某某、某某等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民事判决书 （2023）新01民终2492号 上诉人（原审原告）：***，男，1977年9月1日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。 上诉人（原审原告）：***，女，1972年3月16日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 上诉人（原审原告）：***，女，1972年9月27日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 以上三位上诉人共同委托诉讼代理人：**，新疆元正盛业律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：轻工业设计研究院（新疆）控股有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区新华北路8号红山新世纪大厦31层。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：**，新疆厚植律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，新疆厚植律师事务所律师。 上诉人***、***、***因与上诉人轻工业设计研究院（新疆）控股有限责任公司（以下简称轻工设计院）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2021）新0102民初14390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***、***、***上诉请求：1．撤销一审判决第一、二项；2．改判轻工设计院退还履约保证金200,000元；3．改判轻工设计院配合***、***、***拆除并取回安装在租赁房屋内的电梯设备、锅炉设备、电增容设备设施、燃气设备设施、消防系统等未形成附合的装饰装修物；4．改判轻工设计院减免并返还2020年度、2021年度疫情期间6个月的房租621,532.5元；（2020年度303,187.5元，2021年度318,345元）。事实和理由：（一）我方已完成房屋场地和钥匙的移交，已结清房租及费用，轻工设计院应退还全部履约保证金200,000元。（二）我方要求轻工设计院配合我方拆除并取回未形成附合装饰装修物的请求合理，应予以支持。《移交协议》系租赁双方对移交房屋时间节点的确认，我方未明确表示放弃设备、设施的主张。（三）根据法律和政策依据，轻工设计院应减免并返还2020年度、2021年度新冠疫情期间6个月的房租621,532.5元。 轻工设计院辩称，（一）租赁合同约定200,000**约保证金在合同期满后，扣除承租方应支付的各项费用后，余款予以返还。***、***、***应承担逾期移交37天租金损失130,876元，扣除以上费用后保证金为69,124元。***、***、***未恢复案涉租赁房屋原状，余款69,124元不应返还。（二）2021年12月7日双方签订移交协议时已将租赁物现状全部移交，***、***、***要求拆除房屋内的电梯、锅炉设备、电增容设备设施、燃气设备设施、消防系统等违反了合同和移交协议的约定。（三）根据2021年11月15日通知内容，双方针对疫情影响达成不减免租金延长租期的解决方案。***、***、***实际支付了全部租金包括疫情期间的租金，可印证疫情期间双方不免除租金。 轻工设计院上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判轻工设计院不向***、***、***退还147,668.99**约保证金。事实和理由：根据合同约定，合同期满扣除承租方应支付的各项费用后，剩余款项返还轻工设计院。公证书可证实***、***、***在交接时仅是将房屋交付，未将房屋恢复原状。轻工设计院返还保证金的前提是扣除37天的租金和将房屋恢复原状过程中产生的费用。 ***、***、***辩称，不同意对方上诉请求。轻工设计院称我方在房屋交接前破坏了设施与案件基本事实不符；合同已自动延期到2021年11月15日，轻工设计院未及时办理房屋交接手续，拖延了交接期限，此期间我方未经营，不应由我方承担租金。轻工设计院应退还全部履约保证金。 ***、***、***向一审法院起诉请求：1．判决轻工设计院退还履约保证金200,000元；2．判决轻工设计院配合***、***、***拆除并取回安装在租赁房屋内的电梯设备、锅炉设备、电增容设备设施、燃气设备设施、消防系统等未形成附合的装饰装修物；3．判决轻工设计院减免并返还2020年度、2021年度新冠疫情期间6个月的房租621,532.5元。一审法院认定事实：轻工设计院原名新疆轻工业设计研究院有限责任公司。2011年3月24日，乌鲁木齐金河家乐酒店管理有限公司（以下简称家乐酒店）与轻工设计院签订《租赁合同》1份，约定：轻工设计院将位于乌鲁木齐市中山路新疆轻工设计院办公楼租赁给家乐酒店，租赁期限自2011年8月16日至2021年8月15日止，2011年4月16日至2011年8月为装饰、装修改造期免租金期限；前三年每年租金为1,100,000元，以后每三年递增5％；在合同签订后三日内，家乐酒店向轻工设计院缴纳200,000***约保证金，在合同期满终止或者解除后，扣除家乐酒店应支付的各项费用后，剩余部分返还家乐酒店；乙方经甲方同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，未形成附合的装饰装修物，可由乙方拆除，如果乙方不拆除的则无偿归属于甲方所有。因拆除造成房屋毁损的，乙方应当恢复原状；乙方经甲方同意装饰装修，租赁期间届满时，乙方所形成的附和装饰装修物无偿归甲方所有，乙方不得拆除，也不得请求甲方补偿附合装饰装修费用。2020年2月7日，乌鲁木齐市天山区卫生健康委员会征用乌鲁木齐金河家乐酒店管理有限公司如家酒店（中山路店）作为集中医学观察点。家乐酒店股东为***、***、***，于2021年3月25日注销。2021年5月20日，***、***、***以家乐酒店名义向轻工设计院发送《回函》1份，告知轻工设计院因疫情原因，轻工设计院应当对租金进行减、免、缓交，并不应对其停水、停电等强制收回房屋的措施，否则损失由轻工设计院承担。2021年5月26日，轻工设计院向***、***、***回函，称：对租金的减免应当是自愿的，原家乐酒店经营的如家酒店因疫情被征用，也有收入；***、***、***拖欠租金超过一百天，轻工设计院依据合同约定可以解除合同。2021年11月15日，***、***、***以家乐酒店名义向轻工设计院发送《通知》1份，载明：我公司与贵公司在2011年3月24日签署了一份《房屋租赁合同》，合同截止日期为2021年8月15日，因疫情影响我们提议延长租期3个月，贵公司答应了我公司要求给予顺延至2021年11月15日。从2021年11月16日-30日期间清理属于自己的资产。我公司现正式通知贵公司，我公司在2021年11月30日将租赁房屋和场地全部交付给贵公司，请贵公司委派人员办理交接。如贵公司未能按时接房和场地，引发的相关风险和责任我公司不承担责任。同时，我公司不再承担2021年11月30日之后的任何费用（包括租金、水、电暖、气等所有费用）。另，请贵公司在2021年11月30日前将我公司支付的租赁保证金共计200,000元退还给我公司。2021年12月6日，***、***、***以家乐酒店名义委派***前往案涉租赁场所办理交接事宜，2021年12月7日，双方签订《移交协议》，载明：家乐酒店在2021年12月1日将中山路办公楼的钥匙交给了轻工设计院，自12月1日至7日，双方单独或共同、多次查看了移交物，于2021年12月7日完成了交接工作。另：停车场的公安、社区报备资料已移交；燃气卡两张（锅炉卡、餐厅卡）已移交。双方在庭审中均认可，家乐酒店及***、***、***按合同约定向轻工设计院缴纳租金至2021年11月15日。一审法院认为，家乐酒店与轻工设计院签订《租赁合同》，双方成立房屋租赁合同关系。双方在合同中约定，原家乐酒店向轻工设计院支付的履约保证金200,000元在合同期满后，扣除家乐酒店应支付的各项费用后，剩余部分返还家乐酒店。***、***、***作为家乐酒店的股东在公司注销后，继续与轻工设计院履行合同，继受了家乐酒店与轻工设计院关于房屋租赁合同的权利、义务，合同到期后，***、***、***缴纳租金至2021年11月15日并向轻工设计院发送通知表示，不再承担2021年11月30日后的费用，并于2021年12月1日将房屋钥匙交付给轻工设计院。故***、***、***应按合同约定的当年租金计算承担2021年11月16日至2021年11月30日期间占用房屋的费用52,331.01元，故轻工设计院应在履约保证金200,000元金额中扣除上述费用后向***、***、***退还147,668.99元。双方于2021年12月1日至2021年12月7日单独或共同多次查看了移交物并完成了移交工作，并签订《移交协议》，应视为双方对移交物均无异议，系双方对移交物现状表示认可。2021年11月15日，***、***、***以家乐酒店名义向轻工设计院发送的《通知》1份，载明因疫情影响向轻工设计院提议延长租期3个月，轻工设计院同意延期。***、***、***也已实际缴纳租金至2021年11月15日，并称不再承担2021年11月30日之后的费用。***、***、***在《通知》中已表明双方针对疫情影响已达成一致意见，并且双方也已实际履行，故一审对***、***、***请求判令轻工设计院减免并返还2020年度、2021年度新冠疫情期间6个月房租621,532.5元的诉讼请求不予支持。一审法院判决：一、被告轻工业设计研究院（新疆）控股有限责任公司退还原告***、***、***履约保证金147,668.99元；二、驳回原告***、***、***的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中，***、***、***提交两组新证据。证据1：照片打印件3张，用以证明轻工设计院在继续使用***、***、***投资的设备设施对外出租使用的房屋现状。轻工设计院对该证据的真实性、合法性不予认可，对照片呈现的现场认可，对证明的问题不认可。该酒店在完成交接后轻工设计院没有使用，该证据与本案***、***、***诉请无关联性。本院认为，因该组照片系打印件，轻工设计院不认可真实性，本院对该组照片真实性不予认定。证据2：企业信用信息公示报告打印件和家乐酒店准予注销登记通知书，用以证明家乐酒店股东为***、***、***，于2021年3月25日注销。轻工设计院对该证据无异议。本院对企业信用信息公示报告打印件和家乐酒店准予注销登记通知书真实性、合法性和关联性予以确认，对该证据予以采信。二审中，轻工设计院未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案争议焦点系：一、案涉租赁合同租赁期间租金是否减免、租金和占有使用费计算及退还履约保证金数额的问题。二、***、***、***主张要求轻工设计院配合拆除并取回电梯设备、锅炉设备、电增容设备设施、燃气设备设施、消防系统等未形成附合的装饰装修物的请求能否成立的问题。对此分析如下： 一、2021年11月15日，***、***、***以家乐酒店名义向轻工设计院发送的《通知》内容载明：因疫情影响提议延长租期三个月，即顺延至2021年11月15日，11月30日将租赁房屋和场地交付给轻工设计院。***、***、***实际缴纳租金至2021年11月15日。据此，该《通知》内容中并无减免疫情期间租金的相关内容，双方针对疫情影响已达成一致意见，租金已实际交付履行至2021年11月15日。2021年12月1日，***、***、***将房屋钥匙交付轻工设计院。***、***、***主张要求减免疫情期间的租金的上诉理由和轻工设计院主张扣减2021年12月1日至7日期间租金费用的上诉理由均不能成立。一审在履约保证金20,0000元金额中扣除2021年11月16日至2021年11月30日期间占用房屋的费用，认定轻工设计院退还***、***、***履约保证金147,668.99元并无不当。 二、依据2021年12月7日双方签订的《移交协议》载明双方于2021年12月1日至2021年12月7日单独或共同多次查看了移交物并完成了移交工作，双方对移交物现状并无相关其他书面异议，原审认定双方对移交物现状认可，对***、***、***主张要求轻工设计院配合拆除并取回电梯设备、锅炉设备、电增容设备设施、燃气设备设施、消防系统等未形成附合的装饰装修物的诉讼请求未予支持并无不妥。 综上，***、***、***和轻工设计院的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 ***、***、***预交二审案件受理费10,538.64元，由***、***、***负担；轻工设计研究院（新疆）控股有限责任公司预交二审案件受理费3,253.38元，由轻工设计研究院（新疆）控股有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长** 审判员** 审判员** 二〇二三年八月二十八日 书记员**