杭州泰东科技有限公司、杭州善谋科技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

浙江省杭州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)浙01民终5703号

上诉人（原告、反诉被告）杭州泰东科技有限公司，住所地杭州市拱墅区美好国际大厦1406室，统一社会信用代码91330105586528434C。

法定代表人陈岚，总经理。

委托代理人姚晓明，该公司员工。

被上诉人（原审被告、反诉原告）杭州善谋科技有限公司，住所地杭州市滨江区长河街道长江路336号5幢205室，统一社会信用代码91330108074349387T。

法定代表人陈彬，总经理。

委托代理人俞文历、朱保则，浙江汉博律师事务所律师。

上诉人杭州泰东科技有限公司（以下简称泰东公司）因与被上诉人杭州善谋科技有限公司（以下简称善谋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2020）浙0108民初808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。上诉人泰东公司的委托代理人姚晓明，被上诉人善谋公司的委托代理人俞文历到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2017年12月19日，泰东公司与善谋公司签订《王道公园（优迈）房屋租赁合同》一份，约定善谋公司将位于杭州市滨江区××街道××路××号××幢××层××室（建筑面积364.50平方米）的房屋出租给泰东公司使用，租赁期限自2017年12月20日起至2021年1月18日止，其中2017年12月20日起至2018年1月18日止为免租期，2018年1月19日至2018年7月18日的租金为129051.23元，2018年7月19日至2019年1月18日的租金为129051.23元，2019年1月19日至2019年7月18日的租金为143020.69元，2019年7月19日至2020年1月18日的租金为143020.69元，2020年1月19日至2020年7月18日的租金为150338.03元，2020年7月19日至2021年1月18日的租金为150338.03元，泰东公司于本合同签订之日三日内支付6个月的租金，此后租金每6个月支付一次，每次需提前15日支付，先付后用；泰东公司支付押金47674元，租赁关系终止时，泰东公司按约交还房屋并变更工商注册地地址的，善谋公司抵扣合同约定由泰东公司承担的费用外，剩余部分于双方正式完成房屋交割手续的15个工作日内无息归还泰东公司；物业费由泰东公司承担，先付费后服务，合同签订当日向善谋公司支付6个月物业费，2019年12月20日至2020年6月19日的物业费为14871.60元；专属租赁区域内的物业费、水费、电费、燃气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费、宽带费、停车费（含泊位管理费）和园区物业特约服务项目等费用由泰东公司支付；善谋公司应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用导致损耗，泰东公司应及时通知善谋公司修复，善谋公司应在接到泰东公司通知后的十日内进行维修，逾期不维修的，泰东公司可代为维修，费用由善谋公司负担；租赁合同期满，泰东公司应按照入住交接查验的原状返还房屋，若有留存，则租赁房屋内泰东公司留存的装修、设施设备以及增设物件均无偿归善谋公司所有或处置；双方协商一致，可以终止合同；善谋公司存在提前收回房屋、交付的房屋严重不符合合同约定或影响泰东公司安全健康、不承担约定的维修义务致使泰东公司无法正常使用房屋的情形，泰东公司有权单方解除合同，并要求善谋公司承担相当于当期租金标准的两个月租金金额的违约金，若有垫付款项的，可另行要求返还，若需出资修缮、治疗或支付第三方的，可另行索偿；泰东公司存在不按照约定支付租金达15日、欠缴其他费用达10日、擅自改变房屋用途、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不维修赔偿、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作生活、未经善谋公司书面同意将房屋转租给第三人的情形，善谋公司有权单方解除合同；泰东公司不按照约定支付租金达15日的，应每日按月租金的5%向善谋公司支付延迟交付金，若超过15日仍未交付的，善谋公司可要求泰东公司承担相当于当期两个月租金金额的违约金；合同解除或终止后，泰东公司应将房屋恢复原状交还善谋公司并结清所有费用，同时变更泰东公司的工商注册地址，逾期不交还的，每逾期一日按照日租金标准的1.5倍计收租金，累计超过15日的，善谋公司可强制收回房屋；双方还对其他权利和义务作了约定。合同签订后，善谋公司将房屋交付泰东公司使用。2020年年初，未经双方协商一致，泰东公司搬离涉案房屋。泰东公司支付租金至2020年1月18日，支付物业费至2020年6月19日。后双方发生纠纷，泰东公司于2020年4月诉至原审法院，诉请判令：1、善谋公司退还押金47674元；2、善谋公司支付赔偿款47674元；3、本案诉讼费由善谋公司承担。善谋公司提起反诉，要求判令：1、解除泰东公司与善谋公司签订的《房屋租赁合同》；2、泰东公司支付迟延交付金、滞纳金50845.10元、违约金50112.68元；3、泰东公司赔偿善谋公司经济损失50112.68元；4、本案诉讼费由泰东公司负担。

原审法院认为，泰东公司与善谋公司之间的房屋租赁合同关系，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。泰东公司认为涉案房屋存在空调故障、严重漏水、玻璃爆裂等情形，但未提供有效证据证明；即使泰东公司所述情形属实，根据庭审中泰东公司的陈述，空调故障、玻璃爆裂善谋公司已修复，表明善谋公司履行了合同约定的维护义务，不能表明善谋公司构成违约。泰东公司于2020年年初单方搬离涉案房屋，没有约定或法定的事由，并且善谋公司明确表示不同意解除合同，故泰东公司的单方解除行为不产生解除合同的效力。2020年4月20日，善谋公司的诉讼请求明确要求解除合同，表明善谋公司同意解除合同，也符合泰东公司迟延支付租金达15天及以上善谋公司可解除合同的约定，故原审法院认定合同解除之日为2020年4月20日。关于违约金，因泰东公司的单方搬离行为不产生解除合同的效力，故泰东公司已迟延支付租金，按合同约定应支付当期两个月租金金额的违约金即50112.68元，该标准不违反法律规定，原审法院予以支持。泰东公司支付租金至2020年1月18日，尚拖欠2020年1月19日起至2020年4月20日止的租金75169元，对该部分租金，泰东公司应予支付，但善谋公司只主张租金损失50112.68元，不违反法律规定，原审法院予以支持。对善谋公司主张的2020年1月18日之前泰东公司迟延支付租金的滞纳金，虽然泰东公司有迟延支付的情形，但善谋公司一直同意继续履行合同，不能视为泰东公司违约。故对善谋公司的该项诉讼请求，原审法院不予支持。综上，泰东公司应支付善谋公司款项共计100225.36元。合同解除后，泰东公司缴纳的押金47674元，善谋公司应予返还。按照合同的约定，押金应折抵泰东公司应承担的相应费用后无息归还。经折抵，扣除押金后泰东公司还需支付善谋公司款项52551.36元。泰东公司物业费已交至2020年6月19日，合同已于2020年4月20日解除，故2020年4月21日至2020年6月19日期间的物业费4957.20元，善谋公司应予退还泰东公司。经折抵，泰东公司仍需支付善谋公司款项47594.16元。故对泰东公司要求善谋公司退还押金的诉讼请求，原审法院不予支持。泰东公司要求善谋公司支付赔偿款，无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回杭州泰东科技有限公司的本诉诉讼请求。二、解除杭州泰东科技有限公司与杭州善谋科技有限公司于2017年12月19日签订的《王道公园（优迈）房屋租赁合同》。三、杭州泰东科技有限公司于判决生效之日起十日内支付杭州善谋科技有限公司违约金及租金损失共计47594.16元（已扣除应退还的押金、物业费）。四、驳回杭州善谋科技有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2184元，减半收取1092元，由杭州泰东科技有限公司负担；反诉案件受理费3320元，减半收取1660元，由杭州泰东科技有限公司负担1165元，由杭州善谋科技有限公司负担495元。

宣判后，泰东公司不服，向本院提起上诉称：2019年12月23日，在上诉人房租物业费未到期的情况下被上诉人锁门导致上诉人报案，派出所调解中，被上诉人要求上诉人签署解约协议后才开门，但被上诉人否认锁门和解约事宜。2020年1月17日，上诉人要求搬迁，被上诉人强行阻止，上诉人再次报警，经派出所调解最终被上诉人同意上诉人搬迁，但被上诉人一审中对该事实也予以否认。故上诉人申请二审法院调取上述出警记录。综上，上诉人泰东公司请求二审法院撤销原判，将本案发回重审，或依法改判善谋公司退还押金，一、二审诉讼费由善谋公司负担。

被上诉人善谋公司答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确。被上诉人目前的经营团队是2020年3月入驻的，对之前的情况不了解，所以对上诉人的所称的两次报警产生的一系列情况被上诉人不清楚、不认可，且两次报警记录与本案争议焦点无关，上诉人报警和双方房屋租赁合同是否解除、上诉人是否履行合同义务并无关联，上诉人所提到的解约协议不存在。上诉人自己也在上诉状提到存在上诉人单方搬离房屋而被上诉人不同意的情况。虽然上诉人为什么报警，具体的报警情况被上诉人也不清楚，但被上诉人认为不是上诉人报过警了就可以不用履行合同义务。上诉人在不存在法定或者约定事由情况下，单方搬离涉案房屋，双方又未达成一致意见解除合同，上诉人理应履行继续租赁房屋的义务。因此上诉人在房屋租赁期限内未按时支付租金被上诉人要求解除合同，同时要求上诉人承担违约责任、赔偿被上诉人租金损失，是合法合理的。

上诉人泰东公司在二审期间向本院申请调取出警记录两份（内容同上诉理由）。

被上诉人善谋公司在二审期间均未向本院提交新证据。

对上诉人泰东公司要求调取出警记录的申请，被上诉人善谋公司认为超过举证期限。对是否准予调查取证，将在本院认为部分一并论述。

本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。

本院认为，本案双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。善谋公司已经依约向泰东公司交付租赁房屋，泰东公司未依约支付租金，构成违约并已符合合同约定的解除条件，故善谋公司有权要求解除案涉房屋租赁合同并要求泰东公司支付违约金和租金损失。泰东公司虽主张因善谋公司2019年12月23日锁门、断电并导致其报警，但二审中又明确公安机关未就该纠纷进行认定处理，并陈述当时系因泰东公司应当支付次年费用而未支付所致，其已在该次报警后缴纳了2020年上半年费用，故本院认为泰东公司的该项调查取证申请不能证明善谋公司存在违约，与本案缺乏关联性，本院不予调取。泰东公司主张其2020年1月17日搬离系行使单方解除权，但未有效举证其享有单方解除权的事实和法律依据，故其要求退还押金的主张本院不予支持，且对该次报警的出警记录，泰东公司也明确表示公安机关未就该纠纷进行认定处理，故本院认为泰东公司的该项调查取证申请不能证明善谋公司存在违约，与本案缺乏关联性，本院亦不予准许。综上，泰东公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2182元，由杭州泰东科技有限公司负担并于本判决生效之日起十五日内向本院办理退费。

本判决为终审判决。

审判员　王　亮

二〇二〇年八月十七日

书记员　万丹丹