德胜（苏州）洋楼有限公司
德胜（苏州）洋楼有限公司等与两棵树物业管理（北京）有限公司财产损害赔偿纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京03民终4274号
上诉人(原审原告)：于欣，女，1975年4月7日出生，汉族，户籍所在地北京市海淀区。
委托诉讼代理人:姜勇，北京市恒德律师事务所律师。
委托诉讼代理人:吕卫团(于欣之配偶)，1973年8月8日出生，户籍所在地北京市海淀区。
上诉人（原审被告）：北京京辰房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区博特花园088号。
法定代表人:袁建东，董事长。
委托诉讼代理人:李海彬，北京大成律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：德胜（苏州）洋楼有限公司，住所地江苏省苏州市苏州工业园区。
法定代表人:HANJIALING,董事长。
委托诉讼代理人:邓学曾，江苏恒之律师事务所律师。
委托诉讼代理人:宫翔，江苏恒之律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：北京盛世物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区建国路郎家园8号。
法定代表人:刘刚，董事长。
委托诉讼代理人:舒子平，北京大成律师事务所律师。
委托诉讼代理人:ＸＸ，北京大成律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：两棵树物业管理（北京）有限公司，住所地北京市顺义区。
法定代表人:王中亚，董事长。
委托诉讼代理人:张帆，男，1952年1月18日出生，汉族，两棵树物业管理（北京）有限公司职员。
上诉人于欣、上诉人北京京辰房地产开发有限公司（以下简称京辰公司）、上诉人德胜（苏州）洋楼有限公司（以下简称德胜公司）、上诉人北京盛世物业服务有限公司（以下简称盛世物业）与被上诉人两棵树物业管理（北京）有限公司（以下简称两棵树物业）财产损害赔偿纠纷一案，四方均不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第5150号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人于欣的委托诉讼代理人姜勇、吕卫团，上诉人京辰公司的委托诉讼代理人李海彬，上诉人德胜公司的委托诉讼代理人邓学曾，上诉人盛世物业公司的委托诉讼代理人舒子平、ＸＸ，被上诉人两棵树物业公司的委托诉讼代理人张帆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
于欣上诉请求：1.撤销一审法院判决，在一审判赔金额886.08万元的基础上增加451.746万元；2.京辰公司、盛世物业、两棵树物业与德胜公司就前述赔偿金额承担连带责任；3.京辰公司、盛世物业、两棵树物业与德胜公司承担全部鉴定费、评估费及全部诉讼费用。事实及理由：一、一审提交证据足以证明涉案加热带系京辰公司及德胜公司安装，一审采用推定，淡化了侵权行为严重性。二、电加热带属于《产品质量法》所称产品。三、涉案加热带未能套管、未按设计施工、周边存在可燃物是基本事实，京辰公司及德胜公司就承担重大过错责任。四、京辰公司、盛世物业、两棵树物业与德胜公司侵权行为直接结合导致本案火灾发生及后果，理应承担连带责任，一审判决赔偿比例不当。五、地下室积水长期浸泡是侵权行为的直接损害后果，而非扩大损失。六、基于侵权行为的严重性质及鉴定结论，于欣的一审诉请客观合理，一审判决中的核减没有依据，应当考虑房屋重置的第三方利润、相关物品损失，租金应按75个月计算。
京辰公司上诉请求：1.撤销一审法院判决第一项，驳回于欣的全部诉讼请求。事实及理由：一、本案引燃火灾的加热带是于欣自行安装的，且存在操作不当行为，不应由京辰公司承担责任。二、一审判决对关于修复方案的北京建研院司鉴中心（2015）建鉴字第366号《司法鉴定意见书》适用错误。三、关于北京联首资产评估事务所有限公司做出的《北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第5150号案件诉讼财产损失鉴定资产评估报告》，京辰公司出具了详细意见指出了该报告的错误，但评估公司对此未做出实质性回复。四、于欣不存在租金损失，因为其并未将房屋出租。五、对于存放于他处的家具，仅存在清先、修复的费用，一审判令全额赔偿错误。
德胜公司上诉请求：1.准确认定火灾事故赔偿责任，改判德胜公司依法不应当承担赔偿责任，判决驳回于欣的诉求；2.由于欣承担本案一、二审诉讼费及其他费用。事实及理由：一、德胜公司不是本案适格被告。德胜公司承建涉案房屋至今已十余年，该房屋于2006年通过消防验收，于欣追究德胜公司建造责任无合同依据及法律依据。二、火灾事故是由于于欣长期不居住期间发生的，其疏于保养和安全防范才会导致火情发现晚、扩大损失的后果，且正常使用电加热不会导致火灾事故发生，火灾事故认定书认定的是起火点和形成灾害的事实认定，而非责任认定。三、在于欣未能尽到举证责任的情况下，德胜公司不应承担赔偿责任。
盛世物业上诉请求：1.撤销（2015）顺民初字第5150号民事判决第二项；2.驳回于欣的诉讼请求；3.由于欣承担诉讼费用。事实及理由：一、一审判决盛世物业对于欣财产损失扩大承担责任错误，消防设备在盛世物业接管小区物业前存在损坏问题，但维修和更换需要业委会落实资金，并非盛世物业失职。二、一审判决对于别墅水管放水后是否还应开启加热带持否定意见，这一认定缺乏事实依据。对水管放水和开启加热带是该小区冬天的常态作法，不存在不当操作的问题，加热带的作用是防止水管和水管内的水不被冻住发生问题。三、一审判决工作人员在启动加热带后未尽到查看义务存在过错没有合同依据。盛世物业提供该服务是无偿的，其工作人员没有查看加热带是否有故障的义务。
于欣、京辰公司、德胜公司、盛世物业的答辩意见均与其上诉意见一致。
两棵树物业辩称，同意一审法院判决，具体意见同一审。
于欣向一审法院起诉请求：1.京辰公司、德胜公司、盛世物业、两棵树物业连带赔偿房屋重置价905.894万元（评估价823.54万元+10％的建设方利润）、屋内财产损失146.932万元（评估价76.08万元+未能评估的床品、衣物、箱包、装饰工艺品、地下室设备等共70.852万元）、租金损失（火灾日至房屋重建恢复功能之日，按照3.8万元/月的标准计算）；2.京辰公司、德胜公司、盛世物业、两棵树物业承担本案鉴定费、评估费；3.诉讼费由京辰公司、德胜公司、盛世物业、两棵树物业负担。
一审法院认定事实：北京市顺义区波特兰花园系由京辰公司开发的别墅区，德胜公司为别墅地上部分的设计与施工方。2007年9月15日，徐文成与京辰公司签订商品房买卖合同，购买了涉案别墅。2011年1月23日，于欣与徐文成签订了《北京市存量房屋买卖居间合同》，自徐文成处购买了涉案别墅。该别墅区初始由两棵树物业提供物业服务。2013年6月，盛世物业与业主委员会签订了物业服务合同，接管了涉案别墅区的物业服务。两棵树物业与盛世物业办理物业交接时，涉案别墅区的消防中控设备已存在故障。2013年10月6日，于欣与盛世物业签订房门钥匙托管协议书，约定“如遇委托方（于欣）别墅内家中无人，但所属楼内因不明原因起火或者发生水管、煤气泄漏等突发情况，在时间允许的情况下，承托方（盛世物业）须事先向委托方通报，经同意后再行启用所托管的钥匙开锁入室进行应急处置”。
2014年11月23日，涉案别墅发生火灾。于欣于当日20时许接受消防支队询问时陈述：当日11时左右，盛世物业工作人员电话告知其爱人（吕卫团）要入户对水管进行放水，因存电量不够，室内空调未进行低温运行。吕卫团于当日22时许接受消防支队询问时陈述：当日上午盛世物业工作人员电话告知其入户给管道放水，因存电量不够，室内空调未进行低温运行。盛世物业员工于当日23时许接受消防支队询问时陈述：其于当日15时左右进入到涉案别墅对水管进行放水并将分支阀旁的加热带插头插入插座中，16时左右离开涉案别墅。火灾次日10时许，消防支队对火灾现场进行了勘查，对火灾痕迹物品进行了提取。11月26日，消防支队就火灾痕迹物品委托了鉴定。12月11日，因波特兰花园消防中控室火灾自动报警系统损坏停用、消防设施未保持完好有效，消防支队作出对盛世物业罚款2万元的行政处罚决定。12月22日，消防支队出具了火灾事故认定书，认定起火时间为当日18时20分许，起火点为车库西南处洗手池上方，起火原因为墙内水管电加热带电线电热故障、引燃周边可燃物蔓延成灾。
此次火灾造成涉案别墅严重毁损，于欣认为京辰公司、德胜公司、盛世物业、两棵树物业对于其因火灾造成的损失负有赔偿责任，将其诉至一审法院。
一审审理过程中，于欣申请就涉案别墅因火灾造成的贬值损失以及屋内财产损失进行评估，经报请摇号后确定由北京联首资产评估事务所有限公司负责。该评估机构在受理本次委托后，向一审法院出具了关于评估项目的说明，载明需相关房屋质量鉴定部门出具有关房屋过火后的质量鉴定意见方能完成关于房屋贬值的测算。
经一审法院沟通以及双方当事人一致确认，一审法院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心就涉案别墅是否具有修复价值以及相应的修复方案进行鉴定。鉴定期间，一审法院曾组织双方当事人多次进行调解，均未能达成一致意见。后于欣一方提出了补充鉴定申请，要求该鉴定中心同时就涉案别墅的质量问题进行鉴定。2017年2月9日，该鉴定中心出具北京建研院司鉴中心【2015】建鉴字第366号鉴定报告，主要分析内容如下：
（1）该房屋整体屋面、二层卧室4地面和四周墙体、二层卧室3东侧墙体、一层车库顶板和南侧墙体已严重烧损，无修复价值，建议整体拆除、更换。
（2）该房屋一层、二层墙体面板普遍存在霉变、过火熏黑、开裂、破损和起皮现象，建议将墙体面板全部拆除、更换。
（3）该房屋一层、二层木质地面及搁栅存在潮湿、霉变、腐朽现象；一层墙体墙骨柱及木质面板存在潮湿、腐朽现象，二层墙体顶梁板局部存在烧损现象。……建议对房屋墙体进行普查，将存在潮湿、腐朽现象的墙体，一层、二层木质地面及搁栅和存在局部烧损的顶梁板全部拆除、更换。
（4）……根据设计图纸要求和中国人民共和国国家标准《木结构工程施工质量验收标准》（GB50206-2012）第7.2.8条“敷设在墙体或者楼盖中的电源线应用穿金属管线或检验合格的阻燃型塑料管”的相关规定，建议将该房屋所有线路全部拆除、重新敷设。
（5）该房屋所有保温材料均存在变形、潮湿现象，局部存在烧损和脱落现象，建议将所有保温材料全部拆除、更换。
（9）该房屋地下室存在大量积水，综合考虑长期积水对房屋使用功能和结构造成的损坏影响，以及损坏后修复的难易程度，建议将该房屋地下部分拆除后重建。
（10）综上所述，该房屋整体已无修复价值，建议拆除后重建，重建设计和施工应遵循国家相关技术标准规范。
鉴定费15万元，由于欣预交。
该鉴定结论出具后，一审法院发函至北京联首资产评估事务所有限公司，通知其重启评估程序，同时于欣申请变更评估内容为“涉案别墅的重置成本、房屋重置后的贬值损失、屋内财产损失（涉案别墅原为精装修房屋）、原告添置的财物损失（原告入住后添置的家具及家用设备）、发生火灾后直至恢复使用功能期间的租金标准”。2017年9月18日，该评估机构出具资产评估报告，主要内容如下：
评估范围:位于北京市顺义区波特兰花园××号别墅房屋因火灾造成的财产损失。包括房屋重置成本、屋内财产损失及该房屋的市场租金水平，其中当事人申请的房屋重置后的贬值损失、床品、衣物、箱包、装饰工艺品、地下室设备不具备评估条件，本次评估未列入评估范围。
价值类型：市场价值。
评估基准日：2017年5月16日。
评估结论：房屋重置价：按照原有设计标准，位于北京市顺义区波特兰花园138号房屋重置价为823.54万元。屋内财产损失：经评定估算委估资产在评估基准日的损失价值为76.08万元。租金标准：经估算，受损房屋在火灾日2014年11月至基准日市场租金均价为3.8万元/月。其中房屋重置价包含以下分项内容：一、工程费用807.39万元：1.前期及其他费用69.60万元：1.1重建报批费10万元；1.2设计费29.02万元；1.3施工图纸审查费0.10万元；1.4竣工图纸编制费2.32万元；1.5施工监理费22.67万元；1.6造价咨询费3.49万元；1.7其他检测费等2万元。2.建安工程费726.90万元：2.1新建工程费663.92万元；2.2拆除工程费62.99万元。3.设备费7.89万元。4.燃气工程费3万元。二、项目管理费16.15万元。
评估有效期：一年，即有效期至2018年9月18日。
评估假设：受损房屋的重建工作由本案原告方自行完成。
特别事项说明：4.本项目涉及受损房屋以当事人自行重建为假设前提，故未考虑建设方利息、利润对评估结论的影响。5.本次评估未考虑房屋拆除及设备类资产处置可回收残值对评估结论的影响。8.本次评估评估师未对委估房屋的建筑面积进行全面测量，施工工艺、面积、装修等级、选材等数据源自法院转交资料及当事人提供的图纸、设备购置票据等历史资料，如上述内容与实际不符，经法院准许后可据实调整评估结论。9.本次评估涉及受损房屋为成熟入住高档社区，居住区内施工时间受限，本评估结论未考虑施工时间周期受限对评估结论的影响。10.本次评估因受损房屋复原建设周期不确定，故未对基准日后房屋建设完成后达到入住标准期间的租金进行估算。
评估费9万元，由于欣预交。
一审经数次开庭、多次举证及质证后，双方当事人对以下问题存有重大争议：一、涉案引发火灾的加热带由谁安装。二、该加热带是否存在质量问题。三、加热带安装人是否应当就本次火灾造成的损失承担赔偿责任。四、消防中控系统损坏导致火灾发生后未能及时报警、火灾损失扩大的责任主体。五、涉案别墅地下室是否有拆除重建的必要性。六、评估报告确定的房屋重置价和屋内财产损失是否合理。
就争议问题一：于欣主张别墅区内的加热带由开发商统一安装，依据户型不同，部分别墅内为明装（即仅安装在净水器、分水器厢内，未延伸至墙内）、部分别墅内为暗装（即自净水器、分水器厢内延伸至墙内，沿水管敷设至出水口）。于欣就此提交了部分业主以及业委会出具的证明予以证实。京辰公司与德胜公司均主张加热带系德胜公司应京辰公司要求，为应对北方市场冬季气温过低的问题，在别墅施工时就安装的，且仅为明装。暗装加热带均为业主自行加装或者改装的。京辰公司就此提交了其出具的安装说明及实物照片予以证实。
就争议问题二：于欣主张京辰公司及德胜公司向其提供的产品存在质量问题导致火灾发生，依据产品质量责任纠纷的证据规则，京辰公司及德胜公司负有举证责任。京辰公司及德胜公司认为，（一）、本案的立案案由为财产损害赔偿纠纷，于欣不能在同一案件中适用两个不同的法律关系。（二）、涉案别墅已经验收合格不存在质量问题。（三）、涉案加热带并非京辰公司、德胜公司安装，且并无相关鉴定结论确定加热带存在质量问题。
就争议问题三：于欣主张京辰公司及德胜公司作为加热带的安装人，应当就加热带合理使用期间内引发火灾产生的损失承担赔偿责任。京辰公司及德胜公司认为，（一）、京辰公司、德胜公司并非涉案加热带的安装人。（二）、加热带作为电气设备附件保修期为2年，涉案别墅于2008年交付使用，早已过了保修期。
就争议问题四：于欣主张盛世物业及两棵树物业在提供物业服务期间明知消防中控设备损坏而未进行修复，导致火灾发生后未能及时报警，扩大了火灾损失。两棵树物业主张火灾发生时其已不再负责涉案别墅区物业，其在之前的物业服务期间也已尽到了相应的维护义务。盛世物业主张消防中控设备损坏为其接手涉案别墅区物业时的遗留问题，按照合同约定应当由业委会负责，盛世物业已尽到了相应义务，不应承担赔偿责任。
就争议问题五：于欣认可鉴定结论。京辰公司、德胜公司、盛世物业、两棵树物业主张鉴定人员在未对地下室进行实际勘查取样的情况下就认定地下室无修复必要，其结论明显依据不足，并进一步导致后续的评估报告确定的房屋重置价畸高。
就争议问题六：于欣虽认为评估报告仍有很多损失未能考虑，但表示尊重评估机构意见。京辰公司、德胜公司、盛世物业、两棵树物业主张评估报告存在如下问题：（一）、前期及其他费用（含重建报批费、设计费、施工图纸审查费、竣工图纸编制费、施工监理费、造价咨询费、其他检测费等）无计算依据且非必然发生之费用，应予扣减。（二）、建安工程费明显高出市场价格，消防及安防工程以独户系统评估、通风空调工程确定的空调机等数量与原有房屋配置不符，人工降效费用、园林绿化工程无事实依据。（三）、部分费用系估算，如燃气工程费，无相应计算依据。（四）、屋内家具损失以原告提供的信息为准，明显不合理，且火灾后部分家具存于物业处并未损坏。（五）、租金损失明显偏离市场价格。评估机构对被告方的异议内容进行了书面回复，京辰公司亦申请专家辅助人出庭就评估报告及评估机构回复内容发表了质证意见。
一审法院认为，本案是一起因火灾导致的诉讼，因历经鉴定、评估、调解及数次开庭，审理时间较长，双方关于事实问题及法律问题的争议也非常激烈。一审法院综合双方当事人的陈述、举证质证意见及现场查勘情况，就争议问题作出如下处理意见：
争议问题一：诉讼中双方当事人均未能提交充分证据证实涉案加热带为对方安装。考虑到京辰公司为涉案别墅的开发商、德胜公司为设计施工方，京辰公司、德胜公司均认可为解决木质别墅项目在北方市场存在的冬季低温问题而在涉案别墅中安装了加热带，故京辰公司、德胜公司应当能够就此提交加热带的安装时间、安装标准、加热带品牌型号、使用年限、使用方法等材料。京辰公司及德胜公司未能提交上述材料，亦无充分证据证实涉案加热带由业主自行加装，应当承担举证不能的不利后果。综上，一审法院推定涉案加热带由京辰公司及德胜公司安装。
争议问题二：于欣于诉讼中将案由变更为“产品责任及财产损害赔偿纠纷”，主张京辰公司、德胜公司向其提供的产品存在质量问题，京辰公司、德胜公司应当按照产品责任的相关规定承担举证责任，但《中华人民共和国产品质量法》明确规定建设工程不适用该法规定，结合案情，涉案加热带在本案中也不宜认定为符合产品范畴的建筑构配件，因此，一审法院确定本案案由为财产损害赔偿纠纷，对于于欣相关产品质量的主张，不予处理。
争议问题三：加热带并非普遍安装的住宅电气设备，而是京辰公司及德胜公司针对涉案木质别墅所特别设计和安装的。基于现有证据，一审法院尚无法评价木质别墅中安装加热带是否符合相关的设计和建筑规范以及该加热带的安装方式是否符合安全要求，但一审法院认为京辰公司及德胜公司作为安装人，必须要尽到足够的注意义务。该义务不仅应包括加热带的安装位置、安装方法、型号取材等，还应包括加热带的使用说明及提示义务，即安装人应当就加热带在何种情况下启用、如何安全使用、加热带的合理使用周期等重要问题向业主进行提示和说明。然而，本案中京辰公司、德胜公司未能提交任何证据证实其尽到了上述义务，这足以说明其作为安装人对于加热带可能存在的安全风险存在忽视，该不足之处也直接导致了业主及物业公司对于加热带认识的不足。综上，一审法院认为，上述加热带在正常使用过程中，因电热故障引发火灾，京辰公司及德胜公司作为安装人，亦未尽到足够的注意义务，应当就此次火灾造成的损失承担连带赔偿责任。
争议问题四：两棵树物业于2013年6月与盛世物业办理了交接，不再为涉案别墅区提供物业服务。涉案火灾发生时距两棵树物业撤出涉案别墅区已近一年半，故于欣要求两棵树物业对涉案火灾造成的损失承担赔偿责任，依据不足，一审法院不予支持。盛世物业作为对涉案别墅区提供物业服务的物业公司，其物业服务内容包含共用设施、设备（含消防设施设备）的维修、养护、运行和管理。盛世物业以消防设备损坏系历史遗留问题、应由业委会负责协调解决为由主张免除自身责任，依据不足，一审法院对其辩解意见不予采信。盛世物业对于火灾未能被及时发现处理进而造成火灾损失的扩大负有责任。另，火灾当天，盛世物业工作人员对涉案别墅水管进行放水后是否还应开启加热带，对此一审法院持否定意见，且物业公司工作人员开启加热带后亦未尽到查看义务，对于火灾的发生及扩大也存在一定的过错。
争议问题五：综合案情，一审法院对鉴定报告中地下室需拆除重建的结论予以采信，但认为于欣作为涉案别墅的业主，在火灾后，负有及时采取措施防止损失扩大的义务，其未尽到上述义务，导致涉案别墅地下室被积水长期浸泡，应当自行承担地下室拆除及重建的相关费用。与此同时，于欣如若采取措施积极止损，其合理成本问题亦应当予以考虑。
争议问题六：一审法院综合分析评估报告内容、京辰公司、德胜公司、盛世物业、两棵树物业的质证意见、评估机构的答复意见等材料后，认为：（一）、涉案别墅房屋重建是在业主已入住的高档成熟别墅区内进行，在施工环境、场地、时间、用料、人工、采购等环节均与普通建筑工程存在差异，其造价成本确实要高于开发商批量建房。（二）、前期及其他费用虽非必然发生之费用，但涉案别墅为高档别墅，京辰公司、德胜公司、盛世物业、两棵树物业比较普通民建工程认为上述费用无必要性，依据不足。（三）、庭审中经一审法院明确询问，盛世物业在别墅园区确有关于室内装修的时间限制，与评估报告确定的时间无异，对比室内装修，别墅重建对别墅园区的干扰更大，可能受到的时间限制只会更多，因此一审法院对于评估报告确定的人工降效费用予以支持。（四）、评估报告确定的消防及安防工程、空调通风工程确与原有房屋配置不符，一审法院酌情核减。（五）、涉案别墅拆除后确实存在残值回收问题（包括现有园林绿植），该部分费用一审法院酌情核减。（六）、如前所述，地下室拆除及重建费用属于于欣应自行负担之费用，一审法院酌情核减，核减时考虑于欣采取止损措施的成本问题。（七）、涉案别墅需要按照新的国家标准重建，评估报告亦以此为基础进行了评估，考虑到重建后的房屋价值会高于原有房屋，一审法院在本案中对该升值因素酌情予以考虑。（八）、关于家具损失，诉讼中双方当事人就于欣主张的屋内家具数量及品牌未能达成一致意见，评估报告部分依据于欣一方提交的购置票据确定评估数额确实欠妥，但考虑到本案损失由火灾造成，确实存在屋内财物灭失的问题，故一审法院对于评估报告确定的家具损失金额予以采信，对于于欣主张的未纳入到评估范畴的床品、衣物、箱包、装饰工艺品、地下室设备等，不再支持。另，对于火灾后转移存放至他处的家具，考虑到该家具已经火灾高温、消防水淋等，一审法院对于京辰公司、德胜公司、盛世物业、两棵树物业方主张的应将上述家具价值予以扣减的辩解意见不予采信。于欣明确表示放弃该家具，一审法院不持异议，可由相关存放单位自行处理。（九）、关于租金损失，考虑到火灾前于欣已购置涉案别墅近四年，期间并未将其进行出租，加之涉案别墅重建过程中不确定因素较多、于欣主张的赔付租金至涉案别墅房屋重建恢复功能之日可操作性差，且势必会导致双方当事人继续发生争端，故一审法院就租金损失酌情判处固定金额。京辰公司、德胜公司、盛世物业、两棵树物业主张评估报告确定的租金价格明显高于市场价格，但未能就此提交充分证据予以证实，一审法院对其辩解意见不予采信。就原告方合理的租赁期间，一审法院综合其火灾发生时间、本案诉讼进程以及后续涉案别墅重建周期等因素予以确定。
综上，一审法院核定于欣因涉案火灾造成的合理损失项目及金额如下：房屋重置价690万元，屋内财产损失76.08万元，租金损失120万元。房屋重置价评估以于欣自行重建为基础，于欣在此基础上要求增加建设方利润，依据不足，一审法院不予支持。
就以上合理损失，一审法院确定由京辰公司与德胜公司按照50％的比例连带赔偿，由盛世公司按照50％的比例赔偿。
鉴定费、评估费，一审法院作为诉讼相关费用酌定负担。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、第二十六条之规定，判决：一、京辰公司、德胜公司连带赔偿于欣四百四十三万零四百元，于判决生效之日起七日内执行；二、盛世物业赔偿于欣四百四十三万零四百元，于判决生效之日起七日内执行；三、驳回于欣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，盛世物业围绕其上诉意见提交了如下证据：证据1、2，涉案小区业主出具《关于家中自来水管冬季防冻物业帮助泄水操作情况》两份，用以证明业主委托盛世物业启动加热带，没有出现过问题；证据3，加带热证明照片两份，证明涉案小区统一安装的加热带是合肥科力华电伴热有限公司生产制造的；证据4，加热带产品说明书，证明该加热带是安全的，工作人员未在启动加热带后派人查看是符合产品特点和说明书要求的，不存在操作不当的问题。经庭审质证，各方当事人发表如下质证意见：于欣对证据1-3的真实性不能确认，对于其关联性亦不予认可；对于证据4的真实性及关联性均认可，但不认可证明目的。京辰公司认为上述证据均不属于新证据，对证据1-2的真实性、关联性及证明目的均不予认可；对证据3的真实性无法确认，但认可其证明目的；对证据4的真实性及证明目的认可。德胜公司认为上述四份证据均不属于新证据，对其真实性、关联性及证明目的均不予认可。两棵树公司的质证意见与德胜公司的意见一致。
本院查明的其他事实与一审查明事实一致，本院对此予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
根据已经查明的事实，涉案别墅发生火灾事故后，消防支队出具了火灾事故认定书，认定起火原因为墙内水管电加热带电线电热故障、引燃周边可燃物蔓延成灾。京辰公司作为涉案别墅的开发商、德胜公司作为涉案别墅的设计施工方均认可为解决木质别墅项目在北方市场存在的冬季低温问题而在涉案别墅中安装了加热带，京辰公司、德胜公司在上诉意见中主张加热带系明装，涉案加热带为暗装系业主自行加装，但其未能就加热带的安装情况进行举证，其提供的现有证据不足以证明涉案加热带系业主自行加装，一审法院在此情形下推定涉案加热带系由京辰公司及德胜公司安装并无不当。本院对京辰公司、德胜公司的相应上诉意见不予采信。京辰公司、德胜公司作为加热带的安装人，在其未能举证证明其尽到了作为安装人就加热带的安全使用问题向业主尽到相应提示说明义务的情形下，应就因加热带在正常使用过程中因电热故障引发火灾造成的损失承担连带赔偿责任。本院对京辰公司、德胜公司关于其不应承担相应赔偿责任的相关上诉意见不予采信。
关于涉案别墅消防中控系统损坏导致火灾发生后未能及时报警、火灾损失扩大的责任主体问题，盛世物业在上诉意见中主张消防中控设备损坏为其接手涉案别墅区物业时的遗留问题，按照合同约定应当由业委会负责，盛世物业已尽到了相应义务，不应承担赔偿责任，本院经审查认为，盛世物业作为对涉案别墅区提供物业服务的物业公司，其物业服务内容包含共用设施、设备（含消防设施设备）的维修、养护、运行和管理，盛世物业公司作为涉案别墅区的物业管理者，应当按照其承诺的服务内容向业主提供物业服务，其有义务维护小区内安防系统的正常运行，且盛世物业公司的工作人员在开启加热带后未尽到查看义务，对于火灾的发生及扩大亦存在一定过错，综合以上情形，本院认为，盛世物业公司的相应辩解理由不足以构成其未尽到相应义务的合理抗辩，本院对其相应上诉意见不予采信，盛世物业应当在其提供物业服务的职责范围内承担相应赔偿责任。
关于于欣对一审法院确定的损失数额的相关上诉意见，结合本案已经查明的事实，于欣作为涉案别墅的业主，其具有及时采取措施防止损失扩大的义务，现有证据不足以表明于欣尽到该义务，导致涉案别墅地下室被积水长期浸泡，故其应当自行承担地下室拆除及重建的相关费用。一审法院亦在酌情核减该项费用时考虑到于欣采取措施积极止损的合理成本问题，现有证据不足以表明一审法院核减该项费用存在不当之处；关于于欣主张的屋内财产损失问题，结合本案案情及现有举证情况，现有证据亦不足以表明一审法院确定的该项费用存在不当情形，在于欣未就其相应主张充分举证的情形下，本院对于欣的相应上诉意见不予采信。
关于租金损失问题，火灾前于欣已购置涉案别墅近四年并未将其进行出租的情形，但现有证据亦不足以排除其后续存在出租的可能，综合火灾发生时间、后续涉案别墅重建周期等因素，一审法院酌情就于欣主张的租金损失予以支持并无不当，现有证据亦不足以证明一审法院确定的数额存在不当之处，本院予以确认。
于欣在上诉意见中主张房屋重置价应加上10%建设方利润及利息的问题及涉案别墅重建后存在贬值损失的问题，其相应主张缺乏充分依据支持，本院难以采信；其关于本案各方主体责任承担形式及本案应适用产品质量法律关系的相应上诉意见于法无据，本院亦不予采信。
综上所述，京辰公司、德胜公司、盛世物业公司、于欣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费159007元，由北京盛世物业服务有限公司负担42243元，由北京京辰房地产开发有限公司负担36912.5元，德胜（苏州）洋楼有限公司负担36912.5元，由于欣负担42939元（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
审 判 员 石 煜
审 判 员 张玉娜
二〇一八年五月八日
法官助理 贾宇飞
书 记 员 左 爽
