赤峰建设建筑（集团）有限责任公司、全美娜等买卖合同纠纷执行异议执行裁定书

赤峰市松山区人民法院 执行裁定书 （2024）内0404执异633号 异议人（案外人）：赤峰建设建筑(集团)有限责任公司。住所地：赤峰市红山区西城街道办事处金石矿业广场A座12楼1208室。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，内蒙古佰泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，内蒙古佰泽律师事务所律师。 申请执行人：***，女，1982年12月14日出生，蒙古族，个体工商户，住赤峰市松山区。 被执行人：赤峰市中金房地产开发有限公司。住所地：赤峰市松山区生产科研综合楼02011室。 法定代表人：***，经理。 本院在执行申请执行人***与被执行人赤峰市中金房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，异议人（案外人）赤峰建设建筑（集团）有限责任公司向本院提出书面异议申请，本院于2024年12月12日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人（案外人）赤峰建设建筑（集团）有限责任公司称，请求停止对异议人赤峰建设建筑（集团）有限责任公司所有的位于赤峰市松山区××小区××层××号车库的执行，并解除对该车库的查封。事实与理由：申请执行人***因与被执行人赤峰市中金房地产开发有限公司（以下简称“中金公司”）房屋买卖合同纠纷一案在松山区法院申请执行。2023年11月24日，松山区法院作出（2024）内0404民初10811号之一民事裁定书，对包括案涉车库在内的7个车库及多个车位进行查封。对此，异议人认为其对所查封的Ｂ8-215号车库享有工程款优先受偿权，申请执行人应停止执行，解除查封。2018年3月18日，被执行人赤峰市中金房地产开发有限公司与异议人赤峰建设建筑（集团）有限责任公司（以下简称“建设建筑公司”）签订建设工程施工合同，异议人承包了中金公司开发建设的新城区玉龙院1、5、6、7、8、9-Ａ、9-Ｂ＃及地下车库的施工工程。上述工程早已竣工验收完毕并交付使用。2023年1月9日，双方签订《车库抵顶协议》，针对中金公司未向建设建筑公司支付的326611.05元工程质保金事宜，双方达成一致意见，因上述质保金于2022年12月31日到期，中金公司无力支付，异议人建设建筑公司同意中金公司用上述玉龙院小区负贰层Ｂ8-215号车库作价236611.05元抵顶上述质保金，中金公司为异议人出具了该车库的全款收据，并于当日将该车库交付给异议人。依据《民法典》第807条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖优先受偿。本案中，中金公司与建设建筑公司签订《车位抵顶协议》，其实质系双方协商以案涉车库折价抵偿建设建筑公司的建设工程价款，系异议人行使优先受偿权的行为。基于此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中被异议人***仅享有债权请求权，异议人有权以建设工程价款优先受偿权排除执行。现异议人为维护自身合法权益，依据《民法典》第807条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条之规定特提出异议请求，望判如所请。 本院查明，原告***与被告赤峰市中金房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2023年11月16日立案后，2023年11月24日申请人***向本院申请财产保全，本院于2023年11月24日作出（2023）内0404民初10811之一民事裁定书，裁定：“将被申请人所有的赤峰市松山区新城区八家组团新惠路以东、燕山街以北玉龙院小区车位45个、B8-215号在内的7个车库予以查封，查封金额在2060000元。.......”。 申请人***于2023年11月15日向本院申请财产保全，2023年11月22日作出（2023）内0404执保1084号执行裁定书：“一、将被申请人赤峰市中金房地产开发有限公司所有的位于××予以查封；将被申请人赤峰市中金房地产开发有限公司所有的位于××予以查封，上述财产查封金额2060000元，查封期限三年。二、渤海财产保险股份有限公司赤峰市中心支公司在保险限额内对申请人申请错误承担赔偿责任”。本院于2024年5月6日作出（2023）内0404民初10811民事判决书，判决：“一、解除原告***与被告赤峰市中金房地产开发有限公司就赤峰市松山区新城玉龙壹号院项目住宅楼9-Ａ、9-Ｂ-2-801及9-Ａ、9-Ｂ-2-802两处房屋之间的房屋买卖合同关系；二、被告赤峰市中金房地产开发有限公司于本判决生效后十日返还原告***支付的购房款195万元，并自2018年10月22日起按年利率3.65%支付利息至款项付清之日；三、被告赤峰市中金房地产开发有限公司于本判决生效后十日赔偿原告***装修添附费损失51480元、购买财产保全险费用损失2060元，合计53540元；四、驳回原告***的其他诉讼请求”。 经***申请，本院于2024年7月11日立（2024）内0404执4129号案件予以执行，2024年12月11日本案已终结执行。 本案中，异议人提交了赤峰市中金房地产开发公司与赤峰建设建筑（集团）有限公司签订的建筑工程施工合同1份、双方签订的车位抵顶协议，约定将赤峰市新城区玉龙院小区负一层B8-215号车库抵顶中金房地产应向赤峰建设建筑建设（集团）应支付的工程款326611.05元；其提交的2023年1月9日赤峰市中金房地产开发有限公司出具的收据1枚；提交了案涉车库2023年1月-2025年12月物业费收据3枚，但收据显示收费日期均为2024年11月7日，在法院查封之后。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，异议人与赤峰市中金房地产开发有限公司签订车位抵顶协议，不能证明其签订房屋买卖合同的事实，不符合第二十八条第一项；赤峰市中金房地产开发有限公司为异议人出具案涉车库收据1枚，符合第二十八条第三项；但异议人提交的物业费收据收费时间为2024年11月7日，在人民法院查封之后，不符合第二十八条第二项；异议人未提交证据证明案涉车库不动产登记已在异议人名下，亦未提交证据证明未办理不动产登记非因买受人原因，不符合第二十八条第四项。另，异议人称其签订抵顶协议，其对抵顶的车库享有优先受偿权，但依据《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖优先受偿。”，该案涉车库属于双方协商以案涉车库折价抵偿建设建筑公司的建设工程价款，无证据证明该抵顶协议的真实性及实际履行情况，且即使为有效抵顶，异议人也仅对该车库的折价款或拍卖款享有优先受偿的权利，不享有排除强制执行的权利。故异议人请求解除（2023）内0404执保1084号执行裁定书中对异议人赤峰建设建筑（集团）有限责任公司所有的位于赤峰市松山区××小区××层××号车库查封的异议请求不能成立，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第八百零七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、二百四十七条规定，裁定如下： 驳回异议人（案外人）赤峰建设建筑（集团）有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年十二月二十三日 法官助理*** 书记员***