山东美尔佳新材料股份有限公司与济宁市兖州区百佳新型建材有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

山东省济宁市兖州区人民法院

民 事 判 决 书

(2020)鲁0812民初3538号

原告（反诉被告）：山东美尔佳新材料股份有限公司，住所地济宁市兖州区经济开发区西安中路，统一社会信用代码91370800559949110N。

法定代表人：刘金凤，职务董事长兼总经理。

委托诉讼代表人：山东创佳新材料有限公司管理人。

负责人：宋洪昌，国浩律师（济南）事务所律师。

委托诉讼代理人：廖秀华，国浩律师（济南）事务所律师。

被告（反诉原告）：济宁市兖州区百佳新型建材有限公司，住所地济宁市兖州区工业园区西安东路**（山东美尔佳新材料股份有限公司院内），统一社会信用代码91370882MA3N3R6U7L。

法定代表人：张绪庆，职务执行董事。

委托诉讼代理人：尹现波、张小曼，安徽淮河律师事务所律师。

原告（反诉被告）山东美尔佳新材料股份有限公司（以下简称美尔佳公司）与被告（反诉原告）济宁市兖州区百佳新型建材有限公司（以下简称百佳公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。美尔佳公司委托诉讼代理人廖秀华，百佳公司委托诉讼代理人尹现波到庭参加诉讼，本案现已诉讼终结。

美尔佳公司向本院提出本诉诉讼请求：1.请求依法确认双方租赁合同已于2019年8月22日解除；2.请求依法判令百佳公司向美尔佳公司支付自2019年8月1日至2020年10月31日的欠付租金343750元及2020年11月1日至腾房之日的租金(按合同约定计算）和违约金21398.24元（自2019年7月5日至2019年8月15日适用同期中国人民银行贷款基准利率4.75%计算计款2169.83元，自2019年8月20日至2020年10月31日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计款19228.41元）。事实和理由：2018年5月7日，美尔佳公司与百佳公司签订《厂房租赁合同》，约定美尔佳公司将自己厂区面积为4500㎡的厂房租赁给百佳公司使用，租赁期限为8年，自2018年8月1日起至2026年7月31日止。第一至三年的租金为每年275000元，第四至八年的租金为每年300000元，按年度交付，百佳公司于每年7月5日前付清当年租金。如百佳公司不能按期足额缴纳租金及水电费，则视为百佳公司违约，美尔佳公司有权单方解除租赁合同，因此造成的损失由百佳公司自行承担。合同签订后，百佳公司仅于2018年5月24日支付租赁定金100000元，于2018年8月9日支付175000元，后再未支付租金，已构成违约。2019年8月6日，济宁市兖州区人民法院裁定美尔佳公司与山东创佳新材料有限公司（以下简称创佳公司）合并重整，并于同日指定创佳公司管理人为两公司合并重整管理人。2019年8月22日，创佳公司管理人根据《破产法》第18条的规定向百佳公司送达了解除合同通知书，但百佳公司拒不腾房及支付租金，为维护美尔佳公司的合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求法院依法支持美尔佳公司的诉讼请求。

百佳公司辩称，1.认可双方租赁合同于2019年8月22日解除；2.合同解除后百佳公司未实际占用租赁厂房，不应当支付租金和违约金；3.合同解除之前百佳公司已经实际支付2019年度租金143750元，所以百佳公司不欠美尔佳公司租金。

美尔佳公司为证明其本诉诉讼主张，向本院提交了以下证据：证据一：兖州区人民法院（2019）鲁0812破1号之二民事裁定书及决定书各一份，证明美尔佳公司自2019年8月6日进入破产重整程序，指定创佳公司管理人为合并重整的管理人；证据二：厂房租赁合同一份，证明2018年5月7日双方协商一致后签订厂房租赁合同。租赁面积为4500㎡，租赁期限为8年，前3年租金为每年275000元，后5年租金为每年300000元，每年的7月5日前付清当年租金，起租时间为2018年8月1日；证据三：2019年8月22日创佳公司管理人解除合同通知书及送达回证、2019年8月27日创佳公司管理人与百佳公司总经理张思坦的谈话笔录，解除合同通知书及送达回证证明百佳公司已经收到创佳公司管理人发出的解除合同通知书，谈话笔录证明百佳公司曾借给美尔佳公司与创佳公司实际控制人朱本志68750元，双方商定后作为一个季度的租金，该款事实上由百佳公司出纳员唐宇鹏转账给了美尔佳公司员工刘朋，刘朋给了朱本志，美尔佳公司并未收到该笔款项，朱本志也未将该款交给创佳公司管理人。2019年8月6日美尔佳公司已经进入破产重整程序，创佳公司管理人于同日接管美尔佳公司，百佳公司应将租金交于创佳公司管理人而不是朱本志，故不认可收到了该笔租金。因此除2018年8月1日至2019年7月31日的275000元租金已收到外，百佳公司再未向美尔佳公司支付任何租金。

对上述美尔佳公司提供的证据，百佳公司质证意见如下，对证据一及证据二的真实性及证明目的没有异议。对于证据三的真实性没有异议，但对于谈话笔录的证明目的有异议，2019年8月9日唐宇鹏转账支付给刘朋的68750元是百佳公司向美尔佳公司支付的租金，是依据2019年5月27日美尔佳公司破产重整前出具的说明进行的付款，虽然美尔佳公司于2019年8月6日被法院裁定破产重整，但直到2019年8月22日创佳管理人才通知百佳公司，此前百佳公司对此不知情，因此朱本志收款后，未将该款交付给美尔佳公司管理人，应当按照破产追偿程序进行追偿，百佳公司完全是善意第三人。且该笔款项只是百佳公司向美尔佳公司支付租金的一部分，百佳公司另外还支付了75000元，张思坦不是公司的法定代表人，对这一情况不了解。

百佳公司为证明其本诉答辩主张，向本院提交了如下证据：证据七：说明、收据及转账凭证，证明百佳公司已支付2019年至2020年度租金合计143750元，包括现金75000元，转账68500元，其中75000元现金由百佳公司出纳员唐宇鹏直接付给的刘朋，美尔佳公司于2019年5月27日出具了加盖财务专用章的收据，68750元于2019年8月9日通过银行卡转账支付给刘朋；证据八：《兖州区新型冠状病毒感染的××疫情处置工作领导小组（指挥部）通告（第1号）》，证明2020年1月28日起因疫情影响所租赁的厂房已经无法使用；证据九：微信聊天记录，证明2020年5月下旬疫情结束后百佳公司要求重新开工，百佳公司多次与创佳公司管理人协商未果，未能进入和使用租赁厂房。

对于上述百佳公司提交的证据，美尔佳公司质证意见如下：对于证据七的真实性无异议，对于说明的证明目的有异议，自2019年8月6日起该说明就不再具有效力，且美尔佳公司在进入破产重整后当日就在公司大门口张贴了兖州区人民法院的公告，百佳公司完全可以看到。对于2019年8月9日转账支付的68750元质证意见为，百佳公司曾借给美尔佳公司与创佳公司实际控制人朱本志68750元，双方商定后作为一个季度的租金，该款事实上由百佳公司出纳员唐宇鹏转账给了美尔佳公司员工刘朋，刘朋又给了朱本志，美尔佳公司并未收到该笔款项，朱本志也未将该款交给创佳公司管理人。2019年8月6日美尔佳公司已经进入破产重整程序，创佳公司管理人于同日接管美尔佳公司，百佳公司应将租金交于创佳公司管理人而不是朱本志，故不认可收到了该笔租金。对于2019年5月27日的75000元现金收据称，该收据是美尔佳公司出具的，但百佳公司未实际付款，经创佳公司管理人调查，朱本志确实以经济困难为由向百佳公司要过租金，张思坦称公司还有其他股东，要求美尔佳公司先把收据交给他本人，其与其他股东商议后再支付现金。但后来张思坦并未支付任何现金，从创佳公司管理人与张思坦的谈话笔录中也可以明显看出来，张思坦在谈话笔录中并未提及该笔款项；对证据八的真实性无异议，对证明目的有异议，美尔佳公司自2020年3月1日就全部恢复了生产，租赁户也一同恢复了生产；对证据九的真实性无异议，对证明目的有异议，张思坦确实联系过创佳管理人成员廖秀华，其虽然未回复微信但及时进行了电话回复，要求百佳公司尽快将设备及产品取走，但张思坦说需要一个月才能取完，因安保情况创佳管理人再次与张思坦协商，但其一直坚持一个月才能取完，后一直未协商好，物品也未取走。

鉴于美尔佳公司提交的谈话笔录与被谈话人张思坦存在关联性，法庭传唤张思坦作为证人出庭，张思坦在庭审中陈述，对2019年8月27日其与创佳公司管理人成员的谈话笔录真实性无异议，68750元实际是张思坦让百佳公司出纳员唐宇鹏通过银行转账支付给刘朋的，张思坦在谈话笔录中称该笔款项是其以现金形式给的朱本志，这是按照收条内容陈述的，因转账后张思坦找朱本志索要收据，朱本志说开不了收据，以其个人名义开具了一份收条，并由朱本志本人签字，内容为该68750元现金作为百佳公司下一季度租金，该收条在谈话时附随给了创佳公司管理人。对于75000元现金，经手人不是张思坦，其对该情况不了解，因此在谈话笔录中未提到该笔款项。

诉讼中，百佳公司向美尔佳公司提起反诉，请求：1、判令美尔佳公司返还存放于美尔佳公司厂房内百佳公司所有的以下物品：天然气管道、天然气燃烧炉1台、热风沸腾硫化炉1套、315型提升机3台、磨机2台、灌包机2台、料仓4个、空压机1台、气流干燥机1台、乳酸石膏1000吨等，财产现值总计877000元；2、反诉费用由美尔佳公司承担。事实和理由：百佳公司于2018年8月1日开始租用美尔佳公司4500㎡厂房并支付了租金，随后百佳公司自行添置了天然气管道、天然气燃烧炉1台、热风沸腾硫化炉1套、315型提升机3台、磨机2台、灌包机2台、料仓4个、空压机1台、气流干燥机1台等设备进行生产，并已实际进行了生产，截止至目前尚留有所生产的乳酸石膏约1000吨在租赁厂房内。2019年8月6日济宁市兖州区人民法院裁定美尔佳公司与创佳公司合并重整，创佳公司管理人于2019年8月22日通知百佳公司并接管百佳公司所租赁的厂房。随后创佳公司管理人封锁厂房大门，并禁止百佳公司搬走设备和生产原料。百佳公司于2020年8月12日向创佳公司管理人邮寄了《取回申请书》，申请取回百佳公司所有财产，至今未收到回复。上述财产非破产财产，为百佳公司所有，百佳公司有权取回。

美尔佳公司针对百佳公司的反诉辩称：对于租赁合同的真实性没有异议，百佳公司的设备和产品一直占用美尔佳公司厂房至今，如百佳公司付清所欠租赁费用及违约金，同意百佳公司取回存放在租赁厂房内的财产。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月7日，美尔佳公司与百佳公司签订《厂房租赁合同》，约定美尔佳公司将其厂区内面积为4500㎡的厂房（西厂区1号车间）租赁给百佳公司使用，租赁期限为8年，自2018年8月1日起至2026年7月31日止。第一至三年的租金为每年275000元（折合每天租金为753元），第四至八年的租金为每年300000元，按年度交付，百佳公司于每年7月5日前付清当年度租金。如百佳公司不能按期足额缴纳租金及水电费，则视为百佳公司违约，美尔佳公司有权单方解除租赁合同，因此造成的损失百佳公司自行承担。合同签订后，2018年5月24日百佳公司向美尔佳公司支付租赁定金100000元，2018年8月9日支付175000元，共计275000元作为第一年度（自2018年8月1日起至2019年7月31日止）的租金，对此双方均无异议。租赁合同签订后，百佳公司进入租赁厂房进行生产，因生产经营需要购置了相关机器设备、原材料等财产。

关于第二年度的租金支付情况，2019年5月27日，美尔佳公司与山东卓信新材料有限公司（以下简称卓信公司）签订说明一份，约定因业务需要，美尔佳公司要求百佳公司将2019年8月1日至2020年7月31日的厂房租金275000元转付给卓信公司，其中银行转账200000元，现金75000元，收到该租金后，美尔佳公司为百佳公司开具发票和收据。卓信公司代收款账户（财务个人账户）信息为，户名：刘朋，开户行：济宁银行，账户：62×××68。同日，美尔佳公司向百佳公司开具加盖财务专用章的收据一张，载明，交款单位：百佳公司，收款方式：现金，人民币：柒万伍仟元整，收款事由：租金2019.8.1至2020.7.31，入账日期：2019年5月27日。关于该75000元现金，百佳公司称已实际支付，美尔佳公司不认可收到该款。庭审中，百佳公司委托诉讼代理人称该款现金由百佳公司的出纳员唐宇鹏直接交付给美尔佳公司的刘朋，但是对交现金的详细时间、、地点形式等具体交付方式均无法确切说明，亦未提供相应证据予以佐证。

2019年8月6日，济宁市兖州区人民法院裁定美尔佳公司与创佳公司合并重整，并于同日指定创佳管理人为两公司合并重整管理人。2019年8月9日，百佳公司出纳员唐宇鹏通过其农商银行6217788301000648026号账户向刘朋济宁银行尾号2268号账户（说明指定账户）转入两笔资金，数额分别为18750元、50000元，总计68750元。关于该笔款项，百佳公司称是按照转账说明的约定，作为第二年度租金支付给美尔佳公司的，美尔佳公司认可是百佳公司付给了刘朋，刘朋交给了朱本志，但朱本志并未将该款交给创佳公司管理人，不认可收到了该笔租金。2020年11月19日，创佳管理人成员廖秀华、程佳佳与朱本志谈话，并形成谈话笔录。谈话笔录中朱本志认可2019年8月9日百佳公司的两次汇款计68750元刘朋收到取出后交由其本人，认可是一个季度的租金。

因美尔佳公司进入破产重整程序，根据有关法律规定，2019年8月22日创佳公司管理人向百佳公司送达解除合同通知书载明，管理人通知百佳公司解除《厂房租赁合同》，请百佳公司接到本通知之日起7日内向管理人交付租赁财产。若百佳公司对通知列明财产有异议，可在接到通知起5日内，向管理人书面提出，并附相关合法、有效的证据，以便管理人核对查实。如百佳公司接到通知后未交付财产，使美尔佳公司其他债权人受到损失的，不免除百佳公司继续交付财产或赔偿损失的义务。并将上述通知送达给张思坦。此后至今，百佳公司未再生产经营。2020年1月28日兖州区发布《兖州区新型冠状病毒感染的××疫情工作处置工作（指挥部）通告（第1号）》规定区内除民生息息相关的机构、场所正常营业外，其他经营性场所一律暂停营业。2020年6月1日、7月6日、7月9日，张思坦三次给廖秀华发送微信，要求取回案涉财产。为查清案件事实，本院审判人员依职权于2020年12月16日赴案涉租赁厂房现场对百佳公司留存财产情况进行勘验，经百佳公司与创佳公司管理人双方派员共同清点，确认了百佳公司租赁的美尔佳公司西厂区1号车间内百佳公司留存的自备机器设备、材料、电器等财产共59项，就其财产的物品类型、物品名称、规格型号、数量、厂家、坐落位置等，双方人员共同制作了《济宁市兖州区百佳新型建材有限公司物品清单》，并由双方人员签字确认。

本院于2020年10月19日受理了（2020）鲁0812民初3211号百佳公司与创佳公司管理人一般取回权纠纷一案，该案因创佳公司管理人作为被告主体不适格，本院驳回了百佳公司的起诉。

本院认为，美尔佳公司与百佳公司签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。综合当事人的本诉和反诉，本案争议的焦点问题为：1.案涉《厂房租赁合同》应否予以解除的问题；2.美尔佳公司要求百佳公司支付欠付租金及违约金的诉求应否予以支持的问题；3.百佳公司要求取回案涉财产的反诉请求应否予以支持的问题。

关于争议焦点1，《破产法》第十八条第一款规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，2019年8月6日本院裁定美尔佳公司与创佳公司合并重整，创佳公司管理人于同日接管美尔佳公司，2019年8月22日，创佳管理人向百佳公司送达了解除合同通知书，通知百佳公司解除租赁合同，庭审中百佳公司对该合同于2019年8月22日解除亦无异议，故本院确认案涉《厂房租赁合同》于2019年8月22日解除。

关于争议焦点2，针对美尔佳公司要求百佳公司支付欠付租金及违约金的主张。本院认为，关于百佳公司辩称其于2019年5月27日支付现金75000元租金的问题，虽然百佳公司提供了对方收据，但在创佳管理人成员与张思坦的谈话笔录中张思坦对百佳公司第二年度租金支付情况陈述时，其并未提及支付该笔款项。与庭审中百佳公司委托诉讼代理人称该款是唐宇鹏交给的刘朋的陈述不一致，且对交付该现金的详细情况无法具体说明，美尔佳公司亦不认可收到该款，百佳公司对该笔现金的实际支付方式负有举证责任，不能认定该75000元现金已实际支付给美尔佳公司。故百佳公司该项抗辩意见证据不足，本院不予采信；关于百佳公司抗辩其于2019年8月9日通过银行转账支付给刘朋租金68750元的问题，该笔款项支付方式能够与此前美尔佳公司向百佳公司出具的转账说明及网上转账电子回单相互印证，符合双方转款方式约定。关于美尔佳公司主张的该款应交给创佳公司管理人而不是刘朋的问题，本院认为，该款的支付时间仅为本院裁定美尔佳公司与创佳公司合并重整后的第3天，且此时创佳公司管理人尚未向百佳公司送达解除合同通知书，百佳公司有理由相信将该款转给刘朋是符合上述说明的约定的，并非恶意履行。况且刘朋收到该款后，已将该款转交给美尔佳公司实际控制人朱本志。故应认定百佳公司已向美尔佳公司履行了支付租金68500元的义务。

根据对争议焦点1的论述，案涉合同于2019年8月22日解除，百佳公司应按合同约定支付合同解除前即2019年8月1日至2019年8月21日的租金，即753元/天×21天=15813元。案涉合同约定租赁期限长达8年，百佳公司为生产经营需要购置了大量设备及原料，因美尔佳公司破产重整，致使租赁合同仅履行年余即被解除，解除后百佳公司已无法实际进行生产经营，导致其合同目的无法实现，必然对其造成一定经济损失。美尔佳公司再要求百佳公司依照合同约定支付解除合同至今租金的诉讼请求，势必造成双方利益失衡，依照诚实信用原则和公平原则，对美尔佳公司该项请求本院不予支持。但《破产法司法解释（二）》第二十八条规定，权利人行使取回权时未依法向管理人支付相关的加工费、保管费、托运费、委托费、代销费等费用，管理人可拒绝其取回相关财产的，人民法院应予支持。鉴于合同解除后百佳公司的财产继续占用租赁厂房，管理人对上述财产进行了必要的看护管理，百佳公司应向美尔佳公司支付必要的保管费，结合案涉财产价值及租赁厂房占用情况，本院酌情认定保管费标准参照合同约定按折合日租金753元/天的45%支付，期限自2019年8月22日（合同解除日）起计算至2020年10月19日（本院受理（2020）鲁0812民初3211号百佳公司向创佳公司管理人主张取回权一案之日）止即425天为宜，鉴于百佳公司已支付68750元，故百佳公司还应向美尔佳公司支付租金及保管费共计为：15813元（租金）+753元/天×425天×45%-68750元=91074.25元，确认为91074元。为公平起见，对于美尔佳公司再要求百佳公司支付租金违约金的诉讼请求，本院不再支持。

关于争议焦点3，《破产法》第三十八条规定，人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。本案中，百佳公司作为财产权利人反诉请求取回案涉财产的事实清楚、证据充分、符合上述法律规定，本院予以支持。百佳公司应取回的财产范围以双方共同制作的《济宁市兖州区百佳新型建材有限公司物品清单》（附本案判决书后）为准。同时依据《破产法司法解释（二）》第二十八条规定，百佳公司应向美尔佳公司支付租金及保管费91074元后，方可取回案涉财产。

综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和企业破产法》第十八条第一款、第三十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、确认济宁市兖州区百佳新型建材有限公司与山东美尔佳新材料股份有限公司于2018年5月7日签订的《厂房租赁合同》于2019年8月22日解除；

二、济宁市兖州区百佳新型建材有限公司于本判决生效之日起五日内向山东美尔佳新材料股份有限公司支付租金及保管费合计91074元；

三、济宁市兖州区百佳新型建材有限公司自向山东美尔佳新材料股份有限公司付清租金及保管费合计91074元之日起30日内，取回存放在山东美尔佳新材料股份有限公司租赁厂房内的财产，财产范围以《济宁市兖州区百佳新型建材有限公司物品清单》（附本案判决书后）为准；

四、驳回山东美尔佳新材料股份有限公司的其他诉讼请求。

如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费6777元，减半收取计3388元，由山东美尔佳新材料股份有限公司承担2543元，济宁市兖州区百佳新型建材有限公司承担845元。

反诉案件受理费12570元，减半收取计6285元，由山东美尔佳新材料股份有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。

审判员　庞　伟

二〇二〇年十二月二十八日

书记员　张冬梅