**、济南城投建设发展有限公司等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

山东省济南市市中区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鲁0103民初690号

原告:**，女，1962年6月17日出生，汉族，现住济南市市中区。

委托诉讼代理人：刘勋（系原告**之夫），男，汉族，1962年11月8日出生，住址同上。

被告：济南城投建设发展有限公司，住所地济南市市中区阳光新路69号泉景鸿园商务大厦1101室，统一社会信用代码9137010358221303XA。

法人代表：唐四新，董事长。

委托诉讼代理人：孙桂华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。

被告：济南龙力物业管理有限公司，住所地济南市市中区建设路90号，统一社会信用代码91370103780620576A。

法人代表：焦其明，总经理。

委托诉讼代理人：李成鑫，山东博翰源律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王腾飞，山东博翰源律师事务所律师。

原告**与被告济南城投建设发展有限公司（以下简称城投建设公司）、济南龙力物业管理有限公司（以下简称龙力物业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月12日公开开庭进行了审理。原告**的委托诉讼代理人刘勋，被告城投建设公司的委托诉讼代理人孙桂华，被告龙力物业公司的委托诉讼代理人李成鑫、王腾飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告**向本院提出诉讼请求：1.判令被告城投建设公司、龙力物业公司彻底修复因房屋质量问题带来的窗户漏雨，并确保5年的维修期不再出现漏雨现象；2.判令被告城投建设公司、龙力物业公司赔偿窗户的更换费用36000元，因漏雨联电损坏的电冰柜2000元，两次装修费用100000元，精神抚慰金2000元，共计140000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告**于2005年1月14日与出卖人济南龙力热电开发有限公司签订《商品房买卖合同》，于2005年4月19日与济南龙力热电开发有限公司物业管理中心签订《物业管理服务协议》。济南龙力热电开发有限公司己于2020年8月28日注销并合并于城投建设公司。2005年4月30日，原告与济南龙力热电开发有限公司签署《房屋结算移交协议书》注明了“房屋漏雨多处”，当时的物业管理中心负责人闫和田表示会及时处理，不留后患。出于对一个国有企业的信任，原告在未验收合格的情况下接收了房屋。2005年7月2日，东面飘窗漏雨严重，致使刚装修好的墙面严重泡水，经当时的物业负责人闫和田、项目部许学浩查看后表示请示领导后给予赔偿，于7月28日以书面的形式确定了赔偿金1179元，但至今也没有支付。2005年7月26日，南阳台电源插座向外喷水，致使电动晾衣架烧坏，经龙力物业管理中心闫和田、许学浩以书面的形式确定此事，并写明赔偿800元，但至今也没有支付2005秋季，原告家7个窗子全部漏雨，客厅浸泡了大半，木地板变形，原告多次找龙力物业管理中心，龙力公司的邹总经理查看漏雨情况后当场表示应该为原告更换窗户。山东电视台生活频道曾经曝光了原告家漏雨的事，但问题依然没有及时解决。从2006年起，原告每年不下十几次找到济南龙力热点开发公司的办公室和党委及物业管理中心反应漏雨情况，12345市长公开电话也打了无数次，问题一直没有解决。当时龙力物业管理中心的两任张姓经理领着多名济南市的防水专家到原告家实地查看情况，都一致认为是建筑质量问题，外墙、外保温层与塑窗的质量问题导致漏雨，建议换窗户，重新做外保温层与窗户的接缝，但至今一直没有更换。2009年8月份，在原告的强烈催促下，济南龙力热电开发公司出具了一份盖有“济南龙力热电开发有限公司”公章的“防水维修施工说明”书，准备维修施工，施工内容并没有更换窗户一项，后来龙力公司又以济南市开城运会为理由拖延施工，一直到当年的12月份原告多次催促龙力开发公司和龙力物业，一直没有结果。2010年雨季来临，原告又多次向龙力物业管理中心提出维修要求，但龙力物业负责人邱经理却表示房屋已经过了五年的保修期，济南龙力热电开发公司和龙力物业管理中心没有责任去管了。在这几年里，每次下雨原告家都漏雨，每次原告也到物业管理中心去反映，请物业的负责人到家亲自查看，但一直没有答复。原告在万般无奈的情况下，于2019年春节后花了36000元全部更换窗户，在六月份大雨时还是漏雨，刚粉刷的墙面又是大面积起鼓、脱落、霉变。济南龙力热电开发有限公司物业管理中心制定并发放给业主的《业主手册》公司简介中明确写明了物业管理中心是开发商的下属单位，并在保修程序第一条中明确规定了“房屋因质量问题影响正常使用时住户书面通知物业管理中心”进行维修工作，济南龙力热电开发有限公司及物业管理中心但却一直没有履行《物业管理服务协议》，推卸自己的责任和义务，也更谈不上《协议》第三条第一款第5条第6条规定的“房屋完好率98%以上。房屋小修急修及时率98%以上，合格率100%，有维修记录和回访记录”。原告房屋漏水问题已经存在了十五年之久，从交房之日起一直无法解决，济南龙力热电开发有限公司及济南龙力物业管理限公司从没有实施维修过。济南龙力热电开发有限公司及济南龙力物业管理限公司不履行合同义务，给原告的家庭生活造成很大的困难和精神压力，给原告的家庭财产造成了重大的损失,原告无奈，诉至法院。

城投建设公司辩称：一、案涉房屋入住时间为2005年的4月，依据建设工程质量管理条例第40条规定，防水质保期限为5年，现原告要求答辩人就窗户漏雨进行维修已过质保期，且诉状中原告陈述其对窗户进行了更换，也无法确认责任主体，原告的诉求无合法依据，应予以驳回；二、原告主张的窗户更换费用、电冰柜及装修费用并无证据证明是在质保期内发生的因漏雨造成的直接经济损失，其要求答辩人承担无合法依据；三、本案是商品房买卖合同纠纷，原告并无人身权损害情形，其主张精神抚慰金无合法依据，应予以驳回。

龙力物业公司辩称：龙力物业公司在本案中并非适格的被告，本案案由为商品房买卖合同纠纷，而龙力物业公司与原告之间并不存在房屋买卖合同关系，故龙力物业公司在本案中不是适格的被告。原告要求龙力物业公司承担维修、赔偿义务没有任何法律及合同依据。龙力物业公司作为物业服务公司，与原告之间存在的是物业服务关系，房屋质量问题导致的漏雨是基于原告与开发商之间的房屋买卖关系，与被告没有任何关系。龙力物业公司现已撤离了涉案小区，不再是涉案小区的物业公司，请求依法驳回原告对被告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

原告**提交了如下证据：

证据一、2005年7月28日的墙面漏水情况处理书面意见2份，证明在2005年房屋交付时就存在房屋漏雨问题；

证据二、2009年8月1日的防水维修施工说明，证明开发商当时承诺进行维修；

证据三、2005年4月19日业主房屋验收交接表，证明北卧室窗台漏雨；

证据四、2005年4月25日房屋结算移交协议书，证明交房时房屋存在多处漏雨；

证据五、2019年5月20日收据，证明窗户更换的费用；

证据六、商品房买卖合同，证明合同关系和开发商的维修义务；

证据七、住宅质量保证书，证明开发商的保修责任；

证据八、物业管理服务协议，证明物业管理单位有维修义务；

证据九、企业信息4页，证明被告的主体资格；

证据十、存放视频、照片的光盘一张（照片12张，手机相册截图一张、2020年8月份视频9段），证明房屋的漏水情况。

城投建设公司对原告提交的证据一、四、五、十有异议，认为证据一中两份情况处理真实性无法确认，但基于两份材料中记载的内容，案涉房屋的漏雨情况并非房屋质量问题，而是因为1201及13层住户原因造成，与两被告无关，证据四中的手写的“房屋漏雨多处”不予认可，证据五的真实性有异议，基于该收据无法确定原告更换窗户及费用的实施，且收据的时间为2019年，已经超过质保期限，证据十中视频的拍摄于2020年8月，也未在质保期内。对证据二、三、六、七、八、九真实性无异议，但认为原告以此来主张在质保期内未对其房屋情况进行维修的事实无合法依据，无法证明原告的主张，交接表中仅显示北屋窗台漏雨，并无原告主张的其他漏雨情形，且漏水窗户原告已自行更换，基于现有证据材料无法确定其主张的责任主体，故原告以上述证据要求城投建设公司承担责任无合法依据。

龙力物业公司对证据一真实性无法确认，称通过该证据可以看出原告房屋漏雨原因并非房屋质量问题；对于证据二、三、四真实性无异议，认为证据与其无关；对于证据五真实性无法确认，仅凭该收据对款项是否交付并不能够得到有效的确认，即使原告支付了该笔费用，是否是因房屋质量问题导致的还是其他问题导致的也无从考证，原告应当进一步进行举证说明，即使是因房屋漏雨而更换窗户，根据原告的陈述该笔花费是因房屋质量问题导致，故与龙力物业公司无关；对于证据六、七真实性无异议，但与龙力物业公司无关；对于证据八真实性无异议，但与本案无关，原告窗户漏雨是其自用部位，龙力物业公司无义务为原告的自用部位进行维修；对于证据九无异议；对于证据十真实性无法确认，原告提出房屋质量问题导致的漏雨情形与龙力物业公司无关。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2005年1月14日，原告**与济南龙力热电开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于济南市市中区××路××号××幢××单元××号房屋。2005年4月19日，原告**与济南龙力热电开发有限公司物业管理中心签订《物业管理服务协议》。同日，原告与济南龙力热电开发有限公司的项目部、物业管理中心签署业主房屋验收交接表，注明北卧室窗台漏雨。2005年4月30日，原告与济南龙力热电开发有限公司签署《房屋结算移交协议书》，注明房屋漏雨多处。2009年8月1日，济南龙力热电开发有限公司向原告出具《防水维修施工说明》，承诺对外墙窗户防水予以维修。此后，济南龙力热电开发有限公司对原告房屋窗户漏雨问题未予以解决。2020年8月28日，济南龙力热电开发有限公司办理注销登记，被城投建设公司吸收合并。

另查明，龙力物业公司于2005年11月11日由济南龙力热电开发有限公司发起设立。

本院认为，原告**与济南龙力热电开发有限公司签订了《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同的内容未违反法律法规的禁止性规定，双方均应依照合同的约定履行各自的义务。自房屋交付时，原告**购买的房屋就存在窗户漏雨的问题，原告不断向开发商及其物业管理中心反映，一直要求维修。济南龙力热电开发有限公司于2009年8月1日作出《防水维修施工说明》，对原告房屋外墙窗户防水的施工内容、工期、工程质量进行了承诺。济南龙力热电开发有限公司应当按照其承诺履行相应的维修义务，在其因吸收合并而注销后，被告城投建设公司应当承继济南龙力热电开发有限公司的义务，向原告兑现维修防水工程的承诺。被告城投建设公司提出的原告诉求已超过防水质保期限的抗辩，本院不予采纳。原告**主张被告向其赔偿更换窗户、装修及电冰柜损失和精神抚慰金的请求，事实证据、法律依据不足，本院不予支持。原告**要求被告龙力物业公司承担民事责任的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条的规定，判决如下：

一、被告济南城投建设发展有限公司于本判决生效之日起三十日内对原告**购买的济南市市中区的外墙窗户防水予以维修；

二、驳回原告**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3100元、减半收取1550元，由被告济南城投建设发展有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审判员　王　珂

二〇二一年四月二十二日

书记员　王玉军