曲阜师范大学科技产业有限公司
某某、某某等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
山东省曲阜市人民法院
民 事 判 决 书
(2021)鲁0881民初1871号
原告：***，男，汉族，1988年5月25日出生，住曲阜市。
委托诉讼代理人：刘卫，山东舜翔（济宁）律师事务所律师。
被告：**，男，汉族，1990年6月16日出生，住宁阳县。
委托诉讼代理人：吴明锋，山东创纪律师事务所律师。
第三人：曲阜师范大学科技产业有限公司，统一社会信用代码：913708817409540021。住所地曲阜市静轩西路57号。
法定代表人：李飞，执行董事。
委托诉讼代理人：王子恩，山东齐鲁（济宁）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马恒泰，山东齐鲁（济宁）律师事务所实习律师。
原告***与被告**、第三人曲阜师范大学科技产业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人刘卫，被告**的委托诉讼代理人吴明锋,第三人曲阜师范大学科技产业有限公司的委托诉讼代理人王子恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告***向本院提出诉讼请求：1.要求解除双方租赁合同；2.要求被告退还租赁费、押金、剩余电费和停电损失共计50364.45元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告**从第三人处承租曲阜师范大学机械厂厂区使用，2016年11月原告与被告**签订《房屋租赁合同》，承租机械厂商铺使用，原告按合同约定支付了租赁费和押金。合同到期后，原告与被告口头议定继续租赁，租金35000元，租赁期限自2019年11月至2020年11月，押金从上一年度转入本年度，因被告原因，并未签订书面合同。经营期间，因被告未及时向第三人交纳电费，导致原告经营损失，原告主张被告进行赔偿，被告也拒绝赔偿。2020年年初疫情爆发，按照合同约定和《合同法》之规定，原告向被告提出要求解除合同，并要求被告退还租赁费、押金、剩余电费。经多次协商，被告均表示不予退还。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉请。
被告**辩称，请求法庭根据查明事实进行判决。
第三人曲阜师范大学科技产业有限公司述称，曲阜师范大学科技产业有限公司不是本案的适格主体，本案原告与曲阜师范大学科技产业有限公司没有合同关系。
根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年1月18日，被告**与第三人曲阜师范大学科技产业有限公司签订《曲师大机械厂厂房及场地开发使用合同》，该合同约定：“该房产、场地座落在曲师大机械厂，总建筑面积约854平方米。**负责原厂房改造、空地建设及全部改造、建设资金。该房产于2015年1月1日改造及建设完成并交付使用，在**使用该房期间免费为机械厂提供适合的生产办公场所等内容，及合同第十条第5项双方约定“**在未经曲阜师范大学科技产业有限公司许可的情况下不得将该房产转租给第三人，如确因特殊情况需转租的，到主管部门办理手续。因**擅自转租造成的水、电费等费用的拖欠、房屋损坏的，应负赔偿责任。合同自2015年3月1日至2021年2月28日有效”。被告**在承租方处签字并捺印，曲阜师范大学科技产业有限公司在出租方处盖章及法定代表人范昭东签字。上述房产经被告**装修及改造后，被告**将上述原机械厂厂房分别转租给他人使用。
在2018年9月12日，原告***与被告**签订《房屋租赁合同》，被告**将上述原机械厂厂房面积30平方米的一间房屋转租给原告***使用，合同约定：“房屋年租金3万元，租期1年，租金分壹次缴纳，承租人支付一年租金，租赁期限从2018年11月1日起至2019年11月1日止。承租人负责支付出租房屋的水费、电费、电话费、煤气费、有线电视费、卫生费、物业管理费等。电费为1.2每度电，水费为4元每平方，如需调整，出租方需提前1个月进行调价通知。合同到期期满，出租方有权根据市场情况进行房屋租金调整。调整后在同等条件下原承租方有优先承租权。另交付押金1万元整，承租人租期结束后，承租人将所交押金1万元退还承租方，如不在租赁期限内，承租方所交押金1万元不予退还。双方还约定了第十二条违约责任第6项租赁期间，若因不可抗力的自然灾害，学校行政规划等导致不能使用租赁房屋，本合同可自然终止，互不承担责任，双方协商解决，若非出租方主观原因造成租赁房屋无法正常使用的，出租方须将押金及预付租金无息退还承租方，并不额外赔偿承租方损失等其他内容”。被告**将上述租赁房屋交付给原告***使用，同时原告***也向被告**缴纳2018年11月1日至2019年11月1日房租3万元。在涉案房屋租赁到期后，经双方口头协议，原告继续承租该房屋，房租为每年3.5万元，租赁期限为2019年11月1日至2020年11月1日。原告***于2019年7月11日、8月26日向被告**支付30000元、5000元共计租金35000元。2019年12月27日，原告向被告**通过微信转账10000元电费，分别系武文柱和***各自购买5000元电费，每度按1.2元，共4166.70度。截止至2021年7月2日涉案房屋剩余电3285.80度，双方均无异议。
2020年初，因新型冠状病毒疫情的影响，被告**的工作人员王耀于2020年1月31日通过微信向原告发出通知，内容为：“接学校通知机械厂商户，明天马上停止经营活动，望互告知”。原告接到通知后停止营业。因受疫情及防控措施的影响，从2020年2月1日至2020年11月1日，原告一直未能到曲阜师范大学校内的承租房屋进行经营。2020年10月16日，原告将涉案房屋内物品搬走。至2020年11月份合同期满后，原告未再续租。后原告与被告**通过微信多次协商退还押金及剩余电费事宜。双方协商未成。现原告为维护自己的合法权益，遂诉至法院，要求判如所请。
另查明：2020年11月3日，曲阜师范大学资产管理处下发通知一份，内容为：“机械厂各租户，根据山东省《关于印发》（鲁发改投资[2020]944号文件）的通知精神，经学校研究，对承租曲阜师范大学原机械厂房屋的微小企业和个体工商户，在原合同期限基础上，延长7个半月使用期限，于2021年10月15日终止合同，收回房屋，不再租赁”。即被告**与第三人曲阜师范大学科技产业有限公司于2015年1月18日签订《曲师大机械厂厂房及场地开发使用合同》租赁期限延长7个半月，从2015年3月1日延长至2021年10月15日止。
本院认为，本案争议的焦点为一、被告**与曲阜师范大学科技产业有限公司签订《曲师大机械厂厂房及场地开发使用合同》及原告***与被告**签订两份转租合同效力如何认定；二、原告***要求被告退还租赁费及押金、剩余电费、停电损失共计50364.45元是否符合法律规定，是否应予支持。
关于焦点一、本院认为，在本案中，被告**将涉案房屋转租给原告用于商业经营，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】11号）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。在本案法庭辩论终结前原、被告、第三人均未向本庭提供原曲师大机械厂厂房已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证据。故本院认定，涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证。依据上述法律规定，被告**与曲阜师范大学科技产业有限公司签订的《曲师大机械厂厂房及场地开发使用合同》为无效合同。原告***与被告**签订涉案房屋转租赁合同也应为无效合同。
关于焦点二，原告***要求被告退还租赁费及押金、剩余电费、停电损失共计50364.45元是否符合法律规定，是否应予支持。
本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”虽原告***与被告**签订的涉案房屋租赁合同为无效合同，但在2020年春节前后，新型冠状病毒疫情爆发，属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力。双方在履行2019年11月1日至2020年11月1日使用涉案房屋期间时，因受疫情及防控措施的影响，导致从2020年2月1日至2020年11月1日租赁合同一直未能履行，确系不可归责于承租人、出租人原因所致，故本案承租人、出租人不存在过错，现原告主张适用不可抗力并请求减免租金，本院认为，依据上述法律规定，结合本案实际情况，根据公平原则以及山东省下发的《关于印发》（鲁发改投资[2020]944号文件）的通知精神，可以适当减免原告租金，合理分担因疫情防控导致的损失。故本院认定，2020年2月、3月为免租期，2020年4月至12月为减租期即减收一半房租。因原告***提供双方微信转账凭证可证明原告已缴纳了2019年11月1日至2020年11月1日房屋租金共计35000元。故被告**应返还原告2020年2月、3月缴纳房租5833.33元（35000/12个月*2个月）及4月至11月减租一半房租10208.33元（35000/12个月/2*7个月）。综上，被告**应返还原告***涉案房屋剩余租金为16041.66元（5833.33元+10208.33元）。关于原告主张1万元押金问题，虽原告提供的涉案房屋的租赁合同中涉及原告另交付押金1万元的约定，但原告只是提供2016年10月至2017年8月期间多次向**及**的工作人员王耀微信转账数额，但该微信转账并不能证明原告系向被告**缴纳押金1万元的事实，原告应承担举证不能的法律后果，故对于原告要求被告**返还押金1万元的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张返还剩余电费4616.67元的诉讼请求，在庭审中查明，原告于2019年12月27日向被告缴纳5000元并购买电费，双方约定电每度1.2元，即购买了4166.67度电，原告提供证据证明截止2021年7月2日涉案房屋剩余电3285.80度，被告无异议，故本院认定，原告租赁涉案房屋剩余电3285.80度，故被告**应返还原告剩余电费3942.96元（3285.80度*1.2元）。
关于原告主张赔偿因被告停电造成其损失的诉讼请求，在庭审中，原告未提供相关证据证明因被告停电造成其损失的具体数额及相关证据，故本院不予支持。根据合同的相对性，原告与第三人无合同关系，且造成原、被告未能按照约定履行租赁合同，是因不可抗力造成，第三人并不存在过错。故第三人对原告的诉讼请求不承担返还义务。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百一十七条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】11号）第二条、第四条之规定，判决如下：
一、原告***与被告**于2019年11月1日至2020年11月1日期间涉案《房屋租赁合同》为无效合同；
二、被告**于本判决书生效后十日内返还原告***缴纳的房屋剩余租金16041.66元；
三、被告**于本判决生效后十日内返还原告***剩余电费3942.96元；
四、驳回原告***的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1060元，减半收取计530元，由原告***负担265元，由被告**负担265元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 员 孔祥华
二〇二一年九月二十四日
法官助理 吴 迪
书 记 员 林 聪
山东省曲阜市人民法院
民 事 判 决 书
(2021)鲁0881民初1871号
原告：***，男，汉族，1988年5月25日出生，住曲阜市。
委托诉讼代理人：刘卫，山东舜翔（济宁）律师事务所律师。
被告：**，男，汉族，1990年6月16日出生，住宁阳县。
委托诉讼代理人：吴明锋，山东创纪律师事务所律师。
第三人：曲阜师范大学科技产业有限公司，统一社会信用代码：913708817409540021。住所地曲阜市静轩西路57号。
法定代表人：李飞，执行董事。
委托诉讼代理人：王子恩，山东齐鲁（济宁）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马恒泰，山东齐鲁（济宁）律师事务所实习律师。
原告***与被告**、第三人曲阜师范大学科技产业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人刘卫，被告**的委托诉讼代理人吴明锋,第三人曲阜师范大学科技产业有限公司的委托诉讼代理人王子恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告***向本院提出诉讼请求：1.要求解除双方租赁合同；2.要求被告退还租赁费、押金、剩余电费和停电损失共计50364.45元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告**从第三人处承租曲阜师范大学机械厂厂区使用，2016年11月原告与被告**签订《房屋租赁合同》，承租机械厂商铺使用，原告按合同约定支付了租赁费和押金。合同到期后，原告与被告口头议定继续租赁，租金35000元，租赁期限自2019年11月至2020年11月，押金从上一年度转入本年度，因被告原因，并未签订书面合同。经营期间，因被告未及时向第三人交纳电费，导致原告经营损失，原告主张被告进行赔偿，被告也拒绝赔偿。2020年年初疫情爆发，按照合同约定和《合同法》之规定，原告向被告提出要求解除合同，并要求被告退还租赁费、押金、剩余电费。经多次协商，被告均表示不予退还。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉请。
被告**辩称，请求法庭根据查明事实进行判决。
第三人曲阜师范大学科技产业有限公司述称，曲阜师范大学科技产业有限公司不是本案的适格主体，本案原告与曲阜师范大学科技产业有限公司没有合同关系。
根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年1月18日，被告**与第三人曲阜师范大学科技产业有限公司签订《曲师大机械厂厂房及场地开发使用合同》，该合同约定：“该房产、场地座落在曲师大机械厂，总建筑面积约854平方米。**负责原厂房改造、空地建设及全部改造、建设资金。该房产于2015年1月1日改造及建设完成并交付使用，在**使用该房期间免费为机械厂提供适合的生产办公场所等内容，及合同第十条第5项双方约定“**在未经曲阜师范大学科技产业有限公司许可的情况下不得将该房产转租给第三人，如确因特殊情况需转租的，到主管部门办理手续。因**擅自转租造成的水、电费等费用的拖欠、房屋损坏的，应负赔偿责任。合同自2015年3月1日至2021年2月28日有效”。被告**在承租方处签字并捺印，曲阜师范大学科技产业有限公司在出租方处盖章及法定代表人范昭东签字。上述房产经被告**装修及改造后，被告**将上述原机械厂厂房分别转租给他人使用。
在2018年9月12日，原告***与被告**签订《房屋租赁合同》，被告**将上述原机械厂厂房面积30平方米的一间房屋转租给原告***使用，合同约定：“房屋年租金3万元，租期1年，租金分壹次缴纳，承租人支付一年租金，租赁期限从2018年11月1日起至2019年11月1日止。承租人负责支付出租房屋的水费、电费、电话费、煤气费、有线电视费、卫生费、物业管理费等。电费为1.2每度电，水费为4元每平方，如需调整，出租方需提前1个月进行调价通知。合同到期期满，出租方有权根据市场情况进行房屋租金调整。调整后在同等条件下原承租方有优先承租权。另交付押金1万元整，承租人租期结束后，承租人将所交押金1万元退还承租方，如不在租赁期限内，承租方所交押金1万元不予退还。双方还约定了第十二条违约责任第6项租赁期间，若因不可抗力的自然灾害，学校行政规划等导致不能使用租赁房屋，本合同可自然终止，互不承担责任，双方协商解决，若非出租方主观原因造成租赁房屋无法正常使用的，出租方须将押金及预付租金无息退还承租方，并不额外赔偿承租方损失等其他内容”。被告**将上述租赁房屋交付给原告***使用，同时原告***也向被告**缴纳2018年11月1日至2019年11月1日房租3万元。在涉案房屋租赁到期后，经双方口头协议，原告继续承租该房屋，房租为每年3.5万元，租赁期限为2019年11月1日至2020年11月1日。原告***于2019年7月11日、8月26日向被告**支付30000元、5000元共计租金35000元。2019年12月27日，原告向被告**通过微信转账10000元电费，分别系武文柱和***各自购买5000元电费，每度按1.2元，共4166.70度。截止至2021年7月2日涉案房屋剩余电3285.80度，双方均无异议。
2020年初，因新型冠状病毒疫情的影响，被告**的工作人员王耀于2020年1月31日通过微信向原告发出通知，内容为：“接学校通知机械厂商户，明天马上停止经营活动，望互告知”。原告接到通知后停止营业。因受疫情及防控措施的影响，从2020年2月1日至2020年11月1日，原告一直未能到曲阜师范大学校内的承租房屋进行经营。2020年10月16日，原告将涉案房屋内物品搬走。至2020年11月份合同期满后，原告未再续租。后原告与被告**通过微信多次协商退还押金及剩余电费事宜。双方协商未成。现原告为维护自己的合法权益，遂诉至法院，要求判如所请。
另查明：2020年11月3日，曲阜师范大学资产管理处下发通知一份，内容为：“机械厂各租户，根据山东省《关于印发》（鲁发改投资[2020]944号文件）的通知精神，经学校研究，对承租曲阜师范大学原机械厂房屋的微小企业和个体工商户，在原合同期限基础上，延长7个半月使用期限，于2021年10月15日终止合同，收回房屋，不再租赁”。即被告**与第三人曲阜师范大学科技产业有限公司于2015年1月18日签订《曲师大机械厂厂房及场地开发使用合同》租赁期限延长7个半月，从2015年3月1日延长至2021年10月15日止。
本院认为，本案争议的焦点为一、被告**与曲阜师范大学科技产业有限公司签订《曲师大机械厂厂房及场地开发使用合同》及原告***与被告**签订两份转租合同效力如何认定；二、原告***要求被告退还租赁费及押金、剩余电费、停电损失共计50364.45元是否符合法律规定，是否应予支持。
关于焦点一、本院认为，在本案中，被告**将涉案房屋转租给原告用于商业经营，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】11号）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。在本案法庭辩论终结前原、被告、第三人均未向本庭提供原曲师大机械厂厂房已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证据。故本院认定，涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证。依据上述法律规定，被告**与曲阜师范大学科技产业有限公司签订的《曲师大机械厂厂房及场地开发使用合同》为无效合同。原告***与被告**签订涉案房屋转租赁合同也应为无效合同。
关于焦点二，原告***要求被告退还租赁费及押金、剩余电费、停电损失共计50364.45元是否符合法律规定，是否应予支持。
本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”虽原告***与被告**签订的涉案房屋租赁合同为无效合同，但在2020年春节前后，新型冠状病毒疫情爆发，属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力。双方在履行2019年11月1日至2020年11月1日使用涉案房屋期间时，因受疫情及防控措施的影响，导致从2020年2月1日至2020年11月1日租赁合同一直未能履行，确系不可归责于承租人、出租人原因所致，故本案承租人、出租人不存在过错，现原告主张适用不可抗力并请求减免租金，本院认为，依据上述法律规定，结合本案实际情况，根据公平原则以及山东省下发的《关于印发》（鲁发改投资[2020]944号文件）的通知精神，可以适当减免原告租金，合理分担因疫情防控导致的损失。故本院认定，2020年2月、3月为免租期，2020年4月至12月为减租期即减收一半房租。因原告***提供双方微信转账凭证可证明原告已缴纳了2019年11月1日至2020年11月1日房屋租金共计35000元。故被告**应返还原告2020年2月、3月缴纳房租5833.33元（35000/12个月*2个月）及4月至11月减租一半房租10208.33元（35000/12个月/2*7个月）。综上，被告**应返还原告***涉案房屋剩余租金为16041.66元（5833.33元+10208.33元）。关于原告主张1万元押金问题，虽原告提供的涉案房屋的租赁合同中涉及原告另交付押金1万元的约定，但原告只是提供2016年10月至2017年8月期间多次向**及**的工作人员王耀微信转账数额，但该微信转账并不能证明原告系向被告**缴纳押金1万元的事实，原告应承担举证不能的法律后果，故对于原告要求被告**返还押金1万元的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张返还剩余电费4616.67元的诉讼请求，在庭审中查明，原告于2019年12月27日向被告缴纳5000元并购买电费，双方约定电每度1.2元，即购买了4166.67度电，原告提供证据证明截止2021年7月2日涉案房屋剩余电3285.80度，被告无异议，故本院认定，原告租赁涉案房屋剩余电3285.80度，故被告**应返还原告剩余电费3942.96元（3285.80度*1.2元）。
关于原告主张赔偿因被告停电造成其损失的诉讼请求，在庭审中，原告未提供相关证据证明因被告停电造成其损失的具体数额及相关证据，故本院不予支持。根据合同的相对性，原告与第三人无合同关系，且造成原、被告未能按照约定履行租赁合同，是因不可抗力造成，第三人并不存在过错。故第三人对原告的诉讼请求不承担返还义务。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百一十七条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】11号）第二条、第四条之规定，判决如下：
一、原告***与被告**于2019年11月1日至2020年11月1日期间涉案《房屋租赁合同》为无效合同；
二、被告**于本判决书生效后十日内返还原告***缴纳的房屋剩余租金16041.66元；
三、被告**于本判决生效后十日内返还原告***剩余电费3942.96元；
四、驳回原告***的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1060元，减半收取计530元，由原告***负担265元，由被告**负担265元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 员 孔祥华
二〇二一年九月二十四日
法官助理 吴 迪
书 记 员 林 聪
