南京第一建筑工程集团有限公司等与南通众艺建筑安装工程有限公司等二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民事民事判决书

（2021）京03民终71号

上诉人北京云德信息咨询有限公司（以下简称云德公司）因与被上诉人北京金盛顺鑫置业投资有限公司（以下简称金盛公司），原审第三人南通众艺建筑安装工程有限公司（以下简称众艺公司）、南京第一建筑工程集团有限公司（以下简称一建公司）合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初3610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人云德公司之法定代表人瞿云德及委托诉讼代理人张衡、何维，被上诉人金盛公司之委托诉讼代理人张伟，原审第三人众艺公司之委托诉讼代理人葛志军，原审第三人一建公司之委托诉讼代理人黄生茂、张可利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

云德公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持云德公司一审的全部反诉请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院错误认定云德公司与金盛公司之间不存在真实的房屋买卖合意，以抵债为目的的房屋买卖合同仍应为真实有效的房屋买卖合同法律关系。虽然涉案的商品房预售合同，其签署的背景是基于《抵债协议》，但云德公司与金盛公司就已支付相应购房款项进而将房屋进行过户的意思表示是真实且明确的，合同已经合法签订且网签，并不存在一审法院所主观认定的“相关公司并不真实的与金盛公司之间存在房屋买卖的合意”这样的事实。即便如一审法院所言，签订《北京市商品房预售合同》等行为仅为履行《抵债协议》的方式，但这种方式本身足以体现了金盛公司确认收到购房款且同意将房产过户给云德公司这样的真实意思表示。二、一审法院存在同案不同判，对购房款的支付存在错误认定，云德公司已经完成了相关购房款的支付义务。一审法院在本院认为中认定，“虽然金盛公司在2018 年6 月12日出具了两份《证明书》，两份《证明书》中写有“全款购买”的字样，但考虑到各方此时尚处于履行《抵账协议》期间，……不能认定相关公司实际全额已经付清了购房款，仍应理解为对付款方式的描述”，这一认定是错误的，且与其之前对同样事实的认定存在不一致。顺义法院此前就该《抵债协议》涉及的北京莹玉科技有限公司（2019）京0113民初20232号案件中认定“结合金盛公司在《证明书》中载明的内容，本院认定金盛公司以行为表明其认可《抵账协议》的履行，即认可莹玉公司付清了涉诉房屋的购房款”。该判决亦被北京市第三中级人民法院二审维持。本案法官与上述生效案件为同一法官，但对同一事实却做出了截然相反的认定，且后做出的认定违背了已经生效判决认定的事实。金盛公司作为《北京市商品房认购书》及其补充协议、《北京市商品房预售合同》的签约一方，其明确知晓且确认云德公司相应购房款支付义务已经基于《抵债协议》的约定以及认购书的签署而确认履行完毕。 特别是，通过2018年5 月18日金盛公司所签认购书补充协议第三条的记载，认购人所缴纳的与相对应房屋价格一致金额的定金不予退还这一信息，更印证了，金盛公司在最初签订相关认购协议时就认可其已经足额收到了相应房款，而且相应房款金额与《抵债协议》中相应房屋的购房款一致。以及2018 年6月12 日金盛公司出具的两份《证明书》均提及“全款购买”并且无条件承诺交房后360个工作日内开具增值税专用发票并办理相关房屋不动产权证。该《证明书》也印证了，金盛公司认可云德公司已经完成了购房款支付义务，并且无条件的办理房屋过户手续。因此，云德公司已经完成了相应购房款的支付义务。三、在云德公司已经完成购房款支付后，预售合同因为金盛公司拒绝交房违约而解除，金盛公司应当返还相应购房款并根据预售合同约定承担相应违约责任。

金盛公司辩称，同意一审判决，不同意云德公司的上诉请求。众艺公司与一建公司履行抵债协议，由云德公司与金盛公司订立预售合同，但是因为抵债协议未就房屋的价款负担做出明确的约定，金盛公司不知情，也不同意抵账协议，拒绝在未收到购房款的情况下过户房屋，因此导致抵账协议无法履行。以房抵债，只是抵债协议约定的一种抵债方式，预售合同双方均不是抵债协议上的当事人，也没有履行预售合同一致性的合意。抵债协议中双方已经约定了未能履行的后果。且一建公司已经以书面和出庭陈述的方式表明了继续承担债务的意思。云德公司要求金盛公司承担预售合同的相关责任于法无据。 一建公司述称，同意金盛公司的答辩意见。

云德公司向一审法院提出反诉请求：1.请求确认合同编号为×《北京市商品房预售合同》自2019年3月2日解除;2.判令金盛公司返还全部房款2 293 548元；3.判令金盛公司支付云德公司利息，以全部房款为基数，自2018年5月30日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率4.35%计算利息，自2019年8月20日起至实际返还全部房款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4.判令金盛公司按照全部房价款的 2%支付违约金45 870.96元; 5.判令反诉费用由金盛公司承担；6.判令律师费126 315.12元由金盛公司承担。

一审法院认定事实：金盛置业投资集团有限公司（以下简称金盛集团）系一建公司的股东，占有其96.83%的股份，亦系金盛公司的股东，占有其60%的股份。 云德公司、众艺公司表示2018年5月18日瞿云德作为认购人与金盛公司（出卖人）签订十一份《北京市商品房认购书》及其补充协议，约定瞿云德认购金盛公司开发的十一套房屋，现其持有五份《北京市商品房认购书》及其补充协议原件，其余的因签订预售合同原件交回金盛公司。五份《北京市商品房认购书》第三条价款与付款方式约定：（一）该商品房按照建筑面积计价，总房价款分别为2 264 663元（绿港花博中心项目中的第5幢×号房）、2 293 549元（绿港花博中心项目中的第5幢×号房）、2 264 663元（绿港花博中心项目中的第5幢×号房）、 2 276 217元（绿港花博中心项目中的第5幢×号房）、2 293 549元（绿港花博中心项目中的第5幢×号房）。（二）出卖人同意认购人按照一次性付款方式付款。第四条认购定金约定：认购人应当自签订本认购书之日起0日内，向出卖人分别支付认购定金2 264 663元、2 293 549元、2 264 663元、2 276 217元、2 293 549元。补充协议第三条约定：认购人承诺于2018年5月18日之前与出卖人签署正式的《北京市商品房预售合同》，如未按期履行，出卖人有权解除《认购书》及本补充协议，并有权将该房屋另行出售，认购人所缴纳的人民币 2 264 663元、2 293 549元、2 264 663元、2 276 217元、2 293 549元定金不予退还；出卖人不再另行通知认购人应按时与出卖人签订正式的《北京市商品房预售合同》，亦不再另行通知定金不予退还等相关事宜；基于本补充协议第二条的约定，认购人不得向出卖人要求返还定金或主张其他权利。 金盛公司将国门一号一期工程发包给一建公司，后一建公司将部分工程分包给众艺公司，金盛公司已付清一建公司工程款。后因一建公司欠付众艺公司工程款，众艺公司将一建公司诉至一审法院，一审法院于2018年3月7日立案。众艺公司于2018年5月18日向一审法院提出撤诉申请，一审法院作出（2018）京0113民初7089号之一民事裁定书，裁定准许众艺公司撤诉。 2018年5月19日，一建公司（甲方）与众艺公司（乙方）签订《抵账协议》。《抵账协议》约定双方就以房抵工程款一事达成如下协议：一、甲方应支付乙方工程款、违约金、律师费、诉讼费用等合计29 867 120.6元。二、乙方同意甲方以北京市顺义区“绿港花博中心”商品房和价值10万元的红酒抵账给乙方，由乙方书面向甲方提供实际购房人信息（实际购房人的资质和条件均由乙方自行负责，与甲方无关），详细抵房信息如下：所抵房号分别为×、×、×、×、×、×、×、×、×、×、6#商务办公楼×，总价分别为2 648 151元、2 276 216.8元、2 264 662.4元、2 264 662.4元、2 293 548.4元、2 293 548.4元、2 293 548.4元、2 293 548.4元、2 855 116元、3 585 452元、4 802 461.44元。三、甲方保证上述用于抵账商品房具备预售许可条件，用于抵账的商品房由乙方代表瞿云德与金盛公司签订《北京市商品房认购书》，待乙方找到符合资质和条件的购房者后，由金盛公司办理相关购房合同及备案手续。四、本协议签订生效后，各方应当严格按照协议约定履行，如有一方违反约定，其它守约方均有权要求违约方继续履行协议，同时违约方应当向守约方支付该房屋总价格20%的违约金。五、甲、乙双方签订本协议后，乙方给甲方提供与房款等额工程建安发票，自本协议签订之日起，甲乙双方债权债务全部履行完毕[但关于（2018）京0113民初7089号案件的诉讼费用以北京市顺义区人民法院实际收取的数额进行核减，如抵房款金额高于应付工程款，乙方应将超出部分金额退还甲方]，双方再无任何纠葛。八、本协议生效后，上述各方财务账项即行调整。九、（1）乙方签订的《北京市商品房认购书》作为本协议书的附件；（2）甲方与金盛集团签订的“协议书”作为本协议的附件。云德公司、一建公司、众艺公司均表示第九条第2款约定的附件并未形成。关于《抵账协议》的形成过程，一建公司表示：由于一建公司欠付众艺公司工程款，众艺公司提起了（2018）京0113民初7089号诉讼，并采取了查封、冻结公司等值资产或者银行账户的保全措施，严重影响了一建公司的正常生产和经营活动，一建公司基于此情况与众艺公司积极协商，所以产生了《抵账协议》；《抵账协议》是在金盛公司售楼处的一楼签订的，金盛公司没有人员在场；众艺公司让瞿云德从金盛公司未售房源中选了用来抵账的房屋；一建公司用十一套房屋作为抵账抵给众艺公司，后一建公司将抵账事宜向金盛集团汇报，金盛集团未予准许，所以没有形成第九条第2款约定的附件。诉讼中，一建公司表示其认为现在抵账不成功，其同意对工程款债务承担责任。云德公司及众艺公司表示：1.《抵账协议》是在金盛公司售楼部签署，签订时金盛公司法定代表人和销售部经理郭某在场，2018年5月18日谈好要以房抵账故签订了《北京市商品房认购书》及补充协议，而由于《抵账协议》条款比较复杂所以第二天才签订；2.因已经签订了《北京市商品房认购书》及补充协议且瞿云德获得原件，故在《抵账协议》中未要求金盛公司予以确认；3.《抵账协议》第五条中众艺公司应给一建公司开具的建安发票尚未开具，抵房款金额高于一建公司应付工程款，众艺公司对应退还部分尚未退还；4.《抵账协议》第八条所涉财务账项调整，众艺公司与瞿云德之间的账目调整了，一建公司与金盛公司之间账目有无调整其不清楚，其认为应该调整了，但就此没有证据证明。 2018年5月30日，云德公司（买受人）与金盛公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，合同编号为×，约定云德公司购买金盛公司建设的顺义区后沙峪镇安平街北侧（后沙峪镇公共设施项目二期）5#办公楼×房屋。该合同第六条约定，该商品房按照套内建筑面积计算，总价款为2 293 548元。第七条付款方式和期限约定：买受人采取一次性付款，买受人应当于×年×月×日前支付该商品房全部价款。第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当于2018年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间分别处理：……2.逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照合同解除日中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金。该合同附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定约定：买受人承诺按一次性付款方式向出卖人支付该商品房的房价款，买受人于2018年5月30日签署本合同前，向出卖人支付全部总房款（含认购定金×万元在内），应付款计人民币2 293 548元；出卖人在买受人应付房款全部到达出卖人账户后，出卖人向买受人开具房款收据，在所购房屋到达交付条件后买受人凭出卖人开具的房款收据换取购房发票。该合同附件十一补充协议第十条合同的解除的约定：4.按照合同及附件的相关规定，出现合同解除情况时，自书面解约通知送达之日后15日内买卖双方须签署相关合同解除文件并到政府房地产管理部门办理注销登记手续。就该合同，双方于2018年5月30日办理了网上签约。金盛公司主张其没有收到该合同项下的购房款且云德公司主张的抵账支付购房款其不认可。 金盛公司表示：认购书是瞿云德找到金盛公司销售部经理郭某，想通过团购的形式锁定一批房源，同时提到购房款的支付来源是众艺公司与一建公司所涉工程的工程款，购房款实际支付主体可能是云德公司也可能是一建公司，用工程款支付购房款瞿云德向金盛公司提过，但如何具体实现金盛公司记不清了；当时金盛公司考虑之前存在先网签后付款的先例，所以和云德公司实际控制人签订了认购书，正常出售房屋需要实际给付定金才能签订。 2018年6月12日，金盛公司出具《证明书》两份，其中一份内容为：兹证明，北京培玉科技有限公司全款购买的绿港花博中心（推广名：国门智慧城）办公用房×、云德公司全款购买的绿港花博中心办公用房×、北京国其科技有限公司全款购买的绿港花博中心办公用房×、北京永兰科技有限公司全款购买的绿港花博中心办公用房×，北京贤俊科技有限公司全款购买的绿港花博中心办公用房×、北京莹玉科技有限公司全款购买的绿港花博中心办公用房×，现已办完网签购房手续，以上房产的开发企业金盛公司承诺以上房产在交房后360个工作日内，为其开具网签价的增值税专用发票并办理中华人民共和国不动产权证书。另一份内容为：兹证明，瞿云德（身份证号：×××）全款购买的绿港花博中心（推广名：国门智慧城）办公用房×、×、×、×、×现已办完认购手续，正等待网签，以上房产的开发企业金盛公司承诺以上房产在交房后360个工作日内，为其开具网签价的增值税专用发票并办理中华人民共和国不动产权证书。金盛公司表示《抵账协议》签订时其并不知情，其系2018年5月30日后知晓《抵账协议》的，具体时间无法核实，是在向买受人催付购房款时知晓的，其在出具《证明书》时已经知悉《抵账协议》，但其不同意抵账。金盛公司还表示《证明书》中出现的“全款购买”字样指的是购房款支付方式的约定并非购房款支付状态的约定。金盛公司称出具《证明书》是因为瞿云德找到了金盛公司销售部经理郭某，目的是想要金盛公司将来为其开具增值税的发票，涉诉包含云德公司在内的购房公司的性质都是小规模纳税人，无法通过增值税的专用发票抵税，但瞿云德向郭某表示以后把十一个公司上升为一般纳税人，所以当时瞿云德让郭某通过《证明书》确认为其开具网签价格的增值税专用发票并确认办理房本的期限。 2018年5月30日，金盛公司还作为出卖人分别与买受人北京培玉科技有限公司、北京国其科技有限公司、北京永兰科技有限公司、北京贤俊科技有限公司、北京莹玉科技有限公司签订《北京市商品房预售合同》，约定金盛公司将顺义区后沙峪镇安平街北侧（后沙峪镇公共设施项目二期）5#办公楼1层×、×、×、×房屋以及顺义区后沙峪镇安平街北侧（后沙峪镇公共设施项目二期）6#商务办公楼5层×房屋出售给上述买受人。2018年9月19日，金盛公司作为出卖人分别与买受人北京苏通科技有限公司、北京永群科技有限公司、北京奥建科技有限公司、北京云均科技有限公司、北京南山湖科技有限公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定金盛公司将顺义区后沙峪镇安平街北侧（后沙峪镇公共设施项目二期）5#办公楼×、×、×、×、×房屋出售给上述买受人。上述《北京市商品房预售合同》内容除了房屋价款、房屋坐落与涉诉合同不一致外，其余付款方式和期限、逾期付款违约责任、房屋交付时间、逾期交付责任，附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，附件十一补充协议第十条合同的解除等方面约定基本一致。 诉讼中，各方都认可瞿云德系众艺公司履行《抵账协议》的经办人，一建公司与众艺公司同意瞿云德寻找公司签订房屋预售合同，瞿云德系云德公司等购买人的实际控制人。 云德公司2019年2月27日向金盛公司邮寄了解除合同通知，内容为：金盛公司：贵公司2018年5月30日和我公司订立了《北京市商品房预售合同》……并于同天进行了商品房预售合同联机备案……根据合同第11.1条的规定“出卖人应当于2018年12月31日前向买受人交付该商品房。”根据合同第12.2条的规定“逾期超过60日，买受人有权解除合同。”现贵公司未能按合同的期限交付商品房，且逾期已超过60日，现根据双方合同约定，通知解除2018年9月19日签订的《北京市商品房预售合同》。请贵公司接到通知后15日内退还买受人全部已付房价款，并按照合同约定计算利息，逾期不履行上述退还房款及利息的义务，本公司将通过法律途径追究贵公司的责任。特此通知。金盛公司于2019年3月2日收到该通知。 诉讼中，金盛公司表示因云德公司没有支付购房款，其不同意履行预售合同，也不同意替一建公司履行《抵账协议》，一建公司没有将《抵账协议》涉及的款项向其支付。 关于涉诉法律关系，金盛公司与一建公司主张系金盛公司作为第三人代为履行《抵账协议》，因金盛公司现明确拒绝履行，金盛公司不应再承担责任。云德公司、众艺公司主张一建公司和众艺公司之间的债权债务关系因为《抵账协议》已经消灭，协议项下的款项转变为云德公司等公司与金盛公司之间的购房款，形成新的法律关系，既不是债务的加入也不是第三人代为履行。 诉讼中，云德公司提交民事委托代理合同及律师费发票，证明因金盛公司恶意诉讼发生的律师费应由金盛公司承担。金盛公司认可发票的真实性，不认可合同的真实性，不认可证明目的。 诉讼中，云德公司申请财产保全，申请查封、扣押、冻结被申请人金盛公司名下价值2 525 377.92元的财产，其以中国平安财产保险股份有限公司的诉讼财产保全责任保险提供担保。一审法院作出（2020）京0113民初3610号民事裁定，裁定：查封、扣押、冻结被申请人金盛公司名下价值二百五十二万五千三百七十七元九角二分的财产。云德公司为此交纳财产保全申请费5000元。

一审法院认为，云德公司与金盛公司对于双方签订的涉诉《北京市商品房预售合同》于2019年3月2日解除不持异议，一审法院予以确认，对双方就此提出的诉讼请求及反诉请求均予支持。金盛公司有权在合同解除后要求云德公司协助办理解除涉诉房屋的网签备案手续，故金盛公司第二项诉讼请求一审法院予以支持。 抵债协议一般系以物或者其他财产权益抵销一方所欠金钱债务的协议。因此，涉及以房抵债的，抵债协议的履行完毕应为房屋登记到债权人或债权人指定的相关第三方名下。一建公司与众艺公司签订的《抵账协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。根据《抵账协议》的文字含义，实际是一建公司与众艺公司约定将金盛公司的房屋折抵一建公司对众艺公司的工程款债务。本案争议焦点在于金盛公司与云德公司之间是否应按商品房预售合同关系来判定各自的权利义务承担。瞿云德与金盛公司签订《北京市商品房认购书》及其补充协议，根据《抵账协议》第三条及第九条约定的内容可知，瞿云德与金盛公司的该行为显然属于履行《抵账协议》的行为。此后，金盛公司与包括云德公司在内的相关公司签订《北京市商品房预售合同》，由于《抵账协议》第三条明确约定由众艺公司寻找符合资质和条件的购房者办理合同签订及备案事宜，而云德公司等相关公司均属于众艺公司所寻找的符合该条约定的公司，故该行为亦属于履行《抵账协议》的行为，由此包括云德公司在内的相关公司并不真实的与金盛公司之间存在房屋买卖的合意，签订《北京市商品房预售合同》等行为仅为履行《抵账协议》的方式。虽然金盛公司在2018年6月12日出具了两份《证明书》，两份《证明书》中写有“全款购买”的字样，但考虑到各方此时尚处于履行《抵账协议》期间，仅有该描述性字样不能认定金盛公司认可云德公司等相关公司实际全额已经付清了购房款，仍应理解为系对付款方式的描述。众艺公司与一建公司在《抵账协议》中约定了关于抵房款金额和工程款数额折抵时实行多退少补原则，现抵房款金额多于应付工程款金额，众艺公司亦未退还差额部分，且众艺公司及包括云德公司在内的相关公司认可众艺公司并未依照《抵账协议》第五条的约定向一建公司出具建安发票，众艺公司及包括云德公司在内的相关公司亦未举证证明金盛公司与一建公司依据《抵账协议》第八条的约定进行了财务账项调整，而云德公司与金盛公司亦解除了双方之间签订的预售合同，故《抵账协议》并未履行完毕且已经无法履行完毕。在此情形下，仍应由众艺公司、一建公司按照法律规定承担《抵账协议》履行不能的后果，云德公司依据其与金盛公司签订的《北京市商品房预售合同》所提要求金盛公司返还全部房款、给付利息及违约金并赔偿律师费的反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。

本院认为：云德公司与金盛公司对于双方签订的涉诉《北京市商品房预售合同》于2019年3月2日解除不持异议，一审法院对此判决予以确认，并判决云德公司协助金盛公司办理解除涉诉房屋的网签备案手续，二审中各方当事人对此均未提出异议，本院对此予以确认。本案二审的争议焦点为云德公司主张依据《北京市商品房预售合同》的约定要求金盛公司返还房款、承担支付利息及违约金等违约责任，法院是否应予支持。 依法成立的合同受法律的保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，一建公司与众艺公司签订《抵账协议》，约定将金盛公司的房屋折抵一建公司对众艺公司的工程款债务，系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。从《抵账协议》的约定内容可见，众艺公司与一建公司之间成立的是以房抵债的法律关系，而瞿云德与金盛公司签订《北京市商品房认购书》及其补充协议，以及此后金盛公司与包括云德公司在内的相关公司签订《北京市商品房预售合同》，均属于众艺公司与一建公司之间履行《抵账协议》的表现形式。现亦无证据证明金盛公司有明确的与一建公司共同承担其所欠众艺公司工程款债务的意思表示，金盛公司与云德公司签订案涉《北京市商品房预售合同》的行为仅为履行《抵账协议》的方式，而非两公司之间建立了单纯的房屋买卖合同关系。现《抵账协议》未履行完毕，一建公司也认可这一事实并同意对其所欠众艺公司的工程款债务承担责任。鉴于此，云德公司依据其与金盛公司签订的《北京市商品房预售合同》主张金盛公司返还全部房款、支付利息、违约金，并赔偿律师费，缺乏事实及法律依据，一审判决对此未予支持并无不当，本院予以维持。 综上所述，云德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25 148元，由北京云德信息咨询有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　马立红 审　　判　　员　　　何灵灵 审　　判　　员　　　周艳雯

法　官　助　理　　　郑　芳 法　官　助　理　　　卫孚嘉 法　官　助　理　　　高玉珠 法　官　助　理　　　刘　倩 书　　记　　员　　　卢园园