四川阆中燃气有限公司与阆中依林时代超市有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

四川省阆中市人民法院

民 事 判 决 书

(2021)川1381民初2039号

原告：四川阆中燃气有限公司，住所地：四川省阆中市江南大道**，统一社会信用代码：91511381210100675K。

法定代表人：高小成，该公司董事长。

委托诉讼代理人：杨强，四川源正律师事务所律师。

被告：阆中依林时代超市有限公司，住所地：四川省阆中市火车站阆中古城游客接待中心********，统一社会信用代码91511381MA68RQC50L。

法定代表人：杨萍。

第三人：潘有良，男，1968年10月1日出生，汉族，住浙江省温州市永嘉县。

四川阆中燃气有限公司与被告阆中依林时代超市有限公司、第三人潘有良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月6日受理后，依法由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告阆中依林时代超市有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭、第三人潘有良到庭后未经法庭许可擅自退出法庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。

原告四川阆中燃气有限公司诉称，2019年5月27日与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告17854.38平方米房屋进行经营。合同签订后，被告至今未依约交纳租赁保证金428,505.12元，欠付租金2,856,700.8元、物业服务费857,010.24元，另欠付水电费154,766.76元，共计欠付3,868,477.8元。请求判令解除双方所签订的《房屋租赁合同》，由被告退还租赁房屋，偿付上述欠款，并按日万分之五计付违约金；从2021年1月1日起，则按日34,070.44元的标准计付违约金至房屋腾退之日止。另，被告在租赁期间未经原告许可，擅自将部分房屋转租于第三人，其转租行为无效。由于案涉租赁房屋现实际由第三人占有使用，第三人应与被告共同承担本案责任。

被告未向本院提交答辩意见。

第三人潘有良述称（口头表示），其租赁房屋进行装修、使用，先后已投入几百万元，其损失谁赔偿。

经审理查明，原告在经请示并取得阆中市人民政府及国有资产管理中心同意的前提下，作为甲方于2019年5月27日与作为乙方的被告签订《房屋租赁合同》一份。约定将原告管理的位于阆中市火车站站前广场，火车站公交枢纽阆中古城游客中心商业区域B区一、二、三层建筑面积合计4502.4平方米；C区一、二、三层建筑面积合计4156.13平方米；A、B区之间独栋一、二层建筑面积604.8平方米；B、C区之间独栋一、二层建筑面积合计564.48平方米；火车站地下广场（除车库、人行通道、设备等公共设施设备外）建筑面积7249.11平方米；B区二层内花园建筑面积为302.4平方米；C区层内花园建筑面积为352.5平方米；B区与B、C之间独栋连接过道建筑面积为52平方米；B区与C区之间连接过道建筑面积为70.56平方米；共计建筑面积17854.38平方米的房屋租赁于被告进行商业经营。至同年11月30日为装修免租期，同年12月1日开始计算租期，租期十年。在签订合同当日，被告应向原告缴纳合同履约保证金428,505.12元。租金标准按平方单价计算，前五年按均价20元/平方米/月，后每两年租金上浮10%。合同同时约定原告为被告提供三年的免租期并分摊到租赁期的前五年，即第一年实交租金3个月，计1,071,262.80元，第二年实交租金5个月，计1,785,438.00元等。租赁期间的被告所产生的与经营相关的一切费用由被告自行承担，就物业费及物业运营费给予被告适度优惠，即前五年按2元/㎡/月计算，每年应为428,505.12元。关于租金的支付，双方约定为每年1月1日，由被告支付当年全部租金。在双方权利义务中约定，被告不得将整体承租部分进行转租。在违约责任中约定，被告逾期或未足额支付租金，每逾期一日，应按未支付金额每日万分之五的标准支付滞纳金，超过十日仍未支付租金或总额支付租金，原告有权解除合同，除剩余租金和保证金不退还外，被告还应承担按合同剩余租期所对应租金的10%金额给付原告违约金并赔偿一切损失。在解除合同或者终止合同后，被告拒不搬出租赁房屋，每迟延一日按该合同总租金的千分之一（计34,070.44元）支付违约金。

合同签订后，原告即将案涉租赁房屋交于被告，被告未按约向原告缴纳合同履约保证金428,505.12元。至2020年1月1日，被告亦未按约向原告支付第一年租金。同年1月22日，被告向原告出具“付款承诺书”，承诺在2020年2月29日前支付履约保证金428,505.12元；2020年5月1日前支付第一年租金1,071,262.80元。后被告仍未支付上述费用，原告于2020年5月11日向被告发出《房屋租赁欠款催缴通知》，要求被告在同月20日前缴纳保证金428,505.12元、第一年租金1,071,262.80元、物业管理费428,505.12元，合计1,928,273.04元。因被告仍未缴纳，同年5月22日，原告委托律师向被告发出《律师函》，再次要求被告在7日内支付上述欠款，但被告至今仍未支付。原告另主张，截止2020年8月26日止，被告还欠水电费用154,766.76元。原告追收无果，遂提起本案诉讼及诉请。

另查明，2019年9月19日，被告未经原告同意，与第三人潘有良签订《租赁合同》，将上述租赁房屋中火车站公交枢纽阆中古城游客中心负一楼6854.60平方米转租于第三人作副食超市经营。第三人陈述，在签订该合同后，其已按约向被告交纳了履约保证金500,000元，并向被告公司实际控制人杨小林（被告公司法定代表人杨萍之父）出借资金222万元。

上述事实有双方身份登记信息、请示文件、《房屋租赁合同》、《付款承诺书》、《房屋租赁欠款催缴通知》、《律师函》、短信记录、水电费记录台账、《租赁合同》、借条复印件三张及当事人陈述在卷佐证。

本院认为，原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》，不违反法律禁止性规定，应属有效。依据《民法典》的规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。从查明的案件事实看，被告在租赁房屋后至今未按合同约定和自己的承诺向原告交纳履约保证金、房屋租金、承担物业费用及缴纳自己所使用的水电费用，还违反约定将部分房屋向第三人进行转租，被告之行为即是违反合同约定的行为，更是没有契约精神、不诚信负责的表现，理应承担相应民事责任。现原告为了维护自身合法权益，请求解除双方所签订的《房屋租赁合同》，收回出租房屋，符合《民法典》第五百六十三条第（三）款的规定，本院予以准许。就解除合同后的结算清理问题，应按照双方合同约定处理，故，在解除合同后，被告除承担向原告返还全部租赁房屋责任外，还应向原告支付下欠租金、物业管理费及水电费的责任。下欠租金及物业管理费包括2019年12月1日至2020年11月30日止第一年的房屋租金1,071,262.80元、物业管理费428,505.12元；2020年12月1日至被告向原告腾退租赁房屋之日实际占用租赁房屋期间的租金和物业管理费，根据双方的约定，该期间的租金标准应按日4891.61元计算，物业管理费应按日1173.99元计算。而原告主张按两年计算租金及物业管理费，并要求被告予以支付的请求，本院不予采纳。关于被告应承担的违约责任问题，鉴于原告未能提供有关损失的理由及证据，而双方所约定的违约金标准明显偏高，本院确定由被告承担对逾期或未足额支付租金，每逾期一日，应按未支付金额每日万分之五的标准支付滞纳金的违约责任。原告要求被告承担其他违约责任之请求，本院不再支持。

被告未经原告许可，违反合同约定擅自将部分租赁房屋转租于第三人，其转租行为无效。第三人应与被告共同承担向原告返还转租部分房屋的民事责任。而原告还要求第三人与被告共同承担支付相应欠付费用的主张，没有法律依据或合同约定，本院不予支持。就第三人的有关权益主张问题，第三人可另案主张。

被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，第三人未经法庭许可中途退庭，视为其放弃答辩、陈述及举证质证权利，应依法承担相应法律后果。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百七十九条第（四）、（八）、（九）项、第五百六十三条第（三）项、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十条的规定，判决如下：

一、解除原告四川阆中燃气有限公司与被告阆中依林时代超市有限公司于2019年5月27日签订的《房屋租赁合同》。

二、被告阆中依林时代超市有限公司向原告四川阆中燃气有限公司腾退所租赁的位于阆中市火车站站前广场，火车站公交枢纽阆中古城游客中心商业区域B区一、二、三层建筑面积合计4502.4平方米；C区一、二、三层建筑面积合计4156.13平方米；A、B区之间独栋一、二层建筑面积604.8平方米；B、C区之间独栋一、二层建筑面积合计564.48平方米；火车站地下广场（除车库、人行通道、设备等公共设施设备外）建筑面积7249.11平方米；B区二层内花园建筑面积为302.4平方米；C区层内花园建筑面积为352.5平方米；B区与B、C之间独栋连接过道建筑面积为52平方米；B区与C区之间连接过道建筑面积为70.56平方米；共计建筑面积17854.38平方米房屋。第三人潘有良对其中火车站公交枢纽阆中古城游客中心负一楼6854.60平方米方房屋与被告承担共同腾退返还责任。

三、被告阆中依林时代超市有限公司向原告四川阆中燃气有限公司偿付2019年12月1日至2020年11月30日止第一年的房屋租金1,071,262.80元、物业管理费428,505.12元，合计1,499,767.92元；偿付从2020年12月1日起至腾退租赁房屋之日止期间的租金和物业管理费，租金标准按日4891.61元计算，物业管理费按日1173.99元计算。另以上述金额为基数，按日万分之五的标准计算向原告承担支付违约金。

四、被告阆中依林时代超市有限公司向原告四川阆中燃气有限公司偿付截止2020年8月26日止还下欠的水电费用154,766.76元。

上述义务的履行，限本判决发生法律效力后二十日内履行清结。

五、驳回原告其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费13,500元，由被告阆中依林时代超市有限公司负担（被告应负担金额原告已交纳，由被告在偿付前款时一并向原告支付）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。

本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信人名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判员　刘　杰

二〇二一年四月二十三日

书记员　侯琪琪