广州广电城市服务集团股份有限公司、广东源通商业管理有限公司物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市番禺区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤0113民初9008号 原告：广州广电城市服务集团股份有限公司，住所地广州市天河区高唐路230号（自编物业大楼），统一社会信用代码914401017082427503。 法定代表人：***，职务董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，北京市东卫（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，原告公司员工。 被告：广东源通商业管理有限公司，住所地广州市番禺区番禺展贸东路200号3栋3168房，统一社会信用代码91440101MA5CK7LK2L。 法定代表人：***。职务执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：严结桃、***，均系被告公司员工。 原告广州广电城市服务集团股份有限公司诉被告广东源通商业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2022年4月21日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员独任审理，并公开开庭进行了审理。原告广州广电城市服务集团股份有限公司的委托诉讼代理人***、***，被告广东源通商业管理有限公司的委托诉讼代理人严结桃、***，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广州广电城市服务集团股份有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付因被告逾期支付物业服务费所产生的违约金人民币80348.57元（计算方法：分别以每月应付物业管理费为基数，分别从合同约定的应付款次日起，按日万分之六标准计算至实际支付之日即2021年12月9日）。2、依法判令被告承担原告律师费人民币5000元。3、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年11月17日，原告和被告签订了《广州国际商品展贸城A1、A3馆物业服务（**、**、工程维护）合同》，约定由原告向被告提供物业服务，服务期限为2019年11月18日至2021年11月17日，物业服务费按月结算，被告每月15日前以汇款形式向原告支付相应费用，若被告逾期支付的，每逾期一天，应按应付未付价款的万分之六向原告支付违约金。合同签订后，原告于2019年11月28日向被告支付了履约保证金20万元。自合同签订以来，原告一直积极履行合同义务，但是被告却大幅压缩服务人员，导致人员配置不足，更增加了原告的运营成本，同时，被告自2021年1月以来便拖欠原告物业服务费。因此，原告于2021年6月15日向被告发送《关于解除并终止履行合同的函》要求解除双方签订的《广州国际商品展贸城A1、A3馆物业服务合同》，退还保证金等。被告于2021年7月19日向原告发送《关于解除＜物业服务（**、**、工程维护）合同＞的通知函》确认双方于2021年8月1日起提前解除合同。原告与被告解除合同后，被告未退还履行保证金20万元以及欠付2021年1月至7月的物业服务费以及相应违约金。被告一直消极履行，在原告多次催促的情况下，被告在2021年8月30日至2021年12月10日期间陆续延期支付所欠付的物业服务费816518.23,但未支付相应逾期违约金80348.57元（计算至2021年12月9日）。另，合同第六条第六款约定：除本合同有特别约定外，一方违约则应赔偿另一方由此产生的全部损失，包括另一方向第三方支付的违约金、赔偿金以及因维权所产生的律师费、诉讼费、诉讼保全保险费／担保费等合理费用。因此，本案所产生的律师费以及诉讼费应当由被告承担。综上所述，恳请法院查明事实，支持原告的诉讼请求，依法维护原告的合法权益。 被告广东源通商业管理有限公司辩称：一、合同履行期间，被告中止支付物业服务费的行为并未构成违约。原告提供的物业服务存在服务不善、未按合同约定提供服务等情况，被告依约有权中止履行付款义务，不视为违约。根据《广州国际商品展贸城A1、A3馆物业服务（**、**、工程维护）合同》（以下简称“《物业服务合同》”）第六条第5款约定：“如存在乙方服务不善、违反本合同约定或发生罢工、停工等情况，甲方有权中止支付物业服务费”。从被告提交的证据1-6可见，原告自2019年合作开始就一直存在服务不善、到岗人数不足的情况。自2020年11月展贸城开业，原告的服务问题更加突出，被告多次通过会议、评价表、考核表等方式向原告反映物业服务人数不足、服务态度不好、不服从现场管理等问题；在《关于解除＜物业服务（**、**、工程维护）合同＞的通知函》（原告提供的证据4)中，被告也详细陈述原告多项服务不善的问题。遗憾的是，原告的服务一直不达标并无改善迹象。另外，根据被告提交的证据13《广电物业与爱物管服务对比》，从人数看，原告每月平均在岗人数32人，满意度平均79%;为解决场馆**日益严峻的问题，被告不得不自配保安，4月开始陆续到岗5人。爱物管每月平均在岗人数23人，满意度84%;被告无须再配保安。从此看出，原告存在人员臃肿、管理不善的问题，与原告在《关于解除并终止履约合同的函》中陈述“人员的大幅压缩，导致人员配置不足，分配到个人的工作量过大，直接影响服务质量和服务结果……”严重不符。被告每月还要承担自配保安费用，2021年4-7月，被告已承担自配保安费用共103052.25元，这本应是原告应当承担的费用。综上所述，被告依约有权中止支付物业服务费，被告的行为并未构成违约，不应当承担支付违约金等违约责任。 二、《物业服务合同》于2021年8月1日终止后，双方就分期付款进行磋商，分期付款为双方协商同意的结果，并非被告违约，不应当承担违约责任。（一）由于原告服务不善、未能依约提供物业服务，双方于2021年8月1日解除《物业服务合同》。被告已于8月30日支付了2021年1月物业服务费124413.68元，且被告一直与原告的经理***保持沟通，友好协商分期结款。2021年10月15日达成分三期于2021年12月31日前结清款项的方案，被告主动起草了《广电与源通付款计划协议》，请求原告**确认，但原告不予配合。（二）被告一直抱以解决问题的态度与原告协商，但原告却采用威逼、诱骗等违反法律法规、违反政府倡议、政策的方式应对。2021年10月25日早上9点10分多名原告员工围堵被告办公室门口，不让被告员工出入。原告召集人员非法追讨欠款，明显是与政府倡导的维稳、体恤中小企业的精神背道而驰，此行为严重影响社会稳定，也给被告造成极大的负面影响。在围堵被告办公室后，原告与被告展开双方会谈，原告会谈人员高总，多次强调因被告拖欠款项，不能按时发人工，员工生活困难，若不能收回欠款，他也会被辞退；以各种理由推脱付款计划来不及**，没有向被告主张违约金，只是要求被告先付款，他们再走**流程。但却至今未将《广电与源通付款计划协议》**并提供一份给被告，完全违背承诺和商业道德。即便如此，为了妥善解决问题，被告还是提前支付了全部费用（原计划是2021年12月31日前支付，实际在12月10日已结清），甚至2021年1-5月的**服务评分都是70+,按要求是需要扣罚当月10%**服务费，但被告基于定争止纷的愿景、对原告的体谅和信任，在资金极其紧张的情况下，还是优先安排、支付了全部费用。 三、被告的分期付款行为受疫情以及疫情防控措施、经济下行等因素影响，根据相关不可抗力的法律规定，应当免除违约责任，被告无需承担支付违约金、赔偿损失的违约责任。（一）国务院于2022年5月31日发布《国务院关于印发扎实稳住经济一揽子政策措施的通知》，明确要求：疫情要防住、经济要稳住、发展要安全。最大限度减少疫情对经济社会发展的影响。广州市人民政府于2022年6月20日发布《广州市贯彻落实国务院（扎实稳住经济的一揽子政策措施》实施方案》，明确要求政府各部门要对中小微企业的维稳和扶持，对受疫情影响较大的承租企业，减免租金利息和罚息。可见无论是政府还是地方政府，都主***、扶持企业、减少影响。持有原告85%股权的大股东广州无线电集团有限公司分别由广州市人民政府办公厅持股90%、广东省财政厅持股10%,原告为国有控股企业，理应积极响应国家、地方政府的政策和倡议，体谅、扶持中小企业。（二）被告租赁广州国际商品展贸城16万平方米，投入巨资用于场馆建设、招商、**、推广，并于2020年11月12日开业，但当时开业的营业面积仅7万平方米，从开业至今均处在疫情期间，被告无法向商户收租，几乎没有收入。但为了盘活展贸城经营，被告仍投入大量的资金为商户引流、举办促销活动并**。因此，被告一直处于严重的亏损状态。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”，以及《广东省高级人民法院关于审理涉新冠××疫情商事案件若干问题的指引》第四条第一款：“新冠××疫情对合同履行的影响，应结合具体案情区分情况予以认定。确因疫情或者政府及有关部门采取疫情防控措施（以下简称疫情或者防控措施）影响导致合同不能履行，当事人主张适用不可抗力并请求部分或者全部免除责任的，应结合疫情发生时间、政府及有关部门采取的防控措施、合同履行受影响的程度、当事人是否及时履行了通知义务等因素综合判断，并依照民法总则第一百八十条、合同法第一百一十七条、第一百一十八条等规定处理。”，被告所在的集群式批发、零售行业受疫情期间经济下行以及防控措施影响较大，收入严重减少，采用分期付款方式支付实在为迫不得已，不应当承担违约责任。 四、退一步来说，即使法院认为被告应当支付违约金以及赔偿损失，原告主张的数额缺乏法律与事实依据。（一）违约金应当从《物业服务合同》期满次日起计算，合同履行期间原告存在服务不善等违约行为，被告有权中止支付物业服务费，不构成违约。即使合同解除后需支付相关费用、计付违约金，最早也应当从合同解除次日起算。（二）每日万分之六的计算标准过高，应当予以调整至同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR)标准。在经济下行、银行利率下降的情形下，每日万分之六的标准几乎高出一年期LPR六倍之多，严重超过原告可能遭受的经济损失，应当予以降低。（三）在原告已主张违约金的情况下，违约金已足以弥补原告包括律师费在内的损失，且原告没有提供律师费支付凭证，应当不予支持律师费损失。综上，恳请法院采纳被告签辩意见，依法驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人开庭质证。对双方无异议的证据和事实，本院予以确认，并在卷佐证。根据经审查确认的证据和事实，本院认定事实如下： 2019年11月17日，原告和被告签订了《广州国际商品展贸城A1、A3馆物业服务（**、**、工程维护）合同》（以下简称案涉物业服务合同），约定由原告向被告所经营的广州国际商品展贸城A1、A3馆提供**、**、工程维护等物业服务，服务期两年，从2019年11月18日起至2021年11月17日止；服务费=人工总费+机械、物料费+税费，其中人工费按实际配置人员数量计算；服务费按月结算，被告在每月15日前向原告支付上月服务费用；若被告逾期支付的，每逾期一天，应按应付未付价款的万分之六向原告支付违约金；被告每月对原告进行考核，如原告存在服务不善、违反合同约定等情况的，被告有权中止支付服务费。该合同附件还明确约定了展贸城开业前需配置的服务人员数量（22人）、开业后需配置的服务人员数量（80人）、各类服务人员的人工单价、机械物料费计算方式、原告应配备的物料、设备，以及原告应达到的服务标准等。 合同签订后，原告于2019年11月28日向被告支付了履约保证金20万元，并按照被告的需求向被告经营的商场提供物业服务，包括派遣**人员、**人员以及提供服务过程中所需要的设备、物料等等。双方每月初对上月的服务费进行对账。经双方对账，2021年1-7月服务费依次为：1月124413.68元、2月103949.27元、3月120515.96元、4月115038.06元、5月127310.81元、6月113760.62元、7月111529.83元。该7个月的服务费被告未在合同约定的时间内支付，而是迟延了几个月才支付，其中1月服务费在2021年8月30日支付，2月服务费在2021年10月25日支付，3月和4月服务费在2021年11月15日支付，5-7月服务费在2021年12月10日支付。原告认为被告逾期支付该7个月的服务费构成违约，应承担违约责任，遂提起本案诉讼，提出如上诉请。 另查明，合同履行过程中，原告于2021年6月15日以被告迟延支付上述7个月的服务费、以及大量压缩服务人员等为由向被告发出《关于解除并终止履行合同的函》，称被告自合同履行开始一直压缩原告计划的人员配置和整体费用，开业前每月的人数由合同约定的22人压缩至14-20人，开业后由合同约定的80人压缩至33-40人，导致分配到个人的工作量过大，直接影响服务质量和服务结果，同时由于人员超负荷工作导致人员流动性极大，而高流动性又使得服务质量难以保证并且频繁人员更替和招工也增加了原告的运营成本，导致原告每月处于亏损状态，且被告还拖欠2021年1-4月的服务费未支付。鉴于被告的以上违约行为一直未改正，原告遂通知被告于2021年8月1日解除双方的物业服务合同，并要求被告退回履约保证金等。 被告收到原告的上述解约函后，于2021年7月19日向原告发出《关于解除的通知函》,称因原告自履行合同以来，存在服务不善、未按约定提供服务等违约行为，被告决定于2021年8月1日解除双方之间的物业服务合同。通知函中还具体罗列了原告的服务人员服务不善、未按约定提供服务具体情形。 双方之间的物业服务合同于2021年8月1日正式解除。 就服务人员数量问题，被告称其司到2020年11月才开业，且开业时的营业面积仅7万平方米，被告的总承租面积是16万平方米，签订物业服务合同时是按照16万平方米全部开放经营而设定的服务人员数，在开业面积不到一半的情况下，根本不需要合同约定的服务人员数，且双方解除合同后，被告另行委托了爱物管公司提供物业服务，该公司平均派遣的服务员仅23人，但服务满意度却达到了84%。 诉讼中，被告提交2021年1-5月**月度工作考核表和**月度工作考核表，显示：1-5月被告对原告的**人员服务评分依次为：83、79、80、81、83；1-5月被告对原告的**人员服务评分依次为：77、85、76、76、75。其中**月度考核表上载明：月扣分不超过15分（即得分85分以上），原告按要求限期整改完毕的，不扣减当月服务费；月扣分在15分以上20分米以下（即得分在80-85分）的，原告整改完毕后，还将扣5%的**服务费，月扣分20分及以上30分以下（即得分70-80分）的，原告整改完毕后，还将扣15%的**服务费。诉讼中，双方均确认实际结算服务费时，并未因原告的**、**未达到考核分数而扣减原告的服务费。 另外，被告提交了2020年11月、12月的保安、**会议纪要，其中提到了很多需要完成的工作和需要整改的事项。被告还提交两份《客户评价表》复印件，落款时间均为2020年12月16日，拟证实被告的客户对展贸城**、**方面的评价：一个客户认为不及格，另一个客户认为仅可得69分。被告还提交一份《工作联络函》复印件，拟证实被告于2021年4月9日和2021年5月13日两次向原告发出联络函，分别告知原告其司**员黄*琼、霍*超日常**工作表现不理想，工作能力达不到被告的要求，要求在5月1日前更换该**人员，**员廖*甜不服从工作安排，与被告方人员争吵、辱骂被告方人员，要求检讨，否则更换。因《客户评价表》和《工作联络函》均仅为复印件，原告对两证据不予认可。 另查明，原告为提起本案诉讼，委托了北京市东卫（广州）律师事务所律师代理完成本案诉讼事务，并因此支付了5000***费。 再查明，原告的股东之一为广州无线电集团有限公司，持股比例为85%，广州无线电集团有限公司为国有控股公司，股东为广州市人民政府和广东省财政厅。 本院认为，本案双方最大的争议是被告应否对逾期支付2021年1-7月服务费的行为承担违约责任。对此本院分析如下：一、从被告提交的2021年1-5月工作考核表、2020年11-12月会议纪要、《客户评价表》和《工作联络函》等证据来看，原告提供的服务的确存在服务不善、客户满意度较低等问题。这一点从原告向被告发出的解约函中提到的因被告压缩人员，导致服务质量受到影响的内容可以得到佐证。至于服务不善，是否是人员太少造成的问题，合同虽约定开业后需服务人员80名，但该数据是根据整个商场均有商户经营的预设下所做计划，但实际开业后，仅不到一半的面积有商户经营，被告相应只需要30多名服务人员也属合理。因此，服务质量不理想并非人员过少导致。根据合同约定，若存在服务不善的，被告有权中止支付服务费。另外，双方还约定若每月考核时，评分在80-85分期间的，将扣减5%的**费，评分在70-80分期间，将扣减15%的**费，然而双方在实际结算时，被告基于和谐处理合作事务的角度考虑，并未要求扣减相应的**费。鉴于：一、原告提供的服务本身存在瑕疵。二、被告为了和谐处理合作事务，免除了原告的违约责任。三、合同履行期间，案涉商场所在地疫情时紧时缓，确会给被告的经营造成一定程度的影响，原告作为一个国有公司持股的股份有限公司，应主动响应国家应对疫情的号召，承担大企业的社会责任，体谅、扶持中小微企业。四、被告虽支付存在逾期，但逾期时间不算太长，对原告的造成的损失也仅是几个月的资金利息损失而已。故，本院对原告要求被告支付逾期违约金和律师费的诉请，不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第四百六十五条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 驳回原告广州广电城市服务集团股份有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费1934元，由原告广州广电城市服务集团股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二二年九月一日 书记员　　***