大连民盛市容整治与美化工程有限公司、大连金普新区市政管理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

辽宁省大连市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）辽02民终3068号

上诉人（原审被告）：大连民盛市容整治与美化工程有限公司，住所地辽宁省大连经济技术开发区西山小区131栋-2-5-1号。

法定代表人：耿月环，该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘陆璐、张辉，均系北京市华泰律师事务所大连分所律师。

被上诉人（原审原告）：大***新区市政管理有限公司，住所地辽宁省大连市金州区站前街道五一路164号。

法定代表人：刘天立，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：洪姝、王静，均系辽宁胜诚律师事务所律师。

上诉人大连民盛市容整治与美化工程有限公司（简称民盛公司）因与被上诉人大***新区市政管理有限公司（简称市政公司）租赁合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

民盛公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回市政公司的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、原审对租金是否显失公平未予审查，系遗漏审查重要事实、适用法律错误，违反情势变更原则。《企业租赁经营合同》签订后，政府主管部门下发文件，要求民盛公司对承租的市场提升市容环境质量，民盛公司按要求对市场周边进行了整治，对相关业户进行动迁补偿，对市场进行改造、装修、用电改造、增容、给排水改造等，累计投入六百余万元资金。依据《民法典》第五百三十三条规定，上述情形系合同成立后，合同的基础条件发生了订立合同时无法预见、不属于商业风险的重大变化，继续履行原租金约定对民盛公司明显不公平，民盛公司有权向法院提出变更租金的请求。原审对租金是否显失公平不予审查，而径行认定民盛公司存在违约，违反公平原则。二、原审仅以市政公司不同意评估，双方未达成变更合意为由不同意民盛公司的申请，系程序违法。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条、第三十二条规定，民盛公司向原审法院申请进行租金评估，法院应依法审查并作出是否准许的决定，而不应以对方当事人的意见来决定是否同意申请。除了本案之外，另民盛公司起诉市政公司变更租金一案，已经由一审法院开庭审理，在庭审中民盛公司提交了鉴定申请，要求对案涉市场租金进行鉴定，即将进入摇号程序。民盛公司认为本案应以另案审理结果为依据，而变更租金案件尚未审结，所以请求本案中止审理，待另案审结后再判决。案涉租金事实上超过了市场价格一倍，在合同签订以后，上诉人基于政府硬性要求，增加了合同义务，对于房屋所在的南山市场进行了装修改造，外部环境整治和拆迁，投入大量资金。市政公司先后两次委托政府指定入围的评估机构就案涉市场的租金进行评估，评估结果一个是每年54万余元、一个是每年52万余元，与合同约定降低一半。所以民盛公司请求变更租金有事实依据。继续履行合同对于上诉人明确不符合公平原则。另，合同约定违约金过高，申请降低至同期银行贷款利率。

市政公司辩称，不同意民盛公司的上诉请求。主要理由：一、依法成立的合同对当事人均具有法律约束力，任何一方不得单方变更合同内容。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”案涉《企业租赁经营合同》及补充协议书均系双方协商一致自愿达成，对当事人具有法律约束力，非经双方协商一致的情况下，任何一方不能单方变更合同内容。合同当事人均需按照合同约定履行合同义务，市政公司向民盛公司主张约定租金合法、合约，依法应予以支持。二、民盛公司在六年中三次书面确认案涉租赁合同的年租金为100万元，且合同已实际履行长达七年多，不存在变更事由。民盛公司与市政公司于2014年5月30日签订《企业租赁经营合同》、2015年4月1日签订补充协议书、2020年9月3日签订补充协议，三个协议中均明确约定年租金为100万元。民盛公司在持续六年签订履行合同过程中先后三次以书面形式明确认可年租金为100万元，并分别于2014年-2018年、2020年向市政公司支付（部分）房租，案涉合同已经实际履行长达七年多，民盛公司单方提出变更租金没有任何事实及法律依据。三、民盛公司对明显属于商业风险的条款要求适用情势变更原则，属于对法律理解存在错误，本案不存在可以适用情势变更的情形。《民法典》第五百三十三条明确情势变更的前提是“当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化”。民盛公司承租市政公司的场地进行商业经营，租金显然是民盛公司应当首先考虑的商业风险，民盛公司主张适用情势变更属于对法律理解存在错误。根据《最高人民法院印发的通知》第一条第3项规定：“人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险”。根据上述规定可知，情势变更是指当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险，而租金的涨跌属于订立租赁合同时可以预见且应当预见的，属于合同当事人在签订合同前就应充分考虑的需要自行承担的商业风险。租赁合同的租金条款本质上属于商务条款，不得适用情势变更。本案各方都是在自行预估租金高低并愿意自行承担商业风险的情况下自愿签订的有关合同。案涉《企业租赁经营合同》已履行了长达七年的时间，民盛公司未提出过异议，说明民盛公司对租金认可且没有异议，故民盛公司以情势变更为由要求变更合同价格，没有法律与事实依据。四、本案不具备评估的前提，一审不准许民盛公司的评估申请符合法律规定。民盛公司要求变更租金是其单方意思表示，市政公司不同意变更租金。非经合同当事人协商一致，任何一方均不得单方变更合同条款，市政公司申请对租金的市场价格进行评估没有意义也没有依据，本案不具备评估的前提，故一审法院在本案不准许民盛公司的评估申请符合法律规定。五、不同意降低违约金标准，案涉合同合法有效，是双方协商一致签订的，不存在降低事由，应按照合同约定的20%认定民盛公司的违约责任。六、民盛公司主张本案应以另案审理结果依据，其逻辑关系存在错误。民盛公司在本案的上诉理由是依据情势变更原则，其在另案中请求减少租金，适用的也是该原则，而本案处理在先，且本案一审中民盛公司已经提出适用情势变更，一审法院也予以审理，但认为不构成情势变更情形，属于双方应当自行承担的商业风险，故民盛公司要求中止审理本案没有法律依据。

市政管理公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付拖欠的租金250万元；2.依法判令被告向原告支付逾期付款违约金50万元。

一审法院认定事实：原、被告于2014年5月30日签订一份《企业租赁经营合同》，约定原告将独资设立的大连南山市场有限公司的经营权及自有的位于金州区两处建筑面积分别为1596平方米、354.88平方米的房屋出租给被告，租赁期限自2014年8月1日起至2019年7月31日止；年租金为100万元，租金交付时间为上打租，除首年租金于2014年6月1日前支付外，其余年度租金应于每年的7月31日前一次性交付；合同第七条约定，被告不能按期缴纳租金的，应向原告支付当年租金20%的违约金。上述合同签订后，因被告在装修过程中发生用电增容、给排水网改造等问题，导致市场投入使用的时间较晚。原告主管部门大连金州新区城市建设管理局于2015年3月30日作出批复，同意将租赁期间在原有基础上延长五年，共计十年，即租赁期间变更为2014年10月1日至2024年9月30日。合同履行期间，被告分别于2014年5月30日支付租金100万元、2015年12月18日支付40万元、2016年2月23日支付20万元、2017年1月20日支付50万元、2017年12月22日支付50万元、2018年12月24日支付50万元、2020年1月16日支付40万元，截止2019年7月31日，被告尚欠原告租金250万元。

另查，被告以约定年租金100万元过高，请求申请评估，以评估价作为租金标准，但原告不同意评估。

一审法院认为，原被告之间签订的《企业租赁经营合同》及关于合同期限延长为十年的口头约定，是双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定有效。原告按合同约定将案涉市场及房屋交付给被告使用，已完成了合同义务。在被告未按合同约定给付租金的情况下，依约向被告主张给付租金及违约金合法合理，应予支持。被告作为承租人，应按合同约定给付原告租金，长期拖欠租金违背了民事活动应应遵循的诚实信用原则，系违约行为，应依法依约承担违约责任。对被告提出的，合同约定的年100万元租金过高，应以评估价作为租金标准给付原告租金的抗辩意见。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，单方不能擅自变更合同。被告申请对案涉租赁物租金进行评估以变更合同约定的租金，应与原告协商一致，否则不能变更。但原告当庭表示不同意评估。原、被告就变更租金不能达成一致。故一审法院对被告上述辩解意见不予采纳。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条规定，判决：一、被告大连民盛市容整治与美化工程有限公司于判决生效后十日内给付原告大***新区市政管理有限公司租金2,500,000元。二、被告大连民盛市容整治与美化工程有限公司于判决生效后十日内给付原告大***新区市政管理有限公司违约金500,000元（计算方法：以2,500,000元为基数，按20%比例计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34,640元（原告已预交），由被告大连民盛市容整治与美化工程有限公司负担。

二审中，民盛公司提交：证据1.（2021）辽0213民初774号民事案件一审法院诉讼文书送达传票、评估申请书等，证明另案已经开庭审理，并申请评估案涉两处房产自2014年8月1日起至2021年3月31日期间的市场租金，该案已经受理民盛公司的评估申请。证据2.两份房地产估价报告（复印件），拟证明2018年双方合同履行期间就租金过高的事实民盛公司向市政公司申请，2018年10月23日、2018年12月28日分别作出两份鉴定报告，结果是市场价格均为50余万元。证据3.2021年1月29日专用收款收据，证明民盛公司除了本案查明的交付情况之外，又另行支付租金30万元。此外，因疫情影响市政公司同意减免租金50万元。市政公司对证据1的真实性没有异议，但对关联性有异议，该评估申请是否已经过法院准许评估尚不可知，即使已经准许，其评估申请与本案无关，本案审理的应当是市政公司起诉的租金及违约金；证据2是复印件，对真实性不予认可，即使有评估行为，其评估市场价也不能作为双方变更合同的依据，市政公司是国有企业，出租场地首先应当确保国有资产的保值、增值，两份评估报告不能证明双方已经约定了应当按照市场价格来约定租金，合同当事人首先应当依据合同价格确定租金和履行；证据3的真实性予以认可，但该款项是民盛公司支付的2021年度租金，与本案一审主张的租金无关。本院对证据1、3的真实性予以采信，对证据2与案涉争议的关联性不予采纳。

本院对一审认定的事实除“截止2019年7月31日，被告尚欠原告租金250万元”外的其他事实予以确认。另，市政公司分别于2021年4月28日、6月16日提交书面说明，主要内容：1.其本案诉讼请求的租金为2014年12月1日至2020年11月30日期间的租金，按照合同约定民盛公司应付600万元，实际支付350万元，尚欠250万元未付，同意受疫情影响减免民盛公司2020年度租金50万元，故截至2020年11月30日，欠付租金合计200万元；2.虽然双方于2015年4月1日签订补充协议给予民盛公司四个月装修免租期，但协议明确为延长四个月……此期限不计算在合同期内，并非减免合同期内租金；3.关于两份评估报告，经核实，在住建局要求下曾作出评估，即民盛公司提交的两份报告，但当时评估的目的是确保国有资产的保值增值，不是为了确定租金，租金的涨跌属于订立合同时可预见且应当预见的商业风险。

2021年1月29日，民盛公司向市政公司支付30万元租金，市政公司开具专用收款收据，收款事由为租赁费，未标注租金所对应的期间。

本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.本案应否中止审理；2.民盛公司应否按照年租金100万元标准向市政公司支付租金；3.民盛公司应否向市政公司支付违约金，如应支付，则违约金的金额。

关于焦点一，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定：“有下列情形之一的，中止诉讼：……（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”。本案系市政公司按照租赁合同约定的租金标准即年租金100万元诉讼请求民盛公司支付拖欠租金250万元，民盛公司原审抗辩称租金过高并在本案申请评估，但一审法院未予准许。本案立案在先，且没有依据表明本案必须以民盛公司诉市政公司租赁合同纠纷案[案号（2021）辽0213民初774号]的审理结果为依据，民盛公司关于本案中止审理的上诉意见，没有事实与法律依据，本院不予采纳。

关于焦点二，双方于2014年5月30日签订《企业租赁经营合同》，约定租期五年，年租金100万元，后经协商将租期变更为2014年10月1日至2024年9月30日，但租金标准没有变化。该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当事人应当依照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”但现双方就租金标准的变更未能协商一致，民盛公司以其按政府要求对租赁市场进行整治改造、租赁合同约定的租金标准过高为由，主张构成《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定的情势变更，请求以评估价格作为租金标准。本院认为，民盛公司关于对案涉租赁市场进行整治改造等系其为经营案涉场地进行的相应投入，仍属于商业风险的范畴，并不属于合同的基础条件发生在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化。案涉租赁合同成立后，合同的基础条件未发生当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，民盛公司主张适用上述规定的前提条件不存在。故民盛公司的此节上诉意见，本院不予采纳。

按照案涉租赁合同约定的年租金标准100万元，民盛公司仅于2014年5月30日支付年租金100万元，欠付2015年12月1日至2020年11月30日期间的租金合计250万元。因市政公司同意减免受疫情影响期间的租金50万元，且民盛公司二审提交专用收款收据表明其于2021年1月29日交纳租金30万元，虽然未举证证明其所交租金对应的期间，但按照债务通常履行的先后顺序，该30万元租金应据实抵扣民盛公司所欠租金，故民盛公司在2015年12月1日至2020年11月30日期间的欠付租金总额应为170万元。

关于焦点三，案涉《企业租赁经营合同》约定民盛公司不能按期缴纳租金的，应向市政公司支付当年租金的20%违约金。从本案现已查明的事实看，民盛公司每年均缴纳过租金，只是没有按照租赁合同足额缴纳，即本案欠付租金并非一次性形成。市政公司未举证证明其向民盛公司催缴租金，亦未及时依照合同约定向民盛公司主张逾期支付租金的违约责任，对违约损失的扩大也有一定的责任。另，民盛公司主张对案涉租赁场地进行了较大的投入，有利于案涉租赁场地经营价值的提升，故结合民盛公司主观过错程度，在案涉租赁合同继续履行的情况下，为平衡双方的利益并保障租赁合同的持续履行，对于民盛公司主张合同约定的违约金标准过高的上诉意见，本院予以采纳，综合考虑上述因素，本院酌定民盛公司应向市政公司支付违约金17万元。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、撤销大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初499号民事判决第二项；

二、变更大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初499号民事判决第一项为：大连民盛市容整治与美化工程有限公司于本判决生效后十日内给付大***新区市政管理有限公司租金1,700,000元；

三、变更大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初499号民事判决第二项为：大连民盛市容整治与美化工程有限公司于本判决生效后十日内给付大***新区市政管理有限公司违约金170,000元；

四、驳回大***新区市政管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费34,640元，由大***新区市政管理有限公司负担13,048元，大连民盛市容整治与美化工程有限公司负担21,592元。二审案件受理费34,640元，由大***新区市政管理有限公司负担13,048元，大连民盛市容整治与美化工程有限公司负担21,592元。

本判决为终审判决。

审判长　　贾春雨

审判员　　张　钱

审判员　　刘　畅

二〇二一年六月十六日

书记员　　朱彦锡

附相关法律规定

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。