菏泽中富置业有限公司与某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

山东省菏泽市牡丹区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1702民初6169号 原告：菏泽中富置业有限公司。 住所地：菏泽市人民路南段西市公路局南邻四楼，现址：牡丹区重庆路德林华府2号楼2**6楼。 统一社会信用代码：913717007648256004。 法定代表人：***，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：**，男，在该公司。 委托诉讼代理人：**，山东信法律师事务所律师。 被告：**，男，1992年02月07日出生，汉族，市民，住山东省菏泽市牡丹区。 委托诉讼代理人：***，山东邦治律师事务所律师。 第三人：山东菏建集团金地建筑有限公司。 住所地：菏泽市青年路1018号，通讯地址：菏泽市长江东路7177号菏建大厦。 统一社会信用代码：91371700745694457F。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，汉族，住菏泽市牡丹区，该公司经理。 第三人：***，男，1957年08月14日出生，汉族，住菏泽市。 原告菏泽中富置业有限公司与被告**、第三人山东菏建集团金地建筑有限公司、第三人***房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月18日受理后，依法适用普通程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告菏泽中富置业有限公司的委托诉讼代理人**、**，被告**的委托诉讼代理人***，第三人山东菏建集团金地建筑有限公司的委托诉讼代理人***，第三人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 菏泽中富置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告间签署的编号为GF-2000G-01701《商品房买卖合同》；2、请求依法判令被告**立即返还占有的中富德林华府2号楼2**24003室及附属用房0147室，并将上述房屋恢复原状；3、请求依法判令被告赔偿原告经济损失暂定8万元；4、请求依法判令被告承担全部涉诉费用。事实与理由：原告作为中富德林华府项目的发建设单位，因欠付工程款问题将中富德林华府2号楼2**24003室及附属用房0147室（以下简称“案涉房产”）抵偿给了第三人山东菏建集团金地建筑有限公司（以下简称“金地公司”），并按照金地公司的指令与***签订了中富德林华府2#-24003《商品房买卖合同》。后原告因受被告**父亲***的欺骗，同意更改合同，就案涉房产与**签订了编号为GF-2000G-01701《商品房买卖合同》。2018年7月，第三人***为维护自身合法权益，将被告**诉至法院，请求确认原、被告双方签订的编号为GF-2000G-01701《商品房买卖合同》无效，最终经菏泽市中级人民法院（2019）鲁17民终979号民事判决书确认，案涉房产所有权人仍为原告中富公司，原告与***签订的中富德林华府2#-24003《商品房买卖合同》依然有效，对中富公司具有约束力。同时，该生效判决中还指出，中富公司受***的欺骗与被告**签订的编号为GF-2000G-01701《商品房买卖合同》，属于中富公司与**之间的法律关系，可依法寻求救济途径。为解决案涉房产引发的争议问题，原告中富公司曾多次要求被告**支付购房款或返还涉案房产，被告均拒绝履行，并以实际行为表示不再支付购房款，严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，故诉于法院，请求法院判如所请。 **辩称，一、原告没有在解除权行使期限内行使解除权，该权利已经消灭，应依法驳回起诉。根据《合同法》第九十四条、第九十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。答辩人与原告在2015年1月12日签订《商品房买卖合同》，原告向答辩人出具了全款收据，该合同第七条规定：买受人使其付款的违约责任中约定，买受人逾期付款15日后，出卖人有权解除合同。假如答辩人延迟支付房款的行为，自2015年1月28日起，原告就有权行使合同解除权，但解除权发生起一年内，其并未行使解除权，解除权已经消灭，应依法驳回原告起诉。二、原告并未受到经济损失，要求赔偿无法律和事实依据。首先，答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效，合同不存在无效的情形，且已经依据相关协议折抵了原告应付的工程款，应视作已将全部房款交付给了原告，履行了自己的全部合同义务。具体原告与第三人山东菏建菏泽金地建筑有限公司（简称金地公司）、***及案外人***抵扣工程款事宜，是第三人及案外人的事情，与本案属两个法律关系，原告不能以此来主张其实际利益受损。其次，原告没有因为与答辩人签订《商品房买卖合同》而遭受任何损失。就目前实际情况来看，原告已经将涉案房屋交付了案外人***（答辩人之父），并折抵了应付工程款，答辩人占有房屋，并不损害原告的权益。第三人金地公司、***、案外人***与原告之间有工程款抵扣，原告并未因案涉合同的签订向第三人及***支付工程款，原告所诉损害其合法权益的请求无事实和法律依据。三、原告所举证据不能证明答辩人之父***有欺骗行为，答辩人与原告之间的《商品房买卖合同》客观、真实、有效。首先，第三人***与案外人***合伙经营，挂靠金地有限公司，实际施工了原告发包的外墙保温施工工程，原告欠第三人***及案外人***工程款，签署了抵扣工程款合同，所有权利和义务应由第三人***和***共同承担，并非原告陈述与第三人***签署了《商品房买卖合同》，恰恰是***与***在分割合伙权益时将房屋买卖合同单独签署给了***，并于2017年2月交付房屋给***，原告方员工证实原告与答辩人之间的买卖合同是在原告与***个人签订的买卖合同的基础上改签的，且原告也收取了答辩人更改合同的服务费，不存在受***欺骗而与答辩人签订合同的行为。退一步讲，即使原告与***、***签订的买卖合同有效，并不影响答辩人与原告所签订的《商品房买卖合同》的效力。如若存在一房二卖的情况，原告与答辩人签订的合同履行在先，也不应解除已经履行的合同。 第三人菏建集团金地建筑未作答辩。 第三人***辩称，根据中院的判决及法律的规定，以事实为依据依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人***和案外人***为合伙关系，挂靠在第三人金地公司实际施工了原告中富公司的外墙保温工程，原告中富公司欠第三人***和案外人***的工程款。2014年12月22日，第三人金地公司做为甲方，原告中富公司做为乙方，双方达成《协议书》一份。该协议载有以下内容：甲乙双方于2013年5月7日签订《外墙保温施工合同》，甲方承包乙方开发建设的奥斯卡春城五期51#－52#楼外墙保温施工工程，工程由第三人金地公司委派***、***实际施工。因乙方资金紧张，无法及时支付工程款，经甲乙双方协商一致，达成如下协议：一、乙方以开发建设的德林华府2号楼2**24003室和奥斯卡春城五期52#楼2**14005室、56#楼2**13004室抵偿欠甲方的工程款1493508.24元，甲方同意接受该房屋。二、乙方根据甲方指示要求，与***签订《商品房买卖合同》。三、自乙方与***签订（商品房买卖合同）之日起，即视为已付清部分工程款，双方对此无异议。 2015年1月12日，针对中富德林华府2号楼2**24003室及附属用房0147室，中富公司与***、***签订编号中富德林华府2#－24003《商品房买卖合同》，该合同中的买受人为***、***，原告中富公司开具了名为***的房款收据。该《商品房买卖合同》和收据的原件均由被告之父***保管。2017年9月28日，被告**之父***持有***、***签字的《商品房买卖合同》和收据原件，要求将合同一方更换成被告，形成被告**与原告中富公司就中富德林华府2号楼2**24003室及附属用房0147室签订了编号为GF-2000G-01701《商品房买卖合同》一份，该合同第七条规定：买受人逾期付款的违约责任中约定，买受人逾期付款15日后，出卖人有权解除合同。原告中富公司给被告**开具了房款收据，该《商品房买卖合同》及房款收据的落款时间仍为2015年01月12日。原告中富公司于2017年10月将该房屋交付被告**，被告**对该房屋进行了装修并已入住。 2017年11月，第三人***发现案涉房产被被告占有向原告交涉。原告于2018年01月10日向被告**送达《解除合同通知书》，内容为：“**你于2015年1月12日与本公司签订的商品房买卖合同（合同编号为GF-2000G-01701，实际变更日期为2017年9月29日）。由于你违反规定，至今未按合同约定的期限支付购房款，故本公司根据合同第八条的约定解除你与本公司签订的德林华府2号楼2**24003号商品房买卖合同。请在收到本通知之日起十日内，到公司全额支付购房款和违约金（带本通知原件）或者清空房屋并向菏泽中富置业有限公司交还房屋，否则本公司将依法强行收回房屋。请谨慎对待，以免不必要的损失。特此通知。菏泽中富置业有限公司（公章）二零一八年一月十日”。 另查明，案涉房产所有权未进行产权过户登记，经菏泽市中级人民法院（2019）鲁17民终979号民事判决书确认，案涉房产所有权人仍为原告中富公司，原告与***签订的中富德林华府2#-24003《商品房买卖合同》依然有效。 另外，原告要求被告赔偿其经济损失8万元，但未能提交相应的损失证据。被告**辩称***与其父***在分割合伙权益时，***要钱不要房子，且原告将房屋买卖合同单独签署给了***，并于2017年2月交付房屋给***，原告与其之间的房屋买卖合同是在原告与***个人签订的房屋买卖合同的基础上改签的，原告、第三人金地公司和***均不予认可，被告亦未能举出相应的证据予以佐证。被告**于开庭同日庭审结束后，向本院提交书面申请，要求鉴定原告提交的《协议书》中“菏泽中富置业有限公司”的印章是否与2014年12月22日前备案的印章一致；如果一致，申请对原告提交的《协议书》中“菏泽中富置业有限公司”该印文形成时间进行鉴定。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告的合同解除权是否已消灭。二、原、被告之间的《商品房买卖合同》是否应予以解除。三、原告要求被告返还案涉房产及附属用房、并恢复原状的诉请是否应予以支持。四、原告要求被告赔偿经济损失的事实及依据。关于焦点一，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，本案中，编号为GF-2000G-01701《商品房买卖合同》是在2017年09月28日被告**之父***持有***、***签字的《商品房买卖合同》和收据原件，要求将合同一方更换成被告而形成的被告**与原告中富公司就中富德林华府2号楼2**24003室及附属用房0147室重新签订的合同，原告中富公司给被告**开具了房款收据，该《商品房买卖合同》及房款收据的落款时间仍为2015年01月12日，故案涉合同的解除权应从案涉合同实际签订的时间即2017年09月28日开始，而非2015年01月12日，且原告于2018年01月10日向被告**送达了《解除合同通知书》，原告书面通知被告解除双方的合同是在法律规定的合理期限内，故原告的合同解除权没有消灭。 关于焦点二，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”和第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，本案中，原告中富公司与***、***签订的编号中富德林华府2#－24003《商品房买卖合同》经菏泽市中级人民法院（2019）鲁17民终979号民事判决书确认为合法、有效的合同，应受到法律的保护，原告和第三人***及***应当按照合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除该合同。案涉房产的编号为GF-2000G-01701《商品房买卖合同》是在原告中富公司与***、***签订编号中富德林华府2#－24003《商品房买卖合同》基础上变更而来，原、被告双方行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告**辩称***与其父***在分割合伙权益时，***要钱不要房子，且原告将房屋买卖合同单独签署给了***，并于2017年2月交付房屋给***，原告与其之间的房屋买卖合同是在原告与***个人签订的房屋买卖合同的基础上改签的，原告、第三人金地公司和***均不予认可，被告亦未能提交相应的证据予以佐证，本院对其说法不予采信，故被告不能提交充分的证据证明案涉房产即编号为GF-2000G-01701《商品房买卖合同》是在原告中富公司与***、***签订的中富德林华府2#－24003《商品房买卖合同》经合法有效变更之后而签订的合同，亦不能证明是其通过其他合法有效的途径与原告签订并履行了编号为GF-2000G-01701《商品房买卖合同》，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形。”和第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……。”的规定，且原告于2018年01月10日向被告**送达了《解除合同通知书》，故原、被告之间的合同应从2018年01月10日时解除，被告对此有异议，原告现向本院起诉，要求解除与被告之间签订的编号为GF-2000G-01701《商品房买卖合同》，在程序上亦符合法律的规定，综上，原、被告之间签订的编号为GF-2000G-01701的《商品房买卖合同》依法应予以解除。 关于焦点三，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，本案中，案涉房产所有权未进行产权过户登记，仍为原告中富公司所有，因编号为GF-2000G-01701《商品房买卖合同》非原、被告真实意思的表示，应依法予以解除，因案涉房产被被告**占有使用，故被告**应依法返还其占有的中富德林华府2号楼2**24003室及附属用房0147室，并将上述房屋恢复原状。 关于焦点四，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告要求被告赔偿其经济损失8万元，但未能提交相应的损失证据，因其举证不能，故本院对其请求依法不予支持。 另外，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。……”的规定，本案中，被告**于开庭同日庭审结束后，向本院提交书面申请，要求鉴定原告提交的《协议书》中“菏泽中富置业有限公司”的印章是否与2014年12月22日前备案的印章一致；如果一致，申请对原告提交的《协议书》中“菏泽中富置业有限公司”该印文形成时间进行鉴定，故被告的上述鉴定申请不是在举证期限内提出的，不符合法律规定，本院不予准许。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第一款第（五）项、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，判决如下： 一、解除原告菏泽中富置业有限公司与被告**签订的编号为GF-2000G-01701《商品房买卖合同》。 二、被告**返还占有的中富德林华府2号楼2**24003室及附属用房0147室给原告菏泽中富置业有限公司，并将上述房屋恢复原状。限判决书生效后三十日内履行完毕。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费1800元，由原告菏泽中富置业有限公司负担1700元，由**负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审　判　长　李　霞 审　判　员　高　伟 人民陪审员　周　程 二〇二〇年三月十日 书　记　员　***