某某、江苏新时代工程科技集团有限公司等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

甘肃省兰州市七里河区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）甘0103民初2879号 原告：**，男，1992年5月24日出生，汉族，住兰州市城关区。 被告：江苏新时代工程科技集团有限公司，住所地南京市江北新区万寿路15号南京工大科技产业园B1栋。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**、***，甘肃达航律师事务所律师。 被告：兰州万达城开发有限公司，住所地：兰州市七里河区南滨河中路1500号。 法定代表人：***，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：**伍，男，1987年1月20日出生，汉族，住兰州市城关区，该公司法务主任。 原告**与被告江苏新时代工程科技集团有限公司（以下简称新时代公司）、兰州万达城开发有限公司（简称万达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**、被告新时代公司的委托诉讼代理人**和***、被告万达公司的委托诉讼代理人*****参加诉讼。本案现已审理终结。 **向本院提出诉讼请求：1.判令被告新时代公司继续履行办理更名手续（包括但不限于签署更名协议文件、新的购房合同）的义务；2.判令被告新时代公司依约承担违约金30万元；3.判令被告万达公司配合办理房屋更名等相关手续；4.判令本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实和理由：2021年9月28日，原告与新时代公司签订了《合同权利转让协议》(以下简称《转让协议》，并做了公证。约定新时代公司与万达公司签订的《协议书》项下兰州万达城-住宅-M1506-2404号房屋转让给原告，该转让行为已经取得万达公司的同意，双方约定房屋价款为100万元，原告已于2021年9月28日向新时代公司支付了全部房款。协议书还约定双方在协议达成15日内到万达公司办理更名手续。截止目前新时代公司仍未协助办理房屋更名手续，其行为已经构成违约，故成讼。 新时代公司辩称，《转让协议》并非我方的真实的意思表示，本案属于典型的“名为买卖、实为借贷”案件。被答辩人依据虚假的意思表示起诉要求答辩人履行房屋买卖合同没有事实和法律基础，应予驳回。答辩人与被答辩人经中间人牵线搭桥，初步达成了被答辩人向答辩人出借款项用于工程运转资金的合意，但被答辩人为了确保其债权得到实现，要求答辩人将兰州万达公司抵顶的商品房抵押，用以担保其债权的实现，但此时，案涉房屋未办理产权证，无法办理抵押登记，遂要求答辩人与其签署《转让协议》。被答辩人出借款项后，答辩人分四次向其支付了部分利息，后资金周转困难，未按照约定支付利息，遂酿成此纠纷。按照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，答辩人与被答辩人以虚假的意思表示形成的房屋买卖合同无效，被答辩人依照房屋买卖合同关系提起的诉请，没有事实和法律基础，请求人民法院全部予以驳回。 万达公司辩称，原告与被告新时代公司双方签订的合同是双方的真实意思表示，合法有效，我们可以配合办理更名手续。 本案经审理认定事实如下：双方无争议的事实为，**与新时代公司于2021年9月28日签订了《转让协议》，约定因新时代公司购买了位于兰州万达城-住宅-M1506-2404号房屋，又因该房屋尚未取得不动产权证书，故原告与新时代公司自愿签订了该转让协议，新时代公司将上述房屋权利义务全部转让给原告，该行为已取得万达公司同意，转让总价款为100万元，于合同签订日由**全额向新时代公司支付，该协议还约定双方于该协议达成后15日内到万达公司办理房屋更名手续、签署更名协议文件、新的购房合同等，合同约定的违约责任为若新时代公司未依约办理更名手续则应按房屋总价款的30%向**支付违约金，另外，合同还签订了双方的其他权利义务。该协议签订后，2021年10月8日，新时代公司和**就该协议在甘肃省兰州市兰州公证处进行了公证，公证书号码为（2021）甘兰公内字第15466号。另查新时代公司与万达公司于2020年12月就新时代公司为万达公司施工事宜签订合同，约定万达公司用两套兰州万达城的房屋抵顶工程款，该两套房屋含有本案争讼的房屋，房屋面积为125.54平方米，折后单价为15450元，总价为1939700元。原告于2021年9月28日通过兰州银行向新时代公司支付了100万元，用途标注为“**购房款兰州万达茂二期-住宅-M1506-2404”。 双方争议的事实主要为**与新时代公司签署的《转让协议》是否系双方真实意思表示，双方是否存在房屋买卖的合意。被告新时代公司主张双方签署的《转让协议》并非其真实意思表示，实际上该协议系为**向新时代公司出借的100万元所做的担保，双方间的法律关系实际上为借款合同关系。对此被告提供的证据为，1.原告与江苏新时代公司委托代理人包靖微信聊天记录截屏打印件、原告与被告江苏新时代公司甘肃市场部经理***对话录音、新时代公司制作的《说明》，拟证明原告经熟人介绍，与被告新时代公司委托代理人达成了借款的合意，但原告为保证其债权的充分实现，利用优势地位，要求被告将《房产抵押借款合同》更改为《转让协议》的事实。因此，房屋买卖并非双方的真实的意思表示，原告依据房屋买卖合同要求被告过户并承担违约金等诉请无法实现；2.原告与被告委托代理人包靖微信聊天记录、照片3张、银行回单一份、银行交易记录，拟证明新时代公司按照原告要求，从银行取现52000元，前往被告指定地点望***小区，以现金的方式向原告支付借款利息52000元，被告工作人员于2021年9月26日通过微信联系原告，向原告以现金的形式向给付借款利息52000元、于2021年9月28日向原告以现金的形式给付借款利息40000元，于2021年10月25日向原告以现金的形式给付借款利息52000元的事实，原、被告间切实履行的为借款合同关系，房屋买卖合同为虚假的意思表示；3.《商品房认购协议》、《协议书》各一份，拟证明案涉房屋125.54平方米，被告兰州万达公司按照15766.18元每平方米，将案涉房屋以总价款1979286元的价格转让给新时代公司，以抵顶其欠付的工程款，此价格与被告向原告出卖总价款（仅为100万元），差距甚远，不符合常理，更加可以印证该《转让协议》的虚假性；4.证人出庭作证，拟证明原告与新时代公司为借款合同关系，并非房屋买卖合同关系，且被告在2021年9月、8月、10月分四次向原告支付利息196000元。**质证认为对证据1微信聊天记录真实性认可，但是不能达到其证明目的，被告说的借款，但是我不认可，我说的是房屋买卖，录音的真实性认可，当时他们三个人一直在诱导说利息，那时候对方已经知道我们起诉了，我说的是回购的价格。对《说明》不认可，对第一组证据的证明目的均不认可。对照片不予认可，照片是她自己的事情，与本案无关，对银行回单不予认可，没有给我钱。对证据2微信聊天记录、银行交易记录均不予认可，微信只是聊天，是对方单方面说的话，我不认可，被告也没有给我钱。对证据3的《商品房认购协议》与我无关，当时的买卖是自由的，房地产的价格会持续跌，工抵房的价格是虚高的，我们的买卖房屋时是符合市场行情的，万达7月份卖15000元每平方米,10月份卖12000元，当时作公证了，就是双方的真实意思表示，当时按照市场行情，是自由市场行为。对证据4证人陈述不认可，其表达并不清楚，问到一些关键问题证人就说不清楚，就说是领导的决定。本院审查上述证据认为，上述证据的微信聊天记录和录音中显示，**并未自认涉案100万元系借款，没有承认***在借款合同关系，对于款项支付情况，新时代公司仅提供了取款记录，证人与新时代公司存在利害关系，证明力较弱，上述证据没有形成有效的证据链证明新时代公司向**支付了利息，虽然新时代公司与万达公司签订的购房协议中所购涉案房屋与**购买该房屋的价款差距较大，但房价是随市场波动的，且双方就《转让协议》进行了公证，而新时代公司的证据证明力较小，没有达到较高的盖然性，不足以证明其欲证明的待证事实，其应承担举证不能的法律后果。故本院认定**与新时代公司签署的《转让协议》系双方真实意思表示，***在房屋买卖的合意。 本院认为，原、被告签订的《转让协议》不存在无效的法定情形，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同购买方**依约支付了全部购房款，协议约定双方应于合同签订后15日内办理房屋更名手续至**名下，故新时代公司应依约协助办理更名手续，且开发商万达公司庭审中表示可以直接更名至**名下，故对**要求新时代公司和万达公司协助**办理涉案房屋的更名手续，将涉案房屋办理至**名下的诉讼请求，本院依法予以支持。对原告要求新时代公司依约支付违约金30万元的诉讼请求，虽然合同进行了约定，但该约定过高，被告也提出了异议，本院将其调整为以房屋总价款100万元为基数，自2021年10月14日起（转让协议签订后15天后的次日）按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率加计30%计算至起诉时即2022年6月7日止。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第二款的规定，判决如下： 一、被告江苏新时代工程科技集团有限公司于本判决生效后五日内将兰州万达城-住宅-M1506-2404号房屋办理更名至购买人**名下； 二、被告兰州万达城开发有限公司于本判决生效后五日内协助原告将位于兰州万达城-住宅-M1506-2404号房屋办理更名至**名下； 三、被告江苏新时代工程科技集团有限公司于本判决生效后五日内向原告**支付违约金（以100万元为基数，自2021年10月14日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率加计30%计算至2022年6月7日止）； 四、驳回原告**的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费600元，因适用简易程序减半收取300元，由被告江苏新时代工程科技集团有限公司负担。保全费2030元，退回原告**。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二二年九月二十二日 书记员　　强小娥