某某,陕西天竹置业有限公司与房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

陕 西 省 高 级 人 民 法 院

 

陕 西 省 高 级 人 民 法 院

 

民 事 判 决 书

 

                                   （2020）陕民终1103号

 

上诉人（一审原告、反诉被告）：**，男，汉族，陕西飞鹿商务酒店投资管理有限公司总经理，住陕西省宁强县。

委托诉讼代理人：沈秀磊，陕西仁达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：朱锦峰，陕西仁达律师事务所律师。

上诉人（一审被告、反诉原告）：陕西天竹置业有限公司，住所地陕西省西安市莲湖区昆明路616号。

法定代表人：胡立军，该公司总经理。

委托诉讼代理人：薛燕，陕西维秉律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郭云翙，陕西维秉律师事务所律师。

原审第三人：兰州远达停车产业有限公司，住所地甘肃省兰州市西固区西固西路35号。

法定代表人：李发东，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张超博，男，该公司员工。

原审第三人：施小红，女，汉族，住陕西省西安市高新区。

上诉人**与上诉人陕西天竹置业有限公司（以下简称天竹公司）房屋买卖合同纠纷一案，西安市中级人民法院于2019年9月10日作出（2017）陕01民初1006号民事判决。宣判后，双方均不服，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日作出（2020）陕民终23号民事裁定，认为原审判决认定基本事实不清，裁定撤销原判，发回重审。发回后，西安市中级人民法院追加第三人兰州远达停车产业有限公司（以下简称远达公司）、施小红参加诉讼，并作出（2020）陕01民初358号民事判决。双方仍均不服，向本院提起上诉，本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人**的委托诉讼代理人沈秀磊、朱锦峰，上诉人天竹公司的委托诉讼代理人薛燕、郭云翙。第三人远达公司、施小红经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

**上诉请求：1.变更一审判决第二项，改判为**不向天竹公司支付2850万元房款的利息；2.撤销一审判决第五项，改判为天竹公司向**支付迟延交付房屋的违约金3320万元；3.本案一、二审诉讼费用由天竹公司承担。事实与理由：（一）一审适用法律错误，判令**支付2850万元房款的利息无法律依据。一审认定**中止支付2850万元系行使不安抗辩权，不构成违约，但却以案涉合同系双务合同为由判令**承担资金利息，超出法律规定，对**明显不公。（二）天竹公司时至今日仍未向**交付房屋，应当依法承担迟延交付房屋的违约金，一审驳回**的该项诉请无事实及法律依据。案涉协议约定，天竹公司应于2015年12月30日前将14000平方米房屋交付于**，但该房屋至今仍不具备交付条件。**已支付4150万元巨额资金，却迟迟不能入驻，由此产生的巨额经济损失应依法获得弥补。根据《合同法》第113条之规定，天竹公司应向**赔偿的损失至少应当包括4150万元资金占用的利息损失，以及酒店如期开展经营的可得利益损失。

天竹公司辩称，(一)**请求改判其不向天竹公司支付2850万元购房款的利息所对应的一审判决第四项，该判决内容超出双方当事人诉讼请求的范围，程序严重违法。**向天竹公司支付购房款2850万元的内容，既非本诉原告**的诉讼请求，亦非反诉原告天竹公司的诉讼请求，一审超出原被告双方的诉讼请求所作出的判决，属于明显且重大的程序性错误，应予以纠正。（二）**违约在先，天竹公司不应向**支付迟延交付房屋的违约金3320万元。 1.**未按合同约定履行支付3000万元建设资金的义务，构成违约，无权要求天竹公司支付迟延交房违约金。2.案涉协议已经解除，所谓迟延交房违约金在法律上不能成立。综上，请二审法院依法改判撤销一审判决，改判驳回**的全部诉讼请求，支持天竹公司的全部反诉请求。

天竹公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判为驳回**全部诉讼请求，支持天竹公司全部反诉请求，即：（1）依法确认双方2014年8月3日签订的《酒店定向建设协议书》已经解除；（2）**向天竹公司赔偿损失28699500元（自2015年1月31日起至2017年11月3日，共1007天，按日千分之一计算）；2.由**承担一、二审诉讼费用。事实与理由：（一）关于案涉《酒店定向建设协议书》的合同性质一审法院认定错误，该协议书性质应为“资金提供+定向建设+预约签订房屋买卖合同”的混合合同。1.案涉《酒店定向建设协议书》对于涉案当事人的权利义务作出了明确的约定，一审未全面理解合同内容，认定合同性质为“房屋买卖合同本约合同性质”错误。（1）《酒店定向建设协议书》第七条（1）（2）（4）（5）（7）（9）等项的约定均可印证，无论是对案涉酒店的定向建设资金、还是酒店建成后的优惠使用，天竹公司均给予**明显低于市场价格的极大优惠条件，天竹公司签订《酒店定向建设协议书》的合同目的就是因为资金存在缺口、急需融资办证和房屋建设，与普通的房屋买卖合同的资金性质相比较，涉案协议绝非一审认定的双方仅具有买卖房屋性质的房屋买卖合同。（2）《酒店定向建设协议书》所约定的合同具体内容及所形成的法律关系，与一审认定的房屋买卖合同之间具有明显且重大的区别。根据《酒店定向建设协议书》项目概况、第二条、第四条、第五条、第六条之约定，**的合同义务是先严格按照合同所约定的时间节点、数额及时向天竹公司提供建设资金，天竹公司再将**所提供的建设资金按照资金计划投入案涉项目的办证及施工建设中，后向**提交符合合同约定的定制酒店，双方再签订《房屋买卖合同》，根据签订《房屋买卖合同》预测报告的面积依照房屋买卖价款进行最终核算。涉案协议的内容显然不同于典型意义上的买受人不承担任何前期建设资金提供义务、仅支付价款的房屋买卖合同。2.一审依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》作为认定涉案合同性质为房屋买卖本约合同性质的依据，法律适用错误。（1）本案不存在《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条适用的前提。首先，适用该司法解释的前提是当事双方存在订立以提供土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险的合作开发房地产合意。本案中，**与天竹公司不存在共同经营行为，不能认定涉案各方具有合作开发房地产共同经营的意思表示。其次，依据《酒店定向建设协议书》第二条的约定，**所提供的建设资金先需要满足涉案项目办证及建设所急需，然后项目建成待双方签订《房屋买卖合同》后，该建设资金转化为购房款，绝非建设资金等同于购房款。最后，涉案协议所约定的房屋，不属于该司法解释规定的分配，而是在**指定下的定向建设。因此，一审法院直接适用该司法解释对涉案协议进行定性，法律适用错误。（2）一审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条认定涉案协议为商品房买卖合同的本约性质，法律适用错误。从《酒店定向建设协议书》第二条约定可以看出，双方当事人对于签订《商品房买卖合同》是有前提条件的，即在该项目取得商品房预售许可证后，也即，涉案双方对于签订《商品房买卖合同》的预期，均建立在办理商品房预售许可证的预期之上，在商品房预售许可证办理之前，涉案协议明显不具有房屋买卖的意思表示，当然也不具备转化为购房款的合同条件。故不能将**支付的建设资金等同于购房款，更不能在本案诉讼过程中天竹公司取得了商品房预售许可证，就倒推涉案协议具有商品房买卖合同本约性质。3.涉案《酒店定向建设协议书》合同性质应当认定为资金提供+定向建设+预约签订房屋买卖合同的混合合同。根据《酒店定向建设协议书》的相关约定，既有资金提供的相对独立的法律关系，又有按照**的需求定向建设酒店的法律关系，还存在双方当事人对于条件成就后签订《房屋买卖合同》的预期，该系列约定明显区别于房屋买卖合同中买受人与出卖人之间权利义务的约定。（二）一审将建设资金混淆为购房款，将涉案协议履行顺序混淆，事实认定错误，**要求交付涉案项目的合理期限早已经过，涉案协议已不具有可履行性。1.一审将本应由**先行支付的具有紧迫性的项目建设资金错误认定为购房款，混淆了二者关系，导致本案事实认定及判决结果错误。（1）涉案资金性质为建设资金，是涉案建设项目的急需资金，不具备购房款的法律属性。如前所述，只有在满足该协议第二条约定的情况下，**前期所支付的建设资金才可能转化为后期购房款。（2）涉案建设资金是否可以转化为购房款，完全取决于**是否依约履行了支付建设资金的合同义务。天竹公司与**签订涉案协议、取得**提供建设资金的明确承诺后，根据**付款的时间节点和金额，结合案涉房屋的办证及建设情况，制订了相应的资金计划，并严格根据资金计划安排进行后续的项目办证及建设，天竹公司已将**已支付的4150万元全部用于项目建设资金，**不依约履行支付3000万元的合同义务，致使建设资金无法依约转化为购房款。2.一审将合同履行顺序混淆，违背了当事双方的契约自由，涉案合同约定的建设资金不能强行判决为购房款，更不能以法院判决的履行方式变更合同约定的履行条件和期限。涉案协议履行分为三个阶段。涉案协议履行第一阶段自2014年8月3日签约之日至2015年1月31日，**合同义务为支付项目所需建设资金，天竹公司对应义务为进行项目办证和建设，只有支付了建设款项目方能持续建设；进入合同履行的第二阶段，即2015年2月1日至2015年6月30日，天竹公司义务需办理建设证件，取得预售许可证、与**签订《商品房买卖合同》，**义务是在签订《商品房买卖合同》时，支付剩余价款1400万元，并根据实际预测面积结算总价款；后进入合同履行的第三个阶段，自2015年7月1日起至2015年12月30日后36个月内后，天竹公司合同义务为在2015年12月30 日前办理综合验收交付房屋，并在36个月内办理房屋产权登记备案手续，**合同义务为验收房屋，配合办理备案手续。涉案协议履行阶段不同，双方权利义务也对应不同。在涉案协议履行的第一阶段，先履行义务方**需支付建设资金用于涉案项目建设急需，**未履行该合同义务，系违约方。依据权利义务对等原则，相应的**也无权要求天竹公司履行第一阶段定向建设义务及之后合同履行阶段中的各义务。而一审法院不仅判决违约方**不承担不履行合同的责任，反而干涉当事人自治，在双方明确约定合同履行条件、期限和顺序、每个阶段各自权利义务情形下，背离双方合同约定，判决**支付天竹公司购房款2850万元、支付余款1400万元及完成网签手续违背了合同约定、干涉了当事人意思自治。3.**作为违约方无权诉请要求继续履行合同，而且**请求交付涉案项目早已超过合理期间，涉案项目早已不具有交付的可履行性。首先，依照协议约定，**应当在2015年1月31日前支付协议约定3000万元保证项目正常建设。在天竹公司八次催款中，**均不予回应、拒绝付款，已属于合同违约方，无权请求继续履行合同。其次，即使如一审法院认定**不构成违约，一审判决支持**的第二项诉请即判令交付涉案标的物也没有法律依据。**在2017年7月10日起诉请求与天竹公司解除合同。自涉案项目2017年8月13日取得商品房预售许可证至2018年7月23日，**违法变更诉讼请求要求交付涉案项目已逾一年时间，即使如一审法院认定**不构成违约，**第二项诉请也早已超出合理期间，根据《合同法》第一百一十条规定，不应再履行。一审判决天竹公司交付涉案项目没有法律依据。4.一审关于涉案项目已经综合验收事实认定错误，第一项判决继续履行、第二、三项判决交付涉案项目办理网签备案手续的判项错误。现有证据足以证明，项目建设虽已完工，但综合验收还在持续办理中。因涉案项目尚不具备涉案协议第八条约定的交付条件，一审法院即判决继续履行、第二、三项判决交付涉案项目办理网签备案手续，均缺乏合同及法律依据。（三）**在明知案涉项目建设急需资金的前提下，拒绝支付后续建设资金，违约在先，无权针对其提供建设资金的义务行使不安抗辩权，亦丧失请求继续履行涉案协议的权利。1.**明知涉案项目急需建设资金的前提下，拒绝支付合同约定的付款义务，违约在先，无权行使不安抗辩权。**明知案涉项目进展急需办证及建设资金，投入低成本资金以换取高产出、高回报的涉案项目，其行为属于正常商业交易中意思自治，当然无权行使不安抗辩权；作为双务合同中的先履行一方，**负有合同约定的先付款义务，其拒绝支付协议约定的3000万元，属于违约方，亦无权行使不安抗辩权；另外，本案中，**作为合同的一方主体，其仅向天竹公司两次发函，一审法院即认定天竹公司作为卖方均未回应**对项目建设进度及手续办理进展情况的合理关切，但同样作为合同的当事一方主体，天竹公司自2015年2月5日起至2016年2月18日止先后八次致函**，**却从未对天竹公司请求其依约支付建设资金的更为合理的关切予以积极回复，一审法院对该重要情节从未作出任何评判，显失公正。2.即使认定**有权行使不安抗辩权，**恶意行使该权利，拒绝履行合同义务，已构成违约，无权要求继续履行涉案协议。（1）即使如一审法院所认定的**有权行使不安抗辩权，其不安抗辩权的行使期限也只能限于天竹公司就涉案协议履行能力恢复之后的合理期间。根据一审法院认定事实，天竹公司于2016年4月21日取得《国有土地使用权证》、2017年1月18日取得了《建设工程施工许可证》，在此期间项目建设施工也逐步进行，以上事实均标志着天竹公司履行义务逐步恢复，同时也标志着**不安抗辩权权利行使的终结。如**不继续履行涉案协议所约定的支付建设资金的合同义务，则构成违约。（2）天竹公司履行能力的恢复，不能仅以商品房预售许可证的办理为标志；（3）自2017年1月18日天竹公司取得建设工程施工许可证开始至2017年7月24日**向一审法院起诉请求解除合同之日，在长达半年的时间内，**从未向天竹公司表达过任何愿意继续履行涉案协议、愿意继续支付建设资金的意思表示。相反，自**于2015年12月向天竹公司致函表示其合同目的已经根本不能实现，2017年7月向一审法院提起民事诉讼直至2018年7月23日变更诉请继续履行合同前，**均认为案涉协议已经无法履行，在2018年7月西安市房地产市场一路上扬的情况下，**2018年7月23日突然提出继续履行合同的请求，显然缺乏最基本的契约精神和诚信原则。（四）涉案《酒店定向建设协议书》已经解除，**无权主张继续履行合同。**作为违约方本不享有法定的合同解除权，但其以诉讼方式自2017年7月10日至2018年7月23日间，两次在诉状中明确表示行使法定解除权或约定解除权，并以各种方式请求与天竹公司解除合同，天竹公司在本案涉诉近四年时间里，则始终主张同意解除协议。因此，双方当事人早已形成了解除《酒店定向建设协议书》的合意，涉案协议已通过当事双方协商一致于2017年11月3日解除。1.在本案多个环节的诉讼程序中，**已经向人民法院及天竹公司明确表达了其解除合同的意思表示。2.**请求解除涉案协议书的行为符合《酒店定向建设协议书》第十一条（2）款所约定的解除方式，该解除通知已由**通过诉讼方式到达天竹公司，起诉状被天竹公司签收之日涉案协议解除。3.一审认定解除合同的通知不能以诉讼方式行使错误。（五）本案一审程序严重错误，剥夺了当事人的诉讼权利。1.**多次变更诉讼请求违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》。首先，**变更诉讼请求，应在一审所确定的举证期限内进行。在举证期限经过之后，**无权变更诉讼请求。其次，**从诉请解除合同到变更诉请为继续履行合同，是将诉的性质和种类完全变更，将确认之诉变更为形成之诉已严重偏离了诉讼请求变更的法定意义，不应当予以准许。再次，本案原一审阶段**变更增加三次诉讼请求，加之发回重审**又增加两次诉讼请求，五次诉请的变更，使本案原一审审理历时两年，严重拖延诉讼程序的行为影响了法院的审理也损害了天竹公司的利益。2.一审判决第四项判决超出双方当事人诉讼请求的范围，程序严重违法。一审判决第四项既非本诉原告**的诉讼请求，亦非反诉原告天竹公司的诉讼请求，一审法院超出涉案双方的诉讼请求所作出的判决，程序违法。

**辩称，（一）一审将案涉《酒店定向建设协议》的性质认定为房屋买卖合同，适用法律正确。首先，《酒店定向建设协议》的核心内容为**向天竹公司支付价款，天竹公司在其开发的水滴u-home项目中按照**的使用需求定向建设14000平米，用于经营酒店。**的合同义务仅为支付约定的房屋价款，并不承担开发建设方面的任何风险。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第25条的规定，一审法院将案涉合同认定为房屋买卖合同恰当无误。其次，天竹公司《上诉状》与《补充上诉意见》关于合同性质的论述自相矛盾。（二）一审关于合同效力的认定恰当正确，符合法律规定。首先，案涉合同并非商品房买卖合同，不适用商品房买卖合同的相关法律规定。商品房系指由房地产开发企业开发建设并向社会不特定公众公开出售的房屋。出售行为的社会化、公开化是商品房买卖的基本特征。本案中，天竹公司为**定向开发建设酒店房屋，该部分房屋由**全部购买，天竹公司对定向建设酒店部分的出售对象是特定的而非向社会公众出售，不具有商品房买卖的特性。其次，双方对房屋的结构、面积、价款以及交付房屋的时间作出了明确约定，**也支付了合同约定的**付款义务的59.3%，天竹公司在已取得房屋预售许可证的情况下，面对房地产市场出现价格大幅上涨，反而主张合同无效或解除的做法，显然违背诚实信用原则。最后，天竹公司作为房地产开发企业，以自身未按照约定期限办理预售许可证的违约行为为理由主张合同无效，其真正目的在于恶意获取超出合同预期的更大利益，于理不通，于法无据。（三）一审认定当事双方并未达成合同解除的合意，从而判令继续履行该合同，符合事实和法律。**在最初起诉时是以天竹公司根本违约为由要求解除合同及天竹公司承担违约责任，而天竹公司反诉的理由认为系**违约，要求解除合同及**承担违约责任。双方主张解除的理由并不相同，对于解除的后果及责任承担亦未达成一致，解除合同的合意从未成立。天竹公司在其上诉状中称一审法院的法律适用与九民纪要第46条之观点相悖，系其自身理解错误。九民纪要该条的原文中明确写道“经人民法院确认原告有解除权的……”，这为以诉讼方式解除合同作出了明确的前提限制，本案的情形与之并不相符。（四）一审判决认定**中止支付2850万元房款不构成违约，事实清楚、证据确实充分，适用法律正确。依照《合同法》第68条关于不安抗辩权的规定，**做出中止付款的决定是依法保护自身合法权益，避免陷于更大风险境地的合法之举，不构成违约。（五）一审判令天竹公司向**交付定制房屋、办理备案登记不因天竹公司刻意制造麻烦和障碍而另寻他径。一审法院也已查明案外人施小红、远达公司与天竹公司签订的《房屋买卖协议》、《抵房协议》的具体情况，在此不再赘述，上述协议的签订均不足以妨碍**继续履行合同的诉求实现。在各大房产销售的门户网站中，元谷（案涉项目）A座预计交房时间为2020年年底，交付房屋的合同目的能够实现。（六）天竹公司主张**未按照合同约定期限（即2015年1月31日前）支付余款2850万元是导致其工程停滞的原因，严重偏离事实和法律。首先，根据《酒店定向建设协议》的内容及其法律性质，**并不承担筹集开发建设资金的义务。也就是说，无论天竹公司欠谁的钱、欠多少钱，都和**不具有法律上的关联性，彼此不构成因果关系。退一万步讲，即便在事实上天竹公司期待用**的房款去支付工程款等各项开支，也仅是针对**所定制的部分，而非整体项目。一审法院已经查明，天竹公司仅拖欠洪嘉建设一家的款项就多达9127万元，这还不包括拖欠村民拆迁安置费用和过渡费等巨额赤字。**的房款较之而言可谓杯水车薪，完全不足以扭转天竹公司的经营窘境。（七）一审程序合法，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。在本案审理过程中，不仅**变更或增加诉请，天竹公司也同样变更诉请，双方在庭审中均未提出异议。原一审之所以历经两年的时间，系双方共同要求进行庭外和解，并非**一方因素所导致。

远达公司、施小红均未提交意见。

**向一审法院起诉请求：1、依法判令解除**、天竹公司2014年8月3日签订的《酒店定向建设协议书》；2、依法判令天竹公司返还原告4150万元建设资金；3、依法判令被告天竹公司承担违约金1680万元；4、被告天竹公司负担诉讼费。后**变更诉讼请求为：1、依法判令天竹公司继续履行《酒店定向建设协议书》，向原告**交付定制的房屋14000平方米；2、依法判令被告天竹公司按照每平方米6000元价格与原告签署房屋买卖合同，并办理网上登记备案；3、依法判令被告天竹公司向原告**支付迟延交付房屋的违约金2490万元（暂计至2018年6月30日）。该案发回重审后，**于2020年6月4日向一审法院申请变更诉讼请求为：1、判令被告继续履行《酒店定向建设协议书》；2、判令被告向原告交付房屋（涉案项目A座一层3-5中轴线至3-8中轴线、八层2-T轴线至3-K轴线之间及A座17层至22层，A座与B座第八层之间宴会厅）；3、判令被告为原告向房屋登记机构办理上述房屋网签备案手续；4、判令被告向原告支付迟延交房违约金3320万元（以4450万元为基数按照年利率24%自2015年12月31日暂计至2020年4月30日，时间计算至被告交房之日为止）；5、被告承担诉讼费用。

天竹公司反诉请求：1、判令反诉被告**立即支付反诉原告天竹公司违约金1842万元（参照年利率24%，暂定自2015年2月1日至2017年9月30日），以此为标准计算至判决合同解除之日；2、反诉案件受理费由反诉被告**负担。后变更反诉请求为：1、判令解除反诉原告天竹公司与反诉被告签订的《酒店定向建设协议书》；2、判令反诉被告**立即按照协议书的约定赔偿反诉原告天竹公司合同总价款的20%的违约金，计16800000元；3、判令反诉被告**赔偿反诉原告因违约造成的经济损失15020653.2元(超出合同约定违约金的实际损失);4、反诉费由**负担。该案发回重审后，天竹公司再次变更诉讼请求为：1、请求确认天竹公司与**于2014年8月3日签订的《酒店定向建设协议书》于2017年11月3日解除；2、判令**向天竹公司赔偿损失31820653.2元；3、判令本案全部诉讼费用由**承担。

一审法院认定事实：2014年8月3日，原告（反诉被告）**与被告（反诉原告）天竹公司签订了一份《酒店定向建设协议书》，该协议书内容为：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方本着平等互利、诚实信用的原则，经充分友好协商并充分考虑到乙方酒店定向建设的要求，甲方同意在其开发建设的“水滴Uhome”商业综合体项目中给予乙“酒店定向建设”。为此特达成以下协议，供双方恪守执行。第一条项目概况：甲方以出让方式取得位于西安市昆明路与团结南路十字东南角，昆明路以南团结南路以东，西安三爱实业有限公司以北、莲湖区周家围墙村第一村民小组用地、陕西时代博金置业有限公司以西出让宗地，面积约16.4亩。土地使用权取得方式2014年1月27日西安市国土资源局与甲方签订的《国有建设用地使用权出让合同》。经批准，规划建设用地性质为二类居住用地、商业金融用地。甲方现在上述地块上建设商品房暂定名为“水滴Uhome”。第二条项目合作方式：甲方将上述项目部分商业用途的商品房给乙方定向建设为综合性酒店，满足乙方综合性酒店经营需求；乙方负责为定向建设酒店提供建设所需资金。该项目取得商品房预售许可证后，甲乙双方签订《商品房买卖合同》交房屋管理部门备案，乙方所付建设资金转为购房款，甲方确保乙方取得综合酒店全部房产的所有权及其相关联的其他权利。第三条定向建设酒店的基本情况：甲方为乙方定向建设酒店为本协议第一条规定“水滴Uhome”项目A座一层3-5轴线至3-8轴线、八层2-T轴线至3-K轴线之间及A座17层至22层，A座与B座第八层之间宴会厅（此部分面积约980平方米），该房屋的用途为商业，属框架结构，一层大厅层高8.7米；层高为8层5.5米，17层至22层均为3.5米，建筑面积（暂测）为14000平方米（最终以房管局的实测面积为准）。第四条酒店建设资金：乙按照建筑面积每平方米6000元，总金额84000000元，分四次向甲方支付酒店建设资金，该款为乙方所承担支付的全部建设资金（即全部应付房款）。以最终房管局的实测面积进行补差计算，房屋面积误差约定以双方签订的正式《商品房买卖合同》为准。第五条支付方式及期限：（1）乙方于本协议签订之日后的七个工作日内向甲方支付定金20000000元整。（2）乙方应于合同签订后两个月内，再向甲方支付20000000元整，乙方履行了第二期付款义务后，定金抵作建设资金（房款）；（3）乙方应于2015年1月31日前再支付30000000元整。（4）余款14000000元应于双方签订正式《商品房买卖合同》且完成网签手续时予以支付，最终网签买卖合同时的面积以预测报告为准，多退少补。（5）上述款项支付至甲方指定的以下账户：户名天竹公司账号61001730012052518675开户银行建行兴庆路支行。第六条项目监管：甲方同意乙方指派一人作为该项目的监管人，负责监管项目建设施工活动，确保项目建设符合乙方综合性酒店经营需要，施工工艺满足乙方综合性酒店装修施工。第七条双方就下列事项约定如下：1、该酒店所在楼宇对应的外墙面及楼顶使用权优先归该乙方使用，甲方确保乙方能够在东、西、北三个外墙及楼顶设立显著店招：应符合统一的物业管理要求。2、该酒店所在楼宇的命名权归甲方所有；3、公共通道、停车场及其他公共设施由物业统一管理；４、甲方同意地下壹层整体投入使用之日起五年内为乙方无偿配置该楼宇地下壹层机械立体车库车位100个，供乙方及其顾客无偿使用；五年以后甲方提供的100个车位由甲方（或下属物业公司）按照收费标准的7折向乙方收取停车费，甲方不得以任何理由减少乙方使用的车位数，不可抗力的自然灾害除外。5、甲方在酒店大厅为乙方配置六部直达酒店各层的专用电梯，并在楼宇东南角处外架货梯一部到达八层。甲方配置的室内六部电梯所有权归乙方所有；外架货梯在保证乙方能够正常使用的前提下，甲方可以使用。电梯品牌为：合资知名品牌，型号满足乙方需要。6、甲方须将A座与B座第八层之间建设联通，作为乙方酒店的宴会厅。17层至22层客房部分各房间的隔墙由甲方负责分割。分割方案须在本合同签订后双方共同商定确认。7、甲方在A座23层为乙方提供部分员工宿舍，甲方可象征性向乙方收取费用。8、乙方所需各层，甲方施工工艺必须按照酒店装修、经营所需进行。9、甲方承诺今后物业公司只按照物业费标准的50%收取乙方物业服务费；水、电、按照乙方装表实际读数收取，甲方不加收费用；制冷、采暖费用参照政府指导价及市场价格，双方最终协商确定收取。  9、甲方必须在2015年6月30日完善所有开发建设手续确保该建设项目为合法建设项目，并于2015年6月30日前取得该项目的商品房销售许可证。第八条标的物交付期限1、甲方应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经综合验收合格，并将标的物交付乙方。未正式交房前甲方同意乙方提前进场对酒店进行部分装修，甲方全力配合。2、甲方应当在商品房综合验收后即2015年12月30日之日起36个月内办理房产屋产权登记备案手续。3、甲方逾期办理房屋产权登记备案手续，应当承担违约责任，甲方一次性支付违约金2000000元整。4、如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除协议或变更协议外，甲方可据实合理延期交付，名除甲方的违约责任。①、遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起5日内告知乙方的；②、由于政府原因造成小区市政配套没有到位或市级以上规划、建设、文物和环保、国土等主管部门根据法律、法规的规定作出某种行政行为导致延期交付，且甲方在发生之日起5日内告知乙方（以政府文件、决定、通知为准，属于政府原因免除违约责任，属于甲方的原因，不免除违约责任）；③、因乙方提出经甲方同意的工程设计变更引起的延期交付，且甲方在发生之日起5日内告知乙方。第九条甲方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。甲方承诺与该酒店正常使用直接关联地写了基础设施、公共配套建筑在房屋交付时能够达到使用条件：1、小区内道路、楼宇的公共通道、车位在乙方开业时能正常运行；2、水、电、天然气、冷暖气及消防设备在乙方开业时到位，能够正常使用；17层至22层每间客房内的消防喷淋及烟感系统安装，甲方须安装双方确定的位置安装到位。3、整栋楼宇消防综合验收及分项验收经消防部门验收合格；酒店内部装修后的消防验收由乙方负责办理。4、各层上下水主干管道及排污主干管道、电梯由甲方在交房时安装到位。上述不能依约交付使用的，甲方按照第十一条第4项承担违约责任。第十条其它。1、合同签订后，甲方提供该房屋施工图电子版一套（包括建筑、结构、水、电等全套图纸），依法可根据使用需要提出变更要求，乙方在15天内提出变更在建筑、结构、规划允许的情况下甲方给予办理设计变更；15天内提出变更，在建筑、结构、规划允许的情况下甲方给予变更，因变更所引起的增项部分所产生的施工费用经双方签字确认后由乙方承担。2、本协议所涉及的全部房屋交付后，乙方应当缴纳的大修基金及契税等行政收费由乙方直接向相关部门缴纳，甲方不得以任何理由代收。第十一条违约责任（1）每一笔款项逾期后，乙须按日向甲方支付逾期应付款千分之一的违约金。（2）合同生效后任何一方不能单方解除或变更、终止本协议；若一方单方解除变更或终止协议，违约方应支付守约方违约金及预期经济损失按照本合同总价款20%计付。甲方未能在约定时间内取得合法建设、销售手续的，乙方确实无法继续等待提出解除本协议的不视为乙方违约，不需支付违约金。（3）若本项目在甲方建设及销售过程中因拖欠工程款及银行贷款、行政违法等问题导致该项目停建或楼宇被人民法院查封、冻结、拍卖等司法措施导致乙最终无法实现房屋物权，甲方除无条件返还乙方已付款项外，还应赔偿乙方经济损失（包括但不限于预期经济损失）按照本合同总价款20%计付，不足以弥补乙方实际经济损失的，仍需赔偿乙方实际经济损失。（4）甲方未能按照本协议约定履行义务或者不完全履行构成根本违约的，甲方须向乙方支付违约金，违约金按照合同总价款10%计付。第十二条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向标的物所在地人民法院起诉。第十三条协议附件与协议具有同等法律效力。第十四条项目五证齐全后，双方必须严格按照本协议约定内容签订《商品房买卖合同》，本协议书为《商品房买卖合同》的有效组成部分，约定不一致的以本协议为准。《商品房买卖合同》所涉及的房屋销售单价即为本协议约定的建筑面积每平方米6000元整。《商品房买卖合同》约定的付款方式为银行按揭贷款支付，甲方全力积极为乙方办理银行按揭贷款手续，帮助乙方获得银行资金支持。乙方在未与甲方正式签订《商品房买卖合同》之前有权增减乙方出资人员或变更为企业，实际出资人员（或企业）有与甲方签订《商品房买卖合同》的权利。第十五条本协议一式陆份，甲乙双方各执叁份均具有同等法律效力。第六条本协议自甲方签字、盖章及一份签字、捺印且甲方收到乙方支付的全部定金之日起生效。落款处甲方、乙方签名盖章，2014年8月3日。合同签订后，原告（反诉被告）**以银行转账方式向天竹公司分别于2014年8月4日支付2000万元；2014年9月12日支付1000万元，2014年10月10日支付1000万元；2014年12月12日支付100万元；2015年1月16日支付50万元。

另查明，《西安土门地区综合改造管理委员会关于印发天竹公司“水滴Uhome”项目备案确认书的通知》载明，涉案“水滴Uhome”项目建设内容：项目净地面积16.45亩，总建筑面积100356平方米,其中地上建筑面积98506平方米(住宅建筑面积34200平方米，配建公建面积1041平方米，城市级公建建筑面积62549平方米，地上停车建筑面积716平方米),地下建筑面积1850平方米，停车位911辆。总投资及资金来源：项目总投资4亿元，建设资金由企业自筹。查明，天竹公司向法庭提供的其开发的“水滴Uhome”项目的《施工日志》载明：“2014年8月29日，农民工闹事工地停工。围困项目管人员。至晚8点，后由胡富生拨打110，将现场管理人员带至昆明路派出所至晚1时等左右才放人。”2014年8月30日，“农民工闹事停工、停电，管理人员无法进入施工现场。”2014年8月31日“农民工闹事、停工停电”；2014年9月1日“工地停工”2014年9月2日至9月8日“农民工闹事停工”、2014年10月16日、17日停工，2014年11月14日至21日，工地因13日晚华山项目部的破坏行为，全面停工。之后，**未按约定支付后续的2850万元。**于2015年1月25日通过邮政速递致函天竹公司，行使不安抗辩权，中止付款。对此事实，**提供了2015年1月25日通过邮政速递致函天竹公司的邮政存根及回执和函件的附件作为证据提交法庭。虽天竹公司对该函及邮政存根及回执的真实性不予认可，称致函的落款时间2014年1月25日早于双方签订《酒店定向建设协议书》的时间，对此**解释称落款时间2014年1月25日系笔误，实际应为2015年1月25日，一审法院结合天竹公司提交的《施工日志》载明的现场施工情况与**陈述的情况基本一致及涉案项目确实存在农民工闹事，停工及各项手续迟延办理的情况及其他相关证据相互佐证，一审法院对于该致函的真实性予以认定。关于该函是否送达，结合**提交的公证书，显示天竹公司相关人员拒绝签收**向其送达的相关函件的情况，一审法院对于**对该函件进行了送达的事实，亦予以认定。关于天竹公司对**提交的公证书的真实性提出异议，认为**委托王霞一人，但送达时显示系二人送达的情况。对此一审法院认为，该公证书未违反相关规定，当事人可以选择委托一人或委托二人，但对于公正事项，按照相关规定，应由二人以上进行，故该公正行为不违反法律规定，该公证书可以作为本案证据予以采纳。致函载明：致天竹公司并尊敬的胡立军先生：贵公司与我于2014年8月3日签订了《酒店定向建议协议书》。该协议书签订后，我已严格按照合同约定履行了付款义务，已经支付贵公司酒店建设资金4150万元。然而，贵公司在协议书签订后，工程进度缓慢，且“水滴Uhome”商业综合体项目的建设手续的办理毫无进展，仍停留在双方签订协议时的状态。土地证、规划证、施工许可证至今也未能取得，办证进度停滞不前。我多次电话与您沟通催促贵公司能够加快施工进度及办证进度。但未见成效。依据双方签订的《酒店定向建设协议书》第七条第9项约定“甲方必须在2015年6月30日前取得该项目的商品房销售许可证。”另据第八条第1项约定：甲方应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经综合验收合格，并将标的物交付乙方。我认为：贵公司近四个月来，工地几乎处于完全停工状态，再扣除春节期间的停工期，贵公司于2015年12月30日前完成该项目的综合验收并予以交付是几乎不可能的事情；加之贵公司至今土地证都未能办理下来，2015年6月30日前完善所有开发建设手续并取得商品房销售许可证更是不太可能完成。鉴于目前状态，为维护双方合法利益及权利，我郑重向贵公司提出以下要求：一、希望贵公司务必自收到本函之日起二日内向我报送项目详细的施工计划、施工进度及确保项目按期完成的保证资料；并提供与施工单位签订的《施工合同》；二、希望贵公司务必向我报送办理所有建设手续的进度安排及确保按约取得商品房销售许可证的保证方案。若贵公司未能向我报送上述资料并与我沟通协商达成一致，我将视贵公司无力完成合同约定义务，届时，为维护我的合法权益不受损害，我将停止向贵公司支付剩余款项，直至贵公司能够向我提交足以证明贵公司能够依约完成合同约定义务的资料。为维护双方良好的合作关系，诚信解决问题，确保合同约定的双方义务全面落实，望贵公司慎重对待，高度重视，及时回复。天竹公司对**发送的上述催款函未予回复。2015年12月10日,**在西安市莲湖区公证处见证下,向天竹公司送达《致天竹公司函件(三)》，载明：致天竹公司并尊敬的胡立军先生：依据贵公司于2014年8月3日与我方签订的《酒店定向建设协议书》第七条第9项约定：“甲方必须在2015年6月30日前完善所有的开发建设手续，确保该建设项目为合法建设项目，并于2015年6月30日前取得该项目的商品房销售许可证”，贵公司截止今日未能取得该建设项目的合法建设手续，亦未能依约定取得该项目的商品房预售许可证，贵公司的行为已经构成根本违约，依法依约应当承担违约责任。我方早在2015年1月初多次就贵公司出现的停工、农民工堵路讨薪、建设手续办理无进展等现象致函贵公司并与贵公司法定代表人胡立军先生面谈，要求贵公司克服困难，严格履约，要求贵公司报送我方1、项目详细的施工计划、施工进度及确保项目按期完工的保证资料；并提供与施工单位签订的《施工合同》。2、办理所有建设手续的进度安排及确保按约取得商品房销售许可证的保证方案。然而，贵公司却是口头向我方保证一定会在2015年6月30日办理完商品房销售许可证。但令人遗憾的是贵公司自2015年1月停工后至今都未能恢复施工，项目合法建设手续办理全部处于停滞状态，在此期间，我方多次督促贵公司拿出切实可行的解决方案，但贵公司却是一拖再拖，迟迟未能拿出恢复施工及办理合法建设手续的方案。目前贵公司开发建设“水滴Uhome”商业综合体项目已经停工至今毫无恢复施工的迹象。按照《酒店定向建设协议书》第八条第1项约定：“甲方（贵公司）应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经综合验收合格，并将标的物交付乙方。”显然，贵公司也已经不可能按照上述约定时间向我方交付房屋。为妥善解决贵公司出现的上述问题，避免我方经济损失进一步扩大，特致函如下：希望贵公司务必自送达本函之日起五日内向我方提供能够尽快恢复施工及完成办理项目合法手续的可行方案，我方可考虑与贵公司继续合作，否则我方将依法诉诸法律，以维护我方合法权益。天竹公司称，**未按合同约定向其支付2850万元的购房尾款，系违约行为。其分别于2015年2月5日、2月15日、2月25日、2016年2月18日先后8次致函**督促**按协议支付尾款，**仍未按约支付构成违约。

另查明，涉案项目于2016年4月21日取得国有土地使用权证，2017年1月18日取得建筑工程施工许可证，2017年8月13日取得商品房预售许可证。涉案项目已经综合验收。

再查明，天竹公司与远达公司之间因水滴Uhome（元谷）智能车库设备及安装工程，双方于2018年8月24日签订了《水滴Uhome（元谷）智能车库及安装合同》及2019年5月20日签订了《机械式停车设备供货、安装合同》，约定由远达公司为天竹公司设计、制造、安装停车设备，天竹公司支付工程款。目前，远达公司尚在施工中，工程尚未完工，双方尚未结算。在此之前的2019年11月22日，天竹公司与远达公司签订了一份《抵房协议》，约定天竹公司以“水滴Uhome”的1号楼A座801、803、804号房屋抵上述工程款1640.1万元。目前，该房屋也尚未向远达公司交付。2019年4月8日，天竹公司与施小红签订了一份《房屋买卖合同》，约定天竹公司将其开发的“水滴Uhome”的房号为10102号，建筑面积为297.53平方米的房屋出卖给施小红，按建筑面积计算，每平方米价款25000元，总金额7438250元，约定施小红采取分期付款的方式付款，第一次付款自签约日起7日付全部价款的30%即人民币2231475元，其余部分在办理网签前一天付清70%即人民币5206775元，并约定出卖人于2020年12月31日前将房屋交付买受人。自合同签订至今，施小红向天竹公司交付了2万元定金后再未向天竹公司支付任何款项。涉案房屋也未向施小红交纳。该合同也未到房管部门备案。除此之外，《酒店定向建设协议书》中所涉房屋均由天竹公司掌控，再未对外处分。2018年7月20日，因**申请并提供担保，一审法院作出（2017）陕01民初1006号之二民事裁定，对天竹公司开发的“水滴Uhome商业综合体项目”A座11701号房屋（11423.33平方米）查封，查封期限两年。2020年7月13日，应**申请，一审法院继续查封天竹公司开发的“水滴Uhome商业综合体项目”A座11701号房屋（11423.33平方米），期限为两年。

经征询**的意见，**表示同意一次性结付购房的尾款。**与天竹公司均认为双方签订的《酒店定向建设协议书》实质为房屋买卖合同，均主张应按房屋买卖合同关系处理。

一审法院认为，根据当事人诉辩情况及庭审情况，总结本案争议焦点为：1、《酒店定向建设协议书》的性质；2、**中止支付购房款是行使不安抗辩权，还是构成违约。3、天竹公司主张合同已经解除的理由是否成立。4、涉案合同标的物的现状及是否具备继续履行的条件。

关于焦点一，一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，合同当事人应当诚信履行合同义务。**与天竹公司签订的《酒店定向建设协议书》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议名为《定向建设酒店协议书》，主要内容为**向天竹公司支付钱款，由天竹公司在其开发的“水滴Uhome”项目中给**定向建设酒店14000平方米，用于经营酒店，合同内容没有**对项目承担风险的约定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”故按照**与陕西天竹公司有公司签订的《酒店定向建设协议书》内容及我国相关法律规定，一审法院依法认定该《酒店定向建设协议书》性质为房屋买卖合同性质。那么，《酒店定向建设协议书》是预约合同还是本约合同也直接影响到案件处理结果。从该协议名称看，该协议名为《酒店定向建设协议书》，名称中并未含认购、订购、预定、意向等关于预约合同的字眼；从协议约定内容看，该协议约定了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且**已经按照约定支付了过半房款，天竹公司也已收受了过半购房款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”故**与天竹公司签订的《定向建设酒店协议书》系商品房买卖合同，且天竹公司已经取得涉案房屋的预售许可证，故该《定向建设酒店协议书》合法有效。虽然该协议中还约定，该项目取得商品房预售许可证后，甲乙双方签订《商品房买卖合同》交房屋管理部门备案，但协议同时又约定项目五证齐全后，双方必须严格按照本协议约定内容签订《商品房买卖合同》，本协议书为《商品房买卖合同》的有效组成部分，约定不一致的以本协议为准，故双方在协议中约定签订《商品房买卖合同》仅是须到房管部门备案，为行政管理需要，故一审法院依法认定该协议书具有房屋买卖合同本约合同性质，双方当事人应当严格按照该协议全面履行各自义务。

关于焦点二，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金、以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第六十九条规定“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”《酒店定向建设协议书》约定，**应于2015年1月31日前向天竹公司支付购房款2850万元。**在支付了4150万元后再并未支付该款。对此，**在2015年1月25日，向天竹公司的致函中称，因其与天竹公司签订合同的四个月来，工地几乎处于完全停工状态；项目建设手续的办理毫无进展，仍停留在签订协议时的状态。土地证、规划证、施工许可证均未能取得，办证进度停滞不前，故而通知天竹公司其中止付款，要求天竹公司给其报送项目详细的施工计划、施工进度及确保项目按期完工的保证资料；并提供与施工单位签订的施工合同、办理所有建设手续的进度安排及确保按约取得商品房许可证的保证方案。《酒店定向建设协议书》是在天竹公司尚未取得涉案项目的相应手续情况下签订的。天竹公司在协议中承诺于2015年6月30日前办理完毕项目的所有手续，保证项目为合法建设项目。涉案项目实际取得相关手续的时间是2016年4月21日取得国有土地使用权证，2017年1月18日取得建筑工程施工许可证，2017年8月13日取得商品房预售许可证，明显与合同约定的时间相去甚远，可见，**在致函中称时至2015年1月25日涉案项目办理手续没有进展的事实成立。双方合同约定天竹公司应在2015年12月30日前，向**交付使用，但天竹公司提供的证据显示，涉案项目在2014年12月19日工程进度仅至封顶阶段。**称其系因天竹公司出现的农民工闹事、工地停工、办理手续迟滞而对出资8400万元购买房屋的资金安全性担忧中止付款。从反诉原告天竹公司于2015年1月份之后直至2016年的多次致**的催款函内容看，天竹公司作为卖方均未回应**对项目建设进度及手续办理进展情况的合理关切。反诉原告天竹公司提供的《施工日志》显示，在双方合同履行的期间内涉案项的工地确实出现了农民工闹事停工的事实。天竹公司又称，**未支付房款致其没有钱办理项目的土地使用证，导致项目全面停滞。**仅为买房人，并非项目的建设方，并不负有对涉案项目的筹资义务。双方签订的《酒店定向建设协议书》并未明确约定**应支付房款的具体用途，因此**未支付房款的行为不应认定为与涉案项目工地停工、项目办理手续迟滞之间存在因果关系。故**中止付款的行为系行使不安抗辩权的行为，不存在违约行为。关于**在天竹公司取得相关建设手续并恢复施工后为何仍未支付合同约定的购房款，是否构成违约一节，因**于2017年7月24日向法院提起诉讼，而天竹公司系2017年8月13日才取得商品房预售许可证，在**起诉之后，故**在天竹公司取得预售许可证后未向天竹公司支付尾款系因案件已经进入诉讼阶段，故**不构成违约。

关于焦点三，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十四条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”合同解除权作为形成权的一种，其意思表示到达合同相对方，即产生合同解除的法律效力。本案中，**最初起诉时主张解除合同，法院向天竹公司送达了起诉状后，天竹公司就**提出的合同解除的理由提出异议，但其反诉请求也是主张合同解除，能否视为解除合同的通知已经到达天竹公司？一审法院认为，法院送达起诉状副本到达另一方当事人的行为，显然不能视为解除合同的通知到达对方从而导致合同解除。解决此问题的关键是要清楚合同解除的通知与诉讼的关系问题。合同解除权是形成权的一种，而形成权是权利人以单方意思表示可以使权利发生、变更或者消灭的权利。可见形成权的行使应为当事人之间不借助公权力就可行使的权利。我国《合同法》第九十六条对于合同解除权的行使进行了规定，当事人一方依照本法第九十四条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。该条文并未规定由法院、仲裁机构等通知，法院适用法律不应对此做扩大解释。故合同解除的通知应为当事人之间发生的民事法律关系的行为。另外，民事诉讼法规定，当事人有自由处分自己权利的选择，当事人可以不选择行使解除合同的形成权，而直接选择更有权威性的法院来裁判合同解除，选择公平正义的公权力介入进行裁决，从而也避免了繁琐的双方之间的不必要的争端。人民法院受理当事人要求解除合同的请求后，按照民事诉讼法的相关规定，应给对方当事人送达起诉状副本，依法进行审理，最后根据事实，依照法律，作出支持原告解除合同的诉讼请求或作出原告要求解除合同的理由不成立、驳回原告诉讼请求的结果。如果按照天竹公司的观点即**起诉时主张解除合同，法院向天竹公司送达了起诉状后即视为解除合同的通知已经到达天竹公司即合同解除，那么在人民法院受理原告起诉要求解除合同的案件中，人民法院仅用程序即将要求解除合同的起诉状副本送达对方当事人即视为合同解除，那么所有的要求解除合同的案件无一例外的判决结果均为支持合同解除的裁判结果，法院就可不用再审查要求解除的理由是否成立，仅用送达起诉状副本的程序就做出了解除合同的结果，显然与法相悖，该观点显然不成立。再次，我国《民事诉讼法》规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。同时规定，原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。原告起诉要求解除合同后又在法律规定的期限内变更请求要求继续履行合同，符合民事诉讼法当事人自由处分其民事权利和诉讼权利的原则。**在起诉解除合同后在法律规定的期限内又变更诉讼请求要求继续履行合同，符合法律规定。综上所述，人民法院在受理**要求解除合同的请求后应当审理其要求解除合同的理由是否成立从而做出理由成立支持其解除合同的诉讼请求或理由不成立驳回其要求解除合同的请求，而不是将起诉状副本送达给天竹公司合同就解除合同。原告**在起诉要求解除合同后又变更诉讼请求要求继续履行合同的行为，是自由处分其民事权利和诉讼权利的行为，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第五十一条的规定，人民法院应当继续审理**要求继续履行合同的理由是否成立，再做出相应裁判。另外，天竹公司还主张**起诉要求解除合同后，其答辩表示同意解除，答辩状送达**后双方合同就解除一节，一审法院认为，**起诉要求解除合同的理由为天竹公司违约，要求天竹公司承担违约责任。而天竹公司表示同意解除合同，但认为系**违约，要求**承担责任。双方虽然表达的都是合同解除，但对解除合同的理由及解除的后果及责任承担意思表示不一致，对此不能认定双方对合同解除意见达成一致。故天竹公司请求确认《酒店定向建设协议书》已经解除的诉讼请求，一审法院不予支持。

关于焦点四，《酒店定向建设协议书》所涉房屋目前的状况及该协议是否具备继续履行的条件。根据一审法院查明的情况，《酒店定向建设协议书》中除10102号房屋及1号楼A座801、803、804号房屋外，其余涉案标的物均未对外销售，未处分，部分房屋因**申请被保全中，具备继续履行的条件。对于10102号房屋，系天竹公司与**在诉讼的过程中，将该房屋出卖给施小红，施小红也仅交纳了2万元定金，未按合同约定支付房价款；**与天竹公司签订该房屋买卖的协议在前，施小红与天竹公司签订该房屋买卖的协议在后；且施小红与天竹公司签订的该房屋买卖协议未网签或备案，也未交付房屋，不具有先行履行的情况，故应按协议签订先后顺序履行。现**要求继续履行合同，天竹公司应当履行与**签订的包含有10102号房屋在内的《酒店定向建设协议书》。而对于1号楼A座801、803、804号房屋，根据本案查明的情况，远达公司与天竹公司之间系关于工程款的普通债权债务关系，且远达公司按照双方之间签订的合同正在施工，工程款尚未结算，在此情况下，天竹公司以1号楼A座801、803、804号房屋抵偿工程款1680.1万元，侵害了**的权益。况且，**与天竹公司签订的《酒店定向建设协议书》在先，远达公司与天竹公司签订的《抵房协议》在后，《抵房协议》的基础法律关系也是普通的债权债务，没有先行履行的法定情况，故亦应按照时间先后顺序履行。现**要求继续履行合同，天竹公司应当履行与**签订的包含有1号楼A座801、803、804号房屋在内的《酒店定向建设协议书》。综上所述，《酒店定向建设协议书》具备继续履行的条件，**要求继续履行，一审法院依法予以支持。

综上所述，**在涉案项目出现停工、办理手续进度缓慢等情况下，中止付款系合法地行使不安抗辩权的行为，不构成违约。**已向天竹公司支付购房款4150万元，已经履行了过半的付款义务，同时，**对后续的应付钱款表示同意支付并在天竹公司给其办理完网签手续时支付完全部购房款，双方《酒店定向建设协议书》目的能够实现，故**要求继续履行《酒店定向建设协议书》的请求，一审法院予以支持。因涉案项目已经综合验收合格，**要求天竹公司交付涉案房屋，于法有据，天竹公司应向**交付符合约定的房屋。**要求天竹公司向房屋登记机构办理涉案房屋网签备案手续，符合双方协议约定，天竹公司应予配合办理。关于**要求天竹公司向其支付迟延交房违约金3320元（以其已付款4150万元为基数按照年利率24%自2015年12月31日计算至2020年4月30日，时间计算至被告交房之日为止），因双方在协议中未约定迟延交房的违约金，且**也未提供充分证据证明因迟延交房给其造成损失，故**要求按照已付款计算损失也缺乏相应的依据，一审法院对于**要求天竹公司承担违约金的请求，不予支持。对于天竹公司要求确认双方签订的《酒店定向建设协议书》于2017年11月3日解除的请求，因于法无据，一审法院不予支持。天竹公司要求**承担其损失31820653.2元的请求，因**系合法行使不安抗辩权，不构成违约，故其请求于法无据，一审法院不予支持。但因《酒店定向建设协议书》系双务合同，从公平公正处理案件及节省诉讼资源角度出发，鉴于**并未实际向天竹公司支付2850万元购房款和双方签订的《酒店定向建设协议书》并未约定天竹公司就逾期办理建审手续和交付房屋向**承担违约责任的实际情况，应由原告**向天竹公司支付该笔2850万元款项，并且应向天竹公司支付自2015年2月1日起至2019年8月19日期间的按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，支付从2019年8月20日至实际给付该笔款项期间的按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，其余尾款按照协议约定于网签手续完成时支付。综上,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第六十八条、第六十九条、第一百零七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第五十一条规定，遂判决：一、原告**与被告天竹公司于2014年8月3日签订的《酒店定向建设协议书》继续履行。二、本判决生效之日起六十日内，被告天竹公司向原告**交付西安市莲湖区“水滴Uhome”项目A座一层（3-5）轴线至（3-8）轴线、八层（2-T）轴线至（3-K）轴线之间及A座17层至22层，A座与B座第八层之间宴会厅。三、本判决生效之日起三十日内，被告天竹公司配合**办理关于西安市莲湖区“水滴Uhome”项目A座一层（3-5）轴线至（3-8）轴线、八层（2-T）轴线至（3-K）轴线之间及A座17层至22层，A座与B座第八层之间宴会厅的网签备案手续。四、本判决生效之日起十五日内，反诉被告**支付反诉原告天竹公司购房款2850万元，并支付反诉原告天竹公司以2850万元为基数、自2015年2月1日起至2019年8月19日期间的按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付该2850万元之日止的利息；余款1400万元于**与天竹公司完成网签手续时由**向天竹公司支付。五、驳回原告**其余诉讼请求。六、驳回反诉原告天竹公司请求确认天竹公司与**于2014年8月3日签订的《酒店定向建设协议书》于2017年11月3日解除的诉讼请求。七、驳回反诉原告天竹公司要求反诉被告**向其赔偿损失31820653.2元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费**预交461800元，由**负担400000元，由天竹公司负担61800元；**交纳保全费用5000元，由天竹公司负担；反诉案件受理费天竹公司预交220900元，由天竹公司自行承担。

二审中，**向本院新提交了两组证据：第一组：安居客、房天下网页截图，证明天竹公司向**交付房屋的合同目的能够实现，一审法院判决天竹公司向**交付房屋、办理备案登记手续的判项正确。第二组：（2018）陕0104民初1993号民事裁定、（2019）陕0104民初1109号民事判决，证明**与天竹公司于2014年8月3日签订的《酒店定向建设协议书》约定**购买房屋的单价为6000元，该购买价格符合市场行情。

天竹公司质证称，第一组：真实性不认可，涉案项目目前名为“元谷”楼盘，对**提供两张网页截图，其真实性不得而知。证明目的不认可。**提供的两张网页截图上均只载明A栋“预计”交房时间为2020年12月底，“预计”并非明确承诺，仅是宣传用语，并不代表涉案项目2020年12月底就符合交房条件。实际上，案渉项目至今仅有c座通过五方验收，涉案项目目前不符合合同约定的交付条件，故该组证据亦无法证明一审法院判决天竹公司向**交付房屋，办理备案登记手续的判项正确。第二组：真实性认可，但与本案无关联。首先，本案诉争标的为水滴U-home项目的A座，但**提供的上述两项证据诉争标的均为水滴U-home项目的C座房屋，C座是住宅，本案诉争的房屋均为A座商用房屋，两者性质、单价差异极大，不具可比性。其次，上述两份证据均是案外人与天竹公司的合同纠纷的民事判决，与本案无关联。对证明目的不认可，1993号裁定的涉案商品房认购协议书于2013年3月5日签订，1109号判决的涉案商品房认购协议书于2012年9月24日签订，而本案《酒店定向建设协议书》于2014年8月3日签订，时间间隔约为1年多至2年，其成交价格不具有参考性，亦无法推导出6000元/㎡符合当时市场行情的结论。

天竹公司向本院新提交了四组证据，第一组：项目资金缺口的相关凭证、案渉项目6000元/平方米交易的材料文件，证明与**签订案涉协议前，天竹公司案渉项目的建设资金存在7999.719466万元的资金缺口，急需融资，天竹公司愿意以远低于当时市场均价12000元/平方米,与**签订6000元/平方米代建酒店协议，**愿意及时、足额提供8400万项目急需建设资金。1-1:截至2014年8月初关于案渉项目拟付土地出让类价款资金缺口的说明及相关凭证、截至2014年8月初案渉项目拟付工程款资金缺口的说明及相关凭证、截至2014年8月初关于案渉项目应付贷款本金及利息资情况的说明，证明天竹公司在与**签订合同前，天竹公司案渉项目的建设存在资金缺口，其中土地资金缺口约为3387.7278万元，待支付工程款约为3620万元，待支付贷款本金及利息约为991.991666万元，以上合计7999.719466万元；1-2：《2014年西安商品房市场分析报告》、《西安房地产市场6月报告》、《西安房地产市场7月报告》、《2014年西安房地产市场研究报告》，证明天竹公司与**约定的6000元/平方米成交价格,远低于当时市场均价 12000元/平方米，天竹公司急需项目建设资金才选择低价让利交易。

第二组：**给付的三笔资金去向相关凭证、2015年1月15日陕西华山建设项目部出具的2267万元工程进度款《催款报告》，证明：（1）天竹公司将**支付的款项全部用于项目建设，以弥补项目急需的建设资金缺口。（2）按合同约定，**应当在2015年1月31日前支付3000万元，但**仅支付150万后就停止付款，导致天竹公司面临的巨额建设资金压力难以缓解。**未依约支付款项，系违约方。2-1：**支付的第一笔资金流向相关凭证，证明天竹公司将**支付的第一笔2000万元用于偿付案涉项目土地出让金1000万元、工程款180万元、贷款利息 85.163889万元，以上共计1265.163889万元。全部用于涉案工程建设所急需。2-2：**支付的第二笔资金流向相关凭证，证明天竹公司将**支付的第二笔款项2000万元（包括第一笔2000万元的剩余款项）也全部用于涉案项目工程建设所急需，偿付土地出让金 1015万元、廉租房异地建设资金 632.7万元、工程款劳务费134万元、涉案项目银行贷款本金及贷款利息745.577777万元，以上共计2527.277777万元。2-3：**支付的第三笔资金去向相关凭证，证明天竹公司将**支付的150万元全部用于涉案项目工程建设所需，偿付钢结构工程款 40万元、钢构材料款 60万元、涉案项目银行贷款利息 78.833333万元，以上建设资金共计178.833333万元。2-4：2015年1月15日陕西华山建设项目部出具的2267万元工程进度款《催款报告》，根据《酒店定向协议》第五条约定，**应当在2015年1月31日前支付3000万元，但**仅支付150万后就停止付款，导致天竹公司面临严重建设资金压力难以缓解，**系合同违约方，应承担违约责任。

第三组：情况说明，证明**未依据《酒店定向建设协议书》第六条约定派遣人员对项目进行监管，至今也未就此事联系天竹公司。**对于项目进展情况知情，其无权行使不安抗辩权。

第四组：案涉项目C座住宅《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，证明涉案项目仅有C座住宅进行了五方验收，一审认定涉案项目已经综合验收，属明显的事实认定错误，依据《酒店定向建设协议书》第八条第1款约定“甲方……商品房经综合验收合格，并将标的物交付乙方”，涉案项目不符合合同约定的交付条件，一审法院第二项判决交付涉案项目判项错误。

**质证称，第一组：该组证据中资金缺口的说明及利息情况的说明系天竹公司单方制作，不符合证据的形式要件，不具有证明力；其他协议及转款凭证均系天竹公司与案外人之间发生，故对该组证据的真实性、合法性不发表意见，以法庭核定为准，该组证据与本案无关联系，对其证明目的不予认可。根据案涉协议的相关的内容及其法律性质，**并不承担筹集开发建设资金的义务。也就是说，无论天竹公司欠谁的钱、欠多少钱，都和**不具有法律上的关联性，彼此不构成因果关系。在（2018）陕0104民初1993号《民事裁定书》、（2019）陕0104民初1109号《民事判决书》中显示：2012、2013年天竹公司与案外人关于案涉项目的交易价格为5164.79元、6378.49元，**购买14000平米的房屋的交易单价为每平米6000元，符合市场行情，**并非以远低于市场价格的购买该房屋。第二组：对**转账付款凭证的真实性、合法性、关联性予以认可，其他证据均系天竹公司与案外人之间发生，对真实性、合法性不发表意见，以法庭核定为准，对关联性及证明目的不予认可。**支付款项购买房屋，至于款项的用途与本案无关。陕西华山建设有限公司出具的《报告》“2015年1月12日双方会议决定……暂不施工，由贵方重新确定队伍施工……”该组证据恰能说明，在**2015年1月31第四次付款日期前，项目停工、欠付工程款等客观情况存在，与**不安抗辩权的行使相互印证。原一审中查明，天竹公司拖欠洪嘉建设一家的款项就多达9127万元，加上原二审中天竹公司举证（第七组）欠付蜀秦劳务的2148万元，再加上本组证据中欠付华山建设的2267万元，**的2850万房款较之而言可谓杯水车薪，完全不足以扭转天竹公司的经营窘境。天竹公司把自己经营状况严重恶化、丧失履约能力的原因强行归结于**未支付2850万元既不符合法律、更不符合事实。第三组：该组证据系天竹公司单方制作，不符合证据的形式要件。据**本人回忆，派员监督一事系天竹公司不同意，**方只能作罢。**未派员监督并非过错，不能证明**明知项目进展。第四组：真实性无法确认，以法庭核定为准。对该组证据的证明目的不予认可。该组证据仅能证明案涉项目C座进行验收，不能证明**购买的房屋（A座）未综合验收。在一审庭审中，天竹公司的代理人当庭陈述，案涉项目仅剩消防尚有瑕疵，其他均已通过验收。在各大房产销售网站中显示，元谷（案涉项目）A座预计交付时间为2020年底。故一审法院判决天竹公司向**交付房屋并无不妥。

本院对天竹公司提交的其自行制作的资金需求汇总表、资金缺口的说明、应付贷款本金及利息情况的说明等证据的真实性不予认定。双方提交的其他证据复印件与原件一致，对真实性予以认定。对双方提交证据的证明目的均不予认定，具体理由在论理部分进行综合分析说明。

二审经审理查明，一审查明事实基本属实，本院予以确认。但一审查明案涉项目已综合验收证据不足，本院不予确认。

本院认为，根据双方的诉辩及案件审理情况，本案的争议焦点为：1.案涉合同的性质及效力问题；2.案涉合同的解除问题；3.双方应承担的法律责任问题；4.原审是否违反法定程序问题。

一、   关于案涉合同的性质及效力问题。

从双方签订的《酒店定向建设协议》的内容看，合同的履行大体分为两个阶段，第一阶段为**向天竹公司支付款项，天竹公司按照合同约定办理相关手续及建设房屋；第二阶段为天竹公司拿到相关手续后，双方签订商品房买卖合同并完成网签备案，**支付剩余款项，后天竹公司按照合同约定时间交付案涉房屋。故上述合同具有混合性质，第一阶段性质为无名合同，在法律无特别规定的情况下，根据《中华人民共和国合同法》及合同约定对双方的权利义务进行认定，第二阶段性质为房屋买卖合同，除了依照《中华人民共和国合同法》及合同约定，还应该适用特别法相关规定。双方签订的《酒店定向建设协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。

二、   关于案涉合同的解除问题。

从2017年7月10日**向一审法院递交的起诉状看，**起诉请求解除案涉合同的理由为天竹公司构成根本违约，其拟行使的是《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”解除通知可以由解除权人直接发送给对方，也可以通过诉讼的方式行使。提起诉讼是解除权人意思表示的表达方式之一，只不过不是解除权人直接通知对方解除合同，而是通过法院向对方送达法律文书，以起诉状方式间接通知对方解除合同。起诉状就是解除权行使的通知，载有解除请求的起诉状送达对方时，发生合同解除的效力。无论直接通知还是间接通知，只要解除权人行使解除权这一意思表示到达了对方，符合解除通知的条件，均应产生合同解除的法律效果。故本案中，如果**享有法定解除权，那么自向天竹公司送达起诉状副本之日，**解除合同的意思表示已经到达天竹公司，案涉合同已经解除。

法定解除权系守约方在一定条件下享有的权利，故判断**是否享有该法定解除权，一是看**是否有违约行为，二是看天竹公司是否存在违约致合同目的不能实现的情形。第一，关于**是否违约的问题。天竹公司称**无权行使不安抗辩权，其逾期付款行为构成违约。但首先，从双方提交的证据看，双方对于**应支付房款的用途并未进行约定，天竹公司提交的证据并不足以证明**未支付款项的行为与案涉项目停滞之间的因果关系，亦不足以证明**明知天竹公司是在案涉项目急需资金的情况下才以明显低于市场价的价格，即6000元每平方米向其出售房屋，故天竹公司称**明知案涉项目急需建设资金而拒绝支付应付款项，构成违约的上诉理由不能成立。其次，**负有先履行义务并不能说明其无权行使不安抗辩权，相反，正是因为**负有先履行义务，其才有权在一定条件下行使不安抗辩权，故天竹公司称**作为先履行一方无权行使不安抗辩权的上诉理由亦不能成立。再次，虽然天竹公司在2016年取得了《国有土地使用权证》、2017年1月18日取得了《建设工程施工许可证》，但天竹公司并无证据证明其已将上述手续的办理情况告知**，也无证据证明**已知晓。在此情况下，天竹公司称至其取得《建设工程施工许可证》之日，**的不安抗辩权终结的上诉理由仍不能成立。故天竹公司称**无权行使不安抗辩权，其逾期付款构成违约的上诉理由不能成立。第二，关于天竹公司是否存在违约致合同目的不能实现的情形的问题。双方约定天竹公司应在2015年12月30日之前将经综合验收合格的案涉房屋交付**，但双方并未提交充分证据证明案涉房屋现已经综合验收，故本案存在天竹公司违约致合同目的不能实现的情形。

综前，**享有法定解除权，本案合同已于一审法院向天竹公司送达**落款日期为2017年7月10日的起诉状副本之日解除。天竹公司关于合同已经解除的上诉请求成立。一审关于《合同法》第九十六条并未规定由法院、仲裁机构通知，合同解除的通知应为当事人之间发生的民事法律行为的认定与《全国法院民商事审判工作会议纪要》精神不符，本院予以纠正。在合同解除后，**虽享有变更诉讼请求的权利，但因合同已经解除，**关于继续履行合同的诉讼请求在实体上不能成立。

三、   关于双方应承担的法律责任问题。

《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，虽然双方对于合同应否继续履行意见不一致，对于合同解除的法律后果亦未完全包含在双方各自的诉讼请求中，但参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条：“在双务合同中，原告起诉请求确认合同有效并请求继续履行合同，被告主张合同无效的，或者原告起诉请求确认合同无效并返还财产，而被告主张合同有效的，都要防止机械适用‘不告不理’原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应向原告释明变更或者增加诉讼请求，或者向被告释明提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷。…第一审人民法院未予释明，第二审人民法院认为应当对合同不成立、无效或者被撤销的法律后果作出判决的，可以直接释明并改判。当然，如果返还财产或者赔偿损失的范围确实难以确定或者双方争议较大的，也可以告知当事人通过另行起诉等方式解决，并在裁判文书中予以明确。”第49条第2款：“双方合同解除时人民法院的释明问题，参照本纪要第36条的相关规定处理。”的精神，本院进行了释明。双方对合同解除及合同继续履行的法律后果各自分别发表了意见。对于本案合同解除的法律后果，天竹公司认为其应退还**已支付款项4150万元及按照贷款基本利率计算的利息，**向其赔偿损失31820653.2元；**认为天竹公司应向其返还已付款项4150万元并赔偿损失47033333元。双方对于天竹公司应向**返还已付款项4150万元无争议，本院予以确认。但对于赔偿损失双方争议较大，本案不宜处理，双方可通过另行起诉等方式解决，对于天竹公司称**应向其赔偿损失的上诉请求本院不再审查。因**请求继续履行、交付房屋、办理网签备案手续、支付迟延交房违约金的诉讼请求系基于合同继续履行的前提而提出，故**的诉讼请求均不能成立。

四、   关于原审是否违反法定程序的问题。

如上所述，案涉合同已经解除，故原审判令合同继续履行、**向天竹公司支付2850万元已无基础，故对于原审是否超出诉讼请求、是否违反法定程序准许**变更诉讼请求的问题本院不再审查。

综上，陕西天竹置业有限公司的上诉请求部分成立，**的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、确认**与陕西天竹置业有限公司于2014年8月3日签订的《酒店定向建设协议书》已解除；

二、陕西天竹置业有限公司于本判决生效后十日内向**返还已付款项4150万元；

三、驳回**的诉讼请求；

四、驳回陕西天竹置业有限公司其他反诉请求。

一审本诉案件受理费416800元（**已预交），由**负担；一审反诉案件受理费220900元（陕西天竹置业有限公司已预交），由**负担900元，陕西天竹置业有限公司负担220000元；二审案件受理费448695.09元（**预交227795.09元，陕西天竹置业有限公司预交220900元），由**负担228695.09元，陕西天竹置业有限公司负担220000元。

本判决为终审判决。

 

审 判 长    赵建民 

审 判 员    张叡婕     

审 判 员    滕欣燕  

 

 

二〇二〇年十二月二十一日 

 

 

                              书 记 员    谢  云

 

 

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