某某、烟台市飞和建筑工程有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

山东省烟台市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鲁06民终379号

上诉人（原审原告）：***，男，1963年8月17日出生，汉族，居民，住山东省莱阳市。

委托诉讼代理人：李春波，山东信力源律师事务所所律师。

被上诉人（原审被告）：烟台市飞和建筑工程有限公司，住所地烟台市莱山区。

法定代表人：刘伟，总经理。

委托诉讼代理人：姜兆亮，山东信谊律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人烟台市飞和建筑工程有限公司（以下简称飞和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2017）鲁0613民初1364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人***及其委托诉讼代理人李春波与被上诉人飞和公司的委托诉讼代理人姜兆亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

上诉人***上诉请求：1、请求二审法院撤销烟台市莱山区人民法院（2017）鲁0613民初1364号民事判决，依法改判或发回重审。2、一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院程序违法。2017年10月12日，一审法院对本案组织第二次开庭审理，法庭调查过程中，上诉人提交通话录音及文字整理资料各一份，用以证明2017年4月27日上诉人与被上诉人办理房屋交接。质证录音资料时，因光盘刻录的音像未能当庭播放出来，上诉人请求庭后提交录音光盘。一审法官明知上诉人有录音证据，却不予理睬，在涉案房屋（含装饰装修）是否交接的事实没有查明的情况下，当庭宣判，且庭后拒绝接收上诉人提交的录音光盘，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中有关证据提交与采信的规定，属于严重违法，有意偏袒被上诉人一方。二、一审判决没有对“工资”转化为“购房款”的事实作出认定是错误的。一审判决只是笼统地讲“原告对被告扣留工资抵顶房款的事实未提供证据予以证实”，没有从证据的角度分析论证“工资”转化为“购房款”的基本事实。对于该事实，上诉人认为：第一，从协议的签订时间看，被上诉人系成立于2015年7月7日，但协议签订的时间为2015年1月1日。被上诉人之所以在时间上倒签协议，目的就是从2015年1月1日起连续六年扣除上诉人的工资，直到2022年1月1日扣满30万元为止。第二，从协议履行看，双方签订本案《协议书》后，被上诉人不仅将涉案房屋交付给上诉人装修使用，而且还协助上诉人与开发单位莱山区莱山街道东沟社区村民委员会签订了正式的《购房合同》。第三，从工资发放记录看，2015-2016年连续两年，上诉人每月领取的工资为3000-5000元不等，每年领取的工资合计只有50000元。那么，上诉人十万元年薪中的50000元工资到哪里去了？唯一的答案就是被上诉人依据《协议书》第三条的约定，扣除上诉人50000元工资抵顶购房款。按照一审法院的判决认为“被告没有扣留工资抵顶房款”，那么上诉人占有使用涉案房屋两年之久，是不是应该向被上诉人支付房屋使用费。被上诉人为什么没有要求上诉人支付房屋使用费，原因就是上诉人的“工资”转化为“购房款”，上诉人支付了相应的对价。如果被上诉人没有扣除上诉人的工资抵顶购房款，被上诉人不可能协助上诉人签订正式的《购房合同》，也不可能将房屋交给上诉人装修使用。所以，一审判决没有对“工资”转化为“购房款”的事实作出认定，显然是错误的。三、一审判决以“涉案房屋装修现状已与装修完成时的状态发生变化，合同约定的装修费用分摊方法不能作为参照依据”为由驳回上诉人的诉讼请求，判决理由不充分，证据不足。首先,《协议书》第四条未约定房屋装修的项目及标准，也没有约定退房时双方交接的房屋装修项目。一审判决认定的房屋装修现状发生变化无从谈起。其次，涉案房屋装修发生变化的时间、责任人均未查清，就要求上诉人对房屋装修的残值进行鉴定，将房屋装饰装修损失强加给上诉人，显失不公平。且上诉人由录音资料证明双方对涉案房屋进行了交接，并且被上诉人同意按照双方之间的额协议支付装修款。因此，一审法院应当依据合同约定的装修费用折旧办法支持上诉人的诉请。综上，一审法院剥夺了上诉人举证的权利，程序违法，认定事实错误。为维护上诉人的合法权益，请求二审法院在查明事实的基础上，做出公正判决，真正让人民群众在每一个司法案件中都感受到公平正义。

被上诉人飞和公司辩称：一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

上诉人***向一审法院起诉请求：1.被告返还原告购房款100000元及房屋装修款50000元；2.本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：

一、被告成立于2015年7月7日，原名称为烟台市鹏和为建筑工程有限公司。

二、烟台市方华物业管理有限公司与烟台市莱山区顺达建筑安装有限公司（以下简称顺达公司）在莱山区东沟村集体土地上合作兴建位于东沟村二区1号大龄青年住宅楼，并约定楼房开工后由顺达公司负责销售。2014年10月5日，顺达公司与被告的法定代表人刘伟签订《房屋买卖合同协议书》，约定顺达公司将坐落于烟台市莱山区莱山街道东沟二区1号楼1单元2楼西户房屋出卖给刘伟，该房屋面积为87.7平方米，房屋带小棚、太阳能各一个，价款为308657元（包含小棚21632元、太阳能2000元）。

三、2015年1月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》，载明：“一、甲方从2015年1月1日至2021年1月1日，聘任乙方为甲方的项目经理。二、甲方自愿将自有的位于莱山镇东沟小区2区的1号楼1单元2楼西户（面积88平方）的房屋，带一个小棚，总价叁拾万元卖给乙方。三、购房款的付款方式：甲方从乙方每年工资中扣除伍万元抵顶购房款，连续抵扣6年。四、关于装修：该房由乙方自己出资陆万元装修。五、违约责任：如果乙方在甲方工作满六年，该房屋的所有权归乙方所有。如果乙方在甲方工作不满六年，乙方想仍然使用该房屋，则应该按缺几年补几年，每年交五万元补齐房款。如果乙方不想要该房屋，则由甲方将已扣除的工资款及装修款一次性给乙方（装修按6年折旧摊销，每年折旧费10000元）。六、甲方协助乙方办理该房的一切证明。（该房属小产权房，不能办理房产证）。七、该房的钥匙交给乙方后，该房屋的物业费、水费、电费等与该房有关的一切费用，由乙方承担。八、该协议一式两份，双方签字生效。”

合同签订后，被告将涉案房屋交付给原告。原告对该房屋进行了装修并入住该房屋。2017年4月17日，原告从被告处辞职，之后搬离涉案房屋，双方未进行交接。

原告主张其曾告知被告其搬离涉案房屋，且与被告协商要求返还50000元的装修费用，但被告不同意。被告则主张原告搬离并未与其协商，其于2017年5月初发现涉案房屋太阳能被拆除，后于2017年5月23日找开锁公司打开涉案房屋房门进行查看才知道原告已搬离涉案房屋，并且发现涉案房屋全部柜门已被拆除。

四、2017年8月21日，一审法院组织原、被告双方共同对涉案房屋进行现场勘查，经勘查，双方均认可涉案房屋现状已与原告装修完毕时发生变化，原告主张其搬走了涉案房屋中的空调、冰箱、电视、沙发、茶几、抽油烟机、液化气灶，但其搬离时的房屋状况也与勘查现状也发生了很多变化。

五、2015年度，被告支付原告劳务费及劳动报酬共计100000元；2016年度被告支付原告劳动报酬共计84400元。原告主张其与被告约定年薪为100000元，被告支付的上述款项中包含了年终奖、生活及燃油补贴等，实际每年度仅支付原告工资50000元，共扣除100000元抵顶购房款，根据《协议书》的约定该款项应予返还。被告对扣留工资抵顶房款一事不予认可，称2015、2016年度并未扣留工资抵顶房款，但2016年因被告打架、未出勤等事由曾扣款15400元。原告对被告扣留工资抵顶房款一事未提供证据予以证实。

上述事实有《协议书》、银行卡明细清单等证据及原、被告的当庭陈述、现场勘查笔录为证，一审法院予以确认。

关于返还房屋装修款的问题。原告主张其出资对涉案房屋进行装修，且于2016年入住，按《协议书》中的约定每年折旧费10000元，被告应返还50000元；被告对原告出资对涉案房屋进行装修无异议，但认为原告归还的装修设施应是完好无损的才能按照使用年限抵扣装修费。经一审法院释明，原告不同意对房屋装修现值损失进行鉴定。

一审法院认为，原、被告均非莱山区，双方就买卖该村集体土地上所建造的房屋所签订的《协议书》因违反法律、法规的强制性规定，属无效合同。

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故，合同无效的后果应以互相返还为原则，无法返还或者返还存在障碍的，以折价补偿为例外。本案中，关于原告要求被告返还购房款100000元，一审法院认为，原告未能提供证据证实2015年度、2016年度被告从其工资中扣除款项抵顶购房款的事实，应承担举证不能的法律后果，一审法院对原告的上述主张不予支持。对于被告是否欠付原告2015年度、2016年度的工资一事原告可另案主张权利。关于原告要求被告返还装修费50000元，经一审法院组织原、被告进行现场勘查，认为涉案房屋装修现状已与装修完成时的状态发生变化，合同约定的装修费用分摊方法不能作为参照依据，虽然该装修尚存在实际价值，但原告不申请对涉案房屋的现值进行鉴定，一审法院不能确认装修现值损失。故，原告要求被告返还装修费50000元，无事实依据，一审法院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告***的诉讼请求。一审案件受理费减半收取计1650元，由原告***负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：

上诉人***提交其与被上诉人飞和公司法定代表人刘伟2017年4月27日的手机通话录音原件及书面整理材料各一份，证明上诉人于2017年4月27日与被上诉人法定代表人刘伟到涉案房屋进行查看并交接，被上诉人同意按照双方签订协议的约定返还房屋装修费用。被上诉人飞和公司对该份证据的真实性没有异议，但认为其不属于新证据，通话录音原始载体中部分与案情相关的内容也并不清楚，且上诉人提交的书面材料与原始通话录音内容不完全一致。本庭限上诉人于庭后五日内向法庭提交与通话录音相对应的书面整理材料，上诉人于规定的期限内未向法庭提交。综上，对于该份证据的证明效力，本院不予采信。

另查，上诉人***在与被上诉人飞和公司（2018）鲁0613民初29号劳动争议一案的诉请中，均主张其年薪为10万元，且并未向被上诉人飞和公司索要2015年和2016年的工资，也未提及被上诉人曾向其发放年底奖金。而且在被上诉人飞和公司向本院提交***的工资发放证明前，上诉人***一直主张未收到足额工资，依旧没有提及发放年终奖金的事情。直到被上诉人飞和公司提交其工资发放明细后，***开始主张其收到的2016年1月30日的4.2万元和2017年1月18日、25日的3.4万元均为飞和公司向其发放的年终奖，但没有证据予以证明，被上诉人亦不予认可。因此对于上诉人***主张发放年终奖的事实，本院不予采信。

二审查明的其他事实同一审。

本院认为，本案双方争议的焦点问题在于：一、上诉人的“工资”是否转化为“购房款”。二、被上诉人向上诉人支付装修费用的具体数额。

关于焦点一：1、上诉人***主张其与被上诉人飞和公司协议倒签以及与东沟社区村委会签订的《购房合同》均能证明“工资”已经转化为“购房款”的事实，但无直接证据予以证明，被上诉人对此不予认可。2、上诉人***主张被上诉人飞和公司于2015年、2016年分别扣发其工资5万元，但没有证据予以证明，被上诉人亦不予认可，且根据被上诉人提交的***工资发放明细可以看出，上诉人***年薪10万元已足额发放。因此对于上诉人主张被上诉人从其工资中扣除款项抵顶购房款的事实，本院不予支持。

关于焦点二：上诉人***与被上诉人飞和公司签订的《协议书》因违反法律法规的强制性规定而无效，庭审中双方均对其无效的事实予以认可。但上诉人主张《协议书》无效并不影响合同中解决争议条款的效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”和第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”之规定，合同无效的情况下合同中涉及解决争议方法和结算、清算条款的效力不受影响。因此对于上诉人主张的依据《协议书》中双方约定的涉案房屋装修费用分摊方法进行结算，本院予以支持。上诉人***主张其于2017年4月17日搬离涉案房屋、2017年4月27日与被上诉人进行房屋交接，但均没有提供充足的证据予以证实，被上诉人飞和公司于2017年5月23日得知其已搬离涉案房屋，因此本院认定上诉人***搬离涉案房屋的时间为2017年5月23日。依据双方签订的《协议书》中约定的涉案房屋装修费用分摊方法，被上诉人飞和公司应将装修款一次性给付上诉人***（装修按6年折旧摊销，每年折旧费10000元）。装修款应扣折旧费按照合同约定计算至2017年5月23日为23900元，剩余36100元应当一次性返还上诉人***。

综上，上诉人上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

一、撤销烟台市莱山区人民法院（2017）鲁0613民初1364号民事判决；

二、限被上诉人烟台市飞和建筑工程有限公司于本判决生效之日起十五日内向上诉人***一次性给付装修款36100元；

三、驳回上诉人***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费减半收取计1650元，由上诉人***负担1250元，被上诉人烟台市飞和建筑工程有限公司负担400元。二审案件受理费3300元，由上诉人***负担2500元，被上诉人烟台市飞和建筑工程有限公司负担800元。

本判决为终审判决。

审判长　　曲振涛

审判员　　鲁晓辉

审判员　　李　安

二〇一八年四月十一日

书记员　　于佳昕