新疆日扬建筑工程有限公司等与执行异议之诉二审民事判决书

新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院 民事判决书 （2025）新29民终1968号 上诉人（原审原告）：***，1994年11月25日出生，住新疆维吾尔自治区铁门关市。 上诉人（原审原告）：蔡某，1995年7月13日出生，住新疆维吾尔自治区铁门关市。 两上诉人共同委托诉讼代理人：***，新疆阳光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新疆某（集团）有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市。 法定代表人：黄某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：姚某，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，新疆耀光律师事务所律师。 原审第三人：新疆某建筑工程有限公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市。 法定代表人：***，该公司总经理。 原审第三人：***，1980年3月28日出生，住新疆维吾尔自治区石河子市。 上诉人***、蔡某与被上诉人新疆某（集团）有限责任公司、原审第三人新疆某建筑工程有限公司***执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院（2025）新2901民初532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年8月12日立案后，依法组成合议庭，于2025年9月11日公开开庭进行了审理。上诉人***、蔡某的共同委托诉讼代理人***、被上诉人新疆某（集团）有限责任公司的委托诉讼代理人姚某、***到庭参加诉讼。原审第三人新疆某建筑工程有限公司、***经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***、蔡某上诉请求：依法撤销新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院作出的（2025）新2901民初532号民事判决，依法改判支持蔡某、***的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：2025年6月23日，由新疆某住房保障和房产管理服务中心书写的情况说明不应被人民法院采纳，并作为定案的依据。本案中新疆某住房保障和房产管理服务中心书写的情况说明没有相关负责人签字，形式要件不符合法律的规定。同时，情况说明虽然写到新疆某住房保障和房产管理服务中心在2023年至2025年期间可以正常办理业务，但是却没有写明争议的房屋在此期间可以正常交缴房屋维修基金，新疆某住房保障和房产管理服务中心书写的情况说明阐明的事实不清，不应作为定案的依据。 新疆某（集团）有限责任公司辩称，本案中，新疆某住房保障和房产管理服务中心出具的情况说明系一审法院通过律师调查令依法调取，内容明确载明“案涉房屋2023年可正常办理维修资金缴存业务，截至2025年6月23日尚未缴存”。该证据虽未由单位负责人及制作人员签名，但系有关机关依职权出具的公务文书，内容直接反映案涉房屋维修基金缴存的客观情况，且***、蔡某未提供任何相关证据推翻该事实。 新疆某建筑工程有限公司、***未到庭，亦未提交书面意见。 ***、蔡某向一审法院起诉请求：1．判令立即停止对***、蔡某购买的位于新疆铁门关市房屋（权证号新（20**）第二师不动产权第000015号）的强制执行，并解除对上述房屋手续的查封；2．依法判令***、蔡某与第三人***签订的《房屋买卖合同》有效，确认位于新疆铁门关市房屋（权证号新（20**）第二师不动产权第000015号）归***、蔡某所有。 一审法院认定事实：新疆某（集团）有限责任公司起诉第三人新疆某建筑工程有限公司、案外人新疆某建工集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案，原审法院于2021年4月19日作出（2020）新2901民初5549号民事判决，判令：新疆某建筑工程有限公司在规定期限内向新疆某（集团）有限责任公司支付工程款10,703,373.35元、律师费110,000元、保全费5,000元。因新疆某建筑工程有限公司未履行给付义务，新疆某（集团）有限责任公司向原审法院申请强制执行。2023年2月16日新疆某（集团）有限责任公司向原审法院提出执行异议，要求追加新疆某建筑工程有限公司***等五名股东作为本案被执行人。2023年8月17日，新疆某建筑工程有限公司与新疆某（集团）有限责任公司达成执行和解协议，后***于2023年8月19日作为连带保证责任人向原审法院出具保证书一份，新疆某（集团）有限责任公司遂撤回执行异议申请。另，原审法院在执行（2023）新2901执恢403号案件中，查明新疆某建筑工程有限公司名下无房产，***名下位于乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）、及铁门关市两处房产，故于2024年1月15日对案涉房产进行轮候查封。但因该案执行标的10,909,760元部分未得到执行，且经原审法院穷尽财产调查措施，未发现新疆某建筑工程有限公司、***可供执行的财产，故原审法院终结本次执行。后蔡某、***向原审法院提出执行异议，请求解除对案涉房屋的查封手续，原审法院经审查听证后，于2024年12月23日作出（2024）新2901执异166号执行裁定，裁定驳回蔡某、***的异议请求。蔡某、***因对该裁定不服，遂在法定期限内提起本案执行异议之诉。 另查，***、蔡某系夫妻关系，***系***之女。2023年4月20日，***与***签订以房抵债协议，约定***以其个人所有的位于铁门关市房屋，抵偿其在2014年1月至2015年12月期间从***处的借款411万元本金，房产建筑面积1371.19平方米。***同时按***指示，于2023年4月26日就该房屋与两蔡某、***签订存量房买卖合同一份，合同载明房产价值为3,016,618元，房款支付方式为蔡某、***2023年12月30日前一次性付款，双方于2023年4月26日前按照有关规定向房屋交易管理部门、不动产登记机构办理房屋交易审核和不动产所有权转移登记。2023年4月30日，蔡某、***将案涉房屋与案外人***签订房屋租赁合同，约定房屋租期自2023年5月1日至2026年8月30日，租金按年支付，每年租金180,000元，次年租金需提前一个月支付等。2023年5月15日，第三人***委托库尔勒某评估有限责任公司对案涉交易房屋的市场价值进行评估，评估结论确认房屋单位建筑面积均价为2390.25元/平方米，房产总价3,277,487元。随后，蔡某、***按该金额向某税务局缴纳契税、印花税等税费，但未缴纳维修基金，故该房屋产权转移变更登记手续未办理完成。 再查，2025年6月，原审法院开具律师调查令前往新疆某住房保障和房产管理服务中心调查案涉房产维修基金办理情况，经答复：案涉房屋于2023年4月26日在该单位窗口进行存量房买卖合同网签备案，应按建筑面积1371.19平方米，每平方米36元标准缴存维修基金，共计49,362.84元，截至2025年6月23日尚未缴存，2023年正常办理维修资金缴存业务。 一审法院认为，本案双方争议焦点为：蔡某、***是否系案涉房产的实际权利人，其权利是否足以排除强制执行。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。第二十八条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案第三人***在法院执行新疆某建筑工程有限公司案件中，于2023年8月19日向法院做出书面保证书，承诺作为连带保证责任人担保履行生效裁判确定的应由新疆某建筑工程有限公司对申请执行人新疆某（集团）有限责任公司的金钱债务，法院据此查封了***名下的案涉房产。现蔡某、***提出，***就该房产早在2023年4月20日已与案外人***签订以房抵债协议用于抵偿***欠付***的真实债务，双方并签订存量房买卖合同，并由蔡某、***按照评估价格支付了契税、印花税等相应税费，蔡某、***已实际占有房屋，仅系因房产部门原因造成案涉房屋无法缴纳维修基金，导致房屋产权未能完成过户登记，故蔡某、***要求排除执行。一审法院认为，在蔡某、***提交的在案证据中，双方交易的案涉房屋在2016年12月22日已办理不动产权证书，蔡某、***在其父***与***达成的以房抵债协议基础上与***签订存量房买卖合同，且不论***与***之间是否存在真实借贷债权债务，蔡某、***均应在合同签订后及时与***办理房屋产权变更登记。而经法院查询案涉房屋所在地房管部门，经答复该房屋在2023年可正常办理维修资金缴存业务，故蔡某、***所述非因买受人自身原因未办理过户登记与法院查明事实不符。综上，根据上述法律规定，蔡某、***要求排除对案涉房屋的执行措施，解除对该房屋查封手续并要求确认房屋归其所有，其主张不符合法律规定，一审法院对此不予支持。综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件办理若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条，《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第三十三条第一款第二项之规定，判决，驳回蔡某、***、蔡某的诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均无新证据向本院提交。 本院二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为蔡某、***所主张的房产是否足以排除执行。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，在本案中2023年2月16日新疆某（集团）有限责任公司向原审法院提出执行异议，要求追加新疆某建筑工程有限公司***等五名股东作为本案被执行人。***于2023年8月19日向法院做出书面保证书，承诺作为连带保证责任人担保履行生效裁判确定的应由新疆某建筑工程有限公司对新疆某（集团）有限责任公司的金钱债务，法院据此查封其名下案涉房屋。***就案涉房产于2023年4月20日与***签订以房抵债协议，并签订《存量房买卖合同》，虽于法院查封之前签订买卖合同，但却于新疆某（集团）有限责任公司向原审法院提出执行异议，要求追加其为被执行人之后将房屋用以抵偿其与案外人的借款。其明知存在被追加执行的可能性，仍然签订以房抵债协议和书面房屋买卖合同且房屋价值远低于双方之间的借款数额。其次，***、蔡某在其父***与***达成的以房抵债协议的基础上与***签订《存量房买卖合同》，其主张系因房产部门原因导致未缴纳维修基金，且认为新疆某住房保障和房产管理服务中心出具的说明不能被采纳。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款的规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，新疆某住房保障和房产管理服务中心在人民法院律师调查令回执上明确载明“2023年正常办理维修资金缴存业务。”且该回执上虽未有相关负责人签字，但印有新疆某住房保障和房产管理服务中心的公章，属于合法的证据，应当予以采纳。根据该单位的说明，***、蔡某是因自身未缴纳维修基金而导致未能办理过户登记，属于其自身原因，不能满足上述法律规定。一审认定并无不当，本院予以维持。 综上所述，***、蔡某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费70.00元，由***、蔡某负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年十月二十七日 法官助理*** 书记员***