沈阳万世置业有限公司、武汉合富高科实业有限公司等借款合同纠纷执行复议执行裁定书

湖北省高级人民法院

执 行 裁 定 书

(2021)鄂执复243号

复议申请人（被申请人）：沈阳万世置业有限公司，住所地辽宁省沈阳市浑南区沈营路11-2号。

法定代表人：杨红梅，该公司董事长。

申请人：武汉合富高科实业有限公司，住所地湖北省武汉市黄陂区五里墩。

法定代表人：贺新盛，该公司董事长。

被申请人：深圳众成产业发展集团有限公司，住所地广东省深圳市南山区沙河街道高发社区侨香路智慧广场八栋2202-01。

法定代表人：王世冬，该公司董事长。

被申请人：***，男，1971年9月15日出生，汉族，住辽宁省大连市金州区。

被申请人：深圳瑞朝资本管理有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号八栋201室。

法定代表人：吴军，该公司总经理。

被申请人：四川众成康旅特色小镇建设发展有限公司，住所地四川省成都市金牛区三洞桥路12号5楼。

法定代表人：吕文婷，该公司总经理。

沈阳万世置业有限公司（以下简称沈阳万世公司）不服湖北省武汉市中级人民法院（以下简称武汉中院）（2021）鄂01执异57号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

武汉中院在执行武汉合富高科实业有限公司（以下简称武汉合富公司）与深圳众成产业发展集团有限公司（以下简称深圳众成公司）、***、沈阳万世公司、深圳瑞朝资本管理有限公司（以下简称深圳瑞朝公司）、四川众成康旅特色小镇建设发展有限公司（以下简称四川众成公司）民间借贷纠纷诉讼财产保全一案过程中，被申请人沈阳万世公司向武汉中院提出书面异议。

沈阳万世公司异议称，武汉合富公司与沈阳万世公司、深圳众成公司、***、深圳瑞朝公司、四川众成公司民间借贷纠纷一案，武汉合富公司申请财产保全，武汉中院作出（2020）鄂01民初791号民事裁定书（裁定冻结上述五方债务人银行存款166774000元或查封、扣押同等价值的其他财产），以及（2020）鄂01执保455号协助执行通知书，裁定查封沈阳万世公司名下位于沈阳市浑南区项目合计461套房产。该项目范围内有写字楼及酒店式公寓两栋主体，查封酒店式公寓楼348套，写字楼113套。2020年6月23日，经辽宁华益房地产土地评估有限公司评估，上述土地及房产合计估值29094.64万元，而本案实际债务金额不足1.7亿元。武汉中院的财产保全行为存在严重超标的额查封的情形，且该保全行为已经给沈阳万世公司造成巨大经济损失，已经完工并取得预售许可证的房地产项目无法正常经营、销售，这将导致沈阳万世公司的损失进一步扩大。沈阳万世公司请求撤销武汉中院作出的（2020）鄂01执保455号协助执行通知书，解除沈阳万世公司名下沈阳市浑南区项目中酒店式公寓楼的348套房屋的查封。

沈阳万世公司提供了《委托评估预评估表》等证据。

武汉合富公司辩称：一、沈阳万世公司提供的《委托评估预评估表》并非正式的评估报告，且为单方委托的评估，不具有参考性。首先，沈阳万世公司提供的《委托评估预评估表》系就其名下位于沈阳市浑南区产的预评估结果，并非正式的评估报告，不能真实准确地反映涉案房产的实际价值。其次，该《委托评估预评估表》系沈阳万世公司单方委托评估机构进行的评估，武汉合富公司对本次评估结果不予认可。案涉房产价值应通过司法评估确定，其实际价值则应通过拍卖进行检验。

二、该预评估表中评估对象包含了法律不允许出售部分，且有部分房产已被他人查封，该部分房产对应的价值应予扣除。该预评估表明确表明，评估对象包含了物业服务用房、社区管理用房、人防区域和地下停车场，该部分总建筑面积为18047.95平方米，对应房产价值为6200余万元（不包含土地使用权价值）。根据法律规定，上述房产为不可出售部分，该部分房产对应的价值应予扣除。

此外，《委托评估预评估表》中除开人防区和地下停车场，剩余总房屋为485套，武汉合富公司仅查封了沈阳万世公司461套房屋，未查封房屋中有17套房屋已被沈阳鑫航混凝土有限公司查封，具体包括12套商业（102号楼的1室至12室，建筑面积共计1695.02平方米），该部分房产对应价值584.77万元（不包含土地使用权价值），以及5套房屋（102-1楼的102房至106房，建筑面积共计612.9平方米），该部分房产对应价值181.6万元（不包含土地使用权价值）。除此之外，武汉合富公司未查封的房屋中剩余5套房屋已被售出（102-2号楼的218房-222房，建筑面积为245.92平方米），该部分房产对应的价值88万元（不包含土地使用权价值）。

上述房产价值加上土地价值其总价已接近1.2亿元，应当予以扣除。因此，即便按照沈阳万世公司提供的预评估表来确定案涉房产的参考价值，在不考虑拍卖程序对该房产进行降价的情况下，武汉合富公司查封房产的价值也仅剩余1.7亿元，与请求保全的数额相当。

第三、武汉合富公司查封的房产尚未完工，属于在建工程，拍卖不易成交，拍卖变现过程中出现的流拍、降价等因素将导致该资产远不能满足武汉合富公司的全部债权。

武汉合富公司查封的沈阳万世公司名下沈阳市浑南区的房产尚未完工，且已停工多年，即使进行拍卖，其价值将大打折扣，且在建工程处置变现存在局限性，易发生流拍，如果拍卖过程中出现多次流拍，其价值将远低于武汉合富公司查封该房产的价值。再综合考虑武汉合富公司债权数额的持续增加、迟延履行利息、各种税费、评估费、执行费、过户费等费用，沈阳万世公司该部分房产可用于清偿部分已远不能覆盖武汉合富公司的全部债权，不存在超标的查封情形。

综上，沈阳万世公司提出的执行异议缺乏事实和法律依据，请求驳回沈阳万世公司的异议。

武汉中院查明，武汉中院在审理武汉合富公司与沈阳万世公司、深圳众成公司、***、深圳瑞朝公司、四川众成公司民间借贷纠纷一案中，武汉合富公司于2020年10月19日向武汉中院申请财产保全，请求冻结深圳众成公司、***、沈阳万世公司、深圳瑞朝公司、四川众成公司银行存款166774000元或查封、扣押同等价值的其他财产。武汉中院经审查，于2020年10月22日作出（2020）鄂01民初791号民事裁定书，裁定冻结深圳众成公司、***、沈阳万世公司、深圳瑞朝公司、四川众成公司银行存款166774000元或查封、扣押同等价值的其他财产。同年10月27日，武汉中院向沈阳市不动产登记中心送达（2020）鄂01民初791号民事裁定书及（2020）鄂01执保455号协助执行通知书，请其协助查封沈阳万世公司名下位于沈阳市浑南区共计461套房产（1号楼113套，2号楼348套）。查封期限三年（自2020年10月27日至2023年10月26日）。

另查明，根据沈阳万世公司向武汉中院提供的辽宁华益房地产土地评估有限公司出具的《委托评估预评估表》（价值时点2020年6月23日），沈阳万世公司名下位于沈阳市浑南区，评估建筑面积18178.49㎡，预评估单价为2963元／㎡,预评估总价5386.23万元；Ａ2＃酒店式公寓、商业、社区管理用房354套，评估建筑面积15793.78㎡，预评估单价为3571元／㎡,预评估总价5639.90万元；ＤＸ1＃商业12套，评估建筑面积1695.02㎡，预评估单价为3450元／㎡,预评估总价584.77万元；ＤＸ1＃（人防区）评估建筑面积3034.06㎡，预评估单价为3450元／㎡,预评估总价1046.75万元；ＤＸ1＃（地下停车场等）评估建筑面积14765.55，预评估单价为3450元／㎡,预评估总价5094.11万元，房产小计：评估套数为485套，评估建筑面积为53466.90㎡，预评估总价17751.76万元；沈阳市东陵区，地号为071909027，使用权面积为9818.94平方米，预评估单价为11552元／㎡，预评估总价11342.84万元；房地产总价29094.60万元。土地权益状况：根据委托人提供的《国有土地使用证》〖东陵国用（2013）第07190937〗记载，土地使用权人为沈阳万世公司，座落于沈阳市东陵区。

还查明，辽宁省沈阳市浑南区人民法院2020年5月14日作出（2020）辽0112民初5182号民事裁定书，裁定查封沈阳万世公司名下位于沈阳市浑南区，102-1楼的102房至106房。

武汉中院认为，本案的焦点问题为武汉中院（2020）鄂01民初791号民事裁定书裁定查封沈阳万世公司名下位于沈阳市浑南区共计461套房产（1号楼113套，2号楼348套）是否明显超出武汉合富公司申请财产保全的标的额。

本案因诉讼保全而采取执行措施，执行依据的（2020）鄂01民初791号民事裁定书，裁定冻结深圳众成公司、***、沈阳万世公司、深圳瑞朝公司、四川众成公司银行存款166774000元或查封、扣押同等价值的其他财产。据此，本案财产保全范围应以（2020）鄂01民初791号民事裁定书确定的166774000元为准，当无异议。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。武汉中院（2020）鄂01民初791号民事裁定书裁定查封沈阳万世公司名下位于沈阳市浑南区共计461套房产（1号楼113套，2号楼348套），其查封效力及于461套房产使用范围内的土地使用权。沈阳万世公司异议理由之一，即是认为武汉中院查封沈阳万世公司名下位于沈阳市浑南区共计461套房产，其效力及于房屋项下土地使用权，因而武汉中院查封超标的限额。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条第二款规定：发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。本案中，查封的标的为不动产，房屋和土地不可分割，深圳众成公司、***、沈阳万世公司、深圳瑞朝公司、四川众成公司无其他可供执行的财产，武汉中院查封沈阳万世公司名下位于沈阳市浑南区共计461套房产（1号楼113套，2号楼348套）及其项下土地使用权并无不当。沈阳万世公司认为武汉中院查封的土地及房产合计估值29094.64万元，而本案实际债务金额不足1.7亿元，武汉中院的财产保全行为，存在严重超标的额查封的情形，请求撤销武汉中院作出的（2020）鄂01执保455号协助执行通知书，解除沈阳万世公司名下沈阳市浑南区项目中酒店式公寓楼的348套房屋的查封，其理由不能成立，不予采纳。

第三，当事人申请人民法院对被告的财产采取保全措施，旨在确保胜诉后实现债权，但是在申请保全的过程中，申请保全的财产金额尚无生效的法律文书确认，人民法院认定是否超标的额查封，需要考虑主债权及利息、违约金、赔偿金及其他为实现债权而支出的合理费用；同时，对于查封的不动产尚需考虑不动产上是否有其他影响债权实现的权利等。根据沈阳万世公司提供的《委托评估预评估表》，沈阳万世公司名下位于沈阳市浑南区地产总价值为29097.60万元，其中1号楼119套、2号楼354套，共计473套，预估评估价共计11026.13万元，加上全部所有土地价值11342.84万元，约22368.97万元。扣除物业服务用房、社区管理用房、人防区域和地下停车场，以及辽宁省沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初5182号民事裁定查封的房产，武汉中院实际查封的461套房屋，没有“明显”超过（2020）鄂01民初791号《民事裁定书》裁定冻结的银行存款166774000元价值。

综上，沈阳万世公司异议理由无事实依据，其关于解除对沈阳市浑南区房屋（即2号楼房屋）查封的异议请求，武汉中院不予支持。据此，依法裁定驳回沈阳万世公司的异议。

沈阳万世公司向本院申请复议称，1.异议裁定引用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条第二款，以“查封标的为不动产，房屋和土地不可分割”为由驳回异议，属于适用法律错误；2.武汉中院认定“扣除物业服务用房、社区管理用房、人防区域和地下停车场，以及辽宁省沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初5182号民事裁定查封的房产，武汉中院实际查封的461套房屋，没有‘明显’超过（2020）鄂01民初791号《民事裁定书》裁定冻结的银行存款166774000元价值”，与事实不符。请求：撤销武汉中院（2021）鄂01执异57号执行裁定和（2020）鄂01执保455号协助执行通知书，解除沈阳万世公司名下位于沈阳市浑南区房屋的查封。

本院查明，武汉中院查明事实属实。

本院认为，本案的争议焦点是武汉中院的查封是否明显超标的。武汉中院（2020）鄂01民初791号民事裁定，冻结债务人银行存款166774000元或查封、扣押同等价值的其他财产，如果查封财产的评估价值明显超过166774000元即为明显超标的。依据沈阳万世公司提供的《委托评估预评估表》，1号楼119套和2号楼354套房屋评估建筑面积及预估总价明确，使用权面积及土地价值预估价也是明确的。武汉中院查封1号楼113套，2号楼348套，共计461套房产。因为评估结果并非最终价值，还可能受其他因素的影响而折价，所以按查封房屋所占比例估算房地产总价值在扣除物业服务用房等的价值后并未明显超标的。武汉中院引用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条第二款意指根据“房随地走”和“地随房走”的双向统一原则，查封效力及于461套房产使用范围内的土地使用权并无不当。又据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条第一款之规定驳回沈阳万世公司的异议请求于法有据。

另从《委托评估预评估表》来看，人防区和地下停车场的价值并不在473套房屋预估评估价总价11026.13万元中，武汉中院在估算时扣除人防区域和地下停车场价值表述不当，本院予以纠正。但因最终价值并未明显超标的，故本院对驳回的处理结果不予变更。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：

驳回沈阳万世置业有限公司复议申请，维持湖北省武汉市中级人民法院（2021）鄂01执异57号执行裁定。

本裁定为终审裁定。

审 判 长　郭龙梅

审 判 员　陈　辉

审 判 员　徐　飞

二〇二一年九月二十六日

法官助理　郭小燕

书 记 员　汪学博