四川总府酒店物业投资管理有限公司、某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

四川省成都市锦江区人民法院

民事判决书

（2019）川0104民初2015号

原告：四川总府酒店物业投资管理有限公司，住所地：成都市锦江区。

法定代表人：***，董事长。

委托诉讼代理人：***，国浩律师（成都）事务所律师。

委托诉讼代理人：凌通，国浩律师（成都）事务所律师。

被告：***，男，1961年11月21日出生，汉族，住成都市武侯区。

委托诉讼代理人：***，四川蜀都律师事务所律师。

委托诉讼代理人：**，四川蜀都律师事务所律师。

原告四川总府酒店物业投资管理有限公司（以下简称总府酒店物业公司）与被告***物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序两次公开开庭进行了审理。第一次开庭审理中，原告总府酒店物业公司委托诉讼代理人***、被告***及其委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。第二次开庭审理中，原告总府酒店物业公司委托诉讼代理人凌通、被告***委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告总府酒店物业公司向本院提出诉讼请求:1、请求判令***以289.86元/月为标准（1.5元/平方米/月，案涉房屋共计193.24平方米）支付欠交的物业服务费（从2015年11月1日起计算至实际付清之日止）；2、请求判令***以实际欠缴物业费总额为基数按30%的标准向总府酒店物业公司支付违约金；3、本案诉讼费由***承担。（第一次开庭审理后，总府酒店物业公司撤回要求***支付自2009年10月1日至2015年10月31日欠缴的物业费21449.64元，以及撤回要求***支付21449.64元×30%=6434.892元违约金的诉讼请求）。事实及理由：2015年10月31日，成都市锦江区天仙桥北路5号总府花园业主委员会与总府酒店物业公司就物业服务签订了《物业服务合同》，服务期限为2015年11月1日至2017年10月31日，物业服务费的标准为住宅1.5元/平方米/月，物业服务合同第10条约定“物业服务费按每月缴纳，业主应在每月20日至30日履行缴纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，违约金支付方式约定如下：逾期之日起以应交费用为基数，按每天1%缴纳滞纳金”。2017年10月31日，总府花园业主委员会与总府花园业主委员会续签了《物业服务合同》，服务期限为2017年11月1日至2020年10月31日，物业服务费的标准为住宅1.5元/平方米/月，物业服务合同第10条约定“物业服务费按每月缴纳，业主应在每月20日至30日履行缴纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，违约金支付方式约定如下：逾期之日起以应交费用为基数，按每天1%缴纳滞纳金”。***系总府花园住宅2805D的业主，但在2009年10月1日起，***便拒不缴纳该上述房屋的物业费至今。总府酒店物业公司与总府花园业主委员会已经建立物业服务合同关系，总府酒店物业公司向全体业主提供了物业服务，***应当按照物业服务合同的约定向原告支付物业费用。现***拒不支付物业费的行为严重损害了总府酒店物业公司的合法权益，故提起诉讼。

被告***辩称，1、业主委员会成立后，应当通过业主委员会重新选定物业管理公司，由于本小区一直没有召开过业主大会，因此所谓的业主委员会与总府酒店物业公司签订的合同，是一份效力待定的合同，因此***按合同支付物业费缺乏法律依据；2、由于总府酒店物业公司在物业管理期间，擅自改变的物业状况，擅自撤毁游泳池，以及在小区内另外搭建房屋作为经营营业使用，这些行为严重侵害了业主的利益，因此小区业主一直同现有的物业公司出于纠纷和协商阶段，相关的物业费没有交付的原因也是因为在纠纷协商之中；3、根据总府酒店物业公司提供的几份物业合同期限，是相互独立的，每一份到期后又重新签订，2015年11月1日至2017年10月31日的物管费已超过了诉讼时效。

本院经审理认定事实如下：***系成都市锦江区天仙桥北街5号总府花园小区xxx房屋业主，案涉房屋面积为193.24平方米。

2015年11月1日，锦江区总府花园业主委员会与总府酒店物业公司签订了《物业服务合同》，约定：物业服务期限自2015年11月1日起至2017年10月31日止。住宅物业费标准为1.5元/月/平方米。物业服务费按每月缴纳，业主应在每月的20日至30日履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：逾期之日起以应交费用为基数，按每天1%交纳滞纳金。

庭审中，***与总府酒店物业公司均认可从2015年11月1日起，案涉房屋的物业费未缴纳。

查明，从2015年11月1日起至2019年8月31日，系总府酒店物业公司为案涉小区提供物业服务。

另查明，从2017年11月1日起至2019年8月31日，案涉小区住宅物业费标准为1.5元/月/平方米。

以上事实，有双方当事人身份信息、总府花园住房交接程序表、《商品房购销合同》、2015年11月1日签订的《物业服务合同》、对总府花园小区前三届业主委员会负责人***的询问笔录、锦江区合江亭街道办事处的《证明》、缴费凭证，以及双方当事人的一致*述在案为证。对于总府酒店物业公司提交的《电梯保养服务合同》、《总府花园消防工程维修保养合同》、2011年11月11日至2012年10月30日的缴费凭证，因总府酒店物业公司在第一次庭审后撤回了部分诉讼请求，上述三项证据与本案无关联性，本院不予采信。对于总府酒店物业公司提交的2015年11月1日、2017年11月1日与总府花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》，***不认可其真实性，并申请对合同上业主委员会的公章真实性以及总府酒店物业公司印章形成时间进行鉴定，本院认为，根据相关证据，已经可以对2015年11月1日签订的《物业服务合同》予以认定，也可以对2015年11月1日起至2019年8月31日总府酒店物业公司为案涉小区提供物业服务的事实进行认定。再对合同上业主委员会的公章真实性以及总府酒店物业公司印章形成时间进行鉴定已无必要。对于***申请本院调取总府酒店物业公司将总府花园小区公共物业部分的游泳池一夜之间填平，盖了一栋七层楼的房屋改变了公共区域使用，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条之规定，***申请调取的证据，不属于人民法院调查收集证据的内容，故不予准许。

本院认为，总府花园业主委员会与总府酒店物业公司之间的物业服务合同关系成立，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《物业管理条例》第十二条第四款之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。***作为总府花园小区业主，负有向总府酒店物业公司支付物业费之义务，2015年11月1日起至2019年8月31日（共计46个月）期间，被告应履行支付物业费13333.56元（1.5×193.24×46）。2019年9月起的物业费，实际发生后，总府酒店物业公司可另行主张。对于***抗辩的，总府酒店物业公司在物业管理期间，擅自改变的物业状况，擅自撤毁游泳池，以及在小区内另外搭建房屋作为经营营业使用，未提交相应证据证明，即便上述行为属实，根据《物业管理条例》之规定，也有相应的处理方式，***以此为由拒交物业费没有法律依据，故本院不予采纳。对于***抗辩的，2015年11月1日至2017年10月31日的物业费已超过了诉讼时效。本院认为，物业服务合同属于长期性、继续性合同，物业服务期间产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖，业主没有支付某一时段的物业费，物业公司没有及时追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方间良好合作关系以及对业主的信任和谅解。截止2019年8月31日，总府酒店物业公司仍然在为案涉房屋提供物业服务，总府酒店物业公司于2019年2月14日提起诉讼并未超过诉讼时效。因此，对于此抗辩，本院不予采纳。

关于总府酒店物业公司所主张违约金的问题。根据《物业服务合同》约定，业主逾期交纳物业服务费用的，违约金应以逾期之日起以应交费用为基数，按每天1%交纳滞纳金。总府酒店物业公司主张以实际欠缴物业费总额为基数30%的标准来支付违约金。本院认为，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院综合合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定违约金为2000元。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：

一、被告***于本判决生效之日起十日内向原告四川总府酒店物业投资管理有限公司支付2015年11月1日至2019年8月31日的物业管理服务费13333.56元，并支付违约金2000元；

二、驳回原告四川总府酒店物业投资管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费846元，减半收取423元，由原告四川总府酒店物业投资管理有限公司负担23元，被告***负担400元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审判员***

二〇一九年九月三日

书记员*婷