某某、某某等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新0102民初14390号 原告：***，男，1977年9月1日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。 原告：***，女，1972年3月16日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 原告：***，女，1972年9月27日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 三原告的共同委托诉讼代理人：***，新疆元正盛业律师事务所律师。 三原告的共同委托诉讼代理人：**，新疆元正盛业律师事务所律师。 被告：轻工业设计研究院（新疆）控股有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区新华北路8号红山新世纪大厦31层。 法定代表人：***，轻工业设计研究院（新疆）控股有限责任公司执行董事。 委托诉讼代理人：**，新疆厚植律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，新疆厚植律师事务所律师。 原告***、***、***与被告轻工业设计研究院（新疆）控股有限责任公司（以下简称轻工设计院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年10月15日立案后，依法适用普通程序，于2022年7月27日公开开庭进行了审理。原告***、***、***的委托诉讼代理人***、**，被告轻工设计院的委托诉讼代理人**、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***、***、***向本院提出诉讼请求：1．判决被告退还履约保证金200，000元；2．判决被告配合原告拆除并取回安装在租赁房屋内的电梯设备、锅炉设备、电增容设备设施、燃气设备设施、消防系统等未形成附合的装饰装修物；3．判决被告减免并返还2020年度、2021年度新冠疫情期间6个月的房租621，532.5元［2020年度303，187.5元，2021年度318，345元］；4．本案的案件受理费、送达费等费用由被告负担。事实和理由：2011年3月24日，轻工设计院与乌鲁木齐金河家乐酒店管理有限公司（以下简称家乐酒店）签订《租赁合同》，约定：家乐酒店承租轻工设计院位于乌鲁木齐市中山路新疆轻工设计院办公楼主楼第二、三、四、五楼房屋；主楼西侧一层区域；副楼第二层整层；门厅负一层，以及楼后面的院落。租赁期限为2011年8月16日至2021年8月15日，原告实际缴纳房租至2021年11月15日，履约保证金为20万元。在2020年度及2021年度期间，因新冠疫情导致原告经营的酒店没有营业收入及减少营业收入，原告多次提出要求减免房屋租金，被告表示在续签房屋租赁合同时予以考虑。但被告在租赁期限届满后，拒绝与原告续签合同，并拒绝对疫情期间的租金进行减免。家乐酒店已于2021年3月28日注销，三原告作为家乐酒店股东，有权依据法律规定向法院提起诉讼。2021年12月1日，原告将全部租赁场地和钥匙移交给被告，被告签字、**确认接收。但被告拒不退还履约保证金20万元，并拒绝原告拆除电梯设备、锅炉设备、电增容设施、燃气设施、消防系统设备属于未形成附和的装饰装修物。原告多次与被告沟通过，但遭到被告拒绝，为维护原告合法权益，起诉至本院，请求如诉。 轻工设计院辩称，一、租赁合同2.1条款约定，20**约保证金在合同期届满后，扣除承租方应支付的各项费用之后，如有剩余在返还。涉案租金支付到2021年11月15日，涉案房屋交接的时间是2021年12月7日，2021年11月16日至12月7日期间22天的租金应从保证金中扣除。三位原告没有将涉案租赁房屋有关项目恢复原状，交接之前破坏了房屋某些部位和房间内设施等，在三位原告未修复恢复之前，或者在恢复和维修费用确定之前，根据履约保证金的性质以及双方约定，不应当先给予返还。二、涉案房屋内的电梯，属于供私人（承租人）使用的电梯，未做公用，其他人不使用的电梯，故该部电梯属于附合装饰装修物，根据合同约定以及规定属于无偿归出租房所有。承租人安装的锅炉设备，是在掐断了答辩人集中供暖的设备设施后，采用自己供暖而安装的，并且根据《建筑设计防火规范》BG50016-2014中第71页，第5.4.12条内容中规定不应布置在人员密集场所的上一层，或者下一层。一层为商店，锅炉房则在商店正下方，是不符合规范要求的。既然三位原告要求拆除，就应该先将房屋的集中供暖设施恢复原状，并与主管部门协调，将房屋改成集中供暖，并承担包括采暖入网费在内的所有费用。电增容设备设施，承租人在安装之前，同样改变了房屋原有的供电线路和设施，现在拆除同样破坏房屋的使用性能，属于附合装饰装修物。燃气设备设施、消防系统属于特别许可的项目，不使用了出租人和三位被告都无权拆除。这两项同样与房屋融为一体，拆除同样破坏了房屋的使用性能。三、承租人与答辩人曾经商量过减免租金的事宜，但最终承租人已经缴纳了全部的租金，曾经拖欠的租金也不是疫情期间的租金。此时三位原告要求退还承租方人已经缴纳的房租，属于出尔反尔，也属于注销公司股东否定公司注销前的民事行为，其无权否定，其主张没有事实依据。承租人在疫情期间，被政府征用，政府支付费用，不存在损失，也不是微小企业，经营和加盟的是闻名全国的如家酒店；也未出现经营困难；答辩人也不是国有企业房屋不是国有资产；答辩人结合以上情形也不同意减免。故原告主张减免租金的诉讼请求不符合政府相关文件的要求。原告在诉状中陈述，多次提出减免房屋租金的要求，被告表示续租房屋的时候予以考虑。实际情况是，提出减免租金的时候，承租人以及几家分店，包括在***的分店，早已经注销，表示三位原告已经决定退出酒店行业了，还同意续租的时候考虑呢。其说法与行为相矛盾。其减免租金的请求，属于以疫情为借口，以疫情货利。综上，原告的四项请求不成立，***给予全部驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下： ***、***、***提交：1．《租赁合同》1份，证明轻工设计院与家乐酒店签订租赁合同，租期10年，2011年8月16日至2021年8月15日。乌鲁木齐市金河家乐酒店管理有限公司向被告支付履约保证金20万元合同期满终止后，扣除相应费用后，剩余部分返还乌鲁木齐市金河家乐酒店管理有限公司，履约保证金应当退还。轻工设计院对《租赁合同》1份的三性认可，但从合同无法证实，电梯等设备属于未形成附合的装饰装修物。本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。 2．《房屋交接书》1份，证明轻工设计院在交付房屋时，房屋内没有电梯设备、锅炉设备、电增容设备设施、燃气设备设施、消防系统，该设备是金河家乐公司租赁后施工建设，属于未形成附合的装饰装修物。轻工设计院对《房屋交接书》1份的三性认可，证明的问题不认可，2011年交接时，没有电梯、锅炉、燃气、电增容设备的，出租时房屋有消防设备是自有的消防系统，不能证明上述设备就是未形成符合的设备。本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。 3．说明1份，证明新疆轻工业设计院有限责任公司更名为轻工业设计研究院（新疆）控股有限责任公司即被告。轻工设计院对说明1份真实性、合法性、关联性均予以认可。本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。 4．通知1份，证明被告必须及时办理交接，要求退还保证金20万元。轻工设计院对该证据三性认可，着重说明，轻工设计院因疫情给对方公司顺延了租期三个月，符合国家疫情期间的文件要求。本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。 5．移交协议1份，证明2021年12月1日将房屋钥匙交付被告，12月7日，完成所有交接工作，被告没有提到拆除设备对房屋造成损害，已经拆除的是未形成的装饰装修物。轻工设计院对移交协议1份真实性、合法性、关联性认可，对房屋现状的交接，并不代表双方没有任何争议，家乐酒店第二项诉请印证该观点；房屋的租金应该计算至2021年的12月7日，该日是被告拿到房屋的期间，2021年12月1日至2021年12月7日是查看租赁物的期间，查看后符合交接，才完成房屋交接工作。本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。 6．通知1份，证明家乐酒店已经告知轻工设计院已经完成房屋场地和钥匙的移交，已经结清房租及费用，要求轻工设计院退还保证金20万，要求拆除电梯设备、锅炉设备、电容设备设施、燃气设备设施、消防系统，如轻工设计院继续使用需要支付设备使用费138万。7．顺丰邮寄单1份，证明***向被告邮寄退还履约保证金及设备设施的通知。轻工设计院对通知1份、顺丰邮寄单1份真实性认可，通知收到了，但不认可通知的内容，解决方法以约定为准。本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。 8．固定资产盘点表1份，证明金河家乐公司制作固定资产盘点表。轻工设计院对固定资产盘点表1份，真实性、合法性暂不认可，该证据系家乐酒店单方形成，轻工设计院不知情，与诉请无关，且盘点表加盖的印章在加盖印章时公司已经注销。本院对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。 9．银行电子回单2张，证明原告通过金河家乐酒店向被告支付电费6，202.32元、水费1，339.52元。轻工设计院对银行电子回单2**实性、合法性、关联性认可，只是付至2021年11月30日，2022年12月1日至12月7日的水电费应当由原告继续负担，暖气费也应当在保证金中扣除。本院对该证据的真实性、合法性、予以确认，关联性不予确认。 10．征用酒店证明1份，证明因疫情原因，被告应当减免房租3个月。轻工设计院对征用酒店证明2份，三性认可，证明的问题不认可，减免6个月租金不认可，政府征用有补偿费用，如家酒店不是小微企业，轻工设计院不是国有企业，不符合减免要求，该公司已经支付了疫情期间的租金。本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。 11．房租减免申请2份，证明金河家乐公司提交申请书要求被告减免房租9个月和6个月。轻工设计院对房租减免申请2份、微信聊天截屏5张，轻工设计院收到了该申请，但当时轻工设计院不同意减免，最终家乐酒店支付了租金，双方用行为达成一致；轻工设计院也根据疫情的文件，将合同期限延期三个月，减免申请要求不合理。本院对该证据的真实性、合法性均予以确认，关联性不予确认。 12．微信聊天截屏5张，证明金河家乐公司***向被告公司**，于2020年3月10日发送申请书，要求减免租金9个月；2020年9月8日，发送申请书，要求减免租金6个月，原告提出的减免租金符合规定，且一直在要求减免。 轻工设计院对房租减免申请2份、微信聊天截屏5张，轻工设计院收到了该申请，但当时轻工设计院不同意减免，最终家乐酒店支付了租金，双方用行为达成一致；轻工设计院也根据疫情的文件，将合同期限延期三个月，减免申请要求不合理。本院对该证据的真实性、合法性均予以确认，关联性不予确认。 13．发票1组，证明六项设备是原告出资置办的，是未形成的装饰装修物。轻工设计院对发票1组，当时花费的费用轻工设计院不否认，但是不能证明现在设备的价值，不能证明该设备就是形成的复合物。本院对该证据的真实性、合法性均予以确认，关联性不予确认。 轻工设计院提交：1．公证书1份，证明证实对方在交接房屋之前破坏了整个房屋的水、电路、燃气及砸毁了遗留的酒店房间设施，导致房屋目前不能使用，因为水、电、燃气不通。印证轻工设计院不应当向对方退还20万元保证金。***、***、***的拆除行为属于拆除的符合装饰物，破坏整体房屋的使用功能，房屋在出租交给对方时，轻工设计院的水电是通的，在交付时，水电、燃气没有恢复到通的状态，及正常使用的状态，进一步说明轻工设计院房屋达到使用状态需要维修，轻工设计院主张的租金损失金额成立，具体期限和时间以实际恢复完成达到可使用状态为准，证实轻工设计院第二项请求，对方将集中供暖改为锅炉供暖。***、***、***对公证书1份的到达现场的时间是2021年12月7日，真实性认可，证明问题不认可；1、双方办理房屋移交时间是2021年12月7日，移交协议中注明双方多次共同查看移交物，对移交物没有争议，拆除设备双方认可；2、公证处公证保全的时间并不在2021年12月1日之前，根据移交协议在2021年12月1日原告已将钥匙交给被告，证据保全时间应该是交钥匙之前和交接手续之前，只能证明这是房屋交付后的状态，不能证明2021年12月1日之前涉案房屋的状态；2、无法证明被告要证明的水电问题；3、公证书无法证明，***、***、***在交付房屋钥匙之前就拆除了相关的设备；4、被告拍摄的房屋整体状态，应当是房屋装修使用十年的自然损耗和消耗的状态，轻工设计院的心理预期过高；5、家乐酒店改变供暖方式轻工设计院认可，轻工设计院提交的公证书不能证明轻工设计院的问题。本院对该证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。 2．投标总价文件1份，证明恢复原状和修复的项目有哪些。***、***、***对投标总价文件1份，真实性、合法性、关联性不认可；轻工设计院根据投标总价要求原告承担损失责任66万元，空调支架35万元，轻工设计院没有证据外墙脚手架的相关证据，外墙修复保温，接收清单没有外墙保温，家乐酒店做的外墙保温，各房间的供水供电，只公证的是2021年12月7日的现状。本院对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。 3．回函2份，证明对方认可疫情期间政府征用，不存在损失；对方提出减免的时间在公司注销之后，而回函之前和注销之前对方公司已经交付租金。回函证实，减免请求不符合要求的。***、***、***对回函2份，真实性认可；公司注销时间是2021年3月25日，原告申请减免的时间2021年3月至5月，虽然家乐酒店主体注销了，本案***、***、***依然在履行缴纳房租的义务，公司注销以后公司的权利义务由股东承担，本诉原告有权利提出减免租金；对对方的回函，真实性认可，证明的问题不认可。本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。 4．照片2张、视频1段，证明移交协议签订之前，公证处在2021年12月7日下午17：00进入现场，进行公证。因此，公证书可以作为交接当时原始状态的证据。既然签订了移交协议并不意味着，本诉***、***、***将房屋状态完好移交。本诉原告对照片2张、视频1段的三性不予认可，该证据是对文件的录像，无法证明该文件不是在2021年12月1日创建过，无法证明在2021年12月7日修改过。不能证明文件真实的创建时间，无法证明签订协议后进行的公证。在2021年12月1日***、***、***已经将钥匙交给被告，在1-7号间，双方共同多次查看移交物，被告对***、***、***移交的标的物是认可的，***、***、***对移交后租赁物的任何风险及被告提出的任何移交协议后的异议，***、***、***均不认可。12月1日已经交付钥匙，被告12月7日进行公证已经无法证明，标的物在交付7天以后的真实状况。所以无论轻工设计院提交的视频真实性如何认定，被告均无法自证，12月1日以后，被告接受标的物后，没有对标的物的设施设备进行任何拆除、更换。 本院经审理认定事实如下：轻工设计院原名新疆轻工业设计研究院有限责任公司。2011年3月24日，家乐酒店与轻工设计院签订《租赁合同》1份，约定：轻工设计院将位于乌鲁木齐中山路新疆轻工设计院办公楼租赁给家乐酒店，具体范围：办公楼主楼第二、三、四、五楼四层整层，主楼西侧一层区域，副楼第二层整层，门厅负一层及后面的院落；租赁期限自2011年8月16日至2021年8月15日至，2011年4月16日至2011年8月为装饰、装修改造期免租金期限；前三年每年租金为110万元，以后每三年递增5％，具体为第一年度、第二年度、第三年度年租金为110万元，第四年度、第五年度、第六年度年租金为115.5万元，第七年度、第八年度、第九年度租金为121.275万元，第十年度年租金为127.3388万元；在合同签订后三日内，家乐酒店向轻工设计院缴纳20万元为履约保证金，在合同期满终止或者解除后，扣除家乐酒店应支付的各项费用后，剩余部分返还家乐酒店；租赁期满不续签合同，乙方必须在合同期满前6个月内开始清理资产、造册制表，并于合同终止前15日内办理资产移交、验收手续；乙方经甲方同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，未形成附合的装饰装修物，可由乙方拆除，如果乙方不拆除的则无偿归属于甲方所有。因拆除造成房屋毁损的，乙方应当恢复原状；乙方经甲方同意装饰装修，租赁期间届满时，乙方所形成的附和装饰装修物无偿归甲方所有，乙方不得拆除，也不得请求甲方补偿附合装饰装修费用。 2020年3年10日，家乐酒店以天山区中山路金河酒店的名义向轻工设计院发送《申请书》1份，申请被告1、免除家乐酒店9个月房屋租金；2、租期到期后顺延9个月。2020年9月8日，家乐酒店一天山区中山路金河酒店的名义向轻工设计院发送《申请书》1份，申请减免6个月房租。 2020年3月21日，乌鲁木齐市天山区卫生健康委员会以天山区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部的名义向家乐酒店出具《关于征用如家酒店作为新冠疫情防控集中医学观察点的证明》，载明：因天山区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作需要，经天山区疫情防控工作指挥部决定。自2月7日起征用乌鲁木齐金河家乐酒店管理有限公司如家酒店（中山路店），作为集中医学观察点。 家乐酒店股东为***、***、***，于2021年3月25日注销。 2021年5月20日，***、***、***以家乐酒店名义向轻工设计院发送《回函》1份，告知轻工设计院因疫情原因，轻工设计院应当对租金进行减、免、缓交，并不应对其停水、停电等强制收回房屋的措施，否则损失由轻工设计院承担。2021年5月26日，轻工设计院向本诉原告回函，称：对租金的减免应当是自愿的，原家乐酒店经营的如家酒店因疫情被征用，也有收入；本诉原告拖欠租金超过一百天，轻工设计院依据合同约定可以解除合同。 2021年11月15日，***、***、***以家乐酒店名义向轻工设计院发送《通知》1份，载明：我公司与贵广司在2011年3月24日签署了一份《房屋租赁合同》，合同截止日期为2021年8月15日，因疫情影响我们提议延长租期3个月，贵公司答应了我公司要求给予顺延至2021年11月15日。从2021年11月16日-30日期间清理属于自己的资产。我公司现正式通知贵公司，我公司在2021年11月30日将租赁房屋和场地全部交付给贵公司，请贵公司委派人员办理交接。如贵公司未能按时接房和场地，引发的相关风险和责任我公司不承担责任。同时，我公司不再承担2021年11月30日之后的任何费用（包括租金、水、电暖、气等所有费用）。另，请贵公司在2021年11月30日前将我公司支付的租赁保证金共计200，000元退还给我公司。 2021年12月6日，***、***、***以家乐酒店名义委派***前往案涉租赁场所办理交接事宜，2021年12月7日，双方签订《移交协议》，载明：家乐酒店在2021年12月1日将中山路办公楼的钥匙交给了轻工设计院，自12月1号至7号，双方单独或共同、多次查看了移交物，于2021年12月7日完成了交接工作。另：停车场的公安、社区报备资料已移交；燃气卡两张（锅炉卡、餐厅卡）已移交。 双方在庭审中均认可，家乐酒店及***、***、***按合同约定向轻工设计院缴纳租金至2021年11月15日。 本院认为，家乐酒店与轻工设计院签订《租赁合同》，双方成立房租租赁合同关系。双方在合同中约定，原家乐酒店向轻工设计院支付的履约保证金20万元在合同期满后，扣除家乐酒店应支付的各项费用后，剩余部分返还家乐酒店。***、***、***作为家乐酒店的股东在公司注销后，继续与轻工设计院履行合同，继受了家乐酒店与轻工设计院关于房屋租赁合同的权利、义务，合同到期后，本诉原告缴纳租金至2021年11月15月并向轻工设计院发送通知表示，不再承担2021年11月30日后的费用，并于2021年12月1日将房屋钥匙交付给轻工设计院。故本诉原告应按合同约定的当年租金计算承担2021年11月16日至2021年11月30日期间占用房屋的费用52，331.01元（1，273，388元×15天÷365天），故轻工设计院应在履约保证金20万元金额中扣除上述费用后向本诉原告退还147，668.99元（200，000元-52，331.01元）。故本院对***、***、***请求判令轻工设计院退还履约保证金的诉讼请求在147，668.99元部分予以支持，超出部分不予支持。 双方于2021年12月1日至2021年12月7日单独或共同多次查看了移交物并完成了移交工作，并签订《移交协议》，应视为双方对移交物均无异议，系对双方对移交物现状表示认可。本诉原告请求在双方完成租赁物交接后又提出要拆除已经移交的物品中的设备无事实及法律依据。故本院对本诉原告请求判决被告配合原告拆除并取回安装在租赁房屋内的电梯设备、锅炉设备、电增容设备设施、燃气设备设施、消防系统等未形成附合的装饰装修物的诉讼请求均不予支持。 2021年11月15日，***、***、***以家乐酒店名义向轻工设计院发送的《通知》1份，载明本诉原告因疫情影响向本诉提议延长租期3个月，本诉被告同意延期。本诉原告也已实际缴纳租金至2021年11月15日，并称不再承担2021年11月30日之后的费用。本诉原告在《通知》中已表明双方针对疫情影响已达成一致意见，并且双方也已实际履行，故本院对本诉原告请求判令本诉被告减免并返还2020年度、2021年度新冠疫情期间6个月房租621，532.5元的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告轻工业设计研究院（新疆）控股有限责任公司退还原告***、***、***履约保证金147，668.99元； 二、驳回原告***、***、***的其他诉讼请求。 以上被告轻工业设计研究院（新疆）控股有限责任公司应给付原告***、***、***合计147，668.99元，须于本判决生效后立即内付清，如未按指定时间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉请求标的821，532.5元，核定给付金额147，668.99元，占请求标的额的17.97％，案件受理费12，015.33元，由原告***、***、***负担9，863.38元，由被告轻工业设计研究院（新疆）控股有限责任公司负担2，151.95元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二二年十二月二十九日 书记员　　***