佛山市益飞房地产开发有限公司、文可快等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

广东省佛山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤06民终757号

上诉人（原审被告）：佛山市益飞房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区。

法定代表人：刘广元。

委托诉讼代理人：蒋龙辉，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：文可快，男，汉族，住广西来宾市兴宾区。

被上诉人（原审原告）：***，女，汉族，住广东省广州市从化区。

上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：杨伟伟，广东泽正律师事务所律师。

上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：吴鸿新，广东泽正律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：佛山市博艺盛世装饰有限公司，住所地广东省佛山市三水区。

法定代表人：王建。

被上诉人（原审被告）：广东南海农村商业银行股份有限公司三水支行，住所地广东省佛山市三水区。

负责人：郭炬佳。

委托诉讼代理人：张鑫莹，广东至高律师事务所律师。

委托诉讼代理人：招伟松，广东至高律师事务所律师。

上诉人佛山市益飞房地产开发有限公司（以下简称益飞公司）与文可快、***、佛山市博艺盛世装饰有限公司（以下简称博艺公司）、广东南海农村商业银行股份有限公司三水支行（以下简称南海农商三水支行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2020）粤0607民初2797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

益飞公司上诉请求:1.撤销一审判决，驳回文可快、***全部诉讼请求，或者将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由文可快、***承担。事实和理由:一、益飞公司与文可快、***签订的《商品房买卖合同》无解除必要，继续履行能实现各方合同目的，节约社会资源。涉案房屋早已基本具备交付条件，继续履行《商品房买卖合同》，买卖双方均能实现其订立合同的目的。涉案小区已于2020年6月1日进行了一次竣工联合验收，佛山市自然资源局也于2020年7月3日通过了该建设项目的规划验收，目前只有档案资料归集工作未完成，其他如《房屋测绘报告》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》等均早已完成。涉案房屋通水、通电、通燃气、小区有物业管理，且小区已有约三十来户入住。涉案房屋现已完全具备交付与居住条件，文可快、***继续履行合同完全可以实现合同的目的，涉案《商品房买卖合同》并无解除的必要。至于逾期交房的损失，益飞公司也愿意依照合同约定向文可快、***支付违约金作为补偿。

二，益飞公司与文可快、***于2018年5月22日签订《商品房买卖合同》，合同约定的交房日期为2019年12月31日，虽然合同有约定如逾期交房超过90日，买方有权解除合同，但事实上益飞公司逾期交房基本是由于政策、法规的变化及疫情的影响造成，并非可由益飞公司所能掌控。因此，应相应延长益飞公司的交房日期，故涉案《商品房买卖合同》并未达到合同约定的解除条件。首先，由于配电工程受到政府报建流程变更及××不可抗力的影响。广东威顺电力工程有限公司承包了本案小区XX轩花园配电站配电工程，原定于2019年8月验收送电，但由于政府报建流程发生变化，一直到2019年年底也未完成。而年后由于××不可抗力的影响，涉案小区项目电源接入线路金本变电站金工线属于疫情保供电线路（有生产口罩企业使用该线路供电），无法停电施工，直到2020年5月20日验收配电才完成。其次，受新法律法规影响，规划条件变更，加上原有市政排污管网不完善。《佛山市排水管理条例》于2019年7月1日起施行，规定排水设施建设实施雨污分流。新建住宅的阳台（露台）排水应当接入单独设置的污水管道，并接入市政污水管网。已建成住宅的阳台（露台）末单独设置污水管道的，市、区人民政府应当进行改造或者整治。而涉案小区物业“XX轩”的建设，是于2016年规划报建，依照当年规划报建要求，并不强制要求故也未作雨污分流设计，所以在建设项目基本完工准备验收时，为符合法规要求，又需要整改这一部分，但由于前期施工已完工，此部分工程涉及管网重新施工，加上原设计图市政排污排水是排向塘九路。由于金本当地市政管网不完善，造成塘九路还没有安装完善市政管网，故后期被迫变更排污排水方向，市政排污排水变更后排向工业南路接入市政管网。但是这样要经过当地他人的宅基地，当时遭到了周边部分村民的抵制，虽经多方协调解决此事，却由此造成工期拖延。再次，由于住建部门对小区新提出了管道燃气到户要求。涉案XX轩住宅项目，由于金本当地燃气主管网安装不完善，本项目原设计规划是没有燃气（周边居民基本使用罐装液化气），验收时只要到燃气公司开具“燃气未到当地证明”说明即可验收。然而，2019年5月份土建验收时，住建部门提出民生生活应该设置管道燃气到户，要求由开发公司牵头组织燃气公司开通管道燃气到户并出资。因此益飞公司花费了大量的时间跟当地住建部门、燃气公司相关人员沟通，燃气公司派出燃气专业人员现场勘查（包括路面路线勘察、驳接点勘察等工作），最后才确定可行方案，可以在金本小学前300多米的金辉公寓前的燃气主管驳接过来，总长度约1.3公里。燃气主管道施工花费4个多月，造成交楼期拖后。所以，如前所述，若非由于配电工程受到政府报建流程变更及××不可抗力的影响、新法规的实施导致规划条件改变、涉案小区当地排水管网、燃气管网安装不完善，益飞公司不会逾期交房超过90日，因此应当免除益飞公司迟延交房的责任，准许益飞公司迟延交付，涉案《商品房买卖合同》并不符合解除条件。

三、文可快、***与博艺公司签订的《室内装修委托合同》、文可快、***与南海农商三水支行签订的《购房借款及担保合同》及《个人借款及担保合同》，均合法有效，依据合同相对性的原理，与益飞公司无关，法院无须判令解除上述合同;即使判令解除，也不能直接判令益飞公司承担文可快、***与南海农商三水支行签订的借款及担保合同项下的还款义务。至于《商品房买卖合同》解除后文可快、***所受损失，可依照该双方合同的约定由益飞公司承担。即使法院判决解除益飞公司与文可快、***签订的《商品房买卖合同》，依据合同相对性的原理，益飞公司也只应依该合同的约定承担责任，而不应将文可快、***与南海农商三水支行签订的《购房借款及担保合同》及《个人借款及担保合同》项下的还款义务转由益飞公司直接来承担。

南海农商三水支行辩称，一、文可快、***与益飞公司之间的《商品房买卖合同》及与博艺公司之间的《室内装修委托合同》是否应予解除，与南海农商三水支行无关，由法院依法审查。益飞公司、博艺公司是否存在违约行为，或其违约行为是否导致合同目的不能实现，足以达到解除合同的条件，均与南海农商三水支行无关，由法院依法审查。

二、如法院认为《商品房买卖合同》《室内装修委托合同》及《购房借款及担保合同》《个人借款及担保合同》应予解除，应判决益飞公司直接向南海农商三水支行支付文可快、***在《购房借款及担保合同》及《个人借款及担保合同》项下尚未清偿完毕的全部贷款本息，对于益飞公司未清偿完毕的剩余债务，文可快、***应承担连带清偿责任。南海农商三水支行在履行《购房借款及担保合同》及《个人借款及担保合同》中并不存在任何违约行为，亦无任何过错，不论《商品房买卖合同》及《室内装修委托合同》是否解除，均不应损害南海农商三水支行在《购房借款及担保合同》及《个人借款及担保合同》项下享有的权利。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定:商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《购房借款及担保合同》第23条约定:借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房借款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务;如售房人未将购房借款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。故，根据上述法律规定及合同约定，如法院审查后认为《商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》及《购房借款及担保合同》、《个人借款及担保合同》应予解除，应判决益飞公司直接向南海农商三水支行支付文可快、***在《购房借款及担保合同》及《个人借款及担保合同》项下尚未清偿完毕的全部贷款本息，对于益飞公司未清偿完毕的剩余债务，文可快、***应承担连带清偿责任。

文可快、***辩称，一、一审法院判决解除文可快、***与益飞公司之间的《商品房买卖合同》依据充分，应予以维持。益飞公司至今仍然未向文可快、***出示有效的竣工验收合格证等文件以证明涉案房屋确实达到可以交付的条件，益飞公司要求文可快、***继续履行合同纯属无理要求。文可快、***当时购买涉案房屋的目的是为解决小孩入学问题，但益飞公司一再拖延交付涉案房屋，致使文可快、***不得不花费大量的资金成本通过其他途径解决小孩的入学问题。现文可快、***一家均在广州定居，小孩入学问题已经在广州解决。可见，文可快、***的合同目的已因益飞公司的根本违约行为而落空，双方不具备继续履行合同的可能性。首先，依据《商品房买卖合同》第十一条，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付商品房以及第十二条逾期交付的责任第一款第二点，逾期超过90日，买受人有权解除合同。本案中，益飞公司逾期交房远超90天，解除合同的条件已经成就，文可快、***依法享有单方解除权。故，一审法院判令解除买卖合同的依据充分。其次，益飞公司在上诉状所称，涉案小区已于2020年6月1日进行了一次竣工联合验收，佛山市自然资源局也于2020年7月3日通过了建设项目规划验收，目前只有档案资料归集这样一项工作未完成等，均未提供相应的证据进行举证，亦不能反映涉案房屋已经通过竣工验收，可以达到交付使用的状态。据文可快、***从其他业主信访的过程中了解到，佛山市三水区住房城乡建设和水利局的反馈意见:截止2020年8月7日为止，XX轩(即涉案物业)仍未达到交付使用条件。

二、文可快、***与益飞公司之间房屋买卖合同履行过程中不存在不可抗力等因素，益飞公司应当为自己的违约行为承担相应的法律后果。2019年12月31日疫情并未大规模爆发，国家对疫情进行管控隔离是在2020年1月23日才开始，疫情爆发时间已经远远超过合同约定交房之日。且广东在2020年2月9日起，已经大规模地进行了全面复工复产。益飞公司从复工之日起至今长达1年多的时间，均未能向文可快、***提供任何证据证明涉案房屋达到可以交付的条件。益飞公司需要完成天然气铺设是合同约定的义务，其应当在合同订立时合理安排工程规划和建设的时间，而不是在无法按期交付涉案房屋时，以住建局新提出的要求为由推脱责任。《商品房买卖合同》第四章第十条商品房相关设施交付条件中第4小点关于燃气的约定，交付时需要完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气的供应。故益飞公司在签署合同承诺了交付房屋必须完成天然气管道铺设。无论住建局在2019年5月份是否提出天然气到户的要求，益飞公司仍然需要依据合同完成涉案房屋天然气管道的铺设。且，依据合同约定关于基础设施设备的交付若任一项在交付日没有达到交付条件，出卖人按照合同第十二条约定承担逾期交付责任，而这逾期交付责任已经明确文可快、***在逾期交付的第90日后享有单方解除权。

三、一审法院判令解除文可快、***与博艺公司的《室内装修委托代理合同》及与南海农商三水支行的《购房借款及担保合同》和《个人借款及担保合同》，节省了司法资源，减少了当事人诉累。同时，一审法院判令益飞公司对文可快、***的还款义务承担连带清偿义务，保障了各方当事人的合法权益。2008年2月4日在最高人民法院关于印发《民事案件案由规定》的通知(法发汇2008]1I号)中指出:“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系，属于主从关系的，人民法院应当以主法律关系确定案由，但当事人仅以从法律关系起诉的，则以从法律关系确定案由;不属于主从关系的，则以当事人诉争的法律关系确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由。”从以上规定可以看出，基于不同法律关系的多个诉讼请求可以一案合并审理。本案中，文可快、***与博艺公司和南海农商三水支行之间的合同关系是建立在与益飞公司的合同基础，若文可快、***与益飞公司的合同无法继续履行，那其他的合同亦丧失了继续履行的基础，故一审法院在判决解除与益飞公司签署的房屋买卖合同的同时，判决解除文可快、***与博艺公司的《室内装修委托代理合同》及与南海农商三水支行的《购房借款及担保合同》和《个人借款及担保合同》，明显节省了司法资源，减少了当事人的诉累，有效防止矛盾判决情况的发生。

博艺公司未提出答辩意见。

文可快、***向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除文可快、***与益飞公司于2018年5月22日签订的《商品房买卖合同(预售)》；2.判令解除文可快、***与博艺公司签订的《室内装修委托合同》；3.判令解除文可快、***与南海农商三水支行签订的《购房借款及担保合同》及《个人借款及担保合同》；4.判令益飞公司返还文可快、***购房首期款187508元、物业维修基金6175元以及房屋装修首期款70449元；5.判令益飞公司偿还文可快、***已向南海农商三水支行偿付的购房贷款本息61079.76元及装修贷款本息32545.92元(购房贷款从2018年7月26日暂计至2020年6月26日期间共24个月，装修贷款从2018年8月27日暂计至2020年6月26日期间共23个月)；6.判令益飞公司赔偿文可快、***购房首期款及装修首期款的利息损失，其中2019年12月31日前的利息损失为25330.35元（以257957元为本金，从2018年5月22日起按照年利率6%计算)，2019年12月31日后的利息损失按照年利率24%计至购房款首期付款实际清偿之日止，暂计至起诉之日即2020年6月8日为27357.11元；7.判令益飞公司偿还文可快、***与南海农商三水支行签订的《购房借款及担保合同》及《个人借款及担保合同》项下剩余的贷款本息；8.本案诉讼费用由益飞公司、博艺公司、南海农商三水支行承担。

一审法院认定事实：益飞公司是位于佛山市三水区的开发商。2018年5月6日，文可快、***向益飞公司订购XX轩某房屋（以下简称涉案房屋），并支付定金10000元。2018年5月8日，文可快、***又向益飞公司支付购房定金40000元。

2018年5月21日，文可快、***与博艺公司签订《室内装修委托合同》，合同约定：由博艺公司安排有资质的装修单位负责对涉案房屋的装修，委托服务总包干价为190449元，装修交付时间为2019年12月31日；文可快、***支付全部装修款的30.6%即70449元作为首期款，剩余装修款120000元于2018年5月21日前办理银行按揭，并按照按揭款方式付款。合同签订后，文可快、***向博艺公司支付了装修首期款70449元。

2018年5月22日，文可快、***与益飞公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20XXXXXXXXXX05；房屋唯一码：1XXXXX5），合同约定：文可快、***向益飞公司购买涉案房屋，房屋总价款为617508元；自本合同网签之日起7日内，文可快、***需支付全部房价款的30.37%即187508元作为首期款；剩余房款430000元，文可快、***应于2018年5月22日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；房屋应在2019年12月31日前交付；房屋交付时，应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；除不可抗力外，逾期交付房屋在90日之内的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，益飞公司每日按总房款的万分之0.5的标准向文可快、***支付违约金；逾期未交付房屋超过90日的，文可快、***有权解除合同，益飞公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还文可快、***已付全部房款（含已付贷款部分），并自文可快、***付款之日起按年利率4.9%支付利息，以及按全部房款的1%支付违约金。

2018年5月22日，文可快、***向益飞公司支付房屋首期款137508元以及房屋维修基金6175元。

2018年5月31日，南海农商三水支行与文可快、***共同签订《购房借款及担保合同》，合同约定：南海农商三水支行向文可快出借430000元，***对借款承担连带保证责任；借款期限为360个月，即从2018年5月31日起至2048年5月31日止；借款利率以对应档次的中国人民银行贷款基准利率为基础上浮20%；借款由南海农商三水支行一次性划入文可快指定收款人即益飞公司的账户；还款方式为每月偿付等额贷款本息；文可快、***将涉案房屋作为借款抵押物。合同还约定：借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施；本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务；如售房人将购房借款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房借款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。2018年6月26日，南海农商三水支行向文可快发放贷款430000元，并将款项汇入益飞公司的账户。2018年6月28日，南海农商三水支行取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。自2018年7月起，文可快、***每月向南海农商三水支行偿还《购房借款及担保合同》项下的贷款本息2544.99元，截止2020年6月26日，累计偿还贷款本息61079.76元（2544.99元/月×24个月），尚欠贷款本金418874.03元。

2018年7月27日，南海农商三水支行与文可快、***共同签订《个人借款及担保合同》，合同约定：文可快向南海农商三水支行借款120000元用于涉案房屋装修，***对借款承担连带保证责任；借款期限为120个月，即从2018年7月27日起至2028年7月27日止；借款利率以对应档次的中国人民银行贷款基准利率为基础上浮50%；借款由南海农商三水支行一次性划入博艺公司的账户；还款方式为每月偿付等额贷款本息。2018年7月27日，南海农商三水支行向文可快发放贷款120000元，并将款项汇入博艺公司的账户。自2018年8月起，文可快、***每月向南海农商三水支行偿还《个人借款及担保合同》项下的贷款本息1415.04元，截止2020年6月27日，累计偿还贷款本息32545.92元（1415.04元/月×23个月），尚欠贷款本金103258.67元。

另查明，截至本案庭审之日，涉案房屋已装修完毕，但益飞公司尚未取得XX轩楼盘的建设工程竣工验收备案证明文件，也未将涉案房屋交付文可快、***。

再查明，一审法院向益飞公司送达本案起诉状的日期为2020年6月20日，向博艺公司和南海农商三水支行送达本案起诉状的日期均为2020年6月23日。

诉讼中，文可快、***申请撤回关于要求益飞公司赔偿装修首期款70449元的利息损失的请求。

一审法院认为，本案涉及商品房买卖合同关系、商品房装修合同关系、商品房按揭贷款合同关系。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.涉案《商品房买卖合同（预售）》、《室内装修委托合同》、《购房借款及担保合同》、《个人借款及担保合同》应否予以解除？2.若上述合同应予解除，合同解除后果应如何处理？

关于争议焦点1。文可快、***与益飞公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。益飞公司作为XX轩楼盘的开发商，按约交房系其基本合同义务。根据涉案《商品房买卖合同（预售）》的约定，涉案房屋应于2019年12月31日前交付；房屋交付时，应取得建设工程竣工验收备案证明文件；除不可抗力外，逾期未交付房屋超过90日的，文可快、***有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据查明的事实，截止本案庭审之日即2020年7月14日，益飞公司尚未取得XX轩楼盘的建设工程竣工验收备案证明文件，也未将涉案房屋交付文可快、***。因益飞公司逾期交楼已超7个月，《商品房买卖合同（预售）》约定的解除条件已成就，故文可快、***现主张解除涉案《商品房买卖合同（预售）》，符合合同约定，且符合法律规定，一审法院予以支持。益飞公司主张XX轩楼盘因改造排水排污管网、燃气管道和发生新冠疫情而导致逾期交楼，故解除合同的条件未成就。对此一审法院认为，益飞公司提供的《XX轩项目市政排污排水特别说明》和《XX轩项目燃气安装特别说明》属于其单方制作的证据，文可快、***对此不予认可，故不能证明其主张的事实。即便XX轩楼盘确因改造排水排污管网、燃气管道而导致逾期交楼，但改造排水排污管网、燃气管道并不属于不可抗力，故不构成益飞公司逾期交楼的法定理由。对于新冠疫情，虽属于不可抗力，但新冠疫情大范围爆发并开始影响本市各行各业是在约定的交楼时间之后，且新冠疫情导致全面停工停产仅一两个月的时间，但益飞公司已逾期交楼超7个月，故新冠疫情亦不构成益飞公司逾期交楼的法定理由。综上，益飞公司主张解除合同的条件未成就缺乏法律依据，一审法院不予采纳。因涉案《商品房买卖合同（预售）》已在房管部门办理了网签登记手续，故合同被解除后，文可快、***应协助益飞公司办理网签登记注销手续。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此，在涉案《商品房买卖合同（预售）》已被解除的情况下，文可快、***委托博艺公司装修涉案房屋的目的，以及向南海农商三水支行借款支付购房款和装修款的目的均已经无法实现，故其请求一并解除涉案《室内装修委托合同》、《购房借款及担保合同》、《个人借款及担保合同》合法合理，一审法院亦予以支持。

《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因益飞公司于2020年6月20日收到文可快、***的起诉状，博艺公司和南海农商三水支行于2020年6月23日收到文可快、***的起诉状，故一审法院确认涉案《商品房买卖合同（预售）》的解除日期为2020年6月20日，《室内装修委托合同》、《购房借款及担保合同》、《个人借款及担保合同》的解除日期为2020年6月23日。

关于争议焦点2。根据涉案《商品房买卖合同（预售）》的约定，逾期未交付房屋超过90日的，文可快、***有权解除合同，益飞公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还文可快、***已付全部房款（含已付贷款部分）。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因此，在涉案《商品房买卖合同（预售）》、《购房借款及担保合同》解除后，益飞公司应向文可快、***返还已付房款187508元（10000元+40000元+137508元）、物业维修基金6175元，并偿还文可快、***已还的《购房借款及担保合同》项下的购房贷款本息（暂计至2020年6月26日为61079.76元），以及向南海农商三水支行偿还《购房借款及担保合同》项下剩余的购房贷款本息（利息按合同约定的利率计算）。因涉案房屋已装修完毕，且房屋在合同解除后归益飞公司所有，益飞公司取得相应的装修利益，故益飞公司应向文可快、***返还房屋装修首期款70449元，并偿还文可快、***已还的《个人借款及担保合同》项下的装修贷款本息（暂计至2020年6月27日为32545.92元），以及向南海农商三水支行偿还《个人借款及担保合同》项下剩余的装修贷款本息（利息按合同约定的利率计算）。在益飞公司清偿剩余贷款本息后，南海农商三水支行以及文可快、***应及时办理涉案房屋的抵押预告登记注销手续。

《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据涉案《商品房买卖合同（预售）》的约定，逾期未交付房屋超过90日的，文可快、***有权解除合同，益飞公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还文可快、***已付全部房款（含已付贷款部分），并自文可快、***付款之日起按年利率4.9%支付利息。因截至2018年5月22日止，文可快、***向益飞公司支付首期房款187508元，故益飞公司应以该款为本金，按年利率4.9%，向文可快、***支付自2018年5月22日起至该款付清之日止的利息。文可快、***主张2019年12月31日前的利息按年利率6%计算，2019年12月31日后的利息按年利率24%计算，其主张与合同约定不符，一审法院不予支持。诉讼中，文可快、***申请撤回关于要求益飞公司赔偿装修首期款70449元的利息损失的请求。一审法院认为，这是文可快、***对其诉讼权利的自由处分，不违反法律规定，应予准许。

根据涉案《购房借款及担保合同》第23条约定：“借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房借款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房借款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。”另外，根据合同相对性原理，文可快、***才是《购房借款及担保合同》的借款人和保证人，负有向南海农商三水支行偿还贷款本息的合同义务。益飞公司向南海农商三水支行偿还剩余的贷款本息，从法律关系上说是受文可快、***的委托向南海农商三水支行还款，其所还的款项本质上属于文可快、***的还款，即还款义务人仍应是文可快、***。因此，南海农商三水支行主张文可快、***对《购房借款及担保合同》项下剩余的贷款本息承担连带责任于法有据，一审法院予以支持。同理，文可快、***是《个人借款及担保合同》的借款人和保证人，负有向南海农商三水支行偿还贷款本息的合同义务。益飞公司之所以应向南海农商三水支行偿还剩余的装修贷款本息，是因涉案房屋在合同解除后归其所有，其取得相应的装修利益，故从法律关系上说是受文可快、***的委托向南海农商三水支行还款，其所还的款项本质上属于文可快、***的还款，即还款义务人仍应是文可快、***。因此，南海农商三水支行主张文可快、***对《个人借款及担保合同》项下剩余的贷款本息承担连带责任于法有据，一审法院予以支持。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认文可快、***与益飞公司于2018年5月22日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20XXXXXXXXXX05；房屋唯一码：1XXXXX5）于2020年6月20日解除；二、确认文可快、***与博艺公司于2018年5月21日签订的《室内装修委托合同》于2020年6月23日解除；三、确认文可快、***与南海农商三水支行于2018年5月31日签订的《购房借款及担保合同》，以及于2018年7月27日签订的《个人借款及担保合同》于2020年6月23日解除；四、益飞公司应于判决生效之日起十日内向文可快、***返还购房首期款187508元、物业维修基金6175元以及房屋装修首期款70449元，合计264132元；五、益飞公司应于判决生效之日起十日内向文可快、***偿还其已向南海农商三水支行实际偿付的《购房借款及担保合同》项下的贷款本息（暂计至2020年6月26日为61079.76元），以及《个人借款及担保合同》项下的贷款本息（暂计至2020年6月27日为32545.92元）；六、益飞公司应于判决生效之日起十日内向南海农商三水支行偿还《购房借款及担保合同》项下剩余的贷款本息（利息以实际尚欠的贷款本金为基数，按该合同约定的利率计付）以及《个人借款及担保合同》项下剩余的贷款本息（利息以实际尚欠的贷款本金为基数，按该合同约定的利率计付）。文可快、***对上述两份合同项下剩余的贷款本息承担连带清偿责任；七、益飞公司应于判决生效之日起十日内向文可快、***赔偿购房首期款的利息损失（以187508元为本金，自2018年5月22日起至购房首期款还清之日止，按年利率4.9%计付）；八、自益飞公司履行完判决第四、五、七项确定的义务之日起七日内，文可快、***应协助其办理涉案《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20XXXXXXXXXX05；房屋唯一码：1XXXXX5）的网签登记注销手续；九、自益飞公司履行完判决第六项确定的义务之日起七日内，南海农商三水支行以及文可快、***应办理涉案房屋（位于佛山市三水区房屋）的抵押预告登记注销手续；十、驳回文可快、***的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即3699元，由文可快、***负担204元，由益飞公司负担3495元。

二审期间，益飞公司向本院提交如下证据：1.《佛山三水区西南街道办事处国土城建和水务局关于协助处理塘九路11号出让宗地占用行为函》及《西南街道五顶岗村委会通知》，拟证明其逾期交楼部分原因在于村民的占用行为；2.《单位（子单位）工程竣工验收备案表》《单位（子单位）工程竣工验收报告》，拟证明涉案建设项目于2020年12月18日取得竣工验收备案表。文可快、***质证认为，证据1无原件，对其真实性、合法性、关联性不予确认；对证据2的真实性、合法性无异议，关联性不予认可。南海农商三水支行质证认为，证据1无原件，对其真实性、合法性、关联性不予确认；对证据2的真实性无异议，但均与其无关。经审查，本院对证据2的真实性予以确认，证据1的内容不属于法定或约定的逾期交楼的理由，故本院对其不予采信。文可快、***、南海农商三水支行、博艺公司未向本院提交新证据。

经审理，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：涉案《商品房买卖合同（预售）》《室内装修委托合同》《购房借款及担保合同》《个人借款及担保合同》应否解除；若应，益飞公司应否承担《购房借款及担保合同》《个人借款及担保合同》项下文可快、***的还款义务。对此，本院作如下分析：

其一，文可快、***与益飞公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。文可快、***已按约足额支付了购房款，益飞公司亦应按约交房。益飞公司截止一审法庭辩论终结前仍未取得涉案建设工程的竣工验收备案证明文件，也未将涉案房屋交付文可快、***，逾期交楼已超过7个月，根据《商品房买卖合同（预售）》约定，文可快、***享有的约定解除权条件已成就，有权解除《商品房买卖合同（预售）》。涉案建设工程施工过程中受改造排水排污管网、燃气管道及配电工程等因素的影响不属于不可抗力，亦不属于合同约定顺延交付的事由。新冠疫情大范围爆发时间在合同约定交楼时间之后且因新冠疫情致使全面停工停产不足两个月，益飞公司逾期交楼已超7个月，故新冠疫情并不对益飞公司交楼情况产生实质影响，不属于其顺延交楼的法定理由。故益飞公司上诉主张涉案合同未达到约定的解除条件理由不成立，本院不予采纳。

其二，在涉案《商品房买卖合同（预售）》已被解除的情况下，文可快、***与博艺公司之间的《室内装修委托合同》丧失了继续履行的基础，无法实现文可快、***的合同目的，故文可快、***主张解除涉案《室内装修委托合同》合法合理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此，文可快、***请求一并解除《购房借款及担保合同》《个人借款及担保合同》具有法律依据。

其三，涉案《商品房买卖合同（预售）》约定，益飞公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还文可快、***已付全部房款（含已付贷款部分）。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述规定及约定，一审法院判令在涉案《商品房买卖合同（预售）》《购房借款及担保合同》解除后，益飞公司应向文可快、***返还已付房款187508元、物业维修基金6175元，并偿还文可快、***已还的《购房借款及担保合同》项下的购房贷款本息，以及向南海农商三水支行偿还《购房借款及担保合同》项下剩余的购房贷款本息合法有据，本院予以维持。同时，涉案房屋在合同解除后归益飞公司所有，益飞公司取得相应的装修利益，故一审法院判令益飞公司应向文可快、***返还房屋装修首期款70449元，并偿还文可快、***已还的《个人借款及担保合同》项下的装修贷款本息，以及向南海农商三水支行偿还《个人借款及担保合同》项下剩余的装修贷款本息正确合法，本院予以维持。

综上，益飞公司上诉请求不成立，予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7397元，由上诉人佛山市益飞房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　耿　翔

审 判 员　　翁丰好

审 判 员　　姜欣欣

二〇二一年五月六日

法官助理　　闫　洁

法官助理　　梁启星

书 记 员　　钟勉力