南京永元物业发展有限公司与某某某某返还纠纷二审民事判决书

江苏省南京市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）苏01民终1583号

上诉人(原审被告)：***，男，1966年3月31日生，汉族，住南京市沿江工业开发区。

被上诉人(原审原告)：南京永元物业发展有限公司，住所地南京市大厂新华路317号。

法定代表人:平守金，该公司董事长。

委托诉讼代理人:蔡卫民，江苏彦圣律师事务所律师。

委托诉讼代理人:张婧，江苏彦圣律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人南京永元物业发展有限公司(以下简称永元公司)***返还纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2016）苏0116民初4581号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人并非与被上诉人签订借房协议，而是与案外人中国石化集团南京化学工业有限公司（以下简称南化公司）签订的借用涉案房屋的协议。南化公司因建设需要，欲拆除上诉人承租的公有福利住房，根据拆迁安置约定，在上诉人取得福利分房前，借用涉案房屋。南化公司委托被上诉人实施拆迁工作，借房协议中虽有被上诉人盖章见证，但不能否定出借房屋的主体为南化公司，协议签订后，上诉人亦被每月扣除租金24.4元。2.签订涉案借房协议时，产权人并非被上诉人，应当认为是南化公司所有。根据一审调查，2014年1月28日，涉案房屋产权登记在案外人许俊龙名下，为许俊龙的福利分房。根据公有住房改制政策，就算许俊龙退房，也应该返回给南化公司。根据现有资料显示，2014年10月21日，涉案房屋产权登记在被上诉人名下，据上，涉案房屋合法产权都不属于被上诉人，被上诉人对涉案房屋没有合法来源。3.本案实际上是继续承租公有福利房屋的性质，不属于法院管辖范围。原承租房被南化公司重新建设利用，又由南化公司分配公有住房，租金按原待遇24.4元未变。4.返还借用房屋还不具备条件。现南化公司安置的福利分房，因违反法律和政策规定，仍无法办理产权登记手续，也不能办理产权登记手续，上诉人正要求南化公司重新安置房屋和赔偿损失，不能因为安置房屋交给了上诉人，就认为上诉人已享受了福利分房。5.本案不是房屋买卖合同，属于非财产案件，应当收取80元诉讼费，一审法院收取5942元诉讼费，明显过高。

永元公司辩称，上诉人与被上诉人签订的借房协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。签订协议的原因、背景是由于上诉人居住号房屋被拆迁，为了解决上诉人家庭住房实际困难而签订的借房协议，根据借房协议约定，上诉人在享受了福利分房后就应当将所借房屋交还被上诉人，上诉人以房改成本价购得了六合区新华7村某幢210室的房屋并办理了交付手续，入住后双方的借房协议约定的归还条件已经成就，上诉人仅以上述某幢201室房屋没有办理房屋所有权证拒绝归还房屋缺乏事实依据。另有，南化公司行政事务中心也出具了声明以及南化公司所出具的情况说明，都可以证明被上诉人可以依据借房协议要求上诉人归还房屋。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。

永元公司向一审法院起诉请求：1、***立即腾空并返还永元公司名下坐落于南京市××区大厂××村××室房产；2、***支付上述房屋占用期间的房屋使用费（按每月1000元自2015年5月1日起计算至房屋实际返还之日止）；3、***承担诉讼费用。

一审法院认定的事实：***系南化公司职工。2014年1月28日，***与永元公司签订《借房协议》，约定：***是南化公司全民职工，因南村245号一处房子被单位拆迁。根据本人家庭住房实际困难，达成如下协议：一、新华六村××室二室一厅房子借给***居住，并将住房钥匙交给***后，***将南村245号一处房产交给单位拆迁；二、***有一次享受单位福利分房且应优先考虑；三、***享受福利分房后将借房交还；四、***在借住期间，房租按南村245号房租交付给单位（每月按26元）；五、此协议一式两份，双方签字盖章生效，未尽事宜双方协调解决。南化公司社区管理处在该协议上加盖印章。上述协议签订后，由永元公司与***各持一份。2014年2月28日，永元公司向***出具收条，言明：兹有南化公司劳资处职工***，将南村245号壹间住房钥匙交给永元公司，永元公司受南化公司委托负责此处拆迁，现南化公司把新华六村××室借给***居住，等***拿到南化公司福利分房后，将此房（新华六村××室）交给南化公司。后，***自永元公司领取了新华六村××室钥匙，并在每月的工资中按南村245号房租标准扣减24.4元。

2014年11月18日，***（乙方）与南化公司（甲方）签订《南京市公有住房买卖契约》，约定：甲乙双方根据《南京市出售公有住房实施细则》的有关规定，甲方以2002年房改成本价132015元的价格将六合区新华七村某幢210室的自住公有住房（建筑面积67.70平方米）出售给乙方。次日，***领取了新华七村某幢210室房屋钥匙，后***实际入住使用。截至法庭辩论终结时止，因相关政策等原因，该房屋尚未能办理房屋权属证书。

2016年5月31日，永元公司委托张婧和王彦彦律师向***发出律师函，函告其应于收到函件起7日内腾空并交还新华六村××室房屋，并一次性支付自2015年5月以来的房屋占有使用费12000元。后双方协商未果，永元公司诉至一审法院，诉如所请。

一审法院另查明，根据***提供的存档于南京市六合区房产交易登记中心档案室，由案外人许俊龙与南化公司于1998年8月20日签订的《南京市公有住房买卖契约》的记载，南京市六合区大厂新华六村××室原为案外人许俊龙自南化公司购买的房改房。另根据许俊龙与永元公司于2007年5月31日签订的《南京市公有住房售后换（退）购房买卖协议》的记载，许俊龙于1999年8月6日领取了该房屋所有权证。后许俊龙因改善住房条件，将该房屋换（退）给永元公司，并定于2007年5月31日前将上述房屋移交给永元公司。另上述房屋于2014年10月21日登记在永元公司名下。

本案在一审审理过程中，南化公司行政事务中心（原为南化公司社区管理处）出具声明：2014年1月28日，***与南京永元物业发展有限公司签订《借房协议》时，“中国石化集团南京化学工业有限公司社区管理处”是作为见证方在该《借房协议》右上角加盖公章。南化公司出具情况说明：关于2014年2月28日，南京永元物业发展有限公司出具给***的收条，我司特做如下说明：南京永元物业发展有限公司是受我司的委托负责南村245号房屋的拆迁工作。关于南京永元物业发展有限公司出借给***居住的新华六村××室的房屋，我司对其不享有任何产权，***应将该房屋归还永元公司。”

一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定全面履行自已的义务。永元公司、***双方签订的《借房协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，永元公司、***双方签订《借房协议》的背景系因***居住号房屋被拆迁，而为了解决***家庭住房实际困难而签订，根据《借房协议》的约定，***享受福利分房后应将借房交还。因此，***在以房改成本价购得六合区新华七村某幢210室房屋，办理了交付手续入住后，该《借房协议》约定的归还房屋的条件已成就。因此，***以新华七村某幢210室房屋目前尚未办理房屋所有权证为由，拒绝返还房屋，缺乏事实依据。另根据南化公司行政事务中心出具的声明及南化公司出具的情况说明，现永元公司依据《借房协议》要求***归还房屋，于法有据亦符合合同约定，应予支持。本案系永元公司、***之间基于《借房协议》产生的合同纠纷，而非单位内部福利分房过程中引发的纠纷，故***辩解不属于人民法院受理案件范围的意见，一审法院不予支持。另根据《借房协议》的约定，***至今仍按约支付房屋使用费，因此，永元公司要求***另行支付使用费，于法无据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百四十二条之规定，判决：一、***自判决生效之日起三十日内腾空并向南京永元物业发展有限公司返还坐落于南京市××区大厂××村××室房产；二、驳回永元公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5942元，由***负担。

二审中，上诉人称，一审法院漏查了其2014年2月28日，永元公司向其出具收条的事实。

双方当事人未提交新的证据，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。

本院认为，本案当事人签订的《借房协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。合同签订后，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。一、根据本案《借房协议》以及案外人南化公司出具的声明及情况说明，可以认定本案双方当事人于2014年1月28日签订了涉案《借房协议》，南化公司系见证人并加盖了公章。另有，案外人许俊龙与被上诉人永元公司签订的《南京市公有住房售后换（退）购房买卖协议》证实，2007年5月31日,案外人许俊龙将涉案房屋移交被上诉人，且涉案房屋于2014年10月21日登记在被上诉人名下。故本院对上诉人认为被上诉人非涉案房屋所有权人，其未与被上诉人签订《借房协议》的上诉理由，不予支持。二、本案系上诉人与被上诉人因《借房协议》而引起的合同纠纷，非单位内部福利分房过程中引发的纠纷，一审法院对上诉人主张本案不属于人民法院受理案件范围的意见不予支持，并无不当。三、被上诉人为解决上诉人因拆迁临时居住问题与上诉人签订《借房协议》，合同并未约定上诉人取得房屋后办理产权证为返还条件。现上诉人已取得福利分房并办理了交付手续且入住，故合同约定的返还房屋的条件已具备。上诉人认为其取得的福利房未办理房产证，返还涉案房屋的条件不具备的上诉理由，没有事实依据，亦不符合合同约定，本院不予支持。四、本案被上诉人一审诉讼请求上诉人腾空返还房屋并自2015年5月1日起按每月1000元支付房屋使用费。根据本案判决结果，依据国务院《诉讼费交纳办理》第十三条的相关规定，本案一审案件受理费交纳230元为宜，永元公司应负担150元，***应负担80元。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费230元，南京永元物业发展有限公司负担150元，***负担80元；二审案件受理费80元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　夏海南

审判员　　汪德全

审判员　　白文虎

二〇一七年四月二十八日

书记员　　王　慧