苏州麦禾文化传媒股份有限公司
苏州市平衡物业管理有限公司与苏州麦禾文化传播有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
江苏省苏州市中级人民法院
民事判决书
(2017)苏05民终1650号
上诉人(原审被告)：苏州麦禾文化传播有限公司,住所地苏州市道前街东美巷34号。
法定代表人：**，总经理。
委托诉讼代理人：***，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：苏州市平衡物业管理有限公司，住所地苏州市平泷路1001号。
法定代表人：***，执行董事。
委托诉讼代理人：***，苏州市姑苏区胥江法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：***，苏州市姑苏区胥江法律服务所法律工作者。
原审第三人：苏州智禾房地产代理有限公司，住所地苏州市姑苏区平泷路1001号。
法定代表人：***，执行董事。
上诉人苏州麦禾文化传播有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2016）苏0508民初6034号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
苏州麦禾文化传播有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：涉案物业服务合同订立的基础是第三人与上诉人的房屋转租法律关系合法有效存续。第三人早于2015年2月便丧失房屋的转租权利，涉案物业服务合同基础丧失，被上诉人无权再向上诉人主张费用。一审法院未查清涉案物业服务内容，被上诉人未能证实提供了物业服务。即便存在所谓“事实上的物业服务合同关系”，依现有证据，也应当减免相应的物业费用。
苏州市平衡物业管理有限公司二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
原审第三人苏州智禾房地产代理有限公司二审未发表意见。
苏州市平衡物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求判令：1.请求法院依法判令原审被告向原审原告支付2015年4月1日至2016年4月17日间所欠物业管理费26180元，并承担逾期付款利息直至欠款还清之日；2.判令原审被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原审原告明确其主张的逾期付款的利息是从起诉之日开始，按照年利率6%的标准计算。
一审法院经审理查明，2013年3月28日，智禾房地产公司(甲方、出租方)、麦禾文化公司(乙方、承租方)及平衡物业公司(丙方、管理方)签订《物业管理服务合同》一份，约定三方同意由丙方为甲方出租给乙方用作商务办公使用的场所提供物业管理服务，服务租赁标的物坐落地址：苏州市沧浪区东美巷34号，建筑面积365.5m3；房屋管理服务周期为1年，从2013年4月1日起至2014年3月31日止；租赁场所物业服务费由乙方承担，按25000元/年支付；物业服务费的支付按先付后用的原则，每年一次付清，每次提前一个月支付。合同签订后，平衡物业公司按约提供物业服务，麦禾文化公司于2013年4月2日支付了2013年4月1日至2014年3月31日的物业管理费25000元；于2014年6月12日支付了2014年4月1日至2015年3月31日的物业管理费25000元。
2015年2月，沧新公司通知东美巷34号内的相关企业，称智禾房地产公司与其之间的房屋租赁合同已经终止执行，通知东美巷34号内相关企业在5天内搬离现场，否则所引起的纠纷由企业自行负责。麦禾文化公司并未按照沧新公司的通知搬离租赁房屋，仍使用涉案房屋，但未再支付租金和物业费。2016年4月13日，智禾房地产公司以房屋租赁合同纠纷为由将麦禾文化公司、**、钱群、袁鹄起诉至一审法院。2016年4月17日，麦禾文化公司搬离东美巷34号房屋。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时起生效。原审原被告与第三人之间签订的《物业管理服务合同》未违反强制性的法律规定，依法成立有效。平衡物业公司与麦禾文化公司系物业服务合同的权利义务主体，双方应按该合同之约定履行相关的义务，违反该约定的，依法承担民事责任。虽然该合同系三方签订，但平衡物业公司与麦禾文化公司间的物业服务合同关系和麦禾文化公司与智禾房地产公司间的租赁合同关系分属不同的法律关系，受不同的法律规范调整，麦禾文化公司与智禾房地产公司之间存在租赁合同纠纷并不能成为麦禾文化公司免交物业费的理由，故对麦禾文化公司的抗辩意见一审法院不予采纳。该份物业合同的服务期限届满后，原审原告继续提供物业服务，原审被告业已支付2014年4月1日至2015年3月31日的物业管理费，应视为双方之间成立事实上的物业服务合同关系，麦禾文化公司仍应按照原物业管理服务合同约定的标准支付物业费。
现原审被告麦禾文化公司未按约缴纳物业费，构成违约。原审原告平衡物业公司要求原审被告麦禾文化公司支付2015年4月1日至2016年4月17日（共计1年零17天）期间物业费共计26180元的诉请，未超出法律规定，一审法院予以支持。关于原审原告要求原审被告按照年利率6%的标准支付自起诉之日起的逾期付款利息，不违反法律规定，一审法院亦予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，一审法院判决如下：原审被告苏州麦禾文化传播有限公司于本判决生效之日起10内向原审原告苏州市平衡物业管理有限公司支付2015年4月1日至2016年4月17日期间的物业管理费26180元，并支付利息（按照年利率6%的标准，自2016年9月18日起至实际给付之日止）。以上款项如采用转账方式支付，请汇入原审原告苏州市平衡物业管理有限公司的指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84。案件受理费455元，减半收取人民币228元，由原审被告苏州麦禾文化传播有限公司负担。原审被告应负担部分于本判决生效之日起10日内直接支付给原审原告。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，一审法院认定涉案《物业管理服务合同》合法有效正确。根据该服务合同约定，上诉人作为使用房屋人应支付物业管理费。上诉人实际支付物业管理费至2015年3月31日，一审法院认定上诉人与被上诉人之间成立物业服务合同关系正确。一审法院根据合同约定的物业管理费标准计算上诉人支付物业管理费至其搬离涉案房屋合理。被上诉人陈述在上诉人使用涉案房屋后，即派出保安、保洁等人员，提供物业服务。上诉人未能证实被上诉人提供物业服务不符合约定，亦未能证实减免物业费用的依据，故对其上诉主张，本院不予支持。
综上所述，苏州麦禾文化传播有限公司的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费455元，由苏州麦禾文化传播有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长***
审判员***
审判员***
二〇一七年五月十二日
书记员***
