新疆永安天泰电力有限责任公司、新疆巴州万方物资产业有限公司等房屋拆迁安置补偿合同纠纷其他执行执行裁定书

新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院

执 行 裁 定 书

(2021)新28执异237号

异议人（案外人）：新疆永安天泰电力有限责任公司，住所地新疆铁门关市二十九团国土分局（原商店）1栋1号。

法定代表人：周毅，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：邵元江，男，汉族，1966年12月16日出生，系该公司工会主席。

申请执行人：新疆巴州万方物资产业有限公司，住所地新疆维吾尔自治区巴州库尔勒市萨依巴格路。

法定代表人：岳伟，该公司董事长。

委托诉讼代理人：简广新，该公司监事会主席。

被执行人：巴州建都房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区巴州库尔勒市建国南路23号辰兴大厦7栋5层1号。

法定代表人：邓书铭，该公司总经理。

被执行人：库尔勒市中嘉房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区巴州库尔勒市梨乡路3号财富公馆1栋A402号。

法定代表人：许鼎兴，该公司总经理。

本院执行新疆巴州万方物资产业有限公司与巴州建都房地产开发有限公司、库尔勒市中嘉房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，案外人新疆永安天泰电力有限责任公司于2021年12月6日对执行的位于新疆维吾尔自治区库尔勒市天山辖区建国北路西一巷中嘉花园1号楼101、104、201、204、301号，7号楼2202号共计6套住房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人新疆永安天泰电力有限责任公司称，请求依法解除位于新疆维吾尔自治区库尔勒市天山辖区建国北路西一巷中嘉花园1号楼101、104、201、204、301号，7号楼2202号共计6套住房的查封。事实和理由：新疆永安天泰电力有限责任公司代表职工与巴州建都房地产开发有限公司分别于2012年5月、2014年7月签订了《团购房屋协议》《团购商品房住宅房屋协议书》，双方约定新疆永安天泰电力有限责任公司以团购形式购买巴州建都房地产开发有限公司开发的“罗马假日花园”（现名中嘉花园小区）1号楼、7号楼高层住宅小区的房屋，共计100套，销售均价为2400元／平方米（后改为2500元／平方米）。协议签订后，新疆永安天泰电力有限责任公司按照约定，从2012年5月至2015年11月期间，共计支付购房款2415万元，公司职工已实际占有了房屋。请求法院依法解除对案涉住房的查封。

新疆巴州万方物资产业有限公司称，关于该两份团购协议的真实性因万方公司不是签订协议主体当事人之一，因此无法确定合同的真实性。关于团购协议证明的问题该团购协议即使真实也仅是建都房产公司与天泰电力公司关于天泰电力公司职工大批量购买中嘉花园房产的意向性协议，天泰电力公司并非最终实际房屋买受人，相应职工才是最终实际房屋买受人，因此该协议的性质不等同于商品房购房合同，也不能以该协议签订时间来确定所谓商品房购房合同签订时间，应以最终不动产公司备案的职工个人与建都房产公司签订的商品房买卖合同为准。支付购房款转账凭证和收据该证据的真实性认可，要证明的问题不予认可，该证据仅能证实天泰电力公司以房款名义向建都房产公司缴纳了款项，但天泰电力公司并未提交其与建都公司确定最终购买房屋套数面积总价的结算确定性文件，因此该证据无法证实关于案涉房屋的房款，以全部实际缴纳完毕。关于缴纳电费票据，该收款票据系中嘉物业公司开具与万方公司无关，因此真实性万方公司无法确认。即使该票据真实也仅能证实天泰电力公司或相应个人在万方公司对案涉房屋保全查封后才缴纳了相应费用。关于入户通知单，关于101、104、201、204、301的入户通知单系原件，但该通知单无具体经办人签字，因此对于真实性无法确认，即使该通知单真实也恰恰证实关于这五套房屋办理入住时间晚于万方公司保全查封时间。关于2202号房屋的入住通知单，系彩印件，因此对于真实和要证明的问题均不予认可。关于业主手册101、104、201、204、301，系天泰公司经理邵元江与中嘉物业公司签订的，万方公司不是当事人，无法确定真实性。即使签订日期真实，也恰恰证实该五套房产办理相关物业手续的时间晚于万方公司保全查封的时间。关于101、104、201、204、301号房的商品房预售合同，真实性因为万方公司不是合同当事人无法确定，假设该证据真实恰恰证实案涉房屋的商品房签订日期应以该合同签订日期为准，而非房屋团购协议。

本院查明，新疆永安天泰电力有限责任公司代表职工与巴州建都房地产开发有限公司分别于2012年5月、2014年7月签订了《团购房屋协议》《团购商品房住宅房屋协议书》，双方约定新疆永安天泰电力有限责任公司以团购形式购买巴州建都房地产开发有限公司开发的“罗马假日花园”（现名中嘉花园小区）1号楼、7号楼高层住宅小区的房屋，共计100套，销售均价为2400元／平方米（后改为2500元／平方米）。其中包括案涉6套房屋。协议签订后，新疆永安天泰电力有限责任公司按照约定，从2012年5月至2015年11月期间，新疆永安天泰电力有限责任公司共计支付购房款2415万元，案涉6套房屋于2015年7月办理了入住手续。

另查明，申请执行人新疆巴州万方物资产业有限责任公司申请执行被执行人巴州建都房地产开发有限公司、被执行人库尔勒市中嘉房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2021年8月26日作出（2021）新28执恢61号协助执行通知书，查封了被执行人巴州建都房地产开发有限公司位于新疆维吾尔自治区库尔勒市天山辖区建国北路西一巷中嘉花园的房产，其中包括案涉6套商品房。

本院认为，本案争议焦点为新疆永安天泰电力有限责任公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。新疆永安天泰电力有限责任公司在本院查封涉案房屋之前已与巴州建都房地产开发有限公司签订了《团购房屋协议》《团购商品房住宅房屋协议书》，约定购买房屋共计100套，其中包括案涉6套房屋，并全额支付了房款，于2015年7月办理了入住手续。故，新疆永安天泰电力有限责任公司对位于新疆维吾尔自治区库尔勒市天山辖区建国北路西一巷中嘉花园1号楼101、104、201、204、301号，7号楼2202号共计6套房屋享有足以排除强制执行的权益。新疆永安天泰电力有限责任公司的请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：

中止对新疆维吾尔自治区库尔勒市天山辖区建国北路西一巷中嘉花园1号楼101、104、201、204、301号，7号楼2202号住宅的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　敖　登　高　娃

审判员　   　 蒋耀

审判员　    王俊莲

二〇二一年十二月十三日

书记员　    马浩文