某某与江苏矽太信息科技有限公司、无锡市鑫恒润物业服务有限公司等联营合同纠纷申诉、申请民事裁定书

江苏省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）**申4037号 再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：**，男，1967年8月4日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。 被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：江苏矽太信息科技有限公司，住所地江苏省无锡市新吴区新泰路8号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，江苏金渠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，江苏金渠律师事务所律师。 一审被告：无锡市鑫恒润物业服务有限公司，住所地江苏省无锡市新吴区新泰路8号C楼201室。 法定代表人：**，该公司总经理。 一审被告：江***科技发展有限公司，住所地江苏省南京市广州路188号2006、2010室。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人圣立干，男，该公司法务部工作人员。 再审申请人**因与被申请人江苏矽太信息科技有限公司（以下简称矽太公司）、一审被告无锡市鑫恒润物业服务有限公司（以下简称鑫恒润公司）、江***科技发展有限公司（以下简称**公司）合作投资经营纠纷一案，不服江苏省无锡市中级人民法院（2017）苏02民终3325号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 **申请再审称，1.三方当事人签订的四份协议合法有效，只是日常经营及认识上出现矛盾，未成就合同解除的必要条件，一、二审法院判决解除三方协议不当。2.根据三方在《项目融资和建设服务协议》第5.1、6.1条、《房屋预租赁、运营管理协议》第1.2、2.1、3.1条、《房屋产权转让协议》第1条的约定，**在2013年9月支付40年的租金2800万元后，已经依约取得转租权与租金收益分配权，**收取房租、代收水电费是合法履约行为。不存在违约行为，**已将收取的水电费用于物业经营和维修，一、二审法院判决**返还租金及水电费至共管账户没有法律依据。3.一、二审法院判决的违约金数额无事实和法律依据。即使**违约，仅自行收取租金60余万元，应根据《房屋预租赁、运营管理协议》第6.3条的约定，按未缴纳租金的1%承担违约责任。4.矽太公司通过恶意起诉、聚众闹事，将已经签订协议的承租人赶走、导致租赁合约无法履行，严重违反《房屋预租赁、运营管理协议》第6.2条的约定；此外矽太公司以施工方名义申请支付工程款但请款后私自挪用，未经**同意利用其控制的网银从共管账户转走500余万元。矽太公司应按《房屋预租赁、运营管理协议》第6.2条及2012年3月16日《增资协议》的约定承担违约责任。5.本案争议的仅为租金628659元及水电费1072764.58元，一、二审法院收取的诉讼费用没有法律依据。综上，请求依法再审，撤销一、二审判决，改判驳回矽太公司的诉讼请求，支持**的反诉请求。一、二审诉讼费用由矽太公司承担。 矽太公司提交意见称，一、二审判决认定**构成根本性违约，依法解除三方合作投资经营关系有事实和法律依据。**的再审申请理由不能成立，应予驳回。1.**私自收取租金及水电费已构成根本性违约，应当承担违约责任。**提供的2800万元资金是投资建房款，**主张该2800万元即为外借资金与合同约定不符。所谓的外借资金应当指综合楼项目的负债，而非**主张的2800万元。依据《房屋预租赁、运营管理协议》第3.2条的约定，外借资金偿还完毕前，必须以矽太公司名义对外租赁，所收租金必须进入共管账户。在三方追加投资尚未收还，工程仍有负债的情况下，**不具有对三方共有房屋的转租权，其私自对外出租房屋、私自收取租金的行为，严重侵犯矽太公司及**公司的合法权益，显然构成根本违约。2.一、二审法院依据**的自认确定其私自收取租金62万余元，事实上其私自收取租金远超此数。一、二审法院结合**违约情形酌情确定的违约金于法有据。3.一、二审判决生效后，**在2017年12月提起了三方投资合作项目清算纠纷的诉讼，目前该案正在审理中。**对本案申请再审的目的是为拖延清算。综上，一、二审判决事实清楚、证据确凿充分、适用法律正确，请求驳回**的再审申请。 鑫恒润公司提交意见称，同意**再审申请的请求与理由。 **公司提交意见称，一、二审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回**的再审申请。1.三方系合作关系，**违反《房屋预租赁、运营管理协议》第2.1、3.2、4.3条的规定，未将其收取的租金和水电费交至共管账户，侵犯**公司和矽太公司的权益。**应将其收取的租金及水电费归还至共管账户中，并依据上述合同第6.3条承担违约责任。2.由于合作经营期间**的违约行为导致合作经营无法继续全面履行，一、二审法院根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，判决解除三方合作经营协议，合情、合理、合法。请求驳回**的再审申请。 本院审查过程中，矽太公司提交无锡市新吴区人民法院（2017）苏0214民初8084号应诉通知书及**诉矽太公司、**公司民事起诉状复印件各一份，用以证明无锡市新吴区人民法院已于2017年12月立案受理**作为原告提起的三方投资项目的清算诉讼，三方合作协议已实际上无法履行。**经质证对上述证据的真实性无异议，但认为因本案一、二审未对共管账户资金进行司法审计，未认定矽太公司挪用公款行为，故其提起清算诉讼是对自身权利的救济。本院对上述证据真实性予以确认。 本院经审查认为，一、关于**是否违约及其违约责任应如何承担的问题。 首先，根据一、二审查明事实，**与矽太公司、**公司通过签订《项目融资、建设服务协议》、《房屋预租赁、运营管理协议》、《房屋产权转让协议》及《综合楼项目补充协议》、《综合楼项目增资补充协议》、《综合楼项目再增资协议》约定三方共同出资建造案涉综合楼项目，通过对综合楼的共同出租经营，达到共同收益的目的，并约定按照各自出资比例对外承担债务、分配利益。上述协议签订后，三方按约履行了出资、增资义务，综合楼项目建成后，三方亦按约共同出租经营、初期租金收益进入共管账户，故三方之间系合作投资经营关系，三方签订的系列协议应整体看待，不因其中部分协议名称包含租赁等内容认定三方形成租赁关系。 其次，**是否违约的关键在于其是否有权以自己名义对外出租综合楼项目并自行收取租金、水电费。**主张，《房屋预租赁、运营管理协议》第3.2条中约定的“外借资金”就是向江苏银行贷款的2800万元，根据《房屋预租赁、运营管理协议》第3.1、3.2条的约定，**支付2800万元租金后即已还清“外借资金”、享有综合楼的转租权及租金收益分配权的对价，可以自己名义对外出租、自行收取综合楼租金、水电费。对此，本院结合三方签订的系列协议及实际履行情况综合分析如下：（1）《房屋预租赁、运营管理协议》第3.1条约定，房屋具备交付使用条件时，乙方向甲方预付至2055年2月16日的房屋租金的65%即2800万元，具体支付方式为：乙方替甲方承担项目建设融资款2800万元及其利息，即乙方受让甲方对第三方（融资服务协议约定的第三方）的债务2800万元及利息，自相关法律文书发生法律效力，融资到达双方共管账户时即视为甲方已实际收到该部分租金。乙方支付的该项租金即为乙方根据本协议享有综合楼的转租权及租金收益分配权的对价。如前所述，三方合作投资经营综合楼项目，目的是通过对综合楼项目的出租经营实现共同受益，三方签订的系列协议应整体看待，不因该协议名称包含租赁等内容认定三方形成租赁关系。**向矽太公司支付的2800万元并非租金，而系项目投资款，该投资款作为其享有的合作项目利润分配比例的对价（即综合楼项目租金收益分配权的对价）。按照该协议第3.3、3.4条的约定，三方应当在扣除应缴纳税金、维修基金、偿还外借资金及工程款（超出第三方融资2800万元的部分）后，方可进行租金收益的分配。**在综合楼项目中取得租金收益分配权并不等同于有权单方自行收取租金、水电费用。（2）《房屋预租赁、运营管理协议》第6.3条约定，乙方收到租金的3个工作日内，未能将其支付到共管账户的，则每逾期一日，应按照应交租金总额的百分之一标准支付每日的逾期违约金。该条款并未区分**支付2800万元前后的租金交付要求，统一要求应将租金支付至共管账户，亦能进一步印证三方并未将偿还完毕2800万元委托贷款作为**有权自行对外出租、自行收取租金的时间节点。（3）《房屋预租赁、运营管理协议》第3.2条约定，综合楼交付乙方后，项目租赁部有权将承租房屋分割转租。在综合楼建设外借资金偿还完毕前，乙方必须以甲方的名义出租房屋，所得租金进入“综合楼项目专用银行账户”，租赁发票由甲方直接开具各承租人。该条款中的“外借资金”并未明确仅指2800万元委托贷款，也未明确偿还完外借资金后，乙方是否有权以自己名义出租、自行收取房租。（4）根据《综合楼项目补充协议》的约定及本案实际履行情况，《房屋预租赁、运营管理协议》中约定的乙方权利应由**、**公司共同享有，即使按照**自己的主张，其以自己名义或鑫恒润公司名义对外出租、收取租金和水电费的行为也已侵害到**公司的合法权益。综上所述，**主张其支付2800万元后即享有自行对外出租、自行收取租金、水电费的权利无合同依据，构成违约，应当承担相应违约责任。 最后，**违约责任应如何承担的问题。根据《房屋预租赁、运营管理协议》第6.3条约定，如乙方收到租金的3个工作日内，未能将其支付到共管账户，则每逾期一日，应按照应交租金总额的百分之一的标准支付每日的逾期违约金。**虽自认未交入共管账户的租金数额仅为628659元，但**收取的水电费高达1072764.58元，根据常理写字楼的租户产生的水电费数额应远小于租户缴纳租金数额，现**收取的水电费数额与其自认租金数额严重倒挂，从另一角度能够反映**自行收取的租金应不止628659元；而且一审法院调取到的鑫恒润公司开具的税务发票显示鑫恒润公司收费金额达到400余万元，鑫恒润公司作为**实际控制的物业公司，未对其收费金额作出合理解释，进一步说明**自认收取的租金数额应低于其实际收取的租金数额。鉴于此，一、二审法院根据双方举证虽无法明确**自行收取租金的确切数额，但综合考虑本案实际情况酌定违约金60万元，并无不当。 二、关于一、二审判决解除三方合作投资经营关系是否正确的问题。如前所述，**自2013年9月后以自己名义对外出租案涉房屋，自行收取的租金、水电费未进入共管账户，上述行为违反了三方协议的约定，侵害矽太公司、**公司的合法利益；而三方系合作投资经营关系，具有较强的人合性，作为合作方的矽太公司、**公司均表示对**已失去信任，要求解除三方合作投资经营关系，一、二审法院基于查明事实，判决解除三方为完成合作事务而签订的一系列协议，于法有据。且本案二审判决生效后，**已向无锡市新吴区人民法院提起诉讼要求对三方合作项目进行清算，说明三方合作基础确已不复存在。故本院对**主***协议不应解除的再审申请理由不予采纳。 三、关于**反诉请求能否成立的问题。矽太公司合作经营期间虽存在向租户发放调查问卷、**书面通知等行为，但属为阻止**违约行为而实施的自力救济行为，一、二审法院对**主张矽太公司妨碍租赁应承担违约责任的反诉请求不予支持，并无不当。关于**申请再审中提出的矽太公司私自挪用共管账户款项的问题，一审时其反诉主张200万元违约金的理由是矽太公司存在妨碍租赁的行为，故应根据《房屋预租赁、运营管理协议》第6.2条的约定按照租赁房屋造价的百分之一/天的标准支付200万元违约金，并未提及矽太公司私自挪用共管账户款项的问题，故其申请再审时提出该项异议，超出其一审反诉请求，本院不予理涉。 四、关于一、二审案件诉讼费用的问题。诉讼费用的收取及负担属于人民法院依职权决定的事项，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回**的再审申请。 审 判 长　　张　娅 审 判 员　　吴　艳 审 判 员　　丁　益 法官助理　　徐　璩 二〇一九年十一月十一日 书 记 员　　***