杭州泰东科技有限公司与杭州善谋科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

杭州市滨江区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）浙0108民初808号

原告（反诉被告）：杭州泰东科技有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区美好国际大厦1406室，统一社会信用代码：91330105586528434C。

法定代表人：陈岚。

委托诉讼代理人：姚晓明,系公司员工。

被告（反诉原告）：杭州善谋科技有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区长河街道长江路336号5幢205室，统一社会信用代码：91330108074349387T。

法定代表人：陈彬，总经理。

委托诉讼代理人：俞文历、朱保则，浙江汉博律师事务所律师。

原告杭州泰东科技有限公司（以下简称泰东公司）与被告杭州善谋科技有限公司（以下简称善谋公司）房屋租赁合同纠纷一案，泰东公司于2020年4月7日向本院起诉，本院依法予以受理。审理过程，善谋公司提起反诉，本院依法予以受理，适用简易程序，于2020年5月25日公开开庭进行了合并审理。泰东公司的委托诉讼代理人姚晓明、善谋公司的委托诉讼代理人俞文历到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

泰东公司就本诉诉称：2017年12月19日，善谋公司与泰东公司签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期自2017年12月20日起至2021年1月18日止，免租期自2017年12月20日起至2018年1月18日止。合同签订后，泰东公司在2019年12月10日之前根据合同要求一直按时缴纳租金及各项费用。租赁期间，房屋的空调频繁发生故障；2018年、2019年8月29日房屋两次严重漏水导致公司无法正常工作多日，并有一台电脑因渗水损坏；2019年9月一扇落地窗发生自爆，善谋公司拖延了1个多月才修复。2019年12月10日，泰东公司告知善谋公司提前终止合同，但善谋公司给出一份解除租赁合同协议，并要求扣除押金47674元。泰东公司认为该协议不符合《房屋租赁合同》的条款，不同意解除租赁合同协议的协商结果。为维护泰东公司的合法权益，诉请判令：1、善谋公司退还押金47674元；2、善谋公司支付赔偿款47674元；3、本案诉讼费由善谋公司承担。

善谋公司就反诉诉称：2017年12月19日，泰东公司与善谋公司签订《房屋租赁合同》一份，约定善谋公司将位于杭州市滨江区.5平方米的房屋出租给泰东公司使用，合同对租赁期限、租金、押金及支付、违约责任等作了约定。合同签订后，善谋公司按约履行自己的合同义务，但泰东公司在支付租金、物业费、电费等方面一直存在明显的违约行为，每期费用均逾期支付。根据合同约定，泰东公司应于2020年1月4日支付半年租金150338.03元。经催讨，泰东公司不予支付，公然违约，擅自搬离租赁房屋。泰东公司的行为已严重违约。为维护善谋公司的合法权益，诉请判令：1、解除泰东公司与善谋公司签订的《房屋租赁合同》；2、泰东公司支付迟延交付金、滞纳金50845.10元、违约金50112.68元；3、泰东公司赔偿善谋公司经济损失50112.68元；4、本案诉讼费由泰东公司负担。

经审理查明：2017年12月19日，泰东公司与善谋公司签订《王道公园（优迈）房屋租赁合同》一份，约定善谋公司将位于杭州市滨江区（建筑面积364.50平方米）的房屋出租给泰东公司使用，租赁期限自2017年12月20日起至2021年1月18日止，其中2017年12月20日起至2018年1月18日止为免租期，2018年1月19日至2018年7月18日的租金为129051.23元，2018年7月19日至2019年1月18日的租金为129051.23元，2019年1月19日至2019年7月18日的租金为143020.69元，2019年7月19日至2020年1月18日的租金为143020.69元，2020年1月19日至2020年7月18日的租金为150338.03元，2020年7月19日至2021年1月18日的租金为150338.03元，泰东公司于本合同签订之日三日内支付6个月的租金，此后租金每6个月支付一次，每次需提前15日支付，先付后用；泰东公司支付押金47674元，租赁关系终止时，泰东公司按约交还房屋并变更工商注册地地址的，善谋公司抵扣合同约定由泰东公司承担的费用外，剩余部分于双方正式完成房屋交割手续的15个工作日内无息归还泰东公司；物业费由泰东公司承担，先付费后服务，合同签订当日向善谋公司支付6个月物业费，2019年12月20日至2020年6月19日的物业费为14871.60元；专属租赁区域内的物业费、水费、电费、燃气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费、宽带费、停车费（含泊位管理费）和园区物业特约服务项目等费用由泰东公司支付；善谋公司应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用导致损耗，泰东公司应及时通知善谋公司修复，善谋公司应在接到泰东公司通知后的十日内进行维修，逾期不维修的，泰东公司可代为维修，费用由善谋公司负担；租赁合同期满，泰东公司应按照入住交接查验的原状返还房屋，若有留存，则租赁房屋内泰东公司留存的装修、设施设备以及增设物件均无偿归善谋公司所有或处置；双方协商一致，可以终止合同；善谋公司存在提前收回房屋、交付的房屋严重不符合合同约定或影响泰东公司安全健康、不承担约定的维修义务致使泰东公司无法正常使用房屋的情形，泰东公司有权单方解除合同，并要求善谋公司承担相当于当期租金标准的两个月租金金额的违约金，若有垫付款项的，可另行要求返还，若需出资修缮、治疗或支付第三方的，可另行索偿；泰东公司存在不按照约定支付租金达15日、欠缴其他费用达10日、擅自改变房屋用途、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不维修赔偿、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作生活、未经善谋公司书面同意将房屋转租给第三人的情形，善谋公司有权单方解除合同；泰东公司不按照约定支付租金达15日的，应每日按月租金的5%向善谋公司支付延迟交付金，若超过15日仍未交付的，善谋公司可要求泰东公司承担相当于当期两个月租金金额的违约金；合同解除或终止后，泰东公司应将房屋恢复原状交还善谋公司并结清所有费用，同时变更泰东公司的工商注册地址，逾期不交还的，每逾期一日按照日租金标准的1.5倍计收租金，累计超过15日的，善谋公司可强制收回房屋；双方还对其他权利和义务作了约定。合同签订后，善谋公司将房屋交付泰东公司使用。2020年年初，未经双方协商一致，泰东公司搬离涉案房屋。泰东公司支付租金至2020年1月18日，支付物业费至2020年6月19日。后双方发生纠纷，泰东公司提起本诉，善谋公司提起反诉。

本院认为：泰东公司与善谋公司之间的房屋租赁合同关系，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。泰东公司认为涉案房屋存在空调故障、严重漏水、玻璃爆裂等情形，但未提供有效证据证明；即使泰东公司所述情形属实，根据庭审中泰东公司的陈述，空调故障、玻璃爆裂善谋公司已修复，表明善谋公司履行了合同约定的维护义务，不能表明善谋公司构成违约。被告于2020年年初单方搬离涉案房屋，没有约定或法定的事由，并且善谋公司明确表示不同意解除合同，故泰东公司的单方解除行为不产生解除合同的效力。2020年4月20日，善谋公司的诉讼请求明确要求解除合同，表明善谋公司同意解除合同，也符合泰东公司迟延支付租金达15天及以上善谋公司可解除合同的约定，故本院认定合同解除之日为2020年4月20日。关于违约金，因泰东公司的单方搬离行为不产生解除合同的效力，故泰东公司已迟延支付租金，按合同约定应支付当期两个月租金金额的违约金即50112.68元，该标准不违反法律规定，本院予以支持。泰东公司支付租金至2020年1月18日，尚拖欠2020年1月19日起至2020年4月20日止的租金75169元，对该部分租金，泰东公司应予支付，但善谋公司只主张租金损失50112.68元，不违反法律规定，本院予以支持。对善谋公司主张的2020年1月18日之前泰东公司迟延支付租金的滞纳金，虽然泰东公司有迟延支付的情形，但善谋公司一直同意继续履行合同，不能视为泰东公司违约。故对善谋公司的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，泰东公司应支付善谋公司款项共计100225.36元。合同解除后，泰东公司缴纳的押金47674元，善谋公司应予返还。按照合同的约定，押金应折抵泰东公司应承担的相应费用后无息归还。经折抵，扣除押金后泰东公司还需支付善谋公司款项52551.36元。泰东公司物业费已交至2020年6月19日，合同已于2020年4月20日解除，故2020年4月21日至2020年6月19日期间的物业费4957.20元，善谋公司应予退还泰东公司。经折抵，泰东公司仍需支付善谋公司款项47594.16元。故对泰东公司要求善谋公司退还押金的诉讼请求，本院不予支持。泰东公司要求善谋公司支付赔偿款，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、驳回杭州泰东科技有限公司的本诉诉讼请求。

二、解除杭州泰东科技有限公司与杭州善谋科技有限公司于2017年12月19日签订的《王道公园（优迈）房屋租赁合同》。

三、杭州泰东科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州善谋科技有限公司违约金及租金损失共计47594.16元（已扣除应退还的押金、物业费）。

四、驳回杭州善谋科技有限公司的其他反诉诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费2184元，减半收取1092元，由杭州泰东科技有限公司负担；反诉案件受理费3320元，减半收取1660元，由杭州泰东科技有限公司负担1165元，由杭州善谋科技有限公司负担495元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。

审判员　　钟飞燕

二〇二〇年五月二十五日

书记员　　田　晓