陕西正扬实业集团有限公司与西安思维建筑设计有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

陕西省西安市中级人民法院

民事判决书

（2017）陕01民终11541号

上诉人（原审被告）：陕西正扬实业集团有限公司。住所地：西安市碑林区建西街***号*幢*****室。

法定代表人：**，该公司董事长。

委托诉讼代理人：程仪容，陕西仁端律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：西安思维建筑设计有限责任公司。住所地：西安市高新一路新纪元宾馆配楼*层。

法定代表人：车宏征，该公司董事长。

委托诉讼代理人：***，陕西瑞森律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张山，陕西瑞森律师事务所律师。

上诉人陕西正扬实业集团有限公司（以下简称正扬公司）因与被上诉人西安思维建筑设计有限责任公司（以下简称思维公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2016)陕0103民初4697号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2013年9月25日，思维公司与正扬公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定由思维公司购买正扬公司开发的位于西安市高新区科技六路的“数字空间”项目商品房10804号，房屋建筑面积为144.10平方米。合同约定的购房款为957500元。正扬公司于2014年6月5日向思维公司出具了销售不动产发票；该《商品房买卖合同》对所购商品房的基本情况、买受人逾期付款的违约责任等事项进行了约定。其中第十五条，关于产权登记的约定内容为：“出卖人应当在商品房交付使用后400日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、……3、买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。若因买受人原因而不能按时办理房屋权属登记，出卖人不承担违约责任。”第二十一条约定：“本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。”该含同附件五补充协议第一条第四项约定：“无论何种原因致使双方解除合同的，买受人应当在接到解除合同通知之日起七日内，配合出卖人办理完结《商品房买卖合同》撤销备案登记手续。否则，每逾期一天，应按合同总价款的万分之五向出卖人支付违约金”。第二条，关于第十五条产权登记的补充协议：“出卖人应在商品房交付使用后400日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，取得该商品房所在楼宇的初始登记。买受人应在接房时提供办理产权转移手续。所需的全部资料，同时买卖双方按本合同的相关约定进行最终结算，出卖人协助买受人取得产权证书。买受人办理产权证书所产生或衍生的全部费用由买受人承担。”双方未针对正扬公司将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后多久应协助思维公司办妥房屋权属证书进行约定。

另查明，2013年12月16日，思维公司交纳了数字空间1-10804号房屋的房地产权属转移的契税***724.99元、房屋专项维修资金20894.5元。2014年3月14日，本案思维公司向正扬公司交纳了产权登记费550元。2014年3月14日，本案思维公司的委托人****替思维公司收取了房屋及相关物品和资料。

2014年4月23日思维公司、正扬公司双方达成了《数字空间机械车位租用协议》，由思维公司租用正扬公司10-101、10-102及6-102号车位，从2014年4月23日至2051年11月21日止。价款共计为330000元整。同日由正扬公司交清了该笔费用。2014年3月30日，思维公司、案外人**与西安龙韵装饰设计工程有限责任公司签订了《建筑装饰工程施工合同》，约定由该装修公司对思维公司、案外人王鸿所有的房屋进行整体装修，建筑面积共计***2.36平方米，四套房屋头计花费装修费890000元。按面积折算，本案所涉一套房屋装修花费共计：216504.49元，思维公司仅主张194603.2元。2014年4月17日，正扬公司已经在西安市产权产籍管理中心办理了初始登记，本案所涉及的10804号房屋已经办理了明确的产权证号。2016年4月25日，思维公司与正扬公司填写了：西安市房屋所有权转移登记申请书，准备办理所有权转移登记手续。思维公司购买正扬公司开发的“数字空间”10804号房屋，实际支付金额为957499.83元。2014年6月5日，正扬公司为思维公司开具了销售不动产统一发票。

思维公司诉至原审法院称：2013年9月25日，思维公司购买正扬公司开发的“数字空间”10804号房屋，总金额为957500元。思维公司依约缴纳契税，房屋专项维修资金，缴纳产权登记费及装修费用共计244772.69元。思维公司与正扬公司于2014年4月23日签订了三份车位租赁协议，并支付了330000元的租赁费。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，正扬公司应该在房屋交房后400日内办理房屋所有权证书，否则思维公司有权解除合同并退房，但正扬公司至今未给思维公司办理产权登记。思维公司认为，正扬公司至今不协助思维公司办理房屋产权登记，严重违反了法律规定及双方《商品房屋买卖合同》的相关约定，故起诉至法院。现请求：1、解除思维公司、正扬公司双方签订的《商品房买卖合同》（合同登记号：Y13107574）并退还思维公司购房款及利息合计10674***.63元；2、正扬公司赔偿思维公司房屋专项维修资金、契税、产权登记费用、装修费、车位租赁等各项损失，合计574772.69元；3、本案诉讼费由正扬公司承担。

正扬公司辩称：其已按照合同的约定履行了义务，并无违约行为。2014年4月17日，正扬公司已经向西安市产权产籍管理中心递交了西安市房屋权属登记户表。1、2016年4月25日，思维公司向正扬公司递交了西安市房屋所有权转移登记申请书，之所以未能办理好产权登记证，是因为思维公司未向正扬公司提供办理产权证所需要的授权委托书、营业执照、机构代码证原件等资料。2、思维公司就管辖问题，隐瞒真相，违反了诚信原则。3.思维公司从2014年3月14日收房到现在，一直占有房屋，且还曾申请从2015年9月1日至2016年2月29日为空置房，突然解除合同，违反了诚信原则。4、根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，及相关法律规定，2014年3月14日交房，400日内应是2015年4月19日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，未催告的情况下解除权应在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。故思维公司的解除权应在2016年4月20日消灭。综上，请求法院驳回思维公司的诉讼请求。

原审法院认为，思维公司与正扬公司签订了《商品房买卖合同》三份，是双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，合同依法成立并有效，双方应严格按照合同约定履行义务。双方签订的买卖合同第十五条，关于产权登记的约定内容为：“出卖人应当在商品房交付使用后400日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、……3、买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。若因买受人原因而不能按时办理房屋权属登记，出卖人不承担违约责任。”而对何时应办妥房屋权属证书，双方并未约定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”结合本案实际，在房屋交付两年多后也即至思维公司起诉的时间，正扬公司仍未协助思维公司办理房屋所有权登记。商品房买卖合同的履行不只是房屋的交付，而且是权属证书的取得，因不动产权利证书是产权归属的凭证，因此，正扬公司延迟办证的行为属于根本违约，故思维公司要求解除合同的请求符合法律的规定。思维公司选择要求解除合同，亦符合双方合同的约定，思维公司要求与正扬公司解除合同的诉讼请求应予支持。正扬公司辩称由于思维公司的原因，致使无法办理房屋所有权证，但其并未提供证据加以证明，本院不予采信。针对解除合同的处理，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”依据该法律规定，合同解除后，正扬公司应返还思维公司所支付的购房款，思维公司应将该房屋返还正扬公司。本案中，因合同关于买受人退房一节约定违约金的金额及计算方法，应依据合同约定由正扬公司按已付购房款的1%支付违约金给思维公司，具体数额为9575元。关于思维公司要求由正扬公司依银行同期贷款利率支付已付购房款利息的诉讼请求，因与双方合同的约定不符，依法不予支持。装修费经核实为216504.49元，但思维公司主张194603.2元，不超过原审法院核定的数额，应以思维公司诉请为准。关于本案思维公司已经支付的房屋专项维修资金、契税、产权登记费，也应由正扬公司支付给思维公司，经核定为50169.49元。关于车位租赁费，思维公司要求正扬公司返还330000元，原审认为对于已经发生的也即思维公司已经占有并使用的阶段的租赁费不应由正扬公司支付，经核实，至思维公司起诉时，已经发生的租赁费为4466.88元，故应由正扬公司返还思维公司车位租赁费325533.12元，对超出部分不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，原审法院遂判决：一、解除原告西安思维建筑设计有限责任公司与被告陕西正扬实业集团有限公司签订的《商品房买卖合同》及《数字空间机械车位租用协议》；二、被告陕西正扬实业集团有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告西安思维建筑设计有限责任公司购房款957499.83元；三、被告陕西正扬实业集团有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告西安思维建筑设计有限责任公司违约金9575元；四、被告陕西正扬实业集团有限公司支付原告西安思维建筑设计有限责任公司房屋专项维修资金、契税、产权登记费用、装修费、车位租赁费，合计570305.81元；五、原告西安思维建筑设计有限责任公司于本判决生效后十五日内将本案所涉及的房屋（位于西安市高新区科技六路的“数字空间”项目商品房10804号）及双方《数字空间机械车位租用协议》中约定的10-101、10-102及6-102号车位交还与被告陕西正扬实业集团有限公司；六、驳回原告西安思维建筑设计有限责任公司要求被告陕西正扬实业集团有限公司支付购房款所产生的利息的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费19580元，原告西安思维建筑设计有限责任公司已经预交，由原告承担1174.8元，由被告陕西正扬实业集团有限公司承担18405.2元，与上述款项一并支付原告。

宣判后，正扬公司不服，向本院提起上诉称：原审法院认定正扬公司两年未予协助思维公司办理产权登记错误，正扬公司已提交了备案资料，无法办证是因思维公司的原因造成。而且一审对于装修费的认定错误，本案一并处理车位租赁法律关系也错误。本案并非由于出卖人的原因造成办证障碍，系由思维公司的原因造成，故不适用商品房买卖司法解释十九条的规定，原审适用合同法九十四条也属于适用法律错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回思维公司的全部诉讼请求，并由被上诉人承担一二审诉讼费。

思维公司二审辩称：本案解除合同有明确的法律规定，思维公司提供了所有办证需由买方思维公司提供的资料，正扬公司认为无法办证的原因是由思维公司造成的理由不能成立，故原审判决正确，二审法院应予维持。

经审理查明，原审法院查明的事实属实。

本院认为，思维公司与正扬公司签订的《商品房买卖合同》符合意思自治原则，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。

本案证据显示，思维公司根据合同的约定以及办理产权证的相关规定，早于2014年3月14日前就缴纳了契税、专项大修基金以及产权登记费等需由房屋买受人提交的相关办证费用和票据资料。正扬公司关于因买受人思维公司的原因导致无法依约办证的主张无相关证据证明，故本院不予支持。

涉案合同第十五条约定了思维公司享有的解除合同的条件，即：正扬公司应当在商品房交付使用后400日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并在“规定期限内”取得房地产权属证书；如果因出卖人的原因致使无法在上述期限内办理房产证，思维公司即有权解除合同。本案中，双方均认可房屋交付之日起400天的期满之日是2015年4月20日；关于如何解释和认定双方合同约定的“规定期限”的问题，本院认为，根据当事人该条约定的真实意思，该“规定期限”应认定为在申请人提供办证资料完备的情况下房屋产权产籍部门的办证工作时限，而西安市房管部门公示的承诺办证时间不超过15个工作日，故扣除法定节假日，本案如果申请人提供了完备的办证资料，产权产籍部门最迟会在2015年5月13日之前办结房屋产权证书。

结合本案，思维公司因急需房产证以便顺利开展公司业务，在办证期限届满前后，曾多次督促正扬公司依约履行协助办证义务。但是，截止本案一审诉讼前，不仅因正扬公司的原因未能在合同约定的期限内办结涉案房屋产权证，而且在双方约定的正扬公司协助办证的期限（即2015年5月13日）届满后又超过了一年，买受人仍未能取得涉案房屋产权证，故原审法院认定正扬公司在房屋交付至起诉时2年多时间仍未协助思维公司履行办证义务与案件事实相符。综上，原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，判决解除涉案《商品房买卖合同》并退还思维公司购房款、赔偿损失正确，本院予以支持。

另，原审法院核准的装修费赔偿额有相关证据予以支持，且与涉案房屋的装修现状基本相符，故正扬公司认为装修费赔偿额认定错误的主张本院不予采信。涉案合同解除后，原审法院将因房屋买卖派生的车位使用权出让所涉及的预支租赁费返还问题一并处理并无不当，本院一并予以支持。

综上所述，正扬公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费19580元，由陕西正扬实业集团有限公司承担。

本判决为终审判决。

审判长**

审判员董凡

代理审判员**

二〇一八年一月三十日

书记员**