北京首发劳务服务有限公司诉北京宜禾轩房地产经纪有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民事判决书

（2013）朝民初字第06542号

原告（反诉被告）北京首发劳务服务有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖工业开发区五区36号。

法定代表人***，董事长。

委托代理人***，北京市汇佳律师事务所律师。

委托代理人***，女，1971年6月3日出生，北京首发劳务服务有限公司职员。

被告（反诉原告）北京宜禾轩房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区广顺北大街33号望京大西洋新城B区201号楼1门1A。

法定代表人全彪，总经理。

委托代理人***，男，1966年3月23日出生，北京宜禾轩房地产经纪有限公司职员。

原告（反诉被告）北京首发劳务服务有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京宜禾轩房地产经纪有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告对原告提起反诉，本院予以受理并与本诉合并审理，本案由本院审判员***独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人***、***、被告委托代理人***到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：2008年9月1日，我公司和被告签订了一份《租赁合同》，约定由我公司承租被告出租的位于北京市朝阳区金盏乡马各庄东方渔场厂房6号院北院用于经营，租赁期限五年，每年租金90000元。合同签订后，我公司按照约定向被告支付了租赁费，被告将上述房屋和院落交付我公司使用。2012年11月初，在双方租赁合同正常履行达四年之后，被告向我公司提出解除该合同，原因是该处将要进行热力电厂建设，需要拆迁腾退。我公司认为，在合同履行过程中，因被告单方提出解除合同导致合同终止，其行为已经构成违约。虽其违约行为是由于公共建设事业所致，并非被告自身主观过错，可免除其违约赔偿责任。但对于由此给我公司造成的直接损失，被告应当全额补偿。现我公司诉至法院，请求判决：1、确认我公司与被告签订的租赁合同于2013年5月1日解除；2、被告返还我公司租金63750元；3、被告赔偿我公司自建房屋造价补偿和搬迁补助费。

被告辩称并反诉称：2008年9月1日，我公司与原告签订了一份租赁合同，约定我公司将坐落于北京市朝阳区金盏乡马各庄村东方渔场厂房6号院北院出租给原告，租赁期限五年，自2008年9月1日起至2013年9月1日止。在双方签订的租赁合同履行了四年多后，因北京市政府规划要在该处进行热力电厂建设，发出拆迁腾退公告。因此原租赁合同无法继续履行，我公司及时通知原告，提出解除合同，腾退场地，并由我公司退还已经交纳的未到期的租金。但原告一再推拖，至今仍占用场地。在我公司与原告签订的租赁合同中明确约定原告支付租金的期限，并约定如果延期支付租金，应当按每日0.5％的滞纳金标准支付违约金。原告在2011年7月1日至7月3日期间应当支付租金90000元，但原告实际于2011年10月13日支付45000元，逾期100天，2011年10月27日支付39200元，逾期支付114天，2011年11月7日支付5800元，逾期124天，以上的违约金数额为48440元。原告在2012年7月1日至7月3日应当支付90000元租金，但原告实际支付该租金的时间为2012年7月16日，逾期13天，违约金数额为5850元。现我公司提起反诉，请求判决：1、解除我公司与原告签订的租赁合同，原告将承租我公司的院落和房屋腾空交还我公司；2、原告支付我公司逾期支付租金的违约金54290元。

原告对被告的反诉辩称：关于被告提出的解除合同的反诉请求，我公司认为，被告在2012年11月向我公司提出解除合同，当时我公司就已经同意解除，因此我公司认为当时该合同就已经终止，被告要求解除合同的反诉请求没有事实依据。关于被告要求支付逾期支付租金违约金的反诉请求，我公司认为虽然我公司有几次逾期支付租金，但都是有原因的，而且经过被告同意晚付了几天。事实上，目前的租金已经支付完毕，因此被告实体上已经没有主张的权利。而且从诉讼时效上，根据民法通则的规定，被告的该项反诉请求已经超过一年的诉讼时效。综上，请求法院驳回被告的全部反诉请求。

经审理查明：2008年9月1日，原、被告双方签订了一份《租赁合同》，该租赁合同约定，由原告承租被告出租的位于北京市朝阳区金盏乡马各庄村东方渔场厂房6号院北院，租赁期限自2008年9月1日至2013年9月1日，每年租金90000元。该合同第三条第2款约定：“付款方式：第一年租金一次性付款，以后每年提前二个月交付下一年租金，必须一次性付清，如乙方（原告）逾期三天未付，则按日加租金的0.5％滞纳金收取。”该合同第六条第4款约定：“在房内可以装修和增加设施以外还可以在院内盖房，租赁期满不得拆走。活动房屋除外。”该合同签订后，被告将租赁物交付给原告，原告在该院内建造了100平方米的房屋。在该合同履行初期，原告按时支付租金。2011年10月13日，原告支付了2011年9月1日至2012年8月31日期间的45000元租金，2011年10月27日，原告支付了2011年9月1日至2012年8月31日期间的39200元租金，2011年11月7日，原告支付了2011年9月1日至2012年8月31日期间的5800元租金。2012年7月16日，原告支付了2012年9月1日至2013年9月1日的租金90000元。2012年底，因涉案院落涉及北京市电厂建设拆迁，被告通知原告解除合同，腾退院落，但原告一直占用该租赁院落，截至本案庭审结束，原告仍占用被告出租给原告的院落。

案件审理过程中，本案承办人到北京市朝阳区金盏乡马各庄经济合作社进行调查，经调查确认，本案中被告出租给原告的院落涉及拆迁。案件审理过程中，拆迁正在进行。经本院与北京宜轩房屋拆迁有限责任公司核实，本案中被拆迁的房屋经评估每建筑平方米的房屋评估价格为905元，另每建筑平方米还有25元的搬迁费。庭审中，原、被告双方对法院调查核实的房屋评估情况均认可。

以上事实，有租赁合同、工作记录及原、被告的庭审陈述在案佐证。

本院认为：依法成立的合同对各方当事人具有约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原、被告双方于2008年9月1日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，故原、被告双方应当按照合同的约定履行各自的义务。因该合同涉及的标的物在拆迁范围内，该合同无法继续履行，故应当解除原、被告双方签订的租赁合同，原告要求确认合同于2013年5月1日解除的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告在对被告的反诉答辩中称该合同在2012年11月已经解除，对此，本院认为因截至本案庭审结束，原告仍在使用涉案房屋，故认定双方的合同在2012年11月解除亦无事实依据。被告反诉要求解除双方签订的租赁合同的反诉请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。在该合同解除后，原告应当将其承租的场地和院落交还被告。关于原告主张的返还租金的诉讼请求，本院认为，因原告的租金已经付至2013年9月1日，故在原告实际腾退租赁院落和房屋后，被告应据实退还原告租金。关于原告主张的补偿自建房屋损失和搬迁费的诉讼请求，本院认为，通过庭审查明，原告在该院落内建造了100平方米的房屋，在拆迁评估时，该房屋确定的评估价格为每建筑平方米905元，故可以确认该房屋的价值为90500元。在双方签订的租赁合同中明确约定，如合同到期，原告建造的房屋应当留在院落内，故本院将根据原告对该房屋按照合同约定的使用年限确定被告应当补偿的数额。关于原告主张的搬迁费，本院将根据调查拆迁的结果予以确定。关于被告主张原告逾期支付租金的滞纳金的反诉请求，本院认为，被告主张2011年11月7日原告逾期支付租金滞纳金的反诉请求已经超过民法通则关于诉讼时效的规定，本院不予支持。关于被告主张的2012年7月16日被告逾期支付租金的滞纳金的反诉请求，具有合同和法律依据，本院予以支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项之规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）北京首发劳务服务有限公司与被告（反诉原告）北京宜禾轩房地产经纪有限公司于二〇〇八年九月一日签订的《租赁合同》；

二、原告（反诉被告）北京首发劳务服务有限公司于本判决生效之日起七日内将承租被告（反诉原告）北京宜禾轩房地产经纪有限公司的位于北京市朝阳区金盏乡马各庄村东方渔场厂房6号院北院腾空交还被告（反诉原告）北京宜禾轩房地产经纪有限公司；

三、被告（反诉原告）北京宜禾轩房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京首发劳务服务有限公司搬迁费二千五百元；

四、被告（反诉原告）北京宜禾轩房地产经纪有限公司在原告（反诉被告）北京首发劳务服务有限公司履行完毕上述第二条判决内容后七日内，按照每日二百四十六元五角七分的标准退还原告（反诉被告）北京首发劳务服务有限公司自腾退之日起至二〇一三年九月一日止期间的租金；

五、被告（反诉原告）北京宜禾轩房地产经纪有限公司在原告（反诉被告）北京首发劳务服务有限公司履行完毕上述第二条判决内容后七日内，按照每日四十九元五角九分的标准补偿原告（反诉被告）北京首发劳务服务有限公司自腾退之日起至二〇一三年九月一日止期间的房屋造价损失；

六、原告（反诉被告）北京首发劳务服务有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京宜禾轩房地产经纪有限公司逾期支付租金的滞纳金五千四百元；

七、驳回原告（反诉被告）北京首发劳务服务有限公司的其他诉讼请求；

八、驳回被告（反诉原告）北京宜禾轩房地产经纪有限公司的其他反诉请求。

如果原告（反诉被告）北京首发劳务服务有限公司、被告（反诉原告）北京宜禾轩房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费六百九十七元，由原告（反诉被告）北京首发劳务服务有限公司负担五百九十七元（已交纳），由被告（反诉原告）北京宜禾轩房地产经纪有限公司负担一百元（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京首发劳务服务有限公司）。

反诉案件受理费五百七十九元，由被告（反诉原告）北京宜禾轩房地产经纪有限公司负担五百五十四元（已交纳），由原告（反诉被告）北京首发劳务服务有限公司负担二十五元（于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京宜禾轩房地产经纪有限公司）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在递交上诉状并接到本院预交上诉案件受理费的通知后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

审判员***

二〇一三年三月十五日

书记员**