某某、全丹峰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

福建省福州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)闽01民终7215号

上诉人（原审原告）：***，女，***年11月15日出生，汉族，住福州市鼓楼区。

上诉人（原审原告）：全丹峰，男，1972年9月15日出生，汉族，住福州市鼓楼区。

两上诉人共同委托诉讼代理人：陈群，福建汇德律师事务所律师。

两上诉人共同委托诉讼代理人：张晨曦，福建汇德律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：福州地铁集团有限公司，住所地福州市台江区达道路156号。统一社会信用代码91350100689352***11。

法定代表人：潘红卫，总经理。

委托诉讼代理人：郭宜泉，福建瀛榕律师事务所律师。

委托诉讼代理人：龚建华，福建瀛榕律师事务所律师。

上诉人***、全丹峰因与被上诉人福州地铁集团有限公司(以下简称“地铁公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初167号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

***、全丹峰上诉请求：撤销原判，发回重审或改判地铁公司直接向***、全丹峰支付租用35.98㎡商铺补偿费（自2016年1月1日起至2016年11月19日止按每月6530元计算，自2016年11月20日起按每月7183元计算，此后每年11月21日起按每月租金标准上浮10%）；一、二审诉讼费由地铁公司承担。事实和理由：（一）***、全丹峰共收到谢家洺汇来的2016年1月至9月的商铺租金共计14729.8元，该款既非地铁公司支付，又明显低于《地铁1号线福州火车站站施工租用福州火车站地下淘宝城用地补偿合同书》（以下简称《补偿合同》）约定的租金标准，一审判决对此未予认定。（二）福州地源房屋征收工程处（原福州地源拆迁工程处，以下统一简称“地源征收工程处”）是地铁公司的代理人，地铁公司向其付款，不代表已向***、全丹峰付款，一审法院认定地铁公司向地源征收工程处支付租金即完成了支付义务不当。（三）***、全丹峰于2016年10月即以律师函的形式要求与地铁公司重新商定租金标准和支付方式，磋商不成后又提起本案诉讼，一审法院认为***、全丹峰未提出异议有误。（四）2015年12月31日前，各业主应得租金的分配方式为，先以《补偿合同》约定的补偿标准计算整个商场的补偿款，再按各业主投资所占整个商场投资的比例进行分配。租金的支付方式为，先由地铁公司将租金支付给地源征收工程处，再由地源征收工程处支付给风和公司，然后由风和公司支付到张剑樟等人的共管账户、最后从共管账户支付到***、全丹峰账户。但2016年1月1日至今，因《福州火车站站前地下广场全体业主与开发商长城人防空间开发有限公司谅解备忘录》（以下简称《谅解备忘录》）约定的期限届满、***、全丹峰又解除了对风和公司的委托，前述租金分配和支付方式已无法实际履行。作为所有权人，***、全丹峰有权直接向地铁公司提出按商铺自有面积支付补偿费的要求。（五）地铁公司擅自与未取得合法授权的张剑樟等四人等签订《地铁1号线福州火车站站施工租用福州火车站地下淘宝城用地补偿资金委托拨付协议》（以下简称《委托拨付协议》），约定仍按投资比例分配租金，并将支付方式变为地铁公司支付给地源征收工程处，地源征收工程处再汇到张剑樟等四人共管账户，最后由该共管账户支付给***、全丹峰。该协议对***、全丹峰并无约束力，地铁公司对不足部分负有直接对***、全丹峰进行补足的义务。

地铁公司辩称，（一）地铁公司已将2016年1至9月的租金据实发放到地源征收工程处的监管账户，后者也已将该款层层发放到每个业主。（二）《补偿合同》到期后各方均未提出解除，地铁公司继续租用店铺，并按约定标准和方式支付补偿费，***、全丹峰也认为《补偿合同》继续有效，双方形成不定期租赁关系。（三）依《补偿合同》约定，地铁公司将款项支付给地源征收工程处即已完成付款义务，***、全丹峰要求直接向其支付无事实和法律依据。（四）《补偿合同》中的租金标准是基于《谅解备忘录》约定的租金分配方式确定的，备忘录约定按投资比例分配收益，该分配方式综合考虑了对其他未被租用店铺的补偿（因其生意受影响），还包括物业费、公共部分水电费公摊以及设备养护费等管理费，租金标准已经调高。***、全丹峰要求按该租金标准乘以商铺面积计算其应得补偿费没有依据。（五）地源征收工程处并非地铁公司的代理人，二者为独立的法律主体。（六）地铁公司租用***、全丹峰的商铺是为了公共利益即城市地铁建设，《委托拨付协议》是在市政府的协调下签订的，约定的履行方式与《补偿合同》基本相同，亦得到绝大多数业主的支持。在公共利益面前，***、全丹峰对物权的行使应受适当限制。

***、全丹峰向一审法院起诉请求：地铁公司向***、全丹峰支付租用35.98㎡商铺补偿费（自2016年1月1日起至2016年11月19日止按每月6530.3元、自2016年11月20日起按每月7183.33元计算）。

一审法院认定事实：位于福州市晋安区铺位系***、全丹峰所有。2005年3月13日，***、全丹峰与其他购买财富第一街铺位的业主（合同甲方）均各自与福建三杰商业经营管理有限公司（合同乙方）签订《委托经营租赁合同》，约定：将该商铺委托乙方对外出租并统一经营管理；期限十年，委托租赁的起始时间以甲方向乙方交付该商铺时间的次日；乙方按照商铺总价值×年回报率方式计算并付给甲方租金（指代收租金），其中第1-5年的年租金回报率为7%、第6-8年年租金回报率为8%、第9-10年回报率为10%；乙方高于约定向租户收取的租金部分作为其接受违约出租和经营管理的报酬；甲方应交纳的税收由三杰公司代收代缴；甲方不得有干涉乙方自主经营权的义务。

2008年12月24日，财富第一街经审批成立福州火车站站前地下广场财富第一街第一届业主委员会（以下简称财富第一街业委会）。后福建三杰商业经营管理有限公司因经营不善并卷走商户押金而停业，导致该楼盘管理失控。为使重新招商顺利实施，财富第一街业委会于2009年2月与该楼盘开发建设单位长城公司签订《福州火车站站前地下广场全体业主与开发商长城人防空间开发有限公司谅解备忘录》，约定：第一，根据全体业主与福建三杰商业经营管理有限公司签订的十年《委托租赁合同》，原定从2009年起至2015年止的七年时间的年租回报率调整为5%、5%、6%、6%、6%、8%、8%；第二，所有业主每年获得的资金回报，根据经营管理财富第一街产生的实际效益来计算，实行同质同价分配，每位业主以其拥有的店铺总价值在财富第一街总价值所占份额来分得租金；第三，长城公司应将其拥有的3210平方米财富第一街商铺所产生租金收益补偿其他业主，直至补足所有业主从2009年起至2015年止计44%收益；第四，长城人防空间开发有限公司以大业主身份设立新的商业物管公司，负责管理财富第一街商场，业主委员会要全力配合；第五，财富第一街业委会负责做好全体业主意见统一工作，取得全体业主委托、管理新商场的授权，并以公告或其他方式解除与福建三杰商业经营管理有限公司的委托租赁关系；第六，双方同意由业主代表去政府有关部门沟通，并在政府相关部门主持见证下确定上述事项；第七，本备忘录经长城公司和财富第一街业委会所有委员共同签署并在业委会取得全体业主（业主代表会议决议授权）书面授权后既具有合同效力。随后，长城人防空间开发有限公司和财富第一街业委会所有委员均在备忘录上签名。

2009年11月23日，财富第一街业委会（委托人）向风和公司（受托人）出具授权委托书，约定：委托人受财富第一街大多数业主委托，依据《谅解备忘录》的约定，对全体业主位于财富第一街的商铺进行管理、监督，现委托人将该物业委托给受托人进行租赁经营管理，由受托人对外招商，引进商户进场经营。《委托经营租赁合同》由业主与受托人另行协商签订。后双方未再另行签订《委托经营租赁合同》，风和公司对铺位进行了实际管理。

2012年11月20日，地铁公司（乙方）因城市地铁施工需要租用了含***、全丹峰铺位在内的第八分区和第九分区的部分商铺，为此，其与风和公司（甲方）以及代理人地源征收工程处（丙方）、见证人福州市火车站地区综合管理处（丁方）签订了《补偿合同》，约定：租用期限从2012年11月20日起至2014年11月19日止，计24个月；租用商铺补偿费标准150元/㎡·月×3108.62㎡=466293元/月，466293元×24个月=11191032元；租用商铺补偿费用含也业主投资损失补偿（133元/㎡·月），以及物业服务费、公摊部分水电费公摊及设备维护费等（17元/㎡·月）；协议生效后，由乙方将前三个月补偿费用计140万元汇入丙方监管账户，后续补偿费用乙方按季度拨付到位；丙方每月10日前将补偿费用汇入甲方的指定银行账户；若乙方租用商铺超过合同期限的，即从2014年11月20日后每年递增10%的租用商铺补偿费。合同签订后，地铁公司即对站前地下广场财富第一街进行围档施工。后风和公司未尽共同监管、保管义务，致使共管账户中的部分保证金被挪作他用。

***、全丹峰等部分业主于2015年8月18日委托福建汇德律师事务所向风和公司发出律师函，以风和公司存在违约为由告知自风和公司收到函件之日起终止对其的授权，风和公司不得再收取2015年7月1日起属于***、全丹峰的补偿款等款项。该函件风和公司已于次日收到。***、全丹峰等部分业主曾于2015年11月12日诉至该院，要求确认其与风和公司间的委托租赁合同关系已于2015年8月19日解除。2016年6月12日，该院判决该委托租赁合同关系于2015年8月19日解除。

2016年8月31日，因风和公司委托经营期限到期，无法继续履行合同，地铁公司（乙方）与张剑樟、林宝英、谢家洺、薛梅峰（甲方）、地源征收工程处（丙方）、福州市火车站地区综合管理处（丁方）签订了《地铁1号线福州火车站站施工租用福州火车站地下淘宝城用地补偿资金委托拨付协议》，约定：本协议补偿款支付期限自2016年1月1日起至火车站地下淘宝城征收公告发布之日；根据原合同（即补偿合同）第四条约定，乙方每月应支付地下淘宝城产权人的投资回报损失为181.5元/㎡，即每月应支付补偿金额为181.5元/㎡×3108.62㎡=564214.53元；鉴于丙方为借地补偿款监管单位，负责监管甲方按时将借地补偿款足额发放给各产权人，本协议生效后，乙方首期向丙方监管账户拨付2016年1月1日至2016年5月31日期间补偿费用，计***21072.65元，后续补偿费用按本协议执行情况适时拨付；经甲方申请，乙方同意将借地补偿资金通过丙方账户汇入甲方开设的共管账户，按月发放；甲方须严格按照以下分配原则向相关业主分配补偿款：（1）地下淘宝城全体产权人的投资回报损失，参照2014年11月20日至2015年11月19日期间的补偿标准，即每月按146.3元/㎡补偿，补偿总金额为454791.11元，具体分配方式按照《谅解备忘录》第二条约定执行；（2）《补偿合同书》约定的物业服务费、公共部分水电公摊，设备维护费及2016年上浮10%部分，即每月35.2元/㎡补贴，由《补偿合同》施工红线内业主按照产权面积享受。

2016年10月18日，***、全丹峰委托福建汇德律师事务所分别向地铁公司和地源征收工程处发出《律师函》，告知委托人与风和公司的委托租赁关系于2015年8月19日已经解除，商铺现由委托人自行管理，不同意地铁公司提出的将属于委托人的用地补偿款先行汇入地源征收工程处账户，由地源征收工程处汇入张剑樟等四人共管账户，再经由张剑樟等四人共管账户汇至委托人账户，要求地铁公司及地源征收工程处暂停发放属于委托人的用地补偿款，并重新商定支付方式。该函件地铁公司和地源征收工程处均于次日收到。后因双方就商铺租用补偿费标准及支付方式无法达成一致意见，***、全丹峰等部分业主遂诉至一审法院。

2016年9月18日，地源征收工程处向地铁公司申请发放福州火车北站地下淘宝城商铺2016年1月1日至2016年9月30日的租地补偿款共计5077930.77元。9月20日地铁公司复函：因此前预拨的“地铁1号线斗门站省化肥公司宿舍征收项目”补偿款还有余款约870万元，现同意将余款部分用于支付福州火车北站地下淘宝城商铺租地补偿款。2016年10月11日，地源征收工程处向张剑樟等四人转账5077930.77元,诉讼过程中，地铁公司同意其之前拨付的“地铁1号线斗门站省化肥公司宿舍征收项目”补偿款余款部分用于支付福州火车北站地下淘宝城商铺2016年10月1日至2017年2月3日期间借地补偿款，共计2313279.57元。

2017年2月4日，福州市晋安区人民政府作出晋房征【2017】5号征收决定，决定征收站前路北侧，火车北站南广场范围内国有土地所有地下商业用房。2017年5月31日福州市城市地铁有限责任公司经工商行政管理部门核准更名为福州地铁集团有限公司。

一审法院认为，根据2012年11月20日，风和公司、地铁公司、地源征收工程处、福州市火车站地区综合管理处签订的《补偿合同》约定，讼争商铺租用期限从2012年11月20日起至2014年11月19日止；补偿费用地铁公司按季度拨付至地源拆迁处监管账户；租用商铺补偿费用标准为150元/㎡·月，每月补偿费用计150元/㎡·月×3108.62㎡=466293元，若地铁公司租用商铺超过合同期限的，即从2014年11月20日后每年递增10%的租用商铺补偿费。该《补偿合同》期限届满后，地铁公司按照原《补偿合同》中约定的支付方式及每年补偿费递增10%的标准继续向福州地源房屋征收工程处支付商铺补偿费至作出征收公告止即2017年2月3日，其已经完成付款义务；***、全丹峰在收到上述补偿费后一段时间内未提出异议；亦未提供证据证明双方在原《补偿合同》期限届满后的履行过程中已经改变了原支付标准及支付方式，故***、全丹峰主张按照自有商铺面积计算商铺补偿费并直接向其支付补偿费，不予支持。

一审法院判决：驳回***、全丹峰的诉讼请求。案件受理费17***元，由原告***、全丹峰负担。

二审中，当事人未提交新的证据，双方对一审查明的事实均无异议，本院确认一审法院查明的事实正确。

另查明，在风和公司的委托经营期限届满后，就福州火车站站前地下广场商铺业主反映的租金交付问题，福州市政府办公厅曾介入协调。《委托拨付协议》载明，该协议是“根据市政府办公厅协调意见，应甲方（即张剑樟、林宝英、谢家洺、薛梅锋）的要求”协商确定的。在案证据体现，薛梅锋是在《谅解备忘录》上签字的财富第一街业委会委员，另三人为商铺业主。

本院认为，《补偿合同》约定的期限届满后，虽然各方未订立新的合同，但地铁公司仍按该合同约定的支付方式及补偿费标准向地源征收工程处支付商铺补偿费，***、全丹峰也实际收到补偿费。后虽因***、全丹峰解除对风和公司的委托而导致情况发生变化，但此后签订的《委托拨付协议》除因该情况对补偿费的支付方式略有变更外，基本延续了《补偿合同》的约定。在双方未就租金分配和支付方式的变更达成合意的情况下，***、全丹峰主张地铁公司直接向其支付补偿费，依据不足，且根据***、全丹峰上诉状中所述，前后两种支付方式仅存在风和公司是否参与的不同，故支付方式的变更对其权益并无不利影响。张剑樟等四人作为业主代表或财富第一街业委会委员，在福州市政府的协调下与地铁公司等签订《委托拨付协议》，系代表全体业主的利益，绝大多数业主亦未就此提出异议，在此情况下，***、全丹峰的权利行使亦应受适当限制。

风和公司系受财富第一街业委会委托，对全体业主的商铺进行租赁经营管理，其所签《补偿合同》中的租金标准系针对整个商场而非每个独立的商铺，而每位业主应得的补偿费除受该租金标准影响外，还受如何对整个商场的补偿费进行分配的影响。《补偿合同》同时对二者进行约定，可认定二者之间具有对应关系，不同的分配方式将对应不同的租金标准。***、全丹峰在主张其应得补偿费时，一方面要求采用《补偿合同》约定的租金标准，另一方面却要求采用与该合同约定不同的租金分配方式，该主张并不合理，本院不予支持。

综上，***、全丹峰的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费，按一审判决执行。二审案件受理费17***元，由上诉人***、全丹峰负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　陈光卓

审 判 员　薛闳引

审 判 员　陈　辉

二〇一七年十二月二十二日

法官助理　林星星

书 记 员　刘　琳