某某、某某与南京龙发建筑安装工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省南京市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）苏01民终601号

上诉人（原审原告）：**，女，1982年4月3日生，汉族，住南京市六合区。

委托诉讼代理人：熊发兵，江苏禾汇律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：南京龙发建筑安装工程有限公司，住所地南京市六合区竹镇镇侍郎路。

法定代表人：潘龙，总经理。

委托诉讼代理人：韩业人才，江苏雨花石律师事务所律师。

原审原告：***，男，1935年12月16日生，汉族，住南京市六合区。

委托诉讼代理人：熊发兵，江苏禾汇律师事务所律师。

原审第三人：南京市六合区房屋征收管理办公室，住所地南京市六合区园林东路**号。

负责人：谢俊，主任。

委托诉讼代理人：成晓西，系六合区征收办工作人员。

委托诉讼代理人：张文林，江苏六朝律师事务所律师。

上诉人**因与被上诉人南京龙发建筑安装工程有限公司（以下简称龙发建筑公司）、原审原告***、原审第三人南京市六合区房屋征收管理办公室（以下简称六合区征收办）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2018）苏0116民初5123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

**上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人原审全部诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定上诉人与被上诉人在《租赁协议》中对本次拆迁补偿款分配已作出约定，与客观事实不符，从而导致本案判决错误。《租赁协议》并未约定上诉人放弃本次拆迁补偿款。协议虽约定在租赁期间如遇拆迁、征用、政策性调整等，**、***应无条件撤出并不要龙发建筑公司承担任何费用和损失及补偿，但该约定是指拆迁是不可归责于双方的、合同终止的理由，如遇此情况，则被上诉人不对上诉人承担违约赔偿合同，而不是对于拆迁款项进行分配。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。

龙发建筑公司辩称，上诉人的上诉请求及理由没有事实及法律依据，应当予以驳回。理由如下：1、上诉人与被上诉人在租赁协议中明确约定租赁过程中如遇拆迁、征用、政府规划等，上诉人应无条件退出租赁房屋，且不得向被上诉人要求任何费用损失及补偿。因此，上诉人的上诉请求违反该协议约定。2、上诉人不存在停产停业损失，其要求补偿无事实依据。上诉人与被上诉人之间的租赁合同期限是自2016年4月30日至2018年4月30日，租赁期间届满后，上诉人一直经营直至2018年8、9月份才将房屋交还给被上诉人。因此，上诉人在租赁期间从未停止营业，不产生任何停产停业损失，因此其主张该损失没有事实依据。3、上诉人无权主张消防及锅炉补偿费。被上诉人将房屋交给上诉人使用时，消防设施及锅炉均完好，消防设施及锅炉为被上诉人所有。因此，上诉人主张该项补偿没有事实依据。4、租赁协议中约定租赁期限届满后，房屋中的物品归被上诉人所有，上诉人不能搬走。因此，上诉人主张搬迁费用无任何依据。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。

***述称，其同意上诉人**的意见。

六合区征收办述称，上诉人的上诉请求应予驳回。理由如下：1、关于停产停业损失补偿问题，根据南京市人民政府《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》（第138号令）第三十四条规定，对存有租赁关系房屋的停产停业损失补偿支付，主要是根据承租双方的约定。依据双方签的《租赁协议》第11、19条等条款，双方已经明确做了约定，即遇政府拆迁、征用，乙方即上诉人无条件让出所有出租房屋，出租人不需承担任何费用和损失补偿。我方认为该约定已经非常明确且没有违反其他法律、法规，双方应予遵守。2、上诉人提出支付消防锅炉改造补偿的问题。我方认为根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（第590号）第二条以及市征收补偿办法相关规定，房屋征收主要保障的是被征收房屋所有权人和公房承租人的利益。对存有租赁关系的房屋，涉及附属物、设施、设备的补偿，由承租双方自行商谈。故上诉人提出的消防锅炉改造补偿问题，应由上诉人与被上诉人双方自行协商确定。3、关于搬迁补助费的问题。我方认为，上诉人与被上诉人双方签订的《租赁协议》第8、9、11、16、19条，已经明确做了约定，合同终止后，乙方投资及添置的资产无条件留给甲方，甲承担任何费用和损失。我方认为，乙方即按约定应将设施、设备留置于产权人，便不会产生设备迁移的费用，就不能获得相应的搬迁补助。综上，上诉人诉讼请求缺乏事实根据和法律支持，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。

**、***向向一审法院起诉请求：判令龙发建筑公司承担补偿**、***停工停业损失、消防锅炉费用、搬迁补偿费用等暂定150万元。

一审法院认定事实：***系南京市六合区雨花洗浴休闲中心（以下简称雨花浴室）登记的经营者，其于2013年9月1日将雨花浴室营业执照租给**使用，水、电、房租由**承担。2014年5月29日，龙发建筑公司（甲方）与雨花浴室（乙方，**、***）签订《租赁协议》，协议约定：“甲方现有雄州街道、雄州东路132#龙发建筑公司大楼1-3层租给雨花浴室从事洗浴经营，并经甲乙双方协商达成如下协议，供甲乙双方共同严格遵守执行：……二、租赁时间暂定为贰年，自2016年4月30日至2018年4月30日止。……八、乙方在结束本协议时，对所投资的及添置的资产必须留给甲方，乙方不得拆除和带走，对甲方原有资产及实物（按07年王洪年）所签的公共备录表中的所有资产负有保管责任，并不得损坏，如有损坏均按市场现价赔偿，不予折旧。九、乙方在承租期间对现有物置及设备负有维修和更换责任，并承担全部费用，对所有的投资，规费等全部由乙方自行承担，在合同期满后对所添置的物品一律不予拆走，无条件留给甲方。……十一、特别说明；乙方在承租期间如遇政策性规划（拆迁、调整、国家征用）以及本公司需要规则及新建、翻建时，乙方无条件自行撤出承租本公司的一切房屋，甲方不承担任何费用及损失。十二、甲乙双方在签订本租赁协议时，乙方负责对锅炉、管道、室内供暖、供冷以及内部改造和对其它再次进行投资款，由甲方在本租金内给予让利，如乙方在所有期间未对以上条款及事项进行改造和更换新的设备时，应由乙方一次性补偿给甲方（贰拾万元整）作为当时甲方房租的让利款。……十六、乙方对在租赁期间所投资的用具一律不予拆走，全部留予甲方，甲方不支付任何费用。十七、乙方承诺甲方：如遇拆迁、征用、政策性调整及本公司翻建及公司自己使用时，对乙方所预交纳的租金按实际进行退还。乙方承诺不得以任何理由向甲方追要经济损失及补偿，并无条件让出所有承租房屋。……十九条、乙方雨花休闲浴室法人***和承包人**向甲方承诺，在本协议租赁期间如遇政府拆迁、征用政策性调整及本公司翻建及公司自己使用时，乙方无条件让出所有所租房屋，自行撤出承租本公司的一切房屋，不要甲方承担任何费用和损失及补偿，放弃一切物件，同时严格遵守执行本协议第七条、十二条、十三条、十五条、十六条、十七条、十八条的所有规定及条款。不得违约。……自来水如遇重新开户，费用均由甲方支付。”

2016年11月14日，南京市六合区人民政府将上述房屋列入征收范围。龙发建筑公司于2018年1月3日诉至一审法院要求**、***迁出涉案房屋并支付租金及占有使用费，一审法院于2018年7月30日作出(2018)苏0116民初82号民事判决书，判决**、***迁出并返还涉案房屋，支付租金及占有使用费用。2018年8月21日，**、***诉至法院要求龙发建筑公司支付停工停业损失、消防锅炉费用、搬迁补偿费用等暂定150万元。2018年9月26日，**、***迁出并将涉案房屋返还给龙发建筑公司。

另查明，根据六合区征收办（甲方）与龙发建筑公司（乙方）拟签订的《南京市六合区国有土地上房屋征收与补偿协议》中约定甲方支付被征收房屋的货币补偿金额合计19616111元，其中货币补偿金8216938元、补助费用2464443元、补偿费用2539092元、房屋土地增值4875436元、提前搬家奖励246508元、设备搬迁补助821694元、代征土地补偿452000元。该协议仅由龙发建筑公司签字，但其已经拿到部分补偿金。

上述事实，有双方当事人的陈述、租赁协议、(2018)苏0116民初82号民事判决书、南京市六合区国有土地上房屋征收与补偿协议等证据在卷佐证，一审法院依法予以确认。

一审法院认为，**、***与龙发建筑公司于2014年5月29日签订《租赁协议》系双方真实意思表示,未违反法律、法规的禁止性规定,双方均应全面履行。2016年11月14日，南京市六合区人民政府将涉案房屋列入征收范围，双方的租赁协议应终止履行。双方在上述《租赁协议》中明确约定了在租赁期间如遇拆迁、征用、政策性调整等，**、***应无条件撤出并不要龙发建筑公司承担任何费用和损失及补偿。协议中也明确约定了由**、***对锅炉、管道、室内供暖以及内部进行改造。现**、***以其停工停业损失、消防锅炉改造产生的费用、搬迁补偿费用等主张龙发建筑公司赔偿，无事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，一审判决：驳回**、***的诉讼请求。一审本诉案件受理费18300元，减半收取9150元，保全费5000元，合计14150元，由**、***负担。

本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人**提交录音文字整理稿两份，以证明被上诉人负责人曾与上诉人就拆迁利益的划分进行约定。被上诉人龙发建筑公司、原审第三人六合区征收办认为上述证据已经超过了举证时效，不属于新证据、不具备法律效力，并对该两份证据的真实性、关联性不予认可，认为无法达到上诉人的证明目的。原审原告***同意上诉人**意见。对于一审查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。

本院认为，已生效的(2018)苏0116民初82号民事判决已认定**、***与龙发建筑公司于2014年5月29日签订《租赁协议》系合法有效，双方均应依约履行。2016年11月14日，南京市六合区人民政府将涉案房屋列入征收范围，故该协议应终止履行。现上诉人上诉称被上诉人应向其支付相应拆迁补偿款项，但该《租赁协议》中第十一条、第十七条、第十九条等条款均以不同形式约定如遇政府拆迁、征用等，龙发建筑公司均无需承担任何经济损失、补偿及费用，应视为双方已就相关事项作出明确约定。上诉人认为该约定仅指龙发建筑公司在拆迁时无需承担违约赔偿责任，不具备事实与法律依据。一审判决驳回上诉人诉讼请求，并无不当。

综上，**的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费18300元，由上诉人**负担。

本判决为终审判决。

审判长　　殷源源

审判员　　龚　震

审判员　　李任飞

二〇一九年二月十八日

书记员　　朱亚芳