北京世桥房地产开发有限公司与***房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

北京市西城区人民法院 民 事 判 决 书 (2022)京0102民初348号 原告：北京世桥房地产开发有限公司，住所地北京市密云区鼓楼东大街3号山水大厦418室-31。 负责人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，北京市齐致律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市齐致律师事务所律师。 被告：***，男，1959年12月8日出生，汉族，中国电子技术第十五研究所退休职工，住北京市顺义区。 委托诉讼代理人：**，***之子，1988年10月7日出生，汉族，启客（北京）科技有限公司职员，住北京市顺义区。 委托诉讼代理人：***，北京华本律师事务所律师。 第三人：郏嘉，男，1959年12月20日出生，汉族，住北京市海淀区。 第三人：北京北方广日电梯有限责任公司，住所地北京市门头沟区石龙南路6号1幢6—338室。 法定代表人：***，董事长。 第三人：北京九洲机械设备安装有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路6号1幢5A-128室。 法定代表人：郏斯博，董事长。 原告北京世桥房地产开发有限公司（以下简称世桥公司）与被告***商品房销售合同纠纷一案，本院于2022年1月6日立案后，追加第三人郏嘉、北京北方广日电梯有限责任公司（以下简称广日公司）、北京九洲机械设备安装有限公司（以下简称九州公司）参加诉讼。其后本院依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告世桥公司委托诉讼代理人***、被告***的委托诉讼代理人**、***到庭参加诉讼。第三人郏嘉、广日公司、九州公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告世桥公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认世桥公司与***签订的《商品房买卖合同》无效；2.请求判令***配合办理注销位于北京市朝阳区××号房屋的预售合同备案登记手续。事实和理由：世桥公司与***于2002年9月25日签订编号为××的《商品房买卖合同》，房屋坐落于北京市朝阳区××号（原地址为北京市朝阳区××号），房款采用银行按揭贷款方式支付。但事实上双方签订该《商品房买卖合同》是出于世桥公司与***所任职的公司之间商业合作的需要，而非双方购房的真实意思表示。合同签订后，***并未实际支付房屋首付款，每月的银行按揭贷款也均由世桥公司偿还。同时，房屋也一直由世桥公司实际占有使用，***也从未要求世桥公司交付房屋。在签订涉案合同时，***就职于广日公司，当时因世桥公司欠付广日公司工程款及货款，因此通过订立房屋买卖合同的方式取得银行贷款，用以偿还广日公司的货款。综上所述，世桥公司认为世桥公司与***双方签订的《房屋买卖合同》无效，已办理的房屋预售合同登记备案应当予以注销。因世桥公司与***无法协商解决，世桥公司现依法向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告***辩称，不同意世桥公司的诉讼请求。***实际与郏嘉形成借名买房关系。郏嘉与***系同学关系，广日公司与九州公司均是郏嘉家的公司。1995年至2005年期间，***曾经在广日公司与九州公司任职。2002年，郏嘉要求***协助办理借名买房手续，认可购房合同是***签署的，但对于收房及房屋付款的情况***不知情。不认可世桥公司所说的签订购房合同并非***的真实意思表示的陈述。综上，请求法院驳回世桥公司的全部诉讼请求。 第三人郏嘉、广日公司、九州公司在开庭前向本院提交书面意见：一、***1995至2005年期间曾先后任职于广日公司、九洲公司。二、***与郏嘉之间不存在借名买房关系，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》，借名买房要具备两点：一是房款全部要由借名人支付，二是借名人与被借名人有借名买房的合意。不论是第三人郏嘉，还是广日公司、九洲公司均未支付过购房款，亦未偿还过购房贷款，且均与***之间不存在借名买房的合意，从未签订过借名买房协议，故不存在借名买房关系。三、2002年，世桥公司与广日公司、九洲公司存在合作关系，世桥公司欠广日公司货款、欠九洲公司工程款，由于当时世桥公司没有钱，跟第三人协商，让***与世桥公司签署《商品房买卖合同》，向银行申请贷款，解决世桥公司资金困难，进而结清世桥公司拖欠广日公司的货款和九洲公司的工程款系事实，***知悉上述事实。四、世桥公司与***签订的《商品房买卖合同》确实载有双方就涉案房屋买卖达成一致的书面表示。但是在双方签订《商品房买卖合同》后，***在本案2022年4月21日开庭时自述其未向世桥公司支付首付款，亦未偿还银行贷款；世桥公司自述未向***交付涉案房屋；第三人郏嘉、广日公司、九洲公司亦未支付过购房款和银行贷款。第三人认为世桥公司与***之间并无买卖涉案房屋的真实意思，双方所签合同应属无效。五、第三人通过检索北京地区涉及世桥公司的类似生效案例，法院均判决《商品房买卖合同》无效，依据《最高人民法院：统一法律适用工作实施办法》理解与适用的规定，贵院应类案同判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2002年9月25日，世桥公司（出卖人）与***（买受人）签订合同编号为××的《商品房买卖合同》，约定出卖人向买受人出售北京市朝阳区××号房屋（以下简称为涉案房屋）；总价款1416072元。 2002年11月14日，***（借款人、抵押人）与中国建设银行北京铁道专业支行（贷款人、抵押权人）、世桥公司（保证人，即开发商或售房单位）签订《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同（抵押加阶段性保证借款）》，约定贷款人向借款人提供贷款113万元用于购买涉案房屋。 审理中，世桥公司提交建设银行客户回单若干，以证明涉案房屋的贷款均由世桥公司归还。世桥公司承诺涉案房屋的后续贷款均由世桥公司负责偿还，亦同意负担本案诉讼费用。审理中，***认可其从未支付过房屋贷款，从未使用过涉案房屋，涉案房屋产权未登记至***名下。 另，北京市朝阳区××号的行政地址已变更为北京市朝阳区××号。 本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。世桥公司与***签订《商品房买卖合同》，表面虽系就涉案房屋买卖达成一致意思表示，但合同签订后，***并未向世桥公司支付首付款，亦未偿还银行贷款；世桥公司未向***交付涉案房屋。***虽主张其与郏嘉构成借名买房关系，但对此未提交证据予以证明，郏嘉对借名买房的事实亦不予认可。因此本院对于***的辩称意见不予采信，认定世桥公司与***所签合同应属无效，涉案房屋的商品房预售合同备案亦应予解除，世桥公司的诉讼请求本院依法予以支持。世桥公司同意负担本案诉讼费，本院不持异议。 第三人郏嘉、广日公司、九州公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院视为其放弃质证及答辩的权利，依法缺席审理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下： 一、确认原告北京世桥房地产开发有限公司与被告***于2002年9月25日就北京市朝阳区××号房屋签订的《商品房买卖合同》自始无效； 二、被告***于本判决生效之日起十日内协助原告北京世桥房地产开发有限公司办理北京市朝阳区××号房屋的商品房预售合同备案登记的解除手续。 案件受理费17545元，由原告北京世桥房地产开发有限公司负担（已负担）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二二年七月二十六日 法官助理　王　潇 书 记 员　赵　雯