***、***等与俊发集团有限公司一审民事判决书

云南省昆明市盘龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2023）云0103民初9073号 原告：***，男，1969年1月8日生，汉族，户籍地址：北京市海淀区，现住云南省昆明市五华区。 原告：***，男，1937年10月5日生，住云南省昆明市五华区。 委托诉讼代理人：***，男，1969年1月8日生，汉族，户籍地址：北京市海淀区，现住云南省昆明市五华区，系原告***之子。特别授权代理。 原告：***，男，1965年5月21日生，汉族，住云南省昆明市五华区。 被告:俊发集团有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区北京路987号俊发中心23楼。 法定代表人：**坤。 委托诉讼代理人：**，云南宣和律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：**，云南宣和律师事务所实习律师，一般授权代理。 原告***、***、***诉被告俊发集团有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2023年7月12日受理后，依法适用普通程序，由审判员**独任审理，于2023年8月18日公开开庭进行了审理，原告***（亦作为***的委托诉讼代理人）、***，被告俊发集团有限公司的委托诉讼代理人**、**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告***、***、***向本院提出诉讼请求：“1.请求贵院判令被告承担违约责任，且购房合同第十二条第2款之格式条款中对逾期交付违约金的规定过低，应改按2022年一年期贷款基准利率4.35%计算。如按被告公布的交付日期计算，则为9765元；2.请求贵院判令被告承担本案的诉讼费。”事实和理由：经被告宣传，原告母亲**于2021年7月得知其正在销售位于昆明市盘龙区××街道××小区俊发****，在实地看房和与销售人员面谈后，于2021年8月6日在离小区近十公里外的俊发城百合苑的俊发产权签约中心，一次性办理了签约及交付全款。购房合同规定，被告应于2022年6月30日前向买受人交付该商品房。由于看房时该楼盘己完成全部主体施工，并已开始内部装修，且销售人员称很可能提前到2022年三、四月份交房，因此原告对于按时拿到房子充满了期待。可是，虽经原告多次向12345和住建局投诉，母亲也多次到现场查看和询问，被告却一再推迟交房时间，最后不再给出预计的交房时间。在一次次的希望和失望交替的冲击下，母亲耗尽了忍耐，于2022年11月29日去世。对于被告在母亲离世上负有的责任，原告已经另案进行起诉。在从北京赶回昆明，忙于母亲的后事期间，接到了被告于2023年1月13日交房的通知书。去现场验房后，填写了需要维修的几条缺陷。然后告知被告相关人员，母亲去世的过程。被告的接待人员表示了同情，也答应向上级反映我们的诉求。但是，不仅当时的诉求在之后的反馈中完全被拒绝，后来通过信访局和街道组织的调解也失败了。于是，原告只能在房屋缺陷完全没有得到处理的情况下，于2月17日办理接房手续拿到门钥匙，然后走司法途径维权。被告在其提供的格式合同中把逾期违约金定在了每日万分之0.1这个接近银行活期利息的水平，自己放松了对于逾期交房的约束，甚至是为其低成本占用买受人的资金埋下了伏笔。大量业主的共同感受是，被告存在主观故意违约的极大可能性。因此，恳请人民法院支持原告的第一项诉讼请求，通过判决堵住被告利用格式条款大幅减轻自身违约成本这一漏洞。虽然拿到了门钥匙，但一直没空去新房。当3月22日原告去看维修进展时，发现锁芯被开发商的物业更换了，理由是“房屋产权不清晰，为保证房屋的财产问题”。因此，第二和第三原告向法院提交放弃继承权的申明，使第一原告成为该房屋的唯一继承人，以明晰房屋产权，既消除被告乱作为的借口，也完成母亲的遗愿，告慰她老人家在***。为维护原告的合法权益，依法提起诉讼。 被告俊发集团有限公司辩称：被告认为原告的诉讼请求没有事实依据，没有合同依据，违反法律规定，请法院驳回原告全部诉请。理由主要有几方面，首先，案涉房屋的在建时间处于三年新冠严重的时期，根据国家的相关规定，可以对交房时间进行延迟，且不需要承担违约责任，属于不可抗力的严重影响。第二方面，合同当中已经明确约定，基于不可抗力等原因导致逾期交房，那么双方是不需要承担违约责任的。第三，合同当中对于违约条款的违约计算有明确的约定，属于对双方的一个合同义务，所以即便存在着逾期交房的情况，也应当按照合同约定为准。综上请求法院驳回原告的诉请，完毕。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院评判如下：一、原告提交的***的放弃继承声明，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认；二、原告提交的商品房买卖合同及补充协议，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认，证明目的结合案件事实进一步分析；三、被告提交的国家卫生健康委员会公告、省委省政府应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作领导小组指挥部发布第一号通知发布时间、关于应对新冠肺炎疫情保障房地产市场平稳健康发展的通知均早于合同签订时间，本院对其关联性不予确认；二、盘龙区关于调整“三区”管控范围及相关管控措施的公告关于划定昆明市高、低风险区的通告、验收备案证明书本院对其真实性、合法性和关联性予以确认，证明目的结合案件事实进一步分析；三、被告提供的交付顺延通知书、邮寄信息、交房公告、房屋交付通知书及邮寄信本院对其真实性、合法性和关联性予以确认，证明目的结合案件事实进一步分析；四、被告提交的判决书本院对其关联性不予确认。 通过庭审，本院依法确认如下案件事实： 原告***系**配偶，原告***、***系**之子。2021年8月6日，**（买受人）与被告俊发集团有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，购买××座××层××号房屋，房屋总价款为人民币415927元，付款方式为一次性付款。合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2022年6月30日前向买受人交付该商品房……（二）出卖人可以采用媒体公告的形式发出交付通知媒体公告当日视为买受人已收到书面交付通知。”第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理……2.按照预期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）（1）逾期在六十日之内，自第十一条第（一）款约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金。（2）逾期超过六十日后，自第六十一日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起六十日内向买受人支付违约金，合同继续履行。”该条款用下划线方式标注。同日**与被告俊发集团有限公司签订《补充协议》，协议最后，**手写内容：“买受人确认：本补充协议是双方协商的结果，不属于格式条款，出卖人在签订本合同及相关补充条款、补充协议、附件前已就合同条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人充分理解并同意其全部内容。”合同签订后，**向被告缴纳了全部房款。2022年11月29日**因脓毒症去世。2023年1月13日发布公告并通知原告***办理接房手续。另查明，原告***、***向本院提交《放弃继承权申明》，分别载明：“本人***，现申明放弃以我夫人**名义购买的，位于昆明市盘龙区××街道××小区的房屋的继承权。目的是使我的次子***成为该房屋的唯一继承人，以便接受开发***集团有限公司的违约赔偿金，以及办理该房屋的契税和产权证等相关事宜。”及“本人***，现申明放弃以我母亲**名义购买的，位于昆明市盘龙区××街道××小区的房屋的继承权。目的是使我的兄弟***成为该房屋的唯一继承人，以便接受开发***集团有限公司的违约赔偿金，以及办理该房屋的契税和产权证等相关事宜。” 本院认为，本案的争议焦点是：一、被告逾期交房是否构成违约；二、合同中的约定违约金条款是否有效。 **与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议内容不违反法律法规，系双方当事人真实意思表示，**按照合同约定支付了房屋全部价款，被告应当按照合同约定履行交房义务。被告抗辩逾期交房系由于新冠疫情严重导致交房延期，属于不可抗力的主张，本院认为被告作为房地产开发商在签订合同时应当对疫情因素进行充分考量从而确定房屋交付时间，案涉商品房买卖合同签订于2021年8月6日，已经处于疫情期间，故对于被告抗辩因疫情导致延期交付房屋的主张不予支持。被告未按合同约定交付房屋已构成违约，应当承担违约责任。 对于合同中约定的违约金条款是否有效，被告提供的买卖合同中对违约金条款进行了下划线提示，同时**签订合同时以手写文字方式表示知晓并理解条款内容，表明被告履行了提示或者说明义务，故本院确认违约金条款具有法律效力，且原告未提供证据证明买受人实际损失高于合同约定的违约金，故本院确认违约金按照房价款万分之一0.1计算，被告通知接房时间为2023年1月13日，逾期交付房屋天数197天，被告应当支付违约金819.38元。**去世后，其继承人均同意由原告***作为唯一继承人继承该房屋，故被告应将违约金支付原告***。 据此，本院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百九十六条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百二十一条之规定，判决如下： 被告俊发集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告***支付违约金人民币819.38元； 驳回原告***、***、***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付***行期间的债务利息。 案件受理费人民币50元由被告俊发集团有限公司负担。 如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审 判 员　　彭　飞 二〇二三年十月十九日 法官助理　　金星玥 书 记 员　　*** 附件： 判后告知书 【本裁判依据的法律条文】 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第四百九十六条：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。 第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就***行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条： 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百二十一条：当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。当事人交纳诉讼费用确有困难的，可以按照规定向人民法院申请缓交、减交或者免交。收取诉讼费用的办法另行制定。 【裁判生效时间】一审案件超过裁判文书规定的上诉期未提起上诉的，一审判决书、裁定书自上诉期满之日起发生法律效力。 第二审人民法院的裁判文书在送达后即发生法律效力。 适用小额诉讼程序审理的民事案件，裁判文书在送达后即发生法律效力。 【必须履行生效判决】发生法律效力的裁判文书，当事人必须履行。义务履行人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。 【执行通知前置】本判决（裁定）生效后，判后告知书即为执行通知，负有履行义务的当事人应当按照判决（裁定）确定的方式和期限履行生效法律文书确定的义务，不得有转移、隐匿、销毁财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本案执行立案后，人民法院可以立即采取强制执行措施。 【强制执行申请期间】申请强制执行的期间为二年，从裁判文书规定履行期间的最后一日起计算；裁判文书规定分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；裁判文书未规定履行期间的，从裁判文书生效之日起计算。 【不履行生效文书的法律后果】被执行人未按生效裁判文书指定的期间履行义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息或支付***行金。 被执行人未按照执行通知要求履行判决（裁定）确定的义务的，人民法院可以查封、扣押、冻结、划拨、拍卖、变卖其应当履行义务部分的财产，可以采取拘传、罚款、拘留措施，可以将其纳入失信名单、限制高消费、限制出境，可以向其所在单位、征信机构、其他相关机构通报其不履行义务的信息，还可以采取通过媒体公布其不履行义务的信息等信用惩戒措施。对构成非法处置查封、扣押、冻结财产罪，妨害公务罪，拒不执行判决、裁定罪的，依法追究刑事责任。 【自动履行生效裁判指引】法律文书生效后，一方当事人自动履行的，可直接向对方当事人履行，也可联系审理法官履行（法官办公电话：157××******）。对自动履行完毕、不需进入执行程序的案件当事人，人民法院可出具自动履行证明。 【执行管辖法院】发生法律效力的裁判文书由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。 【诉讼费补交】生效裁判确定的败诉方应负担的诉讼费用，败诉方应自裁判生效之日起30日内向人民法院交纳完毕（账号：×××98，交纳方式：转账、汇款或到盘龙法院现场交纳），交纳完毕自行到盘龙法院打印交费电子发票，并将交纳情况反馈至审理法官，拒不交纳的，人民法院可以强制执行。