方代办房产证登记手续、国有土地使用证分户手续，契税、房屋维修基金、水电开户、国有土地使用证分证费用由买受人承担，销售不动产税由出卖人承担；4、本合同一式三份，自双方签订之日起生效。双方在合同的末页备注：1号车库29.76㎡，价款5万元，待房款交清后交付买受人，并签订买卖合同。合同签订后，二原告当即向被告*爱军交房款10000元，被告亦将合同约定的住宅房屋交付给原告使用。2010年10月7日，因二原告未依约付款，原告***向被告***出具了一份承诺书，内容为：伍万元在2011年4月1日前给付***购房款，如没有，付2分利息，余款按合同办，如没能给利息。原告作出上述承诺后，未按承诺的期限给付购房款。2011年4月28日，原告***与被告*爱军签订了一份租赁合同，约定被告将***5号楼第一间门面出租给原告***，租期暂定一年，自2011年5月1日至2012年4月30日止，每月租金600元，租金每两月付一次，先交纳后使用。该租赁合同还约定原告***可以按协议价格购买被告所有的该门面，但需要一次性付清所有房款后才能签订《房屋买卖合同》，届时所有权发生变更。2011年4月29日，原告***向被告***出具了一张欠条，其主要内容为：原告于2010年7月31日购买了被告***5号楼1－202房，并签订了《商品房买卖合同》，合同规定原告按三期分期付甲方的房款共计127833元，现已付给被告10000元，其余房款117833元转为欠款，并每月付给甲方利息，利率为一分二厘，承诺按合同约定时间计算利息，……现付给甲方房款67833元，共欠房款50000元，利息600元每月支付给甲方，并在2011年12月31日前将所欠房款一次性付给甲方，如未按时支房款和利息，甲方有权收回房屋的所有权和使用权。出具该欠条时，原告***给付了购房款67833元。此后，原告***并未在欠条约定的2011年12月31日前付清全部房款，但原告按每月1200元的标准陆续向被告给付了车库租金（600元）和欠付房款50000元的利息（600元），被告收款后出具收条时，有时写收到车库租金，有时写收到利息。2014年9月5日，原告***又向被告交款30000元。在本案审理期间，原告将剩余房款全部付清，总计交房款127800元。

另查明，原告向被告购买商品房所在的香樟花园小区位于永州市××路西侧，登记的房屋所有权人为第三人滴水不漏公司，小区占用范围内的土地登记使用权人亦为滴水不漏公司。2008年5月19日，第三人滴水不漏公司向唐爱军等三人出具授权委托书，内容为：“授权人湖南省滴水不漏实业有限公司将位于湖南省永州市冷水滩区凤凰北路西侧（市委党校对面）自有受让土地进行分片区建房出售，本小区第五栋交由***、唐爱军、***开发建设，并以其名义出售，可以签订售房合同，办理相关产权证明时，授权人提供相关证明材料，并保证能够办理分户手续，但依法规定交纳的各项税费由被授权人或被授权人的购房户承担，授权人不再承担，被授权人所签订的售房合同本公司认可，做为有效合同执行。”

本院认为，第一，原、被告双方对于签订《香樟苑小区商品房买卖合同》的事实均无异议，该房屋买卖合同依法成立并生效，被告在合同签订当日已将房屋交付给原告使用，原告在签订合同并支付10000元购房款后，未按照合同约定及时、足额支付购房款，为此原告向被告作出承诺并出具欠条，但仍未按承诺和欠条约定的时间交款，在本案审理中原告才将剩余房款全部付清，如无法定免责情形，则原告延迟付款不具备正当理由，其行为已构成违约；其次，按照双方合同约定，在原告付清房款后，被告应当为原告办理好房屋产权登记手续及国有土地使用权分户登记手续，即双方义务的履行确定了先后顺序，原告履约后被告则不能以原告有延期付款的违约行为而拒绝履行为原告办证的义务，但办证费用应依双方合同约定来承担。同时，基于第三人滴水不漏公司向唐爱军等人出具授权委托书中的承诺，第三人滴水不漏公司应负有协助办证的义务；第三，车库买卖合同是否成立的问题，本院认为，原、被告在购买住宅房屋合同末页备注的内容为：“1号车库29.76㎡，价款5万元，待房款交清后交付买受人，并签订买卖合同”，根据该备注内容，双方约定签订车库买卖合同的条件为房款全部付清，而原告至今仍未向被告交付该5万元车库价款，双方约定签订买卖合同的条件并未成就，事实上原、被告也并未就车库另行签订买卖合同。并且，在2011年4月28日，原告***与被告唐爱军已就该车库签订租赁合同，约定被告将车库出租给原告孙纯红使用，原告***在此后的几年中也一直向被告给付了车库租金，因该车库租金是与原告欠付住宅购房款50000元的利息一并给付，所以被告在向原告出具收条时，有时写收到车库租金，有时写收到利息，该利息应为原告***出具的欠条中所承诺的欠付住宅购房款50000元的利息，而不是购买车库50000元的利息，亦不能作为双方存在车库买卖合同的依据。因此，原、被告就本案所涉车库并未签订买卖合同，原告是基于租赁合同而使用车库并依合同支付租金，原告要求被告为其办理车库的相关产权登记，没有事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：

一、被告***在本判决生效后三十日内为原告孙纯红、尹娟购买的位于永州市冷水滩区凤凰北路西侧（香樟花园）5栋1单元202号的房屋办理相应的房屋产权登记及土地使用权分户登记，第三人湖南省滴水不漏实业有限公司负有协助办证的义务，办理房屋产权登记需交纳的契税、房屋维修基金以及土地使用权分户登记的费用由原告***、尹娟承担，销售不动产税由被告***承担；

二、驳回原告***、尹娟的其他诉讼请求。

本案受理费1,496元，由原告***、尹娟负担748元，被告唐爱军负担748元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。

审判长***

审判员***

人民陪审员***

二〇一六年八月三十日

代理书记员*敏

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。