岭南设计集团有限公司与北京君天物业管理有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）京0105民初33910号 原告：岭南设计集团有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道天安社区车公庙泰然七路1号博今商务广场B座八层。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，女，1992年6月15日出生，汉族，岭南设计集团有限公司法务。 被告：北京君天首业商贸有限公司，住所地北京市通州区潞苑南大街甲560号B区305-C100。 法定代表人：李皓，经理。 委托诉讼代理人：***，女，1977年10月4日出生，汉族，北京君天首业商贸有限公司法务。 被告：北京君天物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡八里*****甲2号联信国际大厦1层110室。 法定代表人：李皓，董事长。 委托诉讼代理人：***，女，1977年10月4日出生，汉族，北京君天物业管理有限公司法务。 原告岭南设计集团有限公司（以下简称岭南公司）与被告北京君天首业商贸有限公司（以下简称君天首业公司）、被告北京君天物业管理有限公司（以下简称君天物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。岭南公司的委托诉讼代理人***，君天首业公司及君天物业公司的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 岭南公司向本院提出诉讼请求：1.二被告退还我公司押金315725元；2.二被告支付占用押金的利息（以315725元为基数，自2021年11月8日至判决生效之日，按全国银行同行间拆借利率计算）。事实与理由：君天首业公司与我公司签订了定金协议书及房屋租赁协议，君天首业公司将位于北京市朝阳区惠河南街1131号君天大厦4008室出租给我公司。我公司交纳了315725元的押金。租期临近届满，我公司与君天首业公司协商续租，君天首业公司一直未完成续租协议的签订工作。后北京**东方投资股份有限公司（以下简称**公司）函告我公司，君天首业公司长期违约，无力偿还**公司的债务。**公司系君天大厦的实际产权人，由**公司收回君天大厦。君天首业公司欠**公司租金，房屋被**公司收回，无法继续履行涉案合同，严重影响我公司的正常经营，给我公司带来损失，构成根本违约。君天首业公司背负高额债务，君天物业公司与君天首业公司人员、办公地、财务高度混合。君天物业公司是君天首业公司的唯一股东。故诉至法院。 君天首业公司辩称：**公司与我公司的诉讼目前正在审理，我公司是否有权收取2021年9、10月租金应该在另案判决生效后认定。岭南公司尚欠我公司租金，其中免租期租金是90507.83元，2021年9月1日至2020年10月31日的租金是177290元。因涉案房屋无建设规划许可，我公司与岭南公司之间的租赁合同是无效合同，但我公司有权收取2020年9、10月的房屋占有使用费。岭南公司未将公司注册迁出，不符合退押金条件。 君天物业公司辩称：我公司不是适格被告，我公司不是君天首业公司的唯一股东，故不同意在本案中承担责任。我公司未收取过岭南公司押金，不存在账目混同等情况。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就本案的证据和事实，本院认定如下： 2017年10月30日，君天首业公司（出租方、甲方）与岭南公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将位于北京市朝阳区惠河南街1131号君天大厦4008室房屋出租给岭南公司；房屋租赁期自2017年11月1日至2021年10月31日，免租期为2017年11月1日至2017年11月30日，季度租金标准为271523.5元，支付方式为押三付三；押金为315725元；租赁期结束后，乙方结清应承担费用、将注册地址迁出后，十日内无息退还给乙方。 2020年12月4日，君天首业公司与岭南公司签订补充协议，约定：2020年12月1日至2021年10月31日季度租金调整为265209元；2021年5月16日支付2021年6月1日至2021年8月31日租金265209元；2021年8月16日支付2021年9月1日至2021年10月31日租金177290元。 君天首业公司主张岭南公司未支付2021年9月、10月租金，应自押金中扣除；岭南公司表示同意予以扣除。 君天首业公司主张岭南公司应支付其免租期租金；岭南公司不认可。 2021年10月，**公司向君天大厦租户发送通知函，称君天首业公司自**公司承租君天大厦，君天首业公司因自身债务问题，无力支付2021年8月12日至2021年11月11日期间的租金，君天首业公司无力继续履行合同，**公司已发函通知君天首业公司解除租赁合同，收回租赁标的，承租人应配合腾退交还租赁标的，有意续租，可以与**公司办理租赁合同新签事宜。 君天首业公司主***大厦无建设规划许可，其与岭南公司签订的租赁合同是无效合同。岭南公司主张**公司有权对外出租君天大厦，**公司向其提供过确认函，但没有提供产权证。 君天物业公司为君天首业公司的两个股东之一。 本院认为，岭南公司与君天首业公司签订租赁合同，将租赁标的交予岭南公司使用，但君天首业公司不能提交租赁标的君天大厦的合法手续，故其与岭南公司签订的《房屋租赁协议》无效。行为人因无效行为取得的财产，应予以返还，故君天首业公司应将收取的押金返还岭南公司。租赁合同虽无效，但岭南公司仍需支付房屋使用期间的房屋使用费，故君天首业公司要求自押金中扣除2021年9月、10月房屋使用费用的辩称意见，本院予以采纳。关于君天首业公司要求自押金中扣除免租期租金的辩称意见，缺乏依据，本院不予采纳。君天首业公司逾期返还押金，应支付岭南公司逾期返还的利息。岭南公司要求君天物业公司承担责任，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十七条之规定，判决如下： 一、被告北京君天首业商贸有限公司于本判决生效后七日内返还原告岭南设计集团有限公司押金138435元。 二、被告北京君天首业商贸有限公司于本判决生效后七日内支付原告岭南设计集团有限公司逾期返还押金的利息（以138435元为基数，自2021年11月11日起至实际返还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、驳回原告岭南设计集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6040元，由原告岭南设计集团有限公司负担2972元（已交纳），由被告北京君天首业商贸有限公司负担3068元（于本判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。 审判员　陈　慧 二〇二二年十月二十六日 书记员　***