新疆巴州万方物资产业有限公司、新疆永安天泰电力有限责任公司申请执行人执行异议之诉民事一审民事判决书

新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）新28民初4号 原告：新疆巴州万方物资产业有限公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市***格路20号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马中嫣，新疆天雪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，新疆天雪律师事务所律师。 被告：新疆永安天泰电力有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区铁门关市二十九团国土分局1栋1号。 法定代表人：**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，男，1966年12月16日出生，汉族，该公司党办主任，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市。 委托诉讼代理人：***，新疆京涵律师事务所律师。 第三人：库尔勒市中嘉房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市梨乡路3号财富公馆1栋A402号。 法定代表人：***，该公司总经理。 第三人：巴州建都房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市***格辖区建国南路23号辰兴大厦7栋5层1号。 法定代表人：***，该公司总经理。 原告新疆巴州万方物资产业有限公司（以下简称万方公司）与被告新疆永安天泰电力有限责任公司（以下简称永安公司）、第三人库尔勒市中嘉房地产开发有限责任公司（以下简称中嘉公司）、巴州建都房地产开发有限责任公司（以下简称建都公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2022年3月17日立案后，依法适用普通程序，于2022年5月10日公开开庭进行了审理。原告新疆巴州万方物资产业有限公司的委托诉讼代理人马中嫣、**，被告新疆永安天泰电力有限责任公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。第三人库尔勒市中嘉房地产开发有限责任公司、巴州建都房地产开发有限责任公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万方公司向本院提出诉讼请求：1．撤销（2021）新28执异237号执行裁定书；2．判决立即恢复对位于新疆库尔勒市天山辖区建国北路西一巷中嘉花园1号楼101、104、201、204、301号，7号楼2202号住宅的执行，并恢复对上述房屋的查封、冻结；3．本案的送达费、公告费由被告承担；4．本案的案件受理费由被告承担。事实与理由：原告收到巴州中级人民法院送达的（2021）新28执异237号执行裁定书，裁定中止对位中止对新疆维吾尔自治区库尔勒市天山辖区建国北路西一巷中嘉花园1号楼101、104、201204、301号，7号楼2202号住宅的执行。原告认为贵院作出的此裁定缺乏事实及法律依据。一、被告新疆永安天泰电力有限责任公司并非案涉房屋的实际买受人，其公司相应职工才是最终实际房屋买受人，因此被告并无对案5涉房屋提出执行异议的主体身份。二、《团购房屋协议》仅是建都房产公司与原告公司关于原告公司职工大批量购买中嘉花园房产的意向性协议，协议中对于房屋具体房号、面积、套数并无具体约定。原告公司并非最终实际房屋买受人，相应职工才是最终实际房屋买受人，因此该《团购房屋协议》的性质不应等同于商品房购房合同，更不能以该协议签订时间来确定所谓商品房购房合同签订时间。具体时间应以最终不动产登记中心备案的职工个人与建都房产公司签订的商品房买卖合同为准。三、根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。不动产买卖行为仅是设立物权的原因行为，不动产物权的变更是以登记为生效要件，案涉房屋一直未办理过户登记。没有发生不动产物权的转移，涉案执行标的房屋的所有权仍应归建都房地产公司所有。四、被告公司与建都房产公司之间并无就确定购买房屋套数、面积及总价的最终结算确定性文件，因此无法证实被告公司在原告申请保全查封涉案房屋前已支付了全部价款；且被告公司在原告申请保全查封涉案房屋前对于涉案房产也并未合法占有。综上，被告新疆永安天泰电力有限责任公司主张对涉案执行标的具有所有权明显没有事实和法律依据，被告新疆永安天泰电力有限责任公司不享有足以排除和阻却原告申请强制执行的事由，其主张涉案房产的所有权无任何的事实和法律依据，不应得到支持。 永安公司辩称，一、原告诉请撤销（2021）新执异237号执行裁定书无任何事实及法律依据，依法应予驳回。1．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”2012年5月，永安天泰与巴州建都房地产开发有限公司（以下称建都房产）分别于2012年5月签订了《团购房屋协议》。双方约定，永安天泰以团购的形式购买建都房产开发的“罗马假日花园”（现中嘉花园小区）1#楼、7#楼高层住宅小区的房屋，共计100套，销售均价2400元／平方米（后改为2500元／平方米）。《团购房屋协议》就所售房屋基本情况、所售房屋的单价、总价、支付结算、交房时间、交付使用的标准、办理产权证的义务、违约责任等事项进行了明确约定，并非如原告所诉为大批量购买中嘉花园房产的意向性协议，而且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方并已履行了协议，上述协议合法有效，库尔勒市人民法院（2019）新2801民初3554号判决书的判决中亦已明确认定了此点。从2012年5月至2015年11月期间，永安天泰共计支付购房款2415万元，已将购房款全部支付给巴州建都房地产开发有限公司。并于2015年7月先后为中嘉花园1号楼101、104、201、204、301及7号楼2202等6套房屋办理了入住手续，实际占有了上述房屋，并且占有时间远早于法院对上述6套房屋的查封时间；因建都房产原因导致至今无法为上述6套房屋办理产权证，永安天泰对此并无过错。永安天泰与巴州建都签订协议，协议合法有效，而且永安天泰付清了房款，当然有权对案涉房屋提出执行异议。2．虽然《中华人民共和国物权法》规定不动产物权的变更以登记为生效要件，但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条的规定也明确对付清房款并在查封前已实际占有、非因买受人原因不能办理产权登记的，买受人享有足以排除和阻却原告申请执行的事由，实际是对无过错买受人的保护。3．原告据以执行上述6套房屋的巴州中级人民法院（2015）**二初字第77号民事判决书最早也于2018年7月12日生效（自治区高级人民法院（2018）新民终237号巴州建都房地产开发有限公司与新疆巴州万方物资产业有限公司、库尔勒市中嘉房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事裁定书裁判之日）。如永安天泰答辩状所诉，永安天泰对上述6套房屋的实际占有为2015年，早于第77号判决书生效之日。综上，永安天泰与巴州建都房产签订了合法有效的《团购房屋协议》，并付清了全部房款，于法院查封前合法实际占有，因建都房产原因未办理产权证，永安天泰对此并无过错，永安天泰就上述6套房屋享有足以排除和阻却原告申请执行的事由，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条的规定，应当中止对上述6套房屋的执行，解除对其的查封、冻结。 第三人库尔勒市中嘉房地产开发有限责任公司、巴州建都房地产开发有限责任公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告万方公司提交第一组证据：1．（2015）**二初字第77号民事判决书；2．（2015）**保字第15号民事裁定书及财产保全告知通知书；3．（2018）新28执167号之一、之四协助执行通知书；4．（2021）新28执恢61号协助执行通知书；5．楼盘状态查询表，拟证明：1.77号判决书认定包括案涉房屋在内的中嘉花园系在万方公司原有土地拆迁后建设，建都公司应将建设的房产对应面积交付万方公司并办理产证；2．因建都公司未交付商铺及住宅，2015年万方公司向巴州中院起诉，万方公司在该判决书中被认定为被拆迁安置补偿人；3．案涉房屋件2015年6月23日已被巴州中院保全查封；4．不动产登记部门核查信息表中也显示案涉房屋处于查封状态。被告永安公司质证称对该组证据的真实性合法性认可，但该证据中民事判决书并没有具体房号，与本案不具有关联性。保全裁定中无法认定案涉房屋在2015年6月就被查封，只能看出案涉房屋是2018年10月被巴州中院查封，在我公司购买5年后法院才查封案涉房屋。第三人中嘉公司、建都公司未到庭参加诉讼，视为自愿放弃质证的权利。对该组证据的真实性合法性关联性本院予以确认，证明的问题综合全案予以认定。 第二组证据：案涉房屋社区核查表，拟证明案涉房屋社区入户调查是空房，故案涉房屋永安公司并没有实际入住。被告永安公司质证称在该核查表显示房主就是我公司，因未按时缴纳物业费，该房屋暂无人员居住。第三人中嘉公司、建都公司未到庭参加诉讼，视为自愿放弃质证的权利。对该组证据的真实性合法性关联性本院予以确认，证明的问题综合全案予以认定。 被告永安公司提交第一组证据：1．团购房屋协议；2．库尔勒市人民法院（2019）新2801民初3554号民事判决书。拟证明2012年5月21日永安公司与建都公司签订团购房屋协议，购买建都公司开发的中嘉花园小区100套房屋，且库尔勒市法院民事判决书已确认双方的协议合法有效。原告万方公司质证称该协议只是购房意向，真正的购房权利人应该是永安公司职工，并且协议没有具体房号等房屋买卖合同要求的构成要件，说***公司的本案主体不适格。第三人中嘉公司、建都公司未到庭参加诉讼，视为自愿放弃质证的权利。对该组证据的真实性合法性关联性本院予以确认，证明的问题综合全案予以认定。 第二组证据：1．永安公司的转账支票存根；2．建都公司收款收据。拟证***公司向建都公司支付购房款2415万元，并由建都公司向永安公司出具收据。原告万方公司质证称只有其中1000万元有银行电汇凭证可以确认支付的是购房款，其余款项无法认定与案涉房屋有关联性。第三人中嘉公司、建都公司未到庭参加诉讼，视为自愿放弃质证的权利。对该组证据的真实性合法性关联性本院予以确认，证明的问题综合全案予以认定。 第三组证据：1.2015年7月28日案涉1号楼5套房屋入户通知单；2.2015年7月30日永安公司向物业公司交纳水电费用收据。拟证明2015年7月永安公司对案涉房屋办理入住手续，已合法占有案涉房屋。原告万方公司质证称对该证据的真实性合法性关联性均不认可，无法证实永安公司在2015年7月就已合法实际占有案涉房屋。第三人中嘉公司、建都公司未到庭参加诉讼，视为自愿放弃质证的权利。对该组证据的真实性合法性关联性本院综合全案予以认定。 第四组证据：1.2015年7月7日案涉7号楼2202室房屋业主**与物业公司签订的业主手册；2.2015年7月7日建都公司给**出具购房款收据；3.2015年7月7日建都公司给**出具入住费收据；4.2015年7月7日建都公司给**出具装修垃圾清运费收据；5.2019年6月26日物业公司出具收取水电物业费收据三张。拟证明7号楼2202室房屋由**在2015年7月已办理入住手续，并一直合法占有该房屋。原告万方公司质证称对该证据的真实性合法性关联性均不认可，无法证实**在2015年7月就已合法实际占有案涉房屋，也说明2202室房屋的实际权利人是**，与永安公司没有关系，其不具有提起执行异议的权利。第三人中嘉公司、建都公司未到庭参加诉讼，视为自愿放弃质证的权利。对该组证据的真实性合法性关联性本院综合全案予以认定。 第五组证据：案涉1号楼五套房屋的购房合同，拟证明2015年10月30日永安公司与建都公司签订书面房屋买卖合同。原告万方公司质证称对该证据的真实性合法性关联性均不认可，无法证实双方实际在2015年10月30日签订房屋合同，我公司有理由合理怀疑双方恶意串通倒签的合同。第三人中嘉公司、建都公司未到庭参加诉讼，视为自愿放弃质证的权利。对该组证据的真实性合法性关联性本院综合全案予以认定。 本院查明，2012年5月21日永安公司与建都公司签订《团购房屋协议》，约定购买建都公司开发的中嘉花园小区1号楼、7号楼100套房屋。2012年5月至2015年11月期间永安公司分七笔向建都公司支付购房款2415万元。2015年7月28日建都公司出具案涉1号楼5套房屋入户通知单，2015年7月30日巴州中嘉物业服务有限责任公司出具案涉1号楼5套房屋的水电费收据各一张。2015年10月30日永安公司与建都公司就案涉1号楼5套房屋签订5份《商品房预售合同》。 另查明，7号楼2202室房屋于2015年7月7日由建都公司向**出具购房款收据；同日**向建都公司交纳入住费，并与物业公司签订业主手册交纳装修垃圾清运费；2015年7月11日**的房屋购房合同在不动产登记中心备案，备案号KELYS00003490；库尔勒市不动产登记中心于2019年1月9日出具的楼盘状态查询表显示7号楼2202号房屋是未查封状态。 再查明，农二师天泰电力有限责任公司于2020年5月13日更名为新疆永安天泰电力有限责任公司。 再查明，2015年6月23日本院根据万方公司财产保全申请作出（2015）**保字第15号民事裁定书，于2015年6月25日在库尔勒市房产交易中心查封案涉1号楼101、104、201、204、301室房屋；2018年6月14日向万方公司出具（2015）**保字第15号财产保全告知通知书，对案涉1号楼101、104、201、204、301室房屋进行续查封。 2015年9月15日，原告万方公司与被告建都公司、中嘉公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案本院立案审理，于2017年11月22日作出（2015）**二初字第77号民事判决书，判决：一、被告（反诉原告）巴州建都房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告新疆巴州万方物资产业有限公司交付达到综合验收合格条件的库尔勒市天山辖区建国北路西一巷16号中嘉花园20，980.65平方米房产（商铺3，636.35平方米，商品住宅17，344.3平方米）。并协助办理房产证和国有土地使用权证；二、上诉第一项被告巴州建都房地产开发有限责任公司履行不能时，被告库尔勒市中嘉房地产开发有限责任公司承担赔偿责任；三、驳回原告（反诉被告）新疆巴州万方物资产业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）巴州建都房地产开发有限责任公司的反诉请求。判决生效后，万方公司申请强制执行。在执行过程中，本院于2018年10月15日向不动产登记中心送达（2018）新28执167号之一的执行裁定书和协助执行通知书，查封案涉房屋（不包括7号楼2202室房屋），查封期限2018年10月至2021年10月。本院于2021年8月31日作出（2021）新28执恢61号的执行裁定书和协助执行通知书，对（2018）新28执167号案件中查封的被执行人名下房产进行续查封（不包括7号楼2202室房屋）。案外人永安公司于2021年12月6日向本院提出执行异议，本院于2021年12月13日作出（2021）新28执异237号执行裁定书，万方公司对该裁定书不服，遂提起本案执行异议之诉。 本院认为，本案争议的焦点为：1．永安公司是否是本案适格的主体；2．永安公司就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于永安公司是否是本案适格的主体的问题。首先，永安公司与建都公司签订《团购房屋协议》已被库尔勒市人民法院（2019）新2801民初3554号民事判决书认定合法有效，且永安公司与建都公司就案涉1号楼5套房屋签订了5份《商品房预售合同》，与其有直接的利害关系，故永安公司是适格的主体。其次，关于7号楼2202室房屋，从当事人的当庭陈述及查明的案件事实证实该房屋的实际权利人为**，且**的购房合同已在不动产登记中心备案，故永安公司对该套房屋没有直接利害关系，不是本案适格主体。 关于永安公司就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。首先，判断案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，主要应分析案外人对执行标的享有的民事权益与申请执行人对被执行人享有的权利相比是否具有优先性。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件，是否占有不动产不产生物权变动的法律效果。本案中，建都公司未将案涉房屋过户登记至永安公司名下，故案涉房产的所有权未发生变动，永安公司未取得案涉房屋所有权。其次，本案应重点分析永安公司对案涉房产是否享有足以排除强制执行的物权期待权。物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，案外人既已依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权。从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定看，第二十八条是关于无过错一般房屋买受人物权期待权的保护条款，第二十九条是关于房屋消费者物权期待权的保护条款，在申请执行人所依据的权利系一般金钱债权的情形下，购房者只要满足其中一条即可排除执行。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，从本案当事人的当庭陈述和现有证据证实：其一，关于在法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中，永安公司与建都公司于2012年5月21日签订《团购房屋协议》，于2015年10月30日签订《商品房预售合同》，本院查封案涉房屋时间为2015年6月25日。故永安公司与建都公司未在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。其二，关于在法院查封之前是否已合法占有该不动产的问题。合法占有是指尚未依法办理所有权登记的第三人（买受人）对执行标的物所采取的一种对外公示方式，即以公开、合法占有的形式公示其对于执行标的物所享有的物权期待权利，故这里的“占有”应为对执行标的物的实际管理和支配。因此，判断案外人是否占有房产，应从被执行人是否将房产交付给其、其是否装修入住房产以及其是否交纳房产的物业费及水电费等方面进行分析。本案中，2015年7月28日建都公司向永安公司出具案涉房屋入户通知单，2015年7月30日巴州中嘉物业服务有限责任公司出具收取案涉房屋水电费收据，本院查封案涉房屋时间为2015年6月25日。故永安公司未在人民法院查封之前合法占有案涉房屋。其他方面不再赘述。综上，永安公司就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 关于原告万方公司的第一项诉讼请求，要求撤销执行裁定书属执行监督的处理程序，不是本案执行异议之诉审查范畴。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。”的规定，执行异议之诉的判决结果对执行异议裁定的效力已作出认定处理。 综上所述，永安公司就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，原告万方公司的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条、第二百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，判决如下： 一、准许执行位于新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市建国北路西一巷中嘉花园小区1号楼101、104、201、204、301室房屋； 二、驳回原告新疆巴州万方物资产业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费18，534.36元，由原告新疆巴州万方物资产业有限公司负担2780.154元，被告新疆永安天泰电力有限责任公司负担15，754.206元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。 审　判　长　***格日力 审　判　员　刘　　　　涛 人民陪审员　白　　　　薇 二〇二二年六月六日 书　记　员　张　 晓　 东