某某投置业有限公司与某某商品房销售合同纠纷二审民事判决书

吉林省长春市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）吉01民终312号

上诉人（原审原告）：***投置业有限公司，住所地长春市双阳区奢岭街道办事处。

法定代表人：李栋梁，该公司董事长。

委托诉讼代理人：朱宏亮，吉林郎业律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，男，1984年7月12日生，汉族，住长春市双阳区。

委托诉讼代理人：雷云，系***妻子。

上诉人***投置业有限公司（以下简称龙投公司）因与被上诉人***商品房销售合同纠纷一案，不服长春市双阳区人民法院（2017）吉0112民初2092号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

龙投公司上诉请求：1.请求依法撤销长春市双阳区人民法院（2017）吉0112民初2092号民事判决，并依法改判支持龙投公司的一审诉讼请求；2.请求判令由***承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定涉案的房屋买卖合同不能解除系因标的房屋在诉前被人民法院查封，而被人民法院查封的房屋未经查封机关许可禁止处置，龙投公司诉求解除涉案房屋的买卖合同进而返还房屋的诉请，不仅存在法律上的障碍，而且在客观上也不能实现，故驳回龙投公司一审诉讼请求。龙投公司认为这一判罚理由没有法律依据：首先，根据《合同法》93条规定，龙投公司提起合同解除权诉讼系基于龙投公司与***签订的《商品房买卖合同》第七条第2项及《提前入住协议》第四条约定，即“因乙方原因，不能通过银行审核或办理按揭贷款的，乙方向甲方一次性还清尾款，如乙方在甲方要求的合理期限内仍不能给付或者达成付款协议的，甲方有权在2年内单方解除合同…”这是合同赋予龙投公司行使合同解除权的事实条件，在***不能支付房屋尾款的前提下，龙投公司提起合同解除权诉讼也是法律赋予龙投公司行使解除权的依据。其次，诉争标的被人民法院查封，并不影响交易双方依据合同约定形式合同解除权，最高人民法院已有判例可循。查封行为本身只能限制物权权利中债务人的处分权，对于合同权利是否应当受到查封行为的限制，答案是否定的。据此而言，龙投公司对于行使合同解除权具有应然的法律基础，而非原审法院所称存在法律上的障碍。再次，根据《中华人民共和国物权法》第9条的规定，本案由于***未向龙投公司支付房屋尾款，龙投公司迄今也没有为***办理房屋产权的更名过户手续，双方之间尚未发生物权变动的法律效果，龙投公司仍系该房屋的物权人，故依据《中华人民共和国物权法》第39条规定，龙投公司作为物权人提起合同解除权系物权支配权的必然要求。故原审法院驳回龙投公司诉讼请求这一判罚没有法律依据。二、原审法院在庭审中对龙投公司释明解除合同的主张变更为要求***给付剩余购房款，这一释明实属变相强迫龙投公司与***进行民事交易。依据我国《合同法》第九十四条，本案由于***个人原因未能办理银行按揭贷款，尚欠龙投公司70%的房屋尾款。在庭审中，***的妻子也明确表示无力支付剩余房款，且主审法官在庭审前会见了***并征询了***的意见，***在笔录中表示如果家里无力支付剩余房屋尾款，就只能解除了。在***及家属明确表示无力支付剩余尾款的前提下，原审法院仍向龙投公司释明将诉讼请求变更为给付剩余房款，这实属是强迫龙投公司将房屋卖给***，迫使原、***之间继续达成明显不利于龙投公司一方的交易，这是对龙投公司物权权利的不当干预，也是侵害龙投公司利益的不公行为，这一释明既违背法理，也有违公平公正，破坏了民事法律生活中最基础的自愿、平等的交易原则。综上所述，原审判决认定本案的基本事实及法律适用存在错误，恳请二审法院依法查清事实，支持龙投公司的上述请求，维护龙投公司的合法权益。

***辩称：要求维持一审判决。

***投置业有限公司向一审法院起诉请求：1.请求依法解除龙投公司与***签订的《商品房买卖合同》；2.请求依法判令***立即向龙投公司支付违约金16715.30元；3.本案诉讼费、保全费等一切费用由***负担。

一审法院审理查明：2015年5月29日，龙投公司与***签订了《商品房买卖合同》，双方约定***以公积金按揭贷款方式购买龙投公司开发的位于长春市双阳区龙投·林溪美郡小区8栋2单元1003室商品住宅一套，房屋总价款557153.00元，合同签订后，***向龙投公司支付了房屋首付款167153.00元，随后双方又以龙投公司为甲方、***为乙方签订了《住宅提前入住协议》，根据《住宅提前入住协议》第四条约定：“因乙方原因，不能通过银行审核或办理按揭贷款的，乙方向甲方一次性还清尾款，如乙方在甲方要求的合理期限内仍不能给付或者达成付款协议的，甲方有权在2年内单方解除合同，乙方前期交付的购房款及定金均不予退还，并承担上述费用10%的违约金，乙方需自行承担提前入住而造成的全部损失，并保证房屋完好，如给甲方造成损失的，乙方应予赔偿。”后龙投公司向***交付了房屋，后***一直未能取得银行按揭贷款，亦未给付剩余房款。经审查，位于长春市双阳区林溪美郡小区8栋2单元1003室的房屋已经被一审法院在2017年3月15日作出的（2017）吉0112民初441号民事裁定查封，查封期限为三年。一审法院又于2020年3月27日作出（2017）吉0112执1093号之二执行裁定对该房屋予以续行查封。关于龙投公司与******商品房买卖合同纠纷一案，一审法院于2017年4月12日立案受理，后因******涉嫌犯罪在押而撤诉，后龙投公司再次告诉来院。

一审法院认为，一、关于涉案的房屋买卖合同是否能够解除的问题。因本案所涉房屋在本案起诉之前就已经被人民法院查封，被人民法院查封的房屋未经查封机关的许可禁止处置，龙投公司诉求解除涉案房屋的买卖合同进而返还房屋的诉请，不仅存在法律上的障碍，而且也在客观上不能实现。因龙投公司在诉求解除涉案房屋买卖合同的诉求不能得到支持的前提下，进而诉求违约金等均不能得到支持。二、关于本案在审理过程中，对龙投公司进行释明的问题。在本案的审理过程中，意识到龙投公司要求解除涉案合同的请求因为违反法律的禁止性规定，不能得到法院的支持，为此向龙投公司行使释明权，询问其是否变更诉讼请求，但是龙投公司拒绝变更诉讼请求。综上，龙投公司的全部诉讼请求在本案中不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第二十六条之规定，判决如下：驳回原告***投置业有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取109.00元,由龙投公司自行负担。

本院二审与一审法院查明事实一致。

本院认为：龙投公司与***签订的《商品房买卖合同》、《住宅提前入住协议》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当据此履行。案涉房屋交付***使用后，双方未能办理贷款手续，现***已无法办理贷款亦不能交付尾款，依据《住宅提前入住协议》第四条“因乙方原因，不能通过银行审核或办理按揭贷款的，乙方向甲方一次性还清尾款，如乙方在甲方要求的合理期限内仍不能给付或者达成付款协议的，甲方有权在2年内单方解除合同，乙方前期交付的购房款及定金均不予退还，并承担上述费用10%的违约金，乙方需自行承担提前入住而造成的全部损失，并保证房屋完好，如给甲方造成损失的，乙方应予赔偿”的约定，龙投公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、***支付16715.3元违约金，符合约定，应予支持。***虽对《住宅提前入住协议》真实性提出异议，但并未提供充分证据证实，此主张本院不予支持。***虽然还主张龙投公司的解除合同的期限已过，但双方于2015年5月29日签订买卖合同，且未明确办理贷款的期限，龙投公司已于2017年4月12日、2017年11月16日两次诉至一审法院，故不应认定龙投公司起诉超过两年期限，***该主张不能成立，本院不予支持。

综上，原判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：

一、撤销长春市双阳区人民法院（2017）吉0112民初2092号民事判决；

二、解除上诉人***投置业有限公司与被上诉人***于2015年5月29日签订的《商品房买卖合同》；

三、被上诉人***于本判决生效后立即向上诉人***投置业有限公司支付违约金16715.3元。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一、二审案件受理费共计4878元，由被上诉人***承担。

本判决为终审判决。

审判长　　高婧明

审判员　　贺银婷

审判员　　张海胶

二〇二一年三月四日

书记员　　崔竞文