苏州智禾房地产代理有限公司与苏州麦禾文化传播有限公司、钱群等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）苏05民终7686号

上诉人（原审被告）：苏州麦禾文化传播有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区道前街东美巷34号。

法定代表人：叶蓁，总经理。

委托诉讼代理人：周勇，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：崔慧，上海市锦天城（苏州）律师事务所实习律师。

上诉人（原审被告）：钱群，男，***生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。

被上诉人（原审原告）：苏州智禾房地产代理有限公司，住所地江苏省苏州市平江新城平泷路1001号平江现代服务大厦6楼。

法定代表人：王玉华，董事长。

委托诉讼代理人：卢开霖，苏州市姑苏区胥江法律服务所法律工作者。

委托诉讼代理人：皮国奇，苏州市姑苏区胥江法律服务所法律工作者。

原审被告：叶蓁，男，1973年7月6日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。

原审被告：袁鹄，男，1975年6月27日生，汉族，住江苏省苏州市。

上诉人苏州麦禾文化传播有限公司、钱群因与被上诉人苏州智禾房地产代理有限公司及原审被告叶蓁、袁鹄房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初2542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

苏州麦禾文化传播有限公司、钱群的上诉请求：请求撤销原判，改判驳回苏州智禾房地产代理有限公司的诉讼请求。原审判决认定事实不清，适用法律错误。被上诉人苏州智禾房地产代理有限公司与苏州市沧新资产管理有限公司之间的租赁合同已经于2015年2月2日提前解除，苏州智禾房地产代理有限公司因此丧失了继续履行转租合同的能力，故其无权向我方主张支付租金。我方在一审中提供的录音证据能够证明苏州市沧新资产管理有限公司及其主管部门承诺我方如果在2016年5月30日前搬离租赁房屋的，将合同解除后的租金予以免除，苏州市沧新资产管理有限公司是涉案房屋的真正权利人，在我方按期搬离后，其已经放弃了主张占有使用费的权利。

苏州智禾房地产代理有限公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。我公司在一审中提供了苏州市沧新资产管理有限公司于2016年4月5日出具的情况说明，其明确由我公司负责收回并移交涉案房屋。另苏州市沧新资产管理有限公司于2016年5月30日出具的《关于东美巷34号水电费的说明》，也明确由我公司负责向上诉方收取水电费，充分说明租赁合同及转租合同均处于正常履行状态，并未提前解除。上诉方提供的录音证据来源是非法的，不能作为民事诉讼证据使用。合同具有相对性，即便案外人存在免除租金的意思表示，对我方也不具有约束力。请求驳回上诉，维持原判。

叶蓁、袁鹄述称：同意苏州麦禾文化传播有限公司、钱群的上诉意见。

苏州智禾房地产代理有限公司向一审法院起诉请求：1、确认双方所签订的房屋租赁合同于2016年3月31日起解除；2、判令原审被告立即支付所欠房租及房屋使用费433986.40元（按原合同租金标准，房租自2015年6月1日起计算，房屋使用费自2013年6月1日起计算，暂计至2016年3月31日，计算至实际迁让退房之日）；3、判令原审被告支付计算至2016年3月31日止的物业费25000元。本案诉讼费用由原审被告承担。

原审法院经审理查明：苏州市东美巷34号建筑面积913.68平方米房屋，产权登记在苏州市沧浪区人民政府国有资产监督管理局名下，苏州市沧浪区人民政府国有资产监督管理局区划合并后其职能由苏州市姑苏区国有(集体)资产监督管理委员会行使。上述房屋由苏州市姑苏区国有(集体)资产监督管理委员会授权苏州市沧新资产管理有限公司管理。

2012年8月18日，苏州市沧新资产管理有限公司与苏州智禾房地产代理有限公司签订房屋租赁合同，苏州市沧新资产管理有限公司将上述房屋出租给苏州智禾房地产代理有限公司，租赁期限5年，自2012年12月1日起至2017年11月30日止。

2013年，苏州智禾房地产代理有限公司与原审被告签订房屋租赁合同，约定将东美巷34号房产计365.5平方米出租给原审被告，租期三年，自2013年6月1日起至2016年5月31日止。合同附件约定了各租赁时段的租金，其中2015年6月1日至11月30日为92000元，2015年12月1日至2016年5月31日为120000元。合同签订后，原审被告即进入东美巷34号，使用第三进房屋、第二进部分房屋，并按约向苏州智禾房地产代理有限公司支付了至2015年5月31日止的租金。

2015年2月，苏州市沧新资产管理有限公司通知东美巷34号内的相关企业，称苏州智禾房地产代理有限公司与其之间的房屋租赁合同已经终止执行，通知东美巷34号内相关企业在5天内搬离现场，否则所引起的纠纷由企业自行负责。原审被告未按苏州市沧新资产管理有限公司通知搬离租赁房屋，仍使用涉案房屋，但未向苏州智禾房地产代理有限公司支付租金或向苏州市沧新资产管理有限公司支付房屋使用费。

2016年1月20日，苏州智禾房地产代理有限公司发函通知原审被告，称合同到期后不同续租，要求其在2016年5月31日按时交还租赁物，支付欠租132000元、物业费20833.30元，合计152833.30元。

另查明：2013年3月28日，苏州智禾房地产代理有限公司(甲方)、原审被告(乙方)及案外人苏州市平衡物业管理有限公司(丙方)签订物业管理合同1份，约定三方同意由丙方提供物业管理服务，租赁场所物业费由乙方承担，按25000元/年支付。原审被告承租房屋后，向苏州市平衡物业管理有限公司支付了至2015年3月31日止的两年物业管理费。

苏州智禾房地产代理有限公司起诉后，原审被告搬离了东美巷34号，但未告知苏州智禾房地产代理有限公司，亦未办理交接手续，其自称搬离时间为2016年4月17日。鉴于原审被告已经搬离，故原审法院于2016年5月23日开庭当天要求苏州智禾房地产代理有限公司接收房屋，原审被告向苏州智禾房地产代理有限公司交接了房屋的钥匙。庭审中，双方确认其租赁合同已经解除。此外，苏州智禾房地产代理有限公司与苏州市沧新资产管理有限公司之间的租赁合同已经解除，苏州智禾房地产代理有限公司称尚未结算完毕，其提交了苏州市沧新资产管理有限公司于2016年4月5日出具的情况说明，内容为苏州智禾房地产代理有限公司在2013年间将东美巷34号部分房屋出租给原审被告，当时苏州市沧新资产管理有限公司同意转租，转租合同到期或出现提前终止转租合同情况的，应由苏州智禾房地产代理有限公司负责将转租房屋收回并移交苏州市沧新资产管理有限公司。

上述事实，由苏州智禾房地产代理有限公司提交的房屋租赁合同2份、不动产权属登记簿、苏州市沧新资产管理有限公司的情况说明、照片、苏州市姑苏区国有(集体)资产监督管理委员会的情况说明、姑苏办［2013］45号通知、物业管理服务合同、物业费发票、苏州麦禾文化传播有限公司、叶蓁、钱群、袁鹄提交的通知以及当事人陈述在案证实。

原审法院认为：双方签订的租赁合同系转租合同关系，转租经过苏州市沧新资产管理有限公司的同意，合同成立有效，苏州智禾房地产代理有限公司与前手出租方苏州市沧新资产管理有限公司之间的租赁合同是否解除不影响双方在此前签订并履行的租赁合同的效力。

尽管苏州市沧新资产管理有限公司于2015年2月张贴通知要求东美巷34号内的相关企业搬离，但原审被告既未与苏州智禾房地产代理有限公司解除合同，也未按苏州市沧新资产管理有限公司的要求搬离并交接房屋。苏州智禾房地产代理有限公司作为出租方，在双方之间的租赁合同未解除、原审被告实际使用房屋的情况下，有权要求其按合同履行义务。原审被告称其与苏州市沧新资产管理有限公司达成一致意见，苏州市沧新资产管理有限公司同意其继续使用涉案房屋至2016年5月31日，并承诺免收过渡期间的房屋使用费，但其未能提交苏州市沧新资产管理有限公司的证明，且苏州智禾房地产代理有限公司提交的苏州市沧新资产管理有限公司于2016年4月5日出具的情况说明明确由其负责将涉案房屋收回并移交苏州市沧新资产管理有限公司，原审被告提交的录音证据不足以证明其主张，

故原审被告仍应按租赁合同的约定向苏州智禾房地产代理有限公司履行支付租金的合同义务。

虽然双方对于原审被告搬离租赁房屋的时间持有争议，但双方根据原审法院要求在诉讼期间对房屋钥匙进行了交接，现双方对租赁合同已经解除均予确认，故对于苏州智禾房地产代理有限公司要求确认租赁合同已经解除的诉讼请求，应予支持。

关于苏州智禾房地产代理有限公司主张的自2015年6月1日起至实际搬离之日止的租金，可以计算至原审被告自述的搬离之日即2016年4月17日止，按原租金标准计算；因原审被告提前搬离涉案房屋，系因苏州市沧新资产管理有限公司张贴通知要求所致，故对苏州智禾房地产代理有限公司主张的2016年4月18日以后的租金，原审法院不再支持。上述2015年6月1日至2016年4月17日期间的租金，其中2015年6月1日至11月30日为92000元，2015年12月1日至2016年4月17日为91333元，合计183333元，应当由原审被告支付。

关于房屋使用费，苏州智禾房地产代理有限公司主张原审被告多占用了租赁合同约定以外的第二进180平方米房屋，但租赁合同仅明确了租赁面积，对使用部位未作约定，且双方签订合同后被告即使用涉案房屋，苏州智禾房地产代理有限公司未对使用部位提出过异议，故其以原审被告多占用租赁面积为由，要求原审被告支付相应的房屋使用费的请求，不予支持。

关于物业费，双方租赁合同对此并无约定，实际由原审被告根据双方及案外人苏州市平衡物业管理有限公司签订的物业管理合同，向苏州市平衡物业管理有限公司支付。尽管苏州市平衡物业管理有限公司同意由苏州智禾房地产代理有限公司主张此项权利，但原审被告对此持有异议，故该费用仍可由案外人主张。苏州智禾房地产代理有限公司撤回了要求原审被告支付水电费的诉讼请求，系其自行处分诉讼权利的行为，应予准许。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决：

一、确认苏州智禾房地产代理有限公司与苏州麦禾文化传播有限公司、叶蓁、钱群、袁鹄之间签订的关于本市东美巷34号的房屋租赁合同已经解除。

二、苏州麦禾文化传播有限公司、叶蓁、钱群、袁鹄于本判决生效之日起10日内共同向苏州智禾房地产代理有限公司支付租金183333元。

三、驳回苏州智禾房地产代理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7810元，减半收取3905元，由苏州智禾房地产代理有限公司负担2250元，由苏州麦禾文化传播有限公司、叶蓁、钱群、袁鹄共同负担1650元。

二审查明事实与原审查明的事实一致。

本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，如果无法举证或者证据不足的，则要承担不利的诉讼后果。本案中上诉人苏州麦禾文化传播有限公司、钱群等提供的录音证据，尚不足以证明其与苏州市沧新资产管理有限公司或其主管机关就免除租金进行了充分协商并达成了一致意见，故其以此为由拒付租金缺乏事实依据，对其相关上诉理由本院不予采信。苏州麦禾文化传播有限公司、叶蓁、钱群、袁鹄与苏州智禾房地产代理有限公司签订的房屋租赁合同合法有效，具有法律约束力，苏州市沧新资产管理有限公司亦通过书面方式明确由苏州智禾房地产代理有限公司具体行使收回房屋等权利，苏州麦禾文化传播有限公司等承租人未按照约定支付搬离前的房屋租金，属违约行为，原审法院判决其继续履行合法有效。苏州麦禾文化传播有限公司与钱群的上诉请求于法无据，应予驳回。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3967元，由上诉人苏州麦禾文化传播有限公司、钱群负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　赵　东

代理审判员　裘　实

代理审判员　沈军芳

二〇一六年十二月二十七日

书　记　员　袁丽媛